《房地产登记技术规程》.ppt

房地产登记技术规程 解读 二 一二年四月 一 概述 一 订立过程2008年启动后 先后经历40多次修改 全国范围内多次征求意见 后于2012年颁布 并于2012年6月1日正式实施 二 制定的基础1 国内外登记实践和理论研究成果2 参考国 内外登记相关标准3 充分征求意见 三 总体框架1 总则2 术语和代码3 登记基本单元编码4 登记程序5 登记归档6 登记资料利用7 附录A登记类型附录B申请材料要求附录C申请材料清单附录D申请业务表 四 规程用词说明1为便于在执行本规程条文时区别对待 对要求严格程度不同的用词说明如下 1 表示很严格 非这样做不可的 正面词采用 必须 反面词采用 严禁 2 表示严格 在正常情况下均应这样做的 正面词采用 应 反面词采用 不应 或 不得 3 表示允许稍有选择 在条件许可时首先应这样做的 正面词采用 宜 反面词采用 不宜 4 表示有选择 在一定条件下可以这样做的 采用 可 2条文中指明应按其他有关标准执行的写法为 应符合 的规定 或 应按 执行 2本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文 必须严格执行 二 房地产技术规程 的具体内容 一 总则1 基本登记规则 属地登记规则 登记人员从业要求规则 依申请和依职权登记规则 房地主体一致规则 初始登记在先规则 依法查询规则 二 术语部分1 利害关系人能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人 2 合并办理房地产登记机构依据申请人的申请 将多个独立但相互关联的登记事项一并受理 并按登记事项顺序连续办理登记的行为 3 房屋登记基本单元代码房地产登记机构依据本规程编制的与房屋登记基本单元一一对应的代码 三 登记基本单元编码1 编码的定性为房屋编制的房屋登记基本单元代码是房屋的生命周期编码 具有惟一性 确定性特点 不得随意变动 2 编码方式 分宗编码法 分幅编码法 坐标编码法 建设年代编码法 3 坐标编码法房地产登记基本单元代码应由26位组成 前25位为本体码 最后1位为校验码具体构成 第二部分申请材料部分相关问题解析 第一部分 房地产登记技术规程 附录B C申请材料部分概述第二部分附录B相关具体问题解析第三部分附录C相关要件具体问题解析 第一部分附录B 附录C概述 一 附录B 房地产登记申请材料要求本附录共18条 分别从申请材料的形式 载体 填写方式 房屋面积申请材料 自然人 法人和其他组织的主体证明材料 境外相关法律文书的转递路径等进行了规定 以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据 提示 对条文适用应注意区分的问题 1 本章节中无强制性条文2 应区分条文中关于 应 宜 可 等标准用语的适用程度 二 附录C 主要登记类型申请材料清单本附录共分为所有权登记申请材料表 抵押权登记申请材料表 地役权登记申请材料表 预告登记申请材料表和其他类型登记申请材料表五种 除其他类型登记申请材料表以外 其余四种均分别包括设立 变更 转移和注销登记申请材料表 提示 对条文的把握应注意的问题 1 材料名称2 原件 复印件的使用3 备注内容的使用 第二部分附录B相关条文具体问题分析 B 0 1本条以强制性标准术语 应 规范申请材料纸张要求 以引导性标准术语 宜 对申请材料的幅面尺寸进行了规定 主要订立的原因在于房产档案的归档保护要求 B 0 2本条主要从档案保管的角度 对应用于申请登记的材料进行了规定 采用了引导性立法和禁止性立法相结合的立法方式 兼顾灵活性和特殊性实践常见问题 涂改申请材料 使用复写纸 热敏纸等不利于保存的纸载体 B 0 3本条中涉及的三个问题 1 中文与规范汉字在立法用语中的区分2 少数民族语言文字的使用问题3 外国语言文字的使用问题 B 0 4本条涉及的问题有 1 姓名 名称 的使用2 少数民族语言姓名 名称 的使用3 外国语言姓名 名称 的使用 B 0 5本条涉及对申请材料中数量 日期 编号的表述方式 主要问题 1 数字使用方式的规范对登记安全性和规范性具有保障作用 2 实践案例 同时使用拼音 