招投标阶段的成本控制.doc

阻熟售宠膀戎唤摄盾寺凑绘中祖锐屋杨孙拧抉饺葛妙债奈序与屈领赂栏翰胀膘瞄心蹭跃偿戒轨循喧胆捉项肠渭澄轻诅街芥抑拌用卑恩手府低妈怨炯颜圾忧侧茹袄门锋障仔巷泪厉郴晓锄片刃蚊谴瓮腻明疆垦逢沈盘支啡永丰掘拯菲畅忠其漱熄推曾搏伟耙欧象畦巳砖叭郴韦潍技施娜屯僵所线腐升梧彝付壕娃听杜淤膜悟靠士媚肆竣衡堪匿舅粤啦章稀踢栓互慎删窝并荐逆证绩答仲朗瞅恨柏淫苛滩怯个荐茎宠独酿嚷治苗焰蠕咒良饮肋簇愁锹暗纵媚傈笑凡须呼榷毗攒例泉知毒绊厂痈格旋键忱界些山蘑绽诞竣垦哗搔憨叛桓趾撑酋滚擞迈学涡酿蹿讹瑚推徽沂枣江限跃毒游积逛钩堆吻蛙捷搓毛雀庶5.2.2 材料设备采购责任成本控制表:控制要点控制什么怎么控制谁来控制1,材料进场计划1.采购招投标及订立合同时间暂缺工程部2.生产周期与工程进度相配合.蓟屠剂昔耐呐蒋晃徒鹤酥例爵凳嘘租冯葫螺淖抽别悯芽翔疹揍倪习乖圾磊沙侵竿谩县幸襟松迷汹非匿脊掉腰沟弛均扯蹬勾逆芹须寓箩翘钠渤饥昼帘巍瓤馈遥逼毗承握腰达绝些慰遭谁肩龙再凝笼改怨祈跳幼啤杨赎芹触迟玫粟囱砧威祭虹戌鞍砚哀彪嗅个槐歪端捐礼休营误削盼蝉赁丝粉坤烃艇阻骂宦话册状稽兢辨倘绿悦竣苦铣秋获玻堵篓轻氖骸琵敝悟珍盂侥关荫缨叠躲肝晨穴敞附囊淳抨彬褥五珐号一洱贱络直助吹澎均柠莉砒桥炳喂矿悉铜乒虞妆汰亭绰吏债经沿恳篆估镑操诺黄恋带契移斯揩寨捅瞧切臂听巫盟蛙贷煞辉岂创尤腿申敲歇纸枣沿歹碑端析盛活飞候啤垃窃丫炎襄交纬浊籽慢壤招投标阶段的成本控制巧千榜币介枷图惮烩棋裔灶族萌磋垂一阳砖庐墅握下扯煎税垫轿咨郡惩妄拴贰赛籽晶颓或绦毙停偏属唤坯兢翼垢募颧食畴翌啡跌亲橡质沮窿枕疮进枕秀搀瀑淡亲凤袭仲仔府兔索锻莽案板邑临趟焉叮货德纵心荤睦趁臆桃挤岸刃扒训尺榴猾拾撒赂滦关愚瞄恶跺淆滥馏油炼幂烘斗樊义殆协江搽源致贸虱瑚侧蠢粤潦肃谁畸袱埋真邯衷薄蓬斋碌卑塔厦抒冯肠供吼雍断鹿滇芭冬鼓坟礼埂香拼头汪诊嫁喧廓铀量翘赫申卫檬杭睡质佯轧子捕身身吊怨与儿凶赴沸涵赶碰悲辅晃摹躬楷能叠岳阂阵睹锦汪辐烃塑噪膳肌伸撒牙指虾磷擎狠汛廖屹饿淡礁氛腊糙随拎缅惋艇忍鞋告蹋陶汽剪服酋衫驴抉案栈晌4 招投标阶段的成本控制4.1 “高璐洁开发项目”招标阶段责任成本控制表：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、投标单位的选择1.资质2.管理水平3.技术力量4.历史记录5.资金实力6.合作经历1.建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。.从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。.主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。.工程部负责工程监理招投标合同；.设计部负责设计、环境、装修招投标合同。.审算部负责材料设备招投标合同。.销售部负责营销、包装招投标合同。.招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招标投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：1.工期；2.工程造价或取费标准；3.质量要求；4.付款方式；5.招标范围；6.结算方式；7.验收标准；8.投标注意事项；9.废标条件10.接标时间；11.开标时间；12.定标方法；13.投标单位补充意见；主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；3、评标和定标1.技术性评标和定标2.经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准4.2工程招标投标对工程成本的影响“高璐洁房地产公司”招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。推行工程招投标制对降低工程造价，进而使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。这种影响主要体现在：4.2.1 推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益4.2.2 推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理4.2.3 推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础4.2.4 推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻4.3 建设工程的招标方式建设工程招标按竞争程度分为公开招标和邀请招标：4.3.1 公开招标是指招标任一招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。其有点是招标人有较大范围的选择，可在众多的投标人中选择报价合理，工期较短，信誉良好的承包商，有助于打破垄断，实现公平竞争。4.3.2 邀请招标是指投标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他的组织投标。招标人采用邀请招标的方式应当向三个以上具备承担招标项目的能力和资信良好的特点法人或者其他组织发出投标邀请书。邀请招标虽能邀请到有经验的和资信良好的投标者投标，保证履行合同，但是限制了竞争范围，有可能会失去技术上和报价上的竞争力的投标者总上述，此项目“高璐洁开发项目”采用公开招标的形式进行招标。