建筑密度对居住环境的影响力.doc

建筑密度对居住环境的影响力 建筑密度的大小是衡量一个城市居住环境的综合性指标，也是影响房地产开发商经济利益的重要技术参数。因为，在一定程度上，建筑密度的大小意味着房屋栋间间距的大小，绿地及室外活动空间的多少，采光，通风等卫生条件及消防条件的优劣和居住环境质量的高低，同时也影响了开发商的开发成本和经济效益。由于这种居住环境与开发商的经济效益有直接的关系，使建筑密度成为当今居住区开发建设中极为敏感的指标。近年来，随着地价和建筑造价的不断上扬，如何在一块给定的土地上降低造价，降低开发成本，建造尽可能多的房屋，建筑师与开发商一道动了不少脑筋，做了许多探讨。如大进深住宅，联体式住宅，梯层式住宅，周边围合式布局，低密度，高容积，而不顾间距过小的“握手楼”，“贴面楼”，即不满足最基本的日照和采光通风要求，又造成居民生活的相互干扰，使家庭生活的私密性荡然无存。这种片面追求高密度，高容积的倾向，造成了只顾眼前利益，忽视环境效益的现象，从深层上分析，原因是多方面的。首先，从经济上来看，地价的不断暴涨，各种开发收费的不断提高，驱使开发商想尽办法提高容积率，争取尽可能多的建筑面积来保证一定的利润。其次，建筑造价的不断上扬，高层建筑的造价十分昂贵，又驱使开发商千方百计的通过加大密度，降低层数来争取降低建筑成本，保证一定的利润。这样一来，不顾居住环境的“高容积，高密度，低层数”的居住区，就成了开发商的追求目标。其次，从建设周期来看，它与开发建设的风险和开发建设的成本是成正比的。建设周期越长，开发的风险也就越大，开发的成本也就越高。就同等面积的居住小区来说，多层建筑的居住小区所需的建设周期仅为高层建筑居住小区建设周期的一半。因此，任何一个开发商都希望多建多层，而不愿建高层，那么，要在同样的一块土地上建造出一样多的建筑面积，只有加大建筑密度别无选择。再则，从市场的销售与日后的物业管理来看，由于高层建筑开发成本远高于多层建筑的开发成本，因此高层商品房的售价也远高于多层的商品房的售价，而且目前国内购房者的承受能力又十分有限，因此开发商只愿开发多层而不愿建高层。另外，由于高层住宅的物业管理费用昂贵，致使一部分消费者有“买得起，住不起”的畏惧心理。这就更加造成了高层商品房的滞销，也使开发商更不愿建高层。那么如何解决环境与效益，设计与开发的矛盾，创造一个良好的居住环境呢？第一，要解决一个认识上的问题。1992年在巴西里约热内卢召开的世界环境与发展大会上提出了可持续性发展的思想，即我们的一切开发“既要满足当代人的需要，又不对后代人满足需要的能力构成危害”。1999年6月，国际建协第20届大会通过的北京宪章中，更是进一步阐述了这一观点，“其真谛在于综合考虑政治，经济，社会，技术，文化，美学各个方面提出整合的解决办法”。“可持续性发展”思想应是我们今天城市建设的基本指导思想。就住宅建筑而言，按照我国的经济发展目标，到本世纪末达到小康水平，而小康住宅的标志，不仅体现在室内现代化，室外同样也需要现代化。第二，在规划设计时，要树立经济效益的观念，要为客户着想，为投资者，开发商着想。经济效益与居住环境是相互相承的，没有好的居住环境不可能有好的经济效益。就这一点来说，我觉得广州华景新城在进行规划设计时的确有自己的独到之处：1）总平面的规划设计时，结合多，高层建筑的布置，考虑分期开发，分期建设的可能（在实际工程中也正是如此的），把多层住宅放在一期，把高层住宅放在二期（实际工程中一共进行了六期的开发，现在正在开发的翠安侬苑就是最后一期工程），减少一期工程的投资，缩短一期开发的周期，并以购房者能承受的多层楼价首先推出市场，这对降底成本,缩短周期,促进销量是非常有利的。2）将小区的绿地布置在一期中，与一期的开发同时建设，使一期建成后就有配套的活动中心，优美的集中绿地，高雅的居住环境，这不但可以提高小区的知名度，社会效益，同时对第二期的开发销售也有帮助。（华景生态园被列为广州市青少年教育基地后所产生的社会效益是无价的）。第三，在设计中采取各种措施，营造一个良好的居住环境和空间效果。在华景新城的规划设计中就采取了以下几点措施：1）建筑采用多，高层相结合，根据地形、朝向，多层住宅靠南在前，高层住宅靠北在后，建筑空间前低后高，这不仅采光通风好，而且小区建筑的群体造型，建筑空间也非常好。2）建筑的布局采用围合的周边式，有机的围合成组团空间和小区空间，总平面的布置采用不对称的布置。在小区里有生态园，庭廊花架，运动场地等娱乐设施。这不仅极大的美化了环境，同时也满足了居民休闲生活的需要。3）为了保证有良好的采光通风，合理的建筑间距，宜人的空间环境，在满足1：3.26容积率不变，总建筑面积100万平方米不减少的情况下，设计师以“高层底密度”的设计手法来取代“多层高密度”，把建筑密度由原来的35.6%降低到现在29.8%。绿化率达到30.57%，人均绿地面积达到每人4.57平方米。4）为了避免车辆停放占用大量土地，华景新城采用架空首层，做半地下车库，同时将架空车库的屋面设计成屋面花园，成为组团的活动空间和公共绿地。这不仅解决了车辆的停放问题，同时又增加了绿地，还为居民提供了一个安全别致的活动场所。5）为了使小区的空间更为丰富，设计中将部分多层住宅的第二层再架空，使其与架空的屋面花园结合为一体，这不但加大了活动空间，同时也改变了组团的封闭感，增加了组团空间的空气流动，更重要的是通过架空处理，使组团的空间和小区的空间能互相渗透，互相“借景”，既分既合，融为一体，创造了一个丰富多彩的居住空间。评价居住环境优劣的因素很多，建筑密度是一个非常直观的指标，在一定程度上能综合反映环境的好坏。因此，低密度是创造优美居住环境的先决条件。