无锡市高力项目营销策略(调整.ppt

谨呈 江苏高力集团有限公司 高力汽配连锁中国 无锡高力项目 策略总纲 前言 由于项目在定位 规划等方面已形成了较为明确的方案 主体工程已经完工 且前期也已经进行了项目形象传播 因此 我们所做的一切策略分析 均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的 根据本项目现状及无锡市场的特性 没有 一剑封喉 的绝招 必须多点营销 全面出击 积小胜为大胜 全面达成项目营销目标 1 实现项目整体实收均价达到4000元 平米以上 2 项目开业前整体销售率突破90 3 通过本项目在无锡的成功运作 进一步扩大高力汽配连锁的品牌影响力 项目目标设定 报告目录 第一部分项目营销背景分析第二部分项目营销战略分析第三部分项目营销策略执行 第一部分项目营销背景分析 一 项目分析二 商业地产市场环境分析三 无锡汽配市场分析四 项目目标客户分析 Q1 我们是谁 项目分析 区域现状分析 1 区域优势VS认可度 规划新城道路通畅 认可度不高 乡下 概念 一个潜力板块却不被认可 2 产业现状VS产业发展 长远来看惠山片区具备汽车产业的集群发展基础 惠山片区产业规划初定 但入驻企业不多 生命产业汽车产业为两大支柱产业 从成功汽配市场分析可以看出 无锡高力在硬件条件上具备成为一个成功专业市场的所有要素 而软性条件存在着改善的空间 规避项目的区位劣势 突出项目的前景优势突出什么 一个成功的专业市场的标准是什么 需要具备哪些要素才能成功 Q1 我们是谁 项目分析 第一部分项目营销背景分析 一 项目分析二 商业地产市场环境分析三 无锡汽配市场分析四 项目目标客户分析 近年来 无锡加强特大城市建设 同时立足 大市场 大流通 大开放 优化商贸设施布局 建成了一批区域性大型市场群体和特色商业街区 同时结合城市规划 主城区向外围迁移 沿交通干道布块 融入现代物流中心建设 形成了一批专业市场 但是由于国家目前对商业房产尚无过多的开发限制 经过这几年的开发 无锡商业地产市场已严重供求失衡 部分商业物业举步维艰 让我们来看一组无锡商业开发的数据 2004年 无锡市的商业用房核准面积约为12万 成交备案的约1 4万 2005年 商业用房核准面积一下子增加至85万 当年可售总面积达到178 64万 到2005年底剩余可售面积127 59万 其中商业用房空置面积达到27 04万 2006年 无锡市的商业楼盘核准面积约105万 成交备案约为65万 至年底剩余可售面积170 23万 其中商业用房空置面积达39 02万 Q2 我们面临怎样的市场 商业地产市场环境分析 结论 这些大型销售类商业物业极大的吸纳了无锡市的客户资源 但是经营的不善已经对市场投资热情造成严重打击 在目前的市场环境下 要使本项目突出重围 必须充分树立项目龙头形象 找到项目独特的销售差异点 另外无锡近年在专业市场的开发建设上情况同样不容乐观 1 开发跨度行业多 规模体量大东方国际轻纺城 超100万 新世界国际纺织服装城 130万 五洲国际装饰城 70万 金泰国际广场 40万 长江国际电动车城 26万 广益汽配城 28万 赛维拉商业广场 25万 等 2 开业后市场经营不同程度陷入困境像东方国际轻纺城 一期 新世界国际纺织服装城开业后市场商户入住率极低 人流稀少 赛维拉商业广场因定位经营上的问题 已经将先前的业态由家居建材改为电动车博览中心等 Q2 我们面临怎样的市场 商业地产市场环境分析 根据我们的调研分析 本项目下半年入市可能遭遇的新进竞争对手有 明发商业广场 50万 五洲国际装饰城二期 约15万 南禅寺紫金广场 宝龙城市广场 