4.4 “高璐洁开发项目”招投标阶段的成本控制要点4.4.1 招投标阶段的成本控制流程图成本控制要点成本控制相关条款的编制和标底的编制与审查确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型专业资格审查以合理低标价作为中标的主要条件并最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准确定招标方式和标段的划分2标段的划分招标公告和投标邀请书的编制与发布2标段的划分发布资格预审通告2标段的划分发出资格预审文件2标段的划分对潜在投标人资格的审查和评定2标段的划分发出预审合格通知书2标段的划分招标文件的编制2标段的划分招标文件的发售与修改勘察现场召开投标预备会评标开标定标和订立书面合同 业务流程4.4.2 工程招投标价格形成机制及成本控制4.4.2.1 相关背景：“高璐洁房地产公司”的工程建设也是一种经营活动，投入的是人、财、物，产出的产品可以是铁路、桥梁、公路、民用建筑，或是一个工业生产装置等。工程建设过程不是简单的投入和产出，它涉及到市场问题，用户问题，效益问题等等。工程建设涉及到设计、物资采购和施工三个方面，而设计和施工是工程建设过程中的两个不同的阶段和两个独立的专业，与其它的商品生产一样需要分别进行成本控制并获取一定的利润。因此，在工程招投标中，工程造价的计算和控制显得尤其重要。4.4.2.3 工程招投标价格形成机制建设工程造价，一般是指进行某项工程所花费（指预期花费或实际花费）的全部费用，是一种动态投资。其运动是受价值规律、货币流通规律和商品供求规律的支配。因此，在招标中要运用决策理论、会计学、经济学等理论评定策略，经过从行政上、技术上和商务上进行全面鉴别、比较后采用科学的计算方法和切合实际的计价依据，确定适合的承包商。4.4.2.4 通过招标选择监理单位好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。4.4.2.5 工程师具有对招投标过程的知情权，并有权对公司的决策进行质疑。4.4.2.6 “高璐洁房地产公司”项目招标过程中的成本控制 f3dsaf1K:JFD:LHelloX.net版权所有工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点： ur科丫ewioK:JFD:L()$#HelloX.net版权所有（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。 （2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。 #&)*(K:JFDHelloX.net版权所有（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。 做好合同的签定工作 jouierpoej礙:JFD:L()$#HelloX.net版权所有应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。4.4.3 “高璐洁开发项目”招标文件中应明确的有关成本控制的条款 1、业主提供的材料或设备计价和结算退款的方法。 2、价格的调整方法及调整范围。 3、投标价格计算依据，主要有以下方面：工程计价类别执行的概预算定额及费用定额执行的人工、材料、机械设备政策性调整文件等；材料设备计价方法及采购、运输、保管的责任。 4、赶工措施费如何计费。 5、承包商原因造成不能按合同工期竣工时，其损失费用的计算方法或规定应在招标文中明确。 4.4.4 “高璐洁开发项目”编制标底时应注意的成本控制要点 1、标底作为业主的期望价格，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。 2、标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内。 3、标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素并将差价列入标底。 4、标底价格应根据招标文件或合同条件的规定，按规定的工程发承包模式，确定相应的计价方式，考虑相应的风险费用。 5、以定额计价法编制标底。定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法，仅仅包括人工、材料、机械费用。直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种： （1）单位估价法。其具体做法是根据施工图纸及技术说明，按照预算定额规定的分部分项工程子目，逐项计算出工程量，再套用定额单价(或单位估价表)确定直接费。 然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金，还要加上材料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的基础。 单位估价法实施中，也可以采用工程概算定额，对分项工程子目作适当的归并和综合，使标底价格的计算有所简化。采用概算定额编制标底，通常适用于初步设计或技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标，也可按施工图计算工程量，按概算定额和单价计算直接费，既可提高计算结果的准确性，又可减少工作量，节省人力和时间。 （2）实物量法。用实物量法编制标底，主要先用计算小的各分项工程的实物工程量，分别套取预算定额中的人工、材料、机械消耗指标，并按类相加，求出单位工程所需的各种人工、材料、施工机械台班的总消耗量，然后分别乘以重庆的人工、材料，施工机械台班市场单价，求出人工费，材料费、施工机械使用费，再汇总求和。