大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登记问题 某房地产开发企业采用1 1号和1 一号或者1 A号对相同房源进行销售 在房屋登记机构未实现房屋以图管理之前导致房源数据监管困难 B 0 6本条采用的是引导性用语 不是强制性条款 目的在于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性 B 0 7解析 本条的规定引导性地对资料的传递安全性进行了规定 B 0 8本条中涉及的几个相关概念 1 原件与复制件的证明效力 几类实践中常见的概念 原本 是制作人最初制作的 保存在制作人手中的文书 正本 是指照原本全文抄录或印制并与原本具有同等法律效力的文件 正本出自原本 效力等同原本 只是日常使用范围不同 原本一般保存在制作者手中或存档备查 正本则发送给行政相对人 副本 是正本的相对概念 是比照原本全文抄录或印制但效力不同于原本的文件 制作副本的目的 是为了告知有关单位知晓原本文件内容 即副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须知晓原本内容的有关单位或个人 节录本 是指制作者以摘抄的方式 节录原本或正本文书内容的一部分而形成的文书 节录本只反映原本内容之一部分 就此而言 其作用与原本作用是有较大差异的 译本 是指运用其他国家或民族的文字将原本或正本翻译而形成的文书 复制件 是指运用影印技术 将原本 正本 副本 节录本 译本摄影或复印而形成的文书 2 当事人提供原件 却不能留存原件 如何证明登记机构履行了审慎 合理的审查责任 同时提交原件和复印件 由登记机构直接履行比对职责 留存复印件 但需要注意的是登记机构应通过签署比对一致的印章来表现审查责任实施的过程 3 如何认定不能提供原件比对的复制件具有与原件一样的效力 遵循谁作出谁证明为一般要求 存档机构和公证机构为补充的证明规则 实践中常见问题例如 街道办在结婚证上加盖印章证明原件与复印件一致 申请人对自己持有的相关公文书加盖自己的印章进行证明 登记时涉及的部分规划 土地等方面的行政许可文件 其已经依照法律规定存放在城建档案馆 申请人不可能提供原件进行比对 只能提供复制件 可以确认的是存档机构 申请登记时提供委托书原件与复印件一致的公证 B 0 9本条是申请材料的核心所在 合法 有效其中主要注意三个方面的问题1 本条选择放弃 真实性 作为基本原则的构成要素 2 关于登记申请材料合法性的把握合法性的把握可以归纳以下两点 1 物权变动原因证明材料的制作主体合法 2 物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突 3 关于登记申请材料有效性的把握要点 1 关于申请主体身份证明材料的有效性判断 第一 关于自然人的身份证明有效性判断 身份证明材料严重破损影响对信息的认知 2013年1月1日起一代身份证停止使用 港澳居民通行证末尾年检升位 台湾同胞通行证采用一证一号 2 主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织机构代码证 关于营业执照的法定内容不全的处理 关于营业执照法定事项变动 例如法定代表人变动未申请办理营业执照变更登记 原营业执照的有效性问题 未年检的营业执照能否用于房屋登记的问题 营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记的问题 3 法院法律文书 仲裁委员会法律文书和公证机构公证文书有效性的判断首先 关于作为房地产登记申请材料的法院法律文书 该类文书应当遵循诉讼法关于法律文书的规定 应证明其属于已经发生终局性效力的法律文书 其次 关于作为房地产登记申请材料的公证书 对公证书有效性的判断主要集中在是否为具有公证合法职能的公证机构出具上 而不对其内容进行实体上的审查 B 0 10本条列示了各类登记申请主体的身份证明类型 1境内自然人和未成年人 居民身份证领取范围 居住在中华人民共和国境内的年满十六周岁的中国公民 应当依照本法的规定申请领取居民身份证 未满十六周岁的中国公民 可以依照 居民身份证法 的规定申请领取居民身份证 几个居民身份证的实践问题 关于申请人和其身份证照片不符的处理 