20万 等继续在售商业项目有 东方国际皮革城 30万 金泰国际广场 广益汽配城 锡北汽配城 长江国际电动车城等 除这些大型商业项目外 市场同期推出的社区商业 酒店式公寓 写字楼物业面积同样不容小视 总体而言 市场供应量大 竞争激烈 Q2 我们面临怎样的市场 商业地产市场环境分析 五洲国际装饰城 新世界国际纺织服装城 赛维拉商业广场 东方国际轻纺城 金泰国际广场 广益汽配城 长江国际电动车城 无锡典型专业市场分布 无锡高力汽配 Q2 我们面临怎样的市场 商业地产市场环境分析 我们主要选择两个规模较大 且销售较为成功的市场作为参考 Q2 我们面临怎样的市场 商业地产市场环境分析 典型专业市场分析 全球第一大纺织服装交易中心 典型个案说明 A 新世界国际 Q2 我们面临怎样的市场 商业地产市场环境分析 中国最大装饰材料市场 B 五洲国际装饰城 无锡五洲国际装饰城项目总占地700亩 规划总建筑面积70万平方米 配套仓储20万平米 项目分期开发建设 分别规划为 一期沿街商铺 二期家居生活馆 三期国际商务港 四期国际装饰材料孵化基地 目标是建设成为立足无锡 辐射长三角甚至全国的集装饰建材批发 零售 现代会展 展览展示 高档商务办公 材料研发 行业科普 仓储配送 休闲餐饮配套等于一体的一站式建材家居交易中心 Q2 我们面临怎样的市场 商业地产市场环境分析 据了解 目前无锡城市汽车保有量达236108辆 随着经济的进一步发展 汽车的拥有量会进一步快速增长 同时伴随城市化的不断推进 汽配产业的需求量势必扩大 透析无锡目前的汽配市场 主要集中分布在江海东路的新老广益汽配市场 312国道附近的华东汽配城以及新开的锡北汽配市场 结合实地对汽配经营户及普通消费者的调研分析来看 广益汽配城是目前无锡市民采购汽车配件的首选之地 其历史积累长 产品种类多 货品较齐全 生意最好 华东汽配城以配件修理业为主 生意一般 锡北汽配市场由于靠近342省道和物流园区 目前以大车配件 修理居多 Q3 我们面临怎样的竞争对手 无锡汽配市场分析 二 无锡汽配市场分析 第一部分项目营销背景分析 一 项目分析二 商业地产市场环境分析三 无锡汽配市场分析四 项目目标客户分析 A 广益汽配城广益汽配城 总占地320亩 总建筑面积达28万 是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程 市场A B区已经建成营业 租售情况 目前主要对B区进行招商和销售 1 3层均价在6000元左右 面积从140 150平方米不等 一层单间的开间4米 进深9米 层高4 5米 2楼有车道 汽车可以直接上2楼 市场年租金大概在4万左右 管理费为1 5元 平方米 月 B区目前已有部分商业营业 整体营业率不到10 项目优势 紧靠成熟经营的老广益汽配市场 地处传统的汽配经营商圈 交通便捷 品牌效应良好 同时周边市场群密布 产品规划上虽然存在不足 但整体规划性已经显现 项目劣势 1 周边环境差 多为老的住宅小区 整体档次感不强 2 业态布局上比较混乱 导示不明确 3 建筑结构不合理 建筑多以4 6层为主 楼上的利用率不高 给后期招商 销售 经营造成困难 典型汽配专业市场分析 Q3 我们面临怎样的竞争对手 无锡汽配市场分析 B 华东汽配城无锡华东汽配城位于锡城北部312国道黄巷段 首期配件区占地约六十亩 建筑面积约4 5万 拥有500个独立商铺 环汽配城旁丰田 日产 北京现代 一汽马自达 东风等4S整车销售企业相伴 周边市场群主要分布着统一摩配市场 黎明摩配市场 华东汽车城 无锡粮油交易市场 无锡米市 华东油漆市场 朝阳水果批发市场等专业市场 产品规划上 