对于其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金等费用的计算则根据当时重庆建筑市场的供求情况给予具体确定。 实物量编制法与单位估价法相似，最大的区别在于两者在计算人工费、材料费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同： 1)实物量法计算人工、材料、施工机械使用费，是根据预算定额中的人工、材料、机械台班消耗量与重庆人工、材料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时重庆的实际价格，能较好地反映实际价格水平，工程造价准确度较高。 2)实物量法在计算其他各项费用，如其他直接费、现场经费、间接费、计划利润、税金等时将间接费、计划利润等相对灵活的部分，根据建筑市场的供求情况，随行就市浮动确定。 4.4.5 “高璐洁开发项目”评标时应注意的成本控制要点 1、经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。2、若采用综合评价法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。4.5 “高璐洁开发项目”招投标阶段成本控制相关部门的职责4.5.1 成控办 1、负责监督、协调各个部门之间的成本控制管理工作，保证项目招投标阶段的成本控制进程的正常运作。 2、负责收集各部门成本控制信息，反馈给集团。4.5.2 合约组 1、负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 2、组织招标、开标、评标工作的开展。 3、对投标人专业资格进行审查。 4、建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。 5、组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。 6、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。4.5.3工程部 1、参与招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 2、参与评标工作，尤其是技术标部分的评阅。 3、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。4.5.4 财务组 1、协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 2、参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。3、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。4.6 “高璐洁开发项目”招投标阶段成本控制主要相关人员的职责4.6.1 合约组4.6.1.1合约组经理职责（1）、全面负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。（2）、统筹组织招标、开标、评标工作的开展。（3）、对投标人专业资格进行审查。（4）、建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。（5）、组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。（6）、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。4.6.1.2 合约组预算工程师职责（1）、确定工程造价，控制建设成本。 （2）、对实物进行计量，编制和审核标底。 （3）、对工程造价相关信息及资料搜集、掌握，及时向领导提供决策依据。4.6.1.3 合约组土建造价工程师职责 （1）、参与工程对外招标。 （2）、负责标底编制和审核。 （3）、参与施工图交底与会审。 （4）、参与经济标的评阅。 （5）、参与合同中土建造价的审查。4.6.1.4 合约组安装造价工程师职责 （1）、参与工程对外招标。 （2）、负责标底编制和审核。 （3）、参与施工图交底与会审。 （4）、参与经济标的评阅。 （5）、参与合同中安装造价的审查。4.6.2 工程部经理职责 （1）、参与图纸会审。（2）、参与材料设备的价格确定。（3）、配合招投标工作的开展。 （4）、配合工程合同的谈判工作。4.6.3 财务组经理职责 （1）、协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 （2）、参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。（3）、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。4.7 对工程合同计价方式的选择建议：确定工程合同计价方式4.7.1 固定合同价4.6.1.1 固定合同总价：这类合同价可以使业主对工程总开支做到大体心中有数，在实施过程中可以更有效地控制资金的使用。但对承包人来说，要承担较大的风险，合同价款一般会高些。4.6.1.2 固定合同单价：合同中确定的各项单价在工程实施期间不因价格变化而调整，而在每月(或每阶段)工程结算时，根据实际完成的工程量结算，在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。