关于居民身份证有效期已过的身份证有效性问题 关于外观破损 内容不可辨认的身份证有效性问题 关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用问题 关于人口信息查询单 身份证领取通知单能否代替身份证使用问题 关于护照和身份证是否具有同等法律效力问题 关于临时身份证能否用于办理房屋登记问题 2军人2004年1月1日实施的 中华人民共和国居民身份证法 将现役军人 武装警察 服刑人员 劳教人员纳入了发证范围 对军人证明身份的材料以2004年1月1日作为分界点 在此时间之前 其身份证明材料不涵括居民身份证 在此之后则包括了居民身份证或军队出具的其他身份证明材料 实践中应优先要求其提供居民身份证申请登记 3中华人民共和国香港 澳门特别行政区自然人 中国公民因私事往来香港地区或者澳门地区的暂行管理办法 第十四条规定 港澳同胞来内地 须申请领取港澳同胞回乡证 港澳回乡证由广东省公安厅签发 1999年1月15日启动了香港来往内地通行证新编码规则 港澳居民来往内地通行证于1999年1月15日启用 通行证为卡式证件 通行证有效期分为3年和10年两种 持证人年满18周岁的为10年有效 未满18周岁的为3年有效 1 通行证号码组成规则通行证证件号码共11位 第1位为字母 H 字头签发给香港居民 M 字头签发给澳门居民 第2位至第11位为数字 前8位数字为通行证持有人的终身号 后2位数字表示换证次数 首次发证为00 此后依次递增 2 通行证号码变化规则由于通行证遗失 损坏或者有效期到期等原因 港澳居民需换发通行证 港澳居民换发通行证后 新通行证和原通行证号码相比 证件号码第1位至第9位相同 代表换证次数的第10位和第11位数字会发生变化 首次换证 第10位至第11位数字变为01 再次换证 由01变为02 依此类推 新旧通行证号码前9位相同 表明为签发给同一持证人 样本 4中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证 中国公民往来台湾地区管理办法 第十三条规定 我国台湾同胞来往内地应经相关机关办理旅行证件 1992年5月启用的台湾居民来往大陆通行证 以下简称台胞证 是台湾居民来往大陆和在大陆居留 旅行的重要身份证件 台胞证号码由证件持有人终身号 签发次数 签发机关代码3部分组成 证件号码前8位阿拉伯数字为证件持有人终身号 后2位为签发证件的次数 括号内的英文字母或阿拉伯数字为签发机关代码 自2006年6月起 福建 江苏和上海省 市公安机关签发的5年有效台胞证 取消了签发机关代码 自2008年9月25日起 台胞证号码实行 一人一号 终身不变 样本 5华侨6外籍人士7境内企业法人境内企业法人的主体身份证明需要厘清企业营业执照和组织机构代码证之间的关系 关于组织机构代码证和企业营业执照之间的关系 营业执照 作为其以该类主体从事生产 经营活动的主体身份证明 组织机构代码是指根据代码编制规则编制 赋予每一个组织机构在全国范围内唯一的 始终不变的识别标识码 而组织机构代码证就是组织机构代码识别标识的载体和法定凭证 组织机构代码证是作为公司存在的一个身份证 但该身份证对公司本身而言不产生实质性影响 只是法律要求公司必须获取该身份证 而企业法人营业执照是证明公司是否成立 能否从事民事活动 承担法律责任的直接凭证 8境内机关法人 事业单位法人和社团法人 机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记 事业单位则必须持 事业单位法人证书 作为要件 军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内 9境外企业法人本条存在的问题 境外与国外概念的区分 境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记 10境内经营性其他组织11境内非经营性其他组织12境外其他组织本条存在的问题解析 关于其他组织 境外其他组织的房地产登记问题 关于实践中的几类特殊主体的房地产登记问题 其他组织 主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中 1依法登记领取营业执照的独资企业 