市场外围多为两层临街商铺 内部为标准的三层商铺 栋与栋之间有部分连廊 租售情况 据经营户反映前期销售时均价估计在4000 5000元 现在市场租金沿街部分商铺大多在2 5万 年 约90 市场内部标准租金在1 5万 年 约75 市场优劣势目前市场整体生意一般 附近高架桥的修建对市场带来较大影响 市场管理公司据说已对经营大户采取不限期免租政策 以稳定商户情绪 Q3 我们面临怎样的竞争对手 无锡汽配市场分析 C 锡北汽配市场无锡锡北汽车配件市场位于无锡市惠山经济开发区堰桥配套区通江商贸园内 规则用地115亩 首期启动66 7亩 建筑面积4 5万 租售情况 商铺1 3层联卖 面积在140平米左右 目前均价在4400元 左右 招商上实行 签3年免1年 租金4万 年 目前市场招商情况不理想 商户进驻率估计不到40 市场优劣势分析 1 市场紧临北环大道和物流园区 交通十分便捷 来往车流密集 2 业态规划不明晰 相比其他市场规模上略显不足 缺乏成长后劲 目前主要是大车配件修理 但是明确定位于此或许能借此开拓出一块细分市场 Q3 我们面临怎样的竞争对手 无锡汽配市场分析 无锡汽配市场总结1 汽配市场竞争激烈 消费格局基本形成 2 现有汽配市场均分布在交通干道沿线 靠近主城区 人车流相对密集 物流便捷 3 目前的无锡汽配市场在整体规划上功能相对单一 同时在产品销售上侧重于局部细分市场 目前还没有出现功能全面覆盖 一头独大的 龙头 市场 综合对比无锡汽配市场 本项目相比同类市场最大的优势在于整体规划 产品领先及品牌连锁开发上 这是本项目的机会点所在 Q3 我们面临怎样的竞争对手 无锡汽配市场分析 第一部分项目营销背景分析 一 项目分析二 商业地产市场环境分析三 无锡汽配市场分析四 项目目标客户分析 Q4 我们面对怎样的客户 无锡市场客户分析 晕 怕 木 过量的房地产投资信息充斥市场 难以分辨信息真假 难以区分投资项目的好坏 投资失败的创伤尚未愈合 担心再次投资的失败 不敢轻易下注 面对各大项目的自我吹捧 大量雷同的信息导致投资者感观疲惫 心理麻木 本项目整体营销背景总结商业地产市场 过量供应的海洋 自我吹捧和疯狂做秀的海洋虚伪承诺和暧昧暗示的海洋 惨淡经营的海洋汽配市场 三足鼎立 呼唤一统天下的王者目标客户 晕 怕 木 第二部分项目营销战略分析 一 项目营销战略总纲二 项目案名及定位三 项目整体营销策略 从无锡目前的市场情况来看 商业地产投资产品的市场空间已经变得拥挤 本地其他汽配市场的运作已较为成熟 如果我们的思维方式仍然固守在试图超越竞争对手 在已有需求空间下的寻求更大的市场份额 本项目的营销前景黯淡 要达到90 的销售率 并保证市场运营成功绝无可能 唯一的出路是跳出血腥的红海 进入未被开垦的蓝海空间 一 项目营销战略总纲 无锡高力项目比较优势分析 与其他商业地产项目比较 F 产品特点 A 比较优势 B 给客户带来的价值 1 55万平方米汽车服务市场 产业链条涵盖整个汽车后市场产业 包括汽车配件销售 汽车美容快修 整车销售 汽车文化 产业研究培训等 2 地处惠山片区 惠山片区无锡产业规划中汽车产业发展重点区域 3 高力汽配连锁市场格局下的南方旗舰市场 1 无锡唯一的能够提供整个汽车后市场服务的平台 2 惠山片区产业格局初定后首家进驻的大型产业配套市场 3 产业连锁的商家资源 客户资源 成功案例 运营经验是其他竞争对手无法比拟的 1 中国汽车后市场不断扩容 产业高速增长所带来的产业物业的收益提升 2 无锡汽车贸易中心向惠山偏移 区域产业集群地形成 带来的产业物业的增值 3 高力汽配连锁的成功运营经验 商家资源积累 成功项目的标杆效应带给投资客户的信心 