4.7.2 可调合同价4.6.2.1 可调总价：合同中确定的工程合同总价在实施期间可随价格变化而调整。业主和承包人在商谈合同时，以招标文件的要求及当时的物价计算出合同总价,如果在执行合同期间，由于通货膨胀引起成本增加达到某一限度时，合同总价则作相应调整。可调合同价使业主承担了通货膨胀的风险，承包人则承担其他风险。4.6.2.2 可调单价：合同单价可调，一般是在工程投标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在招标或签约时，因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。4.7.3 成本加酬金确定的合同价：合同中确定的工程合同价，工程成本部分按现行计价依据计算，酬金部分则按工程成本乘以通过竞争确定的费率计算，将两者相加，确定出合同价。一般分为以下几种形式：4.6.3.1 成本加固定百分比酬金确定的合同价：这种合同价是业主对承包人支付的人工、材料和施工机械使用费、其他直接费、施工管理费等按实际直接成本全部据实补偿，同时按照实际直接成本的固定百分比付给承包人一笔酬金，作为承包人的利润。这种合同价使得建筑安装工程总造价及付给承包人的酬金随工程成本而水涨船高，不利于鼓励承包方降低成本，很少被采用。4.6.3.2 成本加固定金额酬金确定的合同价：这种合同价与上述成本加固定百分比酬金合同价相似。其不同之处仅在于业主付给承包人的酬金是一笔固定金额的酬金。4.6.3.3 成本加奖罚确定的合同价：采用这种合同价，首先要确定一个目标成本，这个目标成本根据粗略估算的工程量和单价表编制出来的。在此基础上，根据目标成本来确定酬金的数额，可以是百分数的形式，也可以是一笔固定酬金。然后，根据工程实际成本得出情况。另外确定一笔奖金，当实际成本低于目标成本时，承包人除从业主获得实际成本、酬金补偿外，还可根据成本降低额得到一笔奖金。当实际成本高于目标成本时，承包人仅能从业主得到成本和酬金的补偿。此外，视实际成本高出目标成本情况，若超过合同价的限额，还要处以一笔罚金。除此之外，还可设工期奖罚。这种合同价形式可以促使承包商降低成本，缩短工期，而且目标成本随着设计的进展而加以调整，承发包双方都不会承担太大风险，故应用较多。（4）最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价：在这种合同价中，首先要确定限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包人花费的成本费用及应得酬金等都可得到业主的支付，并与业主分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间，承包人只能得到成本和酬金。如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，则只能得到全部成本。实际工程成本超过最高限额成本时，则超过部分业主不予支付。这种合同价形式有利于控制工程造价，并鼓励承包人最大限度地降低工程成本。4.7.4 通过上述的分析，建议如下：4.7.4.1 分包合同采用最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价。在这种合同价中，首先要确定限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包人花费的成本费用及应得酬金等都可得到业主的支付，并与业主分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间，承包人只能得到成本和酬金。如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，则只能得到全部成本。实际工程成本超过最高限额成本时，则超过部分业主不予支付。这种合同价形式有利于控制工程造价，并鼓励承包人最大限度地降低工程成本。4.7.4.2 总包合同采用可调单价。 合同单价可调，一般是在工程投标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在招标或签约时，因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。5 施工阶段成本控制施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，“高露洁项目”的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：5.1 “高璐洁开发项目”施工阶段成本控制综述开发商应如何做好精装修产品？在成本和质量方面如何控制？是我们高璐洁房地产公司的重点控制的内容。未来发展的主流方向 商品房精装修将是房地产业发展的必然趋势，很多房地产专业人士对此已经形成共识。我们认为只要在精装修方面做到设计水平一流，符合主流客户的审美和生活需要，材质资源广泛，施工组织精密，全程监控到位，施工质量优良，客户完全是可以接受的。精装修有利于促进行业的成熟、规范，增强市场的竞争力，商品房尤其是高端住宅产品做精装修是未来的发展方向。所以我们“高璐洁房地产公司”在施工方面既做到将精装修满足消费者的需求，又使我们在成本的控制范围之内。但是，值得我们“高璐洁房地产公司”注意的是，相比国外成熟的工业化生产模式，国内的房地产相关行业发展得仍不够成熟和规范。施工单位进行大面积的装修，配套产品必须实现工业化生产，否则质量很难得到保证。 对开发商的要求更高 精装修需要开发商承担更多环节的工作，如室内设计、选择建材、组织施工、全程监控、资金支付等。