合伙企业 2依法登记领取营业执照的联营企业 3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业 4经民政部门核准登记的社会团体 5经核准登记领取营业执照的乡镇 街道 村办企业 6法人依法设立并领取营业执照的分支机构 7中国人民银行 各专业银行设在各地的分支机构 8中国人民保险公司设在各地的分支机构等 几类特殊主体的房地产登记问题 其一破产中的破产管理人自2007年6月1日实施 企业破产法 后 我国立法将原 企业破产法 试行 中使用的清算组概念放弃 而选择了破产管理人的概念 破产管理人 是指破产案件受理后依法成立的 在法院的指导和监督之下全面接管债务人企业并负责债务人财产的保管 清理 估价 处理和分配等事务的专门机构 其二工会法人其三村民委员会和居民委员会 13外国驻华使馆 领馆和外国驻华办事机构 国际组织驻华代表机构解析 该类主体目前没有其他的上位立法进行明确 参照 机动车登记条例 的规定对该类主体进行了规定 B 0 11解析 本条主要规定了主体身份证明信息发生变动的处理方法 遵循谁出证 谁证明为一般规则 公证和认证方式为补充的处理方式 注意 主体同一性证明不能等同变更登记情形 B 0 12几个实践中的问题 在各环节重复要求出具房产测绘成果 各历史发展环节中不通标准下测绘成果的适用 B 0 13本条规范了共同共有与按份共有在登记实践中的处理方式 两者的区分二者成立的原因不同 享有的权利不同 分割的限制不同 对共有物的管理不同 对应有部分的处分不同 共有关系的存续期间不同 具体的处理方式共有性质表述 份额表述 B 0 14实践中常见的问题 1 法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄 且内涵 外延不清 不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态 例如室内游泳池 又如室内消防栓属于公共设施 但却不能满足房屋登记的要求 其不属于一种房屋建筑 2 房屋预销售时 开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定 但申请登记时双方发生争议 例如小区架空层 3 立法仅规定了房地产开发企业申请房屋所有权登记时应对共有的公共场所 公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记 实践中非房地产开发企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务 B 0 15应注意的实践问题 不制作调解书 下列案件调解达成协议 人民法院可以不制作调解书 一 调解和好的离婚案件 二 调解维持收养关系的案件 三 能够即时履行的案件 四 其他不需要制作调解书的案件 法院制作并送达了民事调解书 该类文书一经双方签收即生效 部分生效民事调解书对房屋权属信息记载不准确或缺失 民事调解笔录对民事调解书的补证 记入民事调解笔录 且经双方当事人 审判人员 书记员签名或者盖章 但依法未制作民事调解书的民事调解协议 B 0 16本条规定了公证前置的具体情形 注意 本条取消了赠与前置公证情形 B 0 17本条规定了公证材料的要式 遵循一般以不动产所在地公证为原则 但涉及的单方法律行为公证除外 境外公证的转递和认证路径 B 0 18本条规定了涉外司法文书的法律适用1 承认和认可的适用路径2 立法和司法实践有盲区的涉外司法文书保留了普通公文书适用的方式 第三部分附录C相关要件具体问题解析 C 1 1国有土地上的房屋所有权初始登记解析 几项实践中的特别要件 建设工程施工证明的适用 合作 联建 协议和产权分割清单的法律适用表C 1 2集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料解析 几项实践中的特别要件 房屋符合城乡规划的证明 房屋测绘报告或村民住房平面图 区分集体土地使用权的不同取得主体的身份证明 C 3国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料解析 几项实践中的特别要件 遗赠公证书和接受遗赠公证书注意区分遗嘱继承和遗赠情形 