业主自制方案.doc

业主自制方案我们秉承为业主服务，全心全意打造小区高质量的、舒适安宁的生活环境的方针，坚持人性化、专业化、法制化、规范化、程序化和高效率的管理原则，与业主共同打造小区温馨、平安、和谐、养生的居住环境。 我们现在的小区的外环境存在以下几个大问题： 一、物业公司管理不善，领导层不作为，对本小区的整体环境没有维护、改造，对物业员工管理、监督不到位，导致员工工作散漫，责任心不强，服务意识不强； 二、服务不及时，能拖则拖。 三、公共区域卫生差，生活垃圾未及时清理。 四、许多设施设备不做除锈保养破损严重。设备损坏的不及时维修。 五、绿化带杂草丛生、缺水枯黄多、裸露沙土多， 六、路面垃圾不及时清扫，楼道卫生清理不干净；磁砖脱落未补，楼栋大门口屋顶上漏水，玻璃不干净。 七、安全隐患无处不在。闲人随意进出本小区，门岗设置不周全，门卫责任心不强；保安巡逻次数少， 八、 防火设施不及时更换 作为业主的一份子，我们看在眼里，急在心里。为了充分享受我们应有的生活环境和服务水准以及我们所付的物业费要“物有所值”，我们必须自己当家作主；自己的家自己管。用我们自己的人（业主）来管理我们的小区；即：业主自治。自治将突出以下几大优势： （一）、从发达国家与地区物业管理发展的经验来看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。旧观念认为自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理工作。随着时代的进步，观念的发展，业主将不再是配角，而是要积极参与到整个物业的管理当中去，维护业主自身的生命财产安全及业主的公共利益。无论从法律上、还是观念上都给我们业主自治提供了可靠的依据，给我们的自治带来了可行性。 （二）、我们将组织以业主大会的决议为准则、业委会为核心、业主为基础的服务团队为小区的建设出谋划策，并组织自己的管理团队。 凡参加管理的人员将每人拿出20万元作为前期投入，为初期物业服务管理的正常运转提供经济保障。 （三）、我们的自治将采取酬金制的管理模式，没有盈利提成，每年所剩下的盈利将用于下一年的开支上，一直累计下去。并且每季度对业委会及全体业主公布财务收支情况，接受广大业主的监督。 （四）、接手物业管理初期阶段，我们对物业费的收支的具体操作是将除去员工的工资，余款均用于维修中小项目和设备设施、绿化、清运垃圾、维护小区的照明、小修地面设备及社保医保税收等各方面的支出。（五）、自家自管自治，责任心更强、管理更细化、服务更用心。物业公司主要以盈利为目的，所以从物业公司管理上看、服务上是有很强的目的性，而我们业主自治更多的是一份责任，为的是营造自己的家园，打理好自己的庭院。使自家更舒心。 因此，业主自治符合时代的进步，是新形势下物业管理新模式，使业主权利充分得到保障和发挥。在自治的条件下，我们将根据本小区的实际特点，从以下几个方面有针对性的提出整改意见及解决方案。 （一）、加强管理，特别是人员的管理，从上至下进行，该调换的调换、该劝退的劝退、该新聘就新聘。制定新的管理规章制度并严格执行，摆脱懒散、不作为的工作态度，使其人员结构有新的配置，新的面貌，更好的为小区业主服务。 （二）、消除安全隐患，将重新对整个本小区进行安全隐患排查。从硬件上看，对现有的设施设备进行排查、检测，包括外围墙、各出入口、消防通道、监控系统、电梯系统、水电气系统、各种网管系统等都要排查、检测。有安全隐患的地方进行限期整改；从软件上看，我们将制定详细的应急处理方案，避免意外事故及责任事故的发生。 1、制定业主、使用人自用部位突然断水断电断气的应急处理措施及方案，及小区物业管理范围突然断水电气的应急处理措施及方案。使其在最短的时间内恢复供应，解决燃眉之急； 2、自用部位排水设施阻塞的应急处理的措施及方案，及共用部位的雨水管、污水管及各种排水管网阻塞的应急处理措施方案，使其在最短的时间内恢复使用，减少、避免给业主带来不便；3、制定电梯突然停运或机电故障的应急处理方案，做到少发生，发生时无事故。应及时去检修处理相关事谊。 4、制定发生火警时的应急处理措施，到定期检查，及时消除隐患，无火警发生。 （三）、地面地下车辆的停放进行有效管理。 （四）、对公共区域进行整治。 1、清洁方面。包括路面清洁、楼道清洁、地下地库清洁、设施设备清洁，及游泳池的管理和循环水的整治。勤换水加强消毒工作把卫生搞好。并定期对容易滋生病虫害的区域及死角进行消毒等。 2、绿化整治。清除杂草、土壤改良、恢复绿化种植、补种树苗加强施肥浇水及管理等。 3、工程方面。对设施设备进行维护保养；对无法使用设施设备的要进行维修，使其正常使用； 4、安防系统。建立全封闭小区。加强对小区的安全防范措施，配置人员和设施、细化防火、防盗措施，要求对保安人员进行严格培训、安保人员对监控系统和对讲机系统要熟练使用，制定合理的治安防范处理程序和紧急应急措施，改进各种安防系统，修复各种安防损坏设备，使其发挥更大的性能，更好的为业主服务。5、增设业主文化娱乐空间、增加业主娱乐设施，分类管理，丰富业主业余生活。 6. 我们将开设便利业主业户的服务窗口，为业主代理租房服务，提供免费机场接送以及其他全方位、多层次的应急服务。 还有很多的地方需要我们不断的持续去改进，我们需要踏踏实实做事，老老实实做人，我们需要恒心、耐心、决心以及公益心，而我们的“业主自治”无形中为我们的愿望提供了实现的条件。 我们不以盈利为目标，为的是让自己的居住环境更加优美、更加和谐。“业主自治”的优势是显而易见的，在理论界已有成熟的法理依据，在实践中已有先例，我们的这种物业自治不是首例，更不是最后一例。 最后，诚邀广大业主积极参与到建设自己的家园的团队当中，一起携手共筑美好的家园。