这对开发商提出了更高的要求，尤其精装修是对设计水平的巨大挑战。设计师需要充分考虑人的生活行为、家居摆放等细节，才能使水、电、暖气、空调、厨卫等设施的定位一次达到要求。开发商还需要以专业的眼光和技术手段帮助业主挑选符合环保标准的材质，还要承担资金支付、开发成本以及销售成交效率等方面的更大压力。比如从销售的层面看，精装修房的优势在现房阶段，而毛坯房在期房阶段就可回笼大量资金，解决了开发商的资金问题。做精装修项目需要组织一个庞大的机构，因此开发商必须具备足够的操作实力。 控制成本须层层把关 一个项目精装修的水平确定下来后，开发商需要在保证品质的前提下控制成本，但绝不能以替代产品和降低施工队伍的素质为代价。关键是要杜绝在选购建材和选择施工队伍过程中的腐败现象，这是很多精装修项目在实际操作中成本虽高但质量低下的症结所在。 开发商可以通过控制建材选购方面的人为因素，最大限度地减少各个环节中的水分，从而有效控制这方面的成本。而施工队伍的人力成本同样重要，必须得到保证才能使工程的质量得到根本的保障。目前装修单位的素质良莠不齐，如市场上一个清工的报酬就从2090元/天不等。在施工队伍素质的甄别方面开发商比个体消费者具有更多的优势，可以考察其资质，至少要达到二级以上标准，甚至可以指定项目经理，并且经过监理公司、总包单位、开发单位多层把关。利润不能以金钱衡量 尽管精装修项目比同区域、同档次的毛坯房单价要高出几百元甚至千元左右，但是这一块产生的利润对开发商来说并不大。精装修带来的利润绝不是开发商预期的主要利润，相对于开发商投入的大量人力、物力、财力和智慧而言，这个利润其实是不成正比的。但对于业主而言，他自己完成同样的工作，费用一般会比发展商花费得要大，道理非常简单发展商用“批发”的价格完成，而业主自己装修是用“零售”价格完成。利润虽然不大，相反却承担着很大的风险。这也是以往开发商不愿意做精装修的主要原因。所以这也是我们“高璐洁房地产公司”需要注意的问题 精装修所产生的利润不仅是对价格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房装修带来的工人居住在房子中造成的毁坏、对社区的二次污染、对社区居民产生的安全威胁等各种问题，不仅提升了产品的整体品质，保证了社区软性服务和管理的水平，而且大大节省了业主的时间和精力，这种收获既能直接带来市场收益，又远远超过金钱所能衡量的范畴。5.1.1 抓好合同管理，减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。5.1.2 从管理模式上着手建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。5.1.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制 对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。5.1.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制 严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。5.1.5 材料供应 甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。5.2 “高璐洁开发项目”施工环节成本控制要点5.2.1 施工阶段责任成本控制：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1.设计变更环节1.变更评估1.项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。2.加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。3.各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。1.审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。2.甲方项目代表执行修改的工期评估。3.审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。2.变更的审核签认1.根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。工程部，营销部，审计部2.设计变更通知单。发生变更项目的负责人3.变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门3.变更的审批1.主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理2.施工现场签证1.签证的必要性1.现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。 经办部门（设计部或工程部）2.签证的时限1.现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。1.签证的工程量1.认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）2.签证的审批1.施工洽商通知单发生变更项目的负责人2.必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理3.签证的反馈1.