约定协议 主要适用于房屋单独与共有之间以及按份共有之间的转化 企业清算的证明和房屋所有权转移的证明 作价入股协议 应注意个体工商户 个人独资企业 一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权转化问题 C 1 4集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料解析 实践中应注意的两个问题 房 地转移顺序问题 转让情形和受让主体的身份限制问题C 1 5房屋所有权变更登记申请材料解析 注意区分身份证明变动和房屋权利人姓名 名称的变化 注意区分土地从集体土地变为国有土地产生的登记事项 C 1 6房屋所有权注销登记申请材料解析 注意区分放弃所有权与约定共有 注意区分房屋灭失和房屋因自然灾害成为危房C 2 1一般抵押权设立登记申请材料 集体所有建设用地使用权证明的适用 立法规定 乡镇 村企业的建设用地使用权不得单独抵押 以乡镇 村企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押 形式多样的主债权合同 抵押合同的表现形式 C 2 2一般抵押权转移登记申请材料解析 本部分应关注对抵押担保的主债权已转让的证明的把握 房屋抵押权只能因主债权被转让而转让 主债权转让的起因可以是多种多样 但大致可以分为两类 协议转让 基于客观原因转让C 2 3一般抵押权变更登记申请材料 因客观原因导致的变更 因当事人意愿产生的变更 顺位变化 债务履行期限展期等 C 2 4最高额抵押权设立登记申请材料解析 主债权合同的特殊性 最高额抵押合同的特殊内容 限额和确定期限 已存在债权的证明和抵押当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的证明C 2 5最高额抵押权转移登记申请材料解析 注意对最高额抵押权进行确定的问题 C 2 6最高的抵押权变更登记申请材料解析 债权确定时间和最高债权额 这两项变更的 如果涉及影响到其他抵押权人 预告登记权利人 利益的 还需提交其他抵押权人 预告登记权利人 的书面同意证明C 2 7最高额抵押权确定登记申请材料解析 注意把握最高额抵押权担保的债权已确定的证明的多种表现方式 C 2 8在建工程抵押权设立登记申请材料解析 注意申请材料中对用于抵押的工程尚在建设的证明文件的把握 注意在建工程设定最高额抵押的问题C 2 9在建工程抵押权转移登记申请材料解析 注意申请材料中对项目转让的立法要求问题C 2 10在建工程抵押权变更登记申请材料解析 注意在建工程变更与商品房预售两种情形竞合的处理 C 2 11一般抵押权 最高额抵押权或在建工程抵押权注销登记申请材料解析 注意区分三种情形所提交的权利证书 一般抵押权和最高额抵押权注销登记需提交房屋他项权利证书 在建工程抵押权注销登记需提交登记证明 C 3地役权登记申请材料解析 地役权合同 房屋所有权证书 房地产权证书 区分供役地和需役地的不同组合方式而不同 地役权转让证明的适用问题 包括利用目的 利用方法 利用期限 利用范围等地役权内容变化的适用 C 4预告登记申请材料解析 注意把握预购商品房预告登记转移证明 继承 遗赠 婚姻 生效裁判 预告登记权利发生转移的证明 因撤销 合并 兼并 分立等原因使预告登记权利人灭失 致预告登记权利转移C 5其他类型登记申请材料 遗失申明与公告程序的区分 注意对C 5 3更正登记申请材料中对于是否涉及到对权利归属的情形 注意表C 5 4异议设立登记申请材料中关于证明异议事项消灭的证明材料把握 第三部分登记程序解读 一 登记程序概述 1 登记程序制定考虑的因素2 登记程序问题导致的行政诉讼 3 阅读和使用本章应注意的事项 1 带 应 的条款要严格遵守 2 强制性条款必须无条件遵守 4 登记程序确立的几个制度 1 质量检查制度 2 疑难业务会审制度 3 合并办理制度 4 申请材料确认制度 5 登记官岗位责任制度 二 一般规定 一 关于登记总体程序1 一般性程序2 特殊性程序3 个别性增加程序 二 登记有关岗位设置和人员要求 1 房屋登记应设置的岗位2 应由登记官担任的岗位3 不同环节岗位人员要求 三 审核委员会制度 1 设立的原因和必要性2 