房地产公司销售回款流程统一版.doc

销售收款管理流程编制XX日期2008-9-28审核XX日期2008-9-28批准XX日期2008-9-28流程审核审批点关键点1销售合同的审批主办部门市场营销部修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人2009.8.55.3.4，5.4.3，5.6XXXXXXXXX2009.8.134.1.4；4.1.6；4.1.9；4.2.3；4.2.6；4.2.8；4.2.9；4.2.10；5.1.1；5.2.3；5.2.4.1；5.2.4.2；5.3.5；5.3.6；5.4.1；5.4.3；5.5.2；5.6；1. 目的规范公司销售收款工作，加速应收款的回笼，规避应收款的财务管理风险。2. 适用范围适用于集团所有项目的销售收款管理工作，即操作主体均为项目公司层面。3. 术语和定义无4. 职责4.1. 项目市场营销部/销售代理公司4.1.1. 负责与客户签定认购协议，交项目财务成本部备案；4.1.2. 负责及时与客户签定购房合同，并将合同复印件交财务部备案；4.1.3. 负责通知客户按照合同约定交付房款；4.1.4. 负责收集办理按揭的客户资料，并提交银行按揭人员4.1.5. 负责编制销售进度和应收款回笼计划；4.1.6. 负责办理解抵押、预告（预售）及再抵押手续，将相关单据提交银行；4.1.7. 负责逾期应收款的催收，对于催收无效的客户负责提请勒令退房程序；4.1.8. 负责录入营销管理系统并更新销售资源；4.1.9. 负责统计部门销售台帐并与财务成本部校对无误后报送集团市场营销部。4.2. 项目财务成本部4.2.1. 负责收取定金，开具定金的收款通知单；4.2.2. 负责收取房款，开具正式发票；4.2.3. 负责已通过审核待放的按揭款的按时落实；4.2.4. 负责将收到的现金房款及时存入银行；4.2.5. 负责审核房款是否结清；4.2.6. 负责将到帐的按揭款提交项目市场营销部备案；4.2.7. 负责资金日报和销售回款表的编制；4.2.8. 负责落实按揭银行的驻场及派专职财务人员进驻项目销售案场；4.2.9. 负责落实项目解抵押资金；4.2.10. 负责统计部门销售台帐并与市场营销部校对无误后报送集团财务成本部。5. 工作程序5.1. 签订认购协议5.1.1. 代理公司（或项目市场营销部）与客户签订认购协议书，并带领客户至财务处缴纳定金，现场出纳核对专案标注，在系统中收款，开票，打印票据，在票据上盖定金收讫章，将认购书和票据交付客户。无特殊情况，应当在签订定购协议后7个工作日内完成合同签订及支付收付款。5.1.2. 当款项确认到帐后，出纳登记销售回款表，财务会计在系统中进行收款操作。5.2. 付款方式及期限5.2.1. 现金或POS机a) 现金支付，出纳及时将回款在系统登记好，并将现金交存银行，必须保证准确及安全，所有现金收入必须经点钞复检过方可收下，送存银行时若出现假钞由当班出纳负责赔偿；b) POS机刷卡，持卡人须为购房者本人（可通过卡背面的签名进行识别，没有签名者一律当场补签），如由其他人代为刷卡，必须要求持卡人写承诺书，承诺同意代购房者缴纳房款。使用未设密码的信用卡刷卡需验证持卡人身份证件（留存复印件），POS机交易单第一联和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐，第二联交客户。出纳查询该笔款项的到帐情况，到帐后及时登记，并通知知市场部；5.2.2. 票据（支票、汇票或者本票）a) 出纳人员对客户交付的支票、汇票、本票等票据须认真进行审核，重点查看出票日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，没有填全这些要素的，需出纳人员当场补齐；b) 所有票据的出票方如和购房者名称不符的，必须由原出票方出具委托书原件，未提供委托书的可暂时先给客户开具收据，待补齐后再进行更换发票；c) 支票付款的必须当场填写保证书，如遇票据退票，及时与客户联系，同时告知置业顾问进行催收，客户来取退票时，要求他们补齐退票房款，并交回原发票（收据），同时用红字发票冲回，重新按实际交款方式开具新发票；d) 出纳人员应及时将票据复印件、委托书原件、保证书原件和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐；支票是入账后第二天到帐，本票是立即到帐。5.2.3. 一次性付款或分期付款按照项目营销的规定或项目所在地的一次性或分期付款规定执行。