第二部分项目营销战略分析 一 项目营销战略总纲二 项目案名及定位三 项目整体营销策略 二 项目案名及形象定位 中国无锡 明示项目所在地 国际喻示项目国际化运营方向 汽车城综合体现项目融整车销售 车配件 美容快修 汽车文化 产业研究培训等于一体的升级产业市场运营模式 同时 城的体量内涵反映出项目规模优势及其卓越的地域辐射力 案名建议 中国南方首席汽车后市场基地 大产业呼唤大市场大市场需要大品牌 中国南方最大的功能最全的汽车服务基地 汽车后市场产业的巨大市场空间 中国汽车服务专业连锁市场第一品牌 大成之作 产业价值 产品价值 城市价值 品牌价值 形象定位 第二部分项目营销战略分析 一 项目营销战略总纲二 项目案名及定位三 项目整体营销策略 三 项目整体营销策略 营销主线 产出营销营销辅线 产业营销 产出营销 是项目营销的坚强后盾 客户购买的不仅仅无锡高力具体的产品 他们购买的是高力汽配产业连锁这块中国汽车服务市场第一金字招牌 有许多实在成功经营案例为证的 有远景的高力汽配连锁上市计划 既具有切实的投资安全保障 又有远景的二次变现期望 产业营销 突出汽车服务产业的朝阳产业价值 区别其它商业投资项目 并区别于低级别的汽车配件市场 是一个创造了全新朝阳产业模式的商业项目 营销主题解析 产业营销 汽车后市场在欧美被誉为 黄金产业 在中国被誉为 中国最后一个适合创业的朝阳产业 重点要突出汽车服务市场包括汽配市场 但远不只是汽配 汽车服务市场是汽配市场的升级换代产品炒作主题 汽车后市场 汽车服务产业 一场不容错过的财富盛宴 大产业呼唤大市场1000亿市场份额邀您共享为什么 汽车后市场 在欧美被誉为 黄金产业 无锡汽配市场面临升级换代 产业营销思考 借助行业协会进驻 汽车运动 汽车文化活动 充实产业营销的内涵 产出营销 我们卖的不仅是一个具体的产品 而且是高力汽配连锁品牌 既有多个成功的经营范例为客户提供信心保障 同时客户也能够分享整个高力汽配连锁的运营成果 运用手段举例 1 高力汽配连锁市场考察之旅 2 借助高力南京扬州市场中大经营户的发迹史展示给无锡的投资客和经营户 打消他们的疑虑 3 高力汽配连锁市场最佳汽修工评选 4 高力汽配连锁其他市场商铺的优先购买权 优先租赁权 5 购买高力汽配连锁的原始股期权 第三部分项目营销执行 一 主要时间节点规划二 整体推售策略三 阶段推广主题四 销售政策及招商政策五 销售渠道六 价格策略七 媒体策略 二次开盘 深入渗透 开盘 强势推广 形象导入 异地推广 行业炒作 项目推介会 户外广告发布 包装 物料制作等 新闻 软文炒作 公关 活动 电台广告发布 电视广告发布 开盘活动 招商启动会 优惠促销 一 主要时间节点规划 11月 第三部分项目营销执行 一 主要时间节点规划二 整体推售策略三 阶段推广主题四 销售政策及招商政策五 销售渠道六 价格策略七 媒体策略 根据项目的组团业种分布情况 结合开业前90 的销售率目标11月前一组团 二组团11月后三组团 第三部分项目营销执行 一 主要时间节点规划二 整体推售策略三 阶段推广主题四 销售政策及招商政策五 销售渠道六 价格策略七 媒体策略 项目推广分两个阶段 产业炒作与产出炒作 产品炒作贯穿于项目推广的始终 三 阶段推广主题 市场与产业炒作 凸显汽车后市场前景 带出项目形象 产业炒作 产出炒作 连锁品牌炒作 树立差异 建立高度 主推广语 8大城市 15000商户 10年高力 对投资客户而而言 产出更具有杀伤力 更易于理解 广告推广中重点突出产出 易于传播 在高力集团10年的专业市场运作经营 积累了数以万计的经营商户 足迹遍布大江南北8大城市 纵览无锡市场的竞争对手 