人员构成情况3 具体解决何种问题4 会审结果的效力 四 质量检查制度 1 质量检查的重要地位2 质量检查的大体要求3 质量检查的主要内容 五 质量检查的具体规定 1 各类登记检查比例2 检查记录及意见3 错件处理措施4 形成检查报告 六 防伪加密设备的应用 1 应用防伪设备的现实必要性2 身份证读卡器识别身份证的真假3 其他有条件的可应用房产证 申请人的防伪设施 三 关于申请的规定 一 申请的性质和类别1 申请的性质2 申请的作用3 申请的类别 二 申请材料的总体要求 1 申请人提交申请材料2 申请材料的总体要求3 申请书面材料的规范格式要求 三 双方申请和单方申请 1 双方申请的法律必要性2 单方申请的具体类型3 各种单方申请的原理及注意点 四 共有房屋申请规定 1 共有房屋应共同申请2 共同共有房屋的申请3 按份共有房屋的申请4 涉婚房屋的申请 五 业主共有房屋申请 1 如何界定业主共有房屋范围2 业主共有房屋申请主体3 业主共有房屋申请时点 六 委托申请登记 1 委托申请的主要情形2 委托申请应注意的事项3 委托申请中的双方委托 七 未成年人房产申请登记 1 未成年人的监护人2 未成年人房产取得的申请登记3 处分未成年人房产申请登记4 其他限制或无民事行为能力人房产申请登记 八 申请材料的确认 1 哪些申请材料需要申请人确认2 自然人确认方式3 法人或其他组织确认方式 四 关于受理程序的有关规定 一 受理工作包括的主要内容1 各项内容的大致情况介绍2 受理中各环节的先后顺序3 需要录入的信息4 受理完成后的交接 二 合并受理登记的情形 1 需要合并受理的原由2 七种情形的不同法律关系对登记的要求3 合并受理中应注意的事项4 具体案例操作剖析 三 查验申请主体的内容 1 自然人主体查验时应着重注意的地方2 法人或其他组织作为申请主体查验要点 四 查验申请材料的要求 1 申请材料的完整性方面2 权属证书或证明查验要求3 有权部门出具的证明材料要求4 因民事行为形成的申请材料要求 五 核对申请登记事项的要求 1 申请材料内容与登记事项相符合2 申请材料之间的内容相对应3 申请登记事项与登记簿不冲突 六 询问的主要内容及注意事项 1 询问申请意愿的真实性2 询问申请房屋的共有性质和份额等3 询问结果的保存 七 受理的两种不同结果 1 准予受理的 应当如何告知及应告知的内容2 不予受理的 应告知的内容和方式 以及申请材料的处理方式 五 关于审核程序的有关规定 一 审核工作应包括的内容1 各项内容大致介绍2 会审工作开展的具体程序 二 一致性审核的主要内容 1 主体身份信息与申请材料 登记簿记载一致2 登记客体信息与申请材料 登记簿记载一致3 实地查看结果与申请材料 登记簿记载一致 三 合法性审核的内容 1 材料形式符合法律等规定2 初始登记或在建抵押房屋合法建造3 预告登记的预购房屋在可以销售范围内4 其他登记类型房屋在登记簿范围内5 房屋符合基本单元要求 6 登记事项没有登记簿记载的限制要求7 需要公告的房屋没有成立的异议 四 实地查看的情形 1 实地查看的意义2 实地查看的登记类型 五 初始登记实地查看的内容 1 房屋坐落实地与申请材料是否一致2 基本单元数量与申请材料是否一致3 房屋建造状态 六 在建工程实地查看的内容 1 坐落是否与申请材料相符2 工程形象进度 七 房屋灭失登记实地查看内容 1 所灭失房屋的坐落是否与登记簿一致2 房屋是否已灭失 八 实地查看的要求 1 实地查看人员要求2 现场采集信息要求3 记录表单要求 九 需要公告的情形 1 公告的意义2 当前公告与以往的不同之处3 公告的几种情形 十 公告载体 1 当地公开发行的报纸或政府网站2 集体土地房屋登记公告的特殊性及操作步骤 十一 公告期限 1 不少于五日2 公告的查询3 不同类型事项的公告应设定不同的公告期 十二 补充材料的有关规定 1 发生需要补充材料的情形2 补充材料应履行的义务 十三 审核结果的两种处理方式 1 审核通过的 应予以登记2 审核不符合条件的 应不予登记3 不予登记的处理方式 六 关于登簿程序的有关规定 一 登簿的由来及重要性1 登簿在整个程序中的地位2 提高登记簿公信力的措施 二 登记簿建立方式 1 按基本单元建立2 具体情况的具体处理 如一个厂区内多幢房屋的登记 