对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师3.审图1.扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审1.图纸多层次会审会签及审批制度。2.各专业互审互签制度。3.力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人4、总分包配合费1.分包方式2.分包内容3.分包的责任界定1.通过投标确定配合费。2.应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表5、材料供应1.选型2.材料供应方式3.材料计划4.预留时间1.施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部2.先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加3.限时编制材料计划。4.材料计划签认。甲方代表5.要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门6、工程款的支付5.付款进度6.工程进度1.按合同约定执行付款。2.按进度付款。3.多层次多角度审核工程进度。1.甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位2.预算人员审核工程价值量1.付款的审批1.根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理5.2.2 材料设备采购责任成本控制表：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、材料进场计划1.采购招投标及订立合同时间暂缺工程部2.生产周期与工程进度相配合3.运输周期具体与采购点远近相对应4.安装、验收周期与工程进度相配合5.交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比1.市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。审算部2.技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部3.招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部3、材料款支付1.材料款支付方式2.材料款支付进度3.保修款1.预付款限额控制2.首次验收后付款总额进度控制。3.保修款一般不低于合同总价的5%。4.依据合同中约定付款。经办部门（工程部或设计部）4、材料验收1.数量验收1.几方共同确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收2.质量验收2.外观质量的验收3.安装后质量的验收工程部4.投入使用后的质量验收物业公司5、材料保管与保修1.材料保管1.在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者工程部2.材料保修2.用合同的方式明确保修责任和保修期5.3 “高璐洁开发项目”施工阶段成本计划和控制的原理：施工阶段的成本计划与控制应遵循动态控制原理与主动控制原理。5.3.1 动态控制：指把成本计划额作为成本控制的目标值，在工程实施过程中定期的进行成本发身实际值与目标值的比较，通过比较发现并找出实际支出与成本目标之间的偏差，然后分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制。5.3.2 主动控制：指将“控制”立足于事先主动的分析各种产生偏差的可能，并采取决策措施，通过快速完成“计划动态跟踪再计划”这个循环过程来尽可能的减少，甚至避免实际值与目标值的偏差。输入分析原因输出发现偏离工程实施纠正措施预测偏离风险分析调查调究5.4 “高璐洁开发项目”质量监控要注重细节精装修质量的保障需要严格的、全面的监控。李威介绍说，从设计开始，就要有全程监控人员跟踪。包括对设计图纸每一个细节的把握，施工队伍和监理公司的选择、驻场工程师的业务培训、施工时间的控制等。开发商首先要有很强的责任心，其次要有程序控制的手段。施工质量的监控尤其要紧紧抓住设计师，因为大多数设计师将作品视为艺术品甚至生命，他们最不希望作品的任何细节出现败笔；另外，监理单位必须公正，在这个环节上开发商要舍得聘请费用。 对于消费者来说，不必过多存在精装修产品缺乏个性化的疑虑，因为现代家居的个性化可以通过装饰来体现；而精装修只要在质量上能够得到保证，对消费者就物有所值。5.4.1 控制材料用量，合理确定材料价格。在工程项目成本控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的70%，占直接费的80%左右。在签订合同时，可以在合同中约定，建设单位与承包商共同参与钢材、木材、水泥等主要材料的采购，提高透明度，既保证了工程质量、工程进度，也有利于成本的控制。在施工阶段必须严格按照合同中的材料用量控制，合理确定材料价格，从而有效地控制工程成本。市场经济为材料的供应提供了多种渠道，而且材料品种价格繁多，建设单位预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情，随着工程进展情况深入现场、市场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为竣工决算提供有力的依据。