无人可匹 阶段主题 8大城市 15000商户 10年高力 成就你的汽车想象 8 15 9 15 阶段性质 蓄势认知阶段推广目的 重新正式向社会亮相 初步树立项目品牌和行业地位 为下一阶段的强势推广打好基础 舆论引爆点 中国汽车后市场行业发展论坛在无锡高力国际汽车城隆重召开克林顿再访中国 阶段一 产业炒作 关键事件营销规划利用事件的易传播性 深入挖掘产业及项目价值 让市场持续有项目的声音 1 2007年8月 中国汽车后市场发展论坛 如能邀请克林顿 杰克威尔奇 舒马赫其中之一参加 必然形成轰动 备选 邀请陈鲁豫 窦文涛等作为主持嘉宾2 2007年8月 无锡高力招商启动大会3 2007年8月 无锡高力与日本 美国 欧洲汽车汽配知名厂商达成战略同盟以巡回路演的形式展开 4 2007年9月 中国汽摩行业协会进驻暨汽配质量检验检测中心授牌 阶段二 产出炒作 阶段主题 8大城市 15000商户 10年高力 邀您见证高力汽配城 9 15 10 1 别人为市场作秀 我们为市场耕耘 10 1 11 1 阶段性质 强势推广 客户认可 VIP卡发售阶段 推广目的 放大项目的主卖点 形成无锡高力是无锡汽配市场领跑者 行业开拓者的概念舆论引爆点 无锡高力凭什么开创汽配市场新格局 领舞中国汽车后市场 关键事件营销规划1 2007年9月 项目招商成果媒体通气会2 2007年10月 财富见证之旅 高力各地连锁市场考察之旅 搭台唱大戏 目的 迅速扩大项目知名度 聚集人气主题系列 高力汽车文化系列1 2007年7月底 连续一星期在无锡市区 江阴市区的老爷车 模特巡游2 2007年9月 无锡高力汽车赛系列活动 场地越野 汽车破坏赛 3 2007年10月 开盘组合活动 第三部分项目营销执行 一 主要时间节点规划二 整体推售策略三 阶段推广主题四 销售政策及招商政策五 销售渠道六 价格策略七 媒体策略 四 销售政策和招商政策 销售政策 自营者1 2年8 9 返租销售 2 前两年免租 3 享受高力汽配连锁其他未开业市场1年开业初期免租权 4 享受高力汽配连锁原始股期权 5 享受高力汽配连锁其他项目的优先购买权 投资者1 2年8 9 返租销售 2 享受高力汽配产业连锁原始股期权 3 享受高力汽配产业连锁其他项目的优先购买权 真正实现双赢彰显连锁实力给予客户真正的利益空间 为未开发市场带来一批稳定的客户 招商政策六大优惠招商策略确保市场快速做旺1 第一年免租旺场 免管理费 2 减免税费 与政府洽谈 3 高力现有市场中的所有经营户 如进入无锡高力国际汽配城经营 额外给予6个月的免租期 4 行业杂志免费刊登广告 一年 5 免收市场内的广告位租金 6 经营满3年后 享受高力汽配连锁其他未开业市场开业初期1年免租选择权 第三部分项目营销执行 一 主要时间节点规划二 整体推售策略三 阶段推广主题四 销售政策及招商政策五 销售渠道六 价格策略七 媒体策略 本地异地同步多地合一联动促销产业先行项目营销与高力连锁品牌营销互动 1 无锡本地市场的商业地产项目 除了五洲国际一期在回购政策的推动下整体销售率超过了90 其他项目的销售率都未突破70 本地市场的销售难度非常大 要达到项目整体销售90 以上 必须要走出去 2 区域不成熟是项目营销面临的难点所在 同时短期内凭一己之力无法改变区域认知 因此在这种情况下 弱化区域炒作 产业炒作先行 由产业炒作带出产品营销 3 项目本身的营销是整体营销推广的根本所在 同时借助其它竞争市场缺失的高力连锁品牌营销 运用产出营销促动产品营销 五 销售渠道 重点推广区域分析 根据项目的现状通盘考虑 推广区域前期建议从无锡本地市场树立形象入手 后期多地合一 