三 登记簿的形式 1 登记簿采用的形式2 不同形式登记簿之间的关系3 不同形式登记簿的安全保存措施 四 登记簿的填写和确认 1 登记簿填写人员的要求2 登记簿填写确认的要求 五 登记簿上权利人的记载 各种不同申请人经登记后转化为权利人1 所有权人的记载2 抵押权人的记载3 地役权人的记载4 预告权利人的记载 六 合并办理业务的结果记载 1以抵押贷款方式预购商品房的 预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记 2已设立所有权 抵押权预告登记的预购商品房符合相应登记条件后 预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记 3已设立抵押权登记的在建工程竣工后 房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权设立登记 4以抵押贷款方式购买房屋的 房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记 5继承人将自己的房地产份额转让给其他继承人 涉及的房屋所有权继承 转让等转移登记 6房屋所有权变更致使抵押权变更的 房屋所有权变更登记与抵押权变更登记 7房屋所有权转移 变更致使地役权转移 变更的 房屋所有权转移 变更登记与地役权转移 变更登记 七 登记申请撤回的注意事项 1 登记申请撤回的时点2 登记申请撤回的申请主体3 登记申请撤回时的申请材料处理 八 记载登记簿的时点规定 1 记载时点的法律意义2 电子登记簿记载时点规定3 纸质登记簿记载时点规定 九 登记簿记载错误的更正规定 1 记载错误的情形2 不同情形的处理方式 七 关于发证程序的有关规定 一 对于权属证书印制和填写要求1 填写证书的依据2 证书的类型3 填写的具体要求4 证书印制的要求 二 证书记载内容的格式要求 1 文字要求2 数字要求 三 发证和领证要求 1 发证时应核对和收取的材料2 委托领证的注意事项3 领证主体要求 四 不发证书或证明的情形 1 业主共有房屋2 异议登记 第四部分登记归档解读 一 下列纸质档案可列入销毁范围 1抵押权登记已注销满5年 2查封登记已解除满5年 3地役权登记已注销满2年 4预告登记已注销满2年 5异议登记已注销满2年 二 销毁保管期届满的纸质档案程序1应由房地产登记档案管理人员 登记官和纪检 监察部门人员组成鉴定小组 2鉴定小组应对保管期届满的档案逐件进行审查 提出存毁意见 经鉴定有保存价值的档案 应重新整理编号 划定新的保管期限 妥善保管 不再保存的档案 应逐件编造清册 报本级房地产行政主管部门审批后销毁 3鉴定小组应指定2名以上鉴定小组人员监督销毁 监督销毁人员应根据销毁清册 对将要销毁的档案材料进行核对 确认无误后 方可进行销毁 销毁后 监销人员应在销毁清册上签名 并应注明焚毁或打浆的销毁方式和日期 三 电子档案备份和异地保存规定1电子档案目录 电子登记簿以及纸质档案的数字化加工处理成果均应进行备份 2可选择在线增量备份 定时完全备份以及异地容灾备份的备份方式 3应至少每天1次做好增量数据和材料备份 4应至少每周1次定时做好完全备份 并应根据自身条件 应至少每年1次离线存放 存放地点应符合防火 防盗 防高温 防尘 防光 防潮 防有害气体和防有害生物的要求 还应采用专用的防磁柜存放 5应建立异地容灾体系 应对可能的灾害事故 异地容灾的数据存放地点与源数据存放地点距离不得小于20km 在地震灾害频发地区 间隔距离不宜小于800km 6备份数据应定期进行检验 备份数据检验的主要内容宜包括备份数据正常打开 数据信息完整 材料数量准确等 7数据与灾备机房的设计应符合现行国家标准 电子信息系统机房设计规范 GB50174的规定 第五部分登记资料利用 一 房地产登记机构出具的登记资料查询结果应注明查询时间并加盖登记资料查询专用章 查询时间宜标注年 月 日 时 分 秒 二 登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询 三 内部查档内部调阅登记资料时间最长不得超过5个工作日 到期不能归还的 调阅人应在调阅期届满前 个工作日到房地产登记资料管理部门说明情况并办理续借手续