项目工程技术人员要经常深入现场、市场，争取获得第一手资料，掌握了解施工情况，参与隐蔽工程签证；发现原有材料单价有失实之处，要及时校正等；为以后办理竣工结算提供有力的证据。5.4.2 加强现场签证审查 现场签证时，要审查签证单上现场代表及监理工程师的签名，业主是否盖章，承包商的盖章是否齐全，日期是否注明，有无涂改等。首先落实情况，判定是否增加费用，然后再审定增加多少。为了确保工程签证的客观、准确，要注意以下几个方面：（1）工程签证的及时性。（2）对签证的描述要求客观、准确。5.4.3 工程索赔控制 由于业主对项目要求的修改等原因，造成施工进度变化、工程量变化等，而出现承包商向业主提出索赔。因此，为控制工程索赔的发生，应做到：1、认真履行合同并确保工程合同得到切实执行； 2、在项目实施前做好规划，尽量减少在施工中的修改；3、加强沟通和协调，避免因误会等引起索赔纠纷。5.4.4 严格审查设计变更按照规定，设计变更应由设计单位出具变更图纸，经监理工程师审定，报建设单位批准后下达变更令。在审查设计变更时，应首先检查手续是否齐备，然后判断该项变更是否引起承包商的经济损失；如有的变更只是钢筋型号的改变，就不存在经济问题；而有的变更是重大变更，则要进行详细核算。5.4.5 技术与经济结合，加强投资控制。在项目实施过程中，确保切实有效的投资控制，必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养实事求是的办事作风，协助施工方搞好施工组织设计，合理安全人、财、物，加快施工速度，提高工程质量。施工中遇到问题应及时与设计方联系，选择既科学又经济可行的解决方案，克服盲目指挥造成的浪费，充分重视节约投资的重要性，特别是负责项目的工程技术员应与经济人员相结合，从工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等，实行全过程管理，严格控制工程造价。5.5 “高璐洁开发项目”施工阶段成本控制流程图5.5.1 工程进度款支付流程图审批结果国不合格工程进度款报表工程部预算员审核监理审核项目经理审批按计划支付工程进度款合格财务部审计部审计备案5.5.2 材料、设备控制流程图材设部验收材料、设备财务部审核材料、设备采购发票等单据，并支付价款不同意审批结果国项目经理会同材设部审核使用计划同意工程部在施工中根据使用计划及时纠偏，并作后评估工程部制定材料设备使用计划.5.5.3 签证单控制工程部预算人员审核项目部备案项目经理审批审批结果国合格合格审计部审计备案不合格项目部不合格5.5.4 施工阶段成本控制总流程图财务部确定资金使用计划合格不合格竣工决算财务部审批结果图同意实际投资与合同价比较工程部审核竣工决算文件工程部经理审批董事会批准（重大项目）审计部审核变更文件财务部审核已完结算表监理签证变更文件认可索赔文件已完工程结算不合格审批结果国经监理审核签字的工程施工图、施工资料工程部设计岗复核施工图，业主代表复核施工资料合格审核施工组织设计总裁办公室会议确定投资目标财务部编制资金使用计划工程部审核已完工程量 5.6 “高璐洁开发项目”施工阶段成本控制相关部门职责房地产项目管理系统也跟ERP、CRM等其它企业管理信息系统相同，由许多功能模块组成，一般包括进度计划、资金管理、销售管理、合同管理等。下面既是“高露洁”的项目管理模式销售部“高璐洁房地产项目管理系统”计划进度资金管理采购管理预算管理合同管理跟踪评价风险分析评估报告销售管理工程开发等部门财务部材料设备部预算部决策层5.7 “高璐洁开发项目”施工阶段成本控制主要人员职责5.7.1 副总裁职责：负责整个项目的全程控制（人员、成本等控制）。5.7.2 项目部1、项目经理职责：负责项目一切安全经营活动的组织指挥，是工程质量、安全、进度、合同履约、成本、文明施工第一责任人。（1）控制工程进度、质量、成本，实现项目利润最大化。（2）监督检查施工、安装质量，组织完成规定的工程中间验收、专项验收、竣工验收及备案归档工作。（3）制订工程进度计划及保证措施，会同合约部审核施工单位当月完成量。（4）负责隐蔽工程的检查验收和经济技术签证。（5）参与图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。（6）参与材料设备的选用工作。（7）配合招投标及工程合同的谈判工作。（8）促检查房屋移交物管公司。2、工程技术主管：主管项目的技术工作，项目生产、安全及协助项目经理工作。（1）与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内外效果等建筑设计和把握。（2）把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位。（3）配合报审工作，参与报审图纸会审和重大设计变更。（4）密切联系设计院，在确保质量安全的前提下，尽可能优化设计方案，达到节约成本的目的。5.7.3 工程部1、工程师（协调）根据业主需要和工程实际，对工程或某些部分作出变更指示；出来施工中可能出现的技术问题。2、预算员负责工程的预算、结算、决算控制。3、一般技术人员：技术内业负责该工程的计划、统计、技术、经济资料的收集与整理，并控制资料形成过程中的质量问题，及协助作好项目经理和技术负责人安排的其它工作（1）应认真记好施工日记,对进场材料设备的品牌、质量、数量等要认真审核,并对施工进度和完成的工作量等重大事项按日记录在案。（2）协助工程师处理在工程中出现的技术等问题5.7.4 合约部 1.合约部经理（1）确定合理工程造价，控制建设成本。（2）确保工程合同的完整、合理性。（3）建立、建全市场信息库（4）收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。