本地异地联动 第一阶段推广区域 无锡时间 2007 7 20 8月初第二阶段推广区域 无锡 苏南周边地区 江阴 宜兴 常熟 张家港 上海等 其中无锡及江阴的下辖乡镇是项目销售突破的重点 必须要下大力气 有必要在重点乡镇设立固定售楼点 时间 8 15中上旬开始第三阶段推广区域 江浙粤重要投资市场 浙江瑞安 义乌 温州 广州 深圳等 重点是行业内的客户 从行业协会和商会入手 时间 预计在10月 初项目认购情况再定 关于异地销售推广 本司将另派行销人员 组建异地销售团队 异地营销方案另行提报 第三部分项目营销执行 一 主要时间节点规划二 整体推售策略三 阶段推广主题四 销售政策及招商政策五 销售渠道六 价格策略七 媒体策略 低开高走的价格策略 即在开盘时订价稍低 以低于均价的价位抢攻市场 吸引买家的注意 创造现场人气及开盘销售旺势 开盘时入市价格3600 待一期销售率到20 以上时 均价上调到3800 视开盘销售情况决定调价时机 待一期销售率到40 以上时 均价上调到4000 待一期销售率到60 以上时 均价上调到4200 待一期销售率到80 以上时 均价上调到4400 通过这样分批多次上浮价格 从而实现预定4000元 的整体销售目标 六 价格策略 低价入市小步快跑不同客户区别对待 第三部分项目营销执行 一 主要时间节点规划二 整体推售策略三 阶段推广主题四 销售政策及招商政策五 销售渠道六 价格策略七 媒体策略 七 媒体策略 从行业内传播入手 通过汽配专业杂志 行业报刊 专业网站等渠道逐步渗透 然后再过渡到大众媒体推广 户外广告牌 报纸 形象持续 销售节点 电视 重点栏目 关键时段 网络 印象 口碑 电台 提升影响的利器 一期营销本地主要利用媒体 报纸 户外 电 视 台报纸推广包括硬广发布 新闻专题及系列软文炒作 主要媒介 扬子晚报 江南晚报 无锡日报 无锡商报等 报纸平面广告 前期以江南晚报 无锡商报 为主的形象及概念炒作 后期多种报纸结合项目营销节点进行信息传递 户外广告 市中心区 区域覆盖 通往项目的干道扼守 目前只有7块 继续购买 网络营销 及时报道项目进展 发布项目信息主要媒介 搜房网 无锡房地产市场网等电台广告 在交通频道发布项目定位 销售类主题广告 电视广告 无锡电视台 第一房产 等拦目投放 车体广告 选择市区内或市区至惠山途径项目周边的公交车DM直邮 数据库营销 渠道客户锁定 其他还有短信群发 楼宇电梯广告等 至12月 推广费用预算 由于项目片区不成熟 客户到达项目困难 且为项目的首期 故总费用比一般情况高 将总营销推广费率定在总销售额的4 5 按实收均价4000元 平方米核算 总销售额 4000 117328 4 69亿元总推广费用 1877 2347万元 一期费用 按总费用的60 计 1126 1408万元 费用分类预算 营销费用初步预计为1400万元 通过汽配样板区的装修 展示项目前景 打消客户疑虑 展示攻略 样板区 楼盘昭示 销售服务 售楼现场 通过图片 旗杆等展示良好形象 体现领地感 通过现场着装和服务 展示一流服务 附件一 1 楼盘及地盘昭示 建立进入高力的标识物 指示牌 体现领地概念 导视系统设计中英文对照 体现国际特色 主要布置在项目地块的四个拐角处及进入项目干道处 建议在售楼中心前广场树立一排旗杆 悬挂各国国旗 展示项目国际形象 对现有围墙及售楼处外立面广告进行更换 同时空缺处围墙进行增补 导示切入点 汽配样板区的作用和住宅的样板房类似 让客户提前感受到未来市场火爆的经营氛围 降低客户项目后期经营的怀疑 按后期实际经营标准装修 位置建议安排在现场售楼中心两边沿街店面 统一包装 提升形象 