具体视各项目销售合同相关约定，一般按以下规定操作：签订合同付首付款不低于20，签订合同30天内累计付款不低于50，签订合同60天内全部付清。5.2.4. 商业贷款5.2.4.1. 按照销售合同约定的时间签订商业贷款，如无特殊情况销售代理公司应当在签订销售合同5个工作日内完成按揭合同的签署并集齐所有的按揭资料提交银行，银行一般在不超过15个工作日之内审核完毕，项目市场营销部负责办理抵押手续；5.2.4.2. 市场营销部办理抵押手续之后，通知财务部，财务联系银行，将审批通过的商业贷款在不超过5个工作日内发放。5.2.5. 公积金贷款按照项目所在地公积金中心的流程和要求操作。5.3. 签订购房合同5.3.1. 代理公司（或项目市场营销部）收集客户签约所需材料，收回认购书，填写合同条款，交客户签字盖章后，填写合同审批单报审，所有资料放入合同档案袋中；5.3.2. 现场出纳开具收据/发票，收取首付款/房款和印花税等代收款项，并在系统中录入合同收款信息，如有定金此时定金转为房款；5.3.3. 专案副总对合同进行审核审批；5.3.4. 项目财务成本、市场营销和行政人员在系统中做合同审核操作（合同审核通过后，销售主管无权修改合同）；代理公司（或项目市场营销部）在合同文本上加盖“合同专用章”，如有超权限优惠，需核对优惠审批单，并将优惠审批单存档；5.3.5. 合同盖章后，项目财务成本部落实项目解抵押资金，项目市场营销部或销售代理公司提交一份合同复印件给项目财务成本部备案；5.3.6. 项目市场营销部或销售代理公司的权籍人员开始启动预告（预售）备案登记流程，5.4. 按揭办理5.4.1. 项目财务成本部应在销售前联系可以办理按揭贷款的银行，为客户办理按揭提供选择，项目财务成本部应要求按揭银行明确放款标准，反馈给项目市场营销部，并安排按揭银行驻场办公；5.4.2. 代理公司（或项目市场营销部）收集相关按揭资料，指导客户填写按揭合同，已盖章的按揭合同及相关贷款文件递交给银行；5.4.3. 按揭贷款申请银行审核通过后，由销售代理公司（或项目市场营销部）办理按揭贷款抵押手续，抵押手续办完之后通知项目财务成本部，后者告知按揭银行提请放款；5.4.4. 如因特殊原因银行退单，代理公司（或项目市场营销部）应按照银行要求收集、补充相关材料，重新进行审核审批，提交银行；5.4.5. 对于手续齐全的按揭贷款，项目财务成本部联系银行在规定时间内发放贷款。5.5. 款项催收5.5.1. 代理公司（或市场营销部）每周从系统中打印已到付款期限客户交款通知书，进行房款催收工作，逾期一周以内的销售专员电话联系客户付款，逾期一周以上的由销售专员向客户发送催款通知书；5.5.2. 对于逾期60天以上，催收仍无效的客户，由项目公司管理层决定是否启动退房程序。5.6. 客户结清房款，或收到银行按揭款，项目财务成本部更新系统收款情况，开具销售结算单，并与项目市场营销部相互校对回款数据，无误后报集团备案，代理公司通知客户领取发票；5.7. 销售发票a) 在预售时直接开具相应的发票交给客户；b) 如果是先开收据，在客户付清款项之后通知客户带收据换开发票。5.8. 销售款管理5.8.1. 现场出纳在下班前从系统中打印收支日报表，编制现金盘点表并进行核对；5.8.2. 销售会计复盘现金，并在系统中对收付款业务进行审核；5.8.3. 现场出纳将现金送存银行；5.8.4. 出纳查询按揭贷款到帐情况，并把已经到帐的数据反馈给市场营销部；5.8.5. 出纳将经销售会计复核的现金盘点表及收支日报表存档，并定期上报集团。5.9. 日常清帐和与财务部周/月结帐5.9.1. 日常清帐必须日结日清，当天收款和开具发票必须当天登记，并核对相符（包括税控系统），每月结束再对系统发票汇总数与税控系统的发票汇总数核对一致；5.9.2. 每日清帐，以便登记每日工作交接单，明确职责；5.9.3. 每日收取的现金必须及时存入银行，跨结帐期缴存的现金应单独注明；5.9.4. 项目财务成本部结帐每周一次（周一），逢月底，则下月初的第一天另增一次结帐，每日收取的POS款和转帐款必须逐笔登记收款明细清单；5.9.5. 周结帐前，先将软件中结帐期间的收款清单按日期、楼号、票据号进行排序，然后分别打印出收款清单和收款汇总表；5.9.6. 周结帐内容：核对收款明细清单的现金、票据、POS单及转帐收款和收款汇总表数字相符，并分别和收款清单以及相关原始单据核对无误；5.9.7. 每周帐结平后，将收款清单、收款汇总表、收款明细清单原件和已结帐发票（收据）记帐联及相应的收款凭证交到项目财务成本部，所有已结帐发票（收据）记帐联按已排序的收款清单次序摆放。6. 支持性文件6.1. 责权手册7. 相关记录