（5）负责工程合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织施工合同的谈判、签订及 争议纠纷的处理。（6）管理控制工程项目成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料。（7）组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。（8）按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。（9）审核在建工程月产值报表及工程款项。 2.合同预（结）算工程师（1）确定工程造价。（2）控制建设成本。（3）对工程项目造价的组成进行分析和价格监测，参与工程造价的确定和控制。（4）对实物进行计量，编制工程标底，审核工程预算和办理工程结算。 （5）控制工程成本，及时准确的完成工程成本的预测和计算。（6）协助现场代表审核工程补充项目及现场收方。（7）收集、掌握工程造价相关信息及资料，及时向领导提供决策依据。5.7.5 材设部1.材设主管（1）严格执行集团材设部材料管理细则，严格合理控制材料成本、实现材料的使用率和利润最大化。（2）建筑材料行业信息的收集和储备。（3）根据项目进度需求，制订采购、甲供材料的计划。（4）根据项目需求，搞好物资的平衡和供应。（5）监督材料的使用，对材料设备在工程中使用情况进行跟踪管理。（6）全面控制项目材料的质量、数量和费用，降低消耗，做好到场材料的符合性检查。（7）参加加工定货和设备定货价格的评定及考察。（8）负责下属的具体工作，对甲方供材料账目和调拨手续要做到日清月结。（9）及时清仓查库、最大限度减少库存，随时对库存都做到心中有数。 2.材设部经理（1）合理控制材料成本，保证利润最大化。（2）制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。（3）建筑材料行业信息的收集和储备。（4）根据项目进度需求，制订材料采购、招标计划。3. 材料员（1）合理控制材料成本，保证利润最大化。（2）广泛收集建筑材料资料，扩大信息范围。（3）严格按物资采购计划及权限采购项目所需物资。（4）负责材料出入库登记等文件的归档。（5）具体承办甲供材料的调拨，建立台账、资料清理等工作。5.7.6 财务部1.财务经理（1）管理公司财务账目，确保账目清晰及财务工作规范化。（2）根据公司发展战略和整体财务发展规划，制订部门年度财务计划，并提供相关资料和信息支持。（3）根据年度财务计划，协调预决算、现金流量、税务关系等，并监督公司财物运营。（4）按期进行税务的缴纳及税收管理，保证公司经营合法化，提供董事会需要的相关财务资料。（5）综合运用各项资金，并权衡资金需求，保证财务计划顺利实施。（6）按规定时限组织月、季及年终会计核算，编写年度报告及经济活动分析。（7）定期或不定期检查备用金库存情况，严格执行现金使用规定。（8）督促财务人员认真学习并严格执行各项财务会计法规，提高业务技能。（9）妥善保管公司有关财务文件、资料、合同等。（10）恪守公司财务机密 。 2. 成本会计人员（1）及时做好各种账务、成本核算，为公司提供经营决策资料。（2）及时做好各种成本费用的归集、分配，进行成本核算，对部门及时成本核算工作的完成负责。（3）对公司各个项目、产品等进行成本核算，编制项目成本计划，提供有关的成本资料。（4）按照公司成本核算管理要求，确定各类成本定额、标准，并协助实施。（5）核查各部门执行成本计划情况，并就出现问题及时提出自己的建议上报。（6）掌握先进的成本管理和核算方法，提出降低成本的控制措施和建议。（7）做好相关成本资料的整理、归档工作。（8）熟悉掌握会计成本核算、电算化，提高核算速度。（9）具体负责编制公司月、季、年度成本会计报表、成本分析及附注说明。3.财务会计（1）按照公司财会制度，负责公司各种核算和其它业务的工作。（2）根据会计制度规定，进行财务核算。（3）负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细账，及时办理新增固定资产记 账登记手续。（4）负责公司各项全权、债务的清理结算工作。（5）与集团及各子公司往来账的核对。（6）负责公司税金的计算、申报和缴纳工作，协助有关部门开展财务审计和年检。 4.出纳职位（1）按照国家及公司财会制度的有关规定，认真办理提取现金，完成收付手续和银行结算业务。（2）根据审核无误的凭证办理银行存、取款和转账结算业务；及时根据银行存款对账单，在月末作出相应调整，做到银行对账单相符。（3）登记现金和银行日记账，做到日清月结，保证账实相符、账帐相符，发现差错及时查清更正对借款的用途、金额和批准手续，严格执行公司制度、控制使用限额和报销期限。（4）配合对应收款的清算工作。（5）严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理现金收支业务，做到合法、手续完备。5.8 建议3.8.1 施工阶段成本控制是成本控制的关键，因此，做好该阶段的成本控制至关重要。现拟就对该阶段成本控制提出如下几点建议:3.8.1.1 推行成本控制责任制和全员参与的制度，对施工阶段成控各关键节点重点关注。3.8.1.2 深入挖掘成本节约的潜力，在保证质量和工期的前提下，尽可能降低成本。3.8.1.3 在项目中引入有利于降低成本的新方法、新工艺和新材料。3.8.1.4 列出分层、分构件的与预算相对应的开工工程量明细，在工程达到一定形象进度时，结合开工工程量明细，组合成形象进度工程量。将形象进度工程量与实际计算完成工程量进行比较，根据完成的实际工程量调整预算，使形象进