注意样板区业态商家选取比例 选择有代表性的知名商家进行展示 同时在样板区沿街面前悬挂与商家签约的条幅 力求在2007年8月中旬前完成 2 汽配样板区 展现成熟氛围 另外加快市场路网的建设进度 创造良好的市场视觉形象 3 销售服务 展现良好职业形象 所有工作人员服装风格统一 讲究 接受礼仪培训 戴胸牌 我们没有销售代表 而是一对一的客户经理 给予客户专业的高品质置业服务 环环相扣 引导客户思路 给客户 洗脑 坚定信心 促进成交 情景销售引导流程 附件二 根据项目一层商铺与二 三层配套均为独立进户的产品特点 同时初步参照无锡广益汽配城 锡北汽配市场等同类项目的销售模式 我们认为本项目销售分割主要考虑以下几方面因素 1 从前期项目推广效果来看 至今市场的反应很不理想 致使项目后期的销售面临很多的压力 其中如何控制产品的总价 是项目总体销售策略所要重点考虑的因素 如何解决项目入市初期 人气和销售业绩的积累 是确定分割方案的重要依据所在 2 对于汽配专业市场中的二 三层配套 独立销售的市场竞争力偏弱 机会不大 根据经验判断其销售对象主要来自市场内的经营客户 作为其生活 办公 储货等配套功能使用 3 同时一层商铺的客户在实际经营中 也需要能够解决其办公 储货 生活的功能配套 无锡高力项目销售分割建议 具体销售分割建议方案一 一楼 三楼 二楼 分割方案说明 一楼和二楼的搭配售卖 如下 一楼1搭配二楼1 一楼4搭配二楼2 一楼5搭配二楼3 一楼8搭配二楼4 一楼2 3 6 7独立售卖 三楼独立售卖 方案优劣势分析 优势 A 能较好的解决项目入市 产品总价过高的问题 B 2层单位面积分割相对较小 搭配一楼铺位销售对于目标客户 接受程度更大些 另外此方案可以提出较多部分一层商铺单独销售 对于整个项目来说 无疑降低了风险 C 项目一层 二层物业的销售门槛降低 利于项目吸纳人气 为三层物业的销售营造契机 劣势 A 三层物业采用独立销售模式 相对来讲 后续压力较大 B 部分商铺 仍需捆绑二层物业销售 产品销售总价依然较高 方案二 一二三楼所有铺位分户销售 拉大一层铺位与二 三楼单位的价差 通过一层铺位的高价格使开发商迅速回笼资金 获取利润 二 三层配套单位较本区域住宅楼盘 以超低价格吸引市场需求备注 该方案实际分层价格的制定需根据市场测试的结果具体操作 分割理由 1 确保开发商迅速回笼资金 2 规避二三楼面积过大捆绑销售带来的总价过高的问题 降低客户置业门槛 3 迅速启动市场 调动客户投资热情 优势 A 有效解决第3层物业销售的问题 为后续三层物业的销售 减少压力 B 将一层与二 三层物业1 1的比例捆绑销售 尽可能区划二层以上物业 劣势 C 1 1捆绑销售 项目入市门槛偏高 尤其是捆绑三层的物业 三层物业面积较大 项目整体风险偏高 D 由于项目入市的门槛高了 销售压力凸显 不利于项目抢占市场份额 吸纳人气 方案优劣势分析 安佳建议 根据市场及项目现状 建议采用 方案一与方案二 的组合方式进行销售 能够最大化实现项目预定的销售目标 项目规划设计已近尾声 整体来看项目在业态规划 功能布局 路网设置等方面都比较合理 但考虑到项目的长远发展及一期物业的销售 需要产品本身给予强有力的支撑 以区别于其它同类市场的产品定位 在产品本身超越对手 彰显开发商的专业实力和市场长期的发展战略 因此 我司就项目规划中配套功能设施部分 做以部分调整 同时兼顾该部分配套区域后期的实际经营的问题 建议的大致方向是 功能上概念超前新颖 符合汽配产业市场发展方向 配备功能数量及经营规模上 尽可能压缩 以满足基本功能即可 降低未来的经营风险 附件三 高力无锡项目规划方案调整建议 局部 Thanks