2011年4月房地产市场月报.ppt

2011年4月呼市房地产月报 政策解读 土地市场 住宅宏观 市场调研 纸媒分析 个案分析 国务院启动楼市调控专项督查圈定16省市2011年04月08日02 16东方网4月初 国务院派出8个督查组 对江苏等16个省 区 市 贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查 对其他地方落实房地产市场调控政策的情况 有关部门也将通过各种方式进行督促检查 中央调控房市决心坚定温家宝要求地方担起责任2011年04月11日03 09上海证券报国务院总理温家宝近日在浙江调研时指出 中央加强房地产市场调控的目标是明确的 决心是坚定的 各级政府要切实担负起责任 五一起商品房销售明码标价一套一标2011年04月30日17 04来源 深圳商报 月 日起 销售新建商品房必须严格实行明码标价 根据国家发改委今年 月 日发布的 商品房销售明码标价规定 我国境内的房地产开发企业和中介服务机构 即商品房经营者 销售新建商品房 应严格实行明码标价 地产政策 存款准备金率升至历史新高冻结资金3750亿元2011年04月18日00 49中国证券报中国人民银行17日宣布 自4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是央行今年以来第4次上调 本次上调以后 大型商业银行存款准备金率将升至20 5 的历史高位 以3月末金融机构人民币存款余额75 28万亿元计算 本次上调大约冻结银行资金3750亿元 金融政策 政策解读 地产及金融 内蒙古保障性住房预计9月底前全部开工2011年04月06日20 04来源 北方新闻网今年我区各类保障性安居工程建设总任务为44 64万套 其中廉租房5 67万套 平均面积不超过50平方米 新增公共租赁住房4 42万套 平均面积不超过60平方米 新建经济适用住房4 95万套 平均面积为60 70平方米 新建限价商品住房4500套 平均面积为60平方米左右 城市棚户区改造15万套 预计今年9月底前 所有项目全部开工建设 到年底基本完工项目要达到60 以上 不涉及到拆迁的项目要在5月底之前开工 内蒙古 保障性住房实行动态管理完善退出机制2011 04 2108 40 00来源 内蒙古晨报今后 保障性住房要实行动态管理 重点完善退出机制 对原来有些符合保障性住房租住条件的低收入群体 经济条件已经发生了很大的变化 这些群众已经不属于保障性住房的对象 要及时进行清理 排除 内蒙古提取土地出让金专项用于建设保障性住房2011 04 2609 26 00来源 内蒙古晨报自治区本级财政要进一步加大对保障性住房建设的资金投入 各级政府要认真落实土地供应 资金投入和税费减免等方面的优惠政策 要从土地出让收入中按成交价的3 5 提取资金专项用于保障性住房建设 内蒙古自治区 土地市场将建月度报告制度地价由国务院监控2011年04月13日09 49来源 第一财经日报近日 国务院房地产调控专项督查小组前往16个省份 其中 各地土地供应计划的落实情况 以及近期土地出让中是否出现 地王 土地出让方式的调整和完善情况 也成为此次国务院督查组的重点督查内容 土地市场 政策解读 土地及内蒙 呼市保障性住房 呼和浩特市最大的 城中村 改造工程破土动工2011年04月28日16 54来源 新华网 月 日 赛罕区近 万平方米 城中村 改造破土动工 据介绍 赛罕区 城中村 改造和村民安置工程是将 个 城中村 列入整体拆迁范围 改造总占地面积约 亩 其中拆迁占地面积 万平方米 拆迁建筑面积 万平方米 涉及村民 户 约 万人 改造项目除安置房外 还规划建设学校 幼儿园 社区服务中心等配套服务设施 呼和浩特如意总部基地开工22个项目面积达150万平方米2011年04月11日11 46来源 内蒙古日报2011年如意总部基地开工项目22个 新开工面积150万平方米 其中被市政府列为重点项目有16个 分别为西蒙奈伦广场 万铭广场 中服中央广场 留学生创业园 国际金融大厦 巨华总部 荣升总部大厦 西蒙总部 人民银行总部 金泰丽弯 万正尚都 伊泰商务中心 铁骑商务中心 TCL商务中心 如意实业商务中心 环成商务酒店 16个重点项目总用地面积为1270 69亩 总建筑面积为296 95万平米 总投资为164 63亿元 呼和浩特市 政策解读 呼和浩特市 结论 供应量上涨 成交量大跌 住宅用地推出价和成交价均呈明显下跌 延续开年以来四个月的下降趋势 商业用地成交价格较上个月略有涨幅 4月全国120个城市共推出土地1573宗 环比增加14 同比增加16 推出土地面积7840万 环比增加21 同比增加20 其中 住宅类用地 住宅及包含住宅的综合用地 413宗 环比增加8 同比增加6 推出住宅用地面积2496万 环比增加13 同比减少13 4月 全国120个城市共成交土地1143宗 环比减少11 同比增加8 成交土地面积4673万 环比减少27 同比减少1 其中住宅类用地 住宅及包含住宅的综合用地 成交289宗 环比减少35 同比减少33 成交土地面积1716万 环比减少36 同比减少28 4月 全国120个城市平均楼面地价867元 环比下跌25 其中住宅用地平均楼面地价997元 环比下跌33 供应情况 成交情况 价格表现 土地市场 全国土地综述 北京 本月成交面积总数97万 环比下降33 成交楼面价格3672环比上涨82 住宅用地成交22万 占总数的22 68 上海 本月成交面积总数104万 环比下降46 成交楼面价格726环比下降76 住宅用地成交24万 占总数的23 07 广州 本月成交面积总数45万 环比上涨33 成交楼面价格1670环比下降38 住宅用地成交27万 占总数的60 深圳 本月成交面积总数9万 环比上涨1666 成交楼面价格1928环比下降76 住宅用地成交27万 占总数的300 重庆 本月成交面积总数228万 环比下降77 成交楼面价格774环比上涨40 杭州 本月成交面积总数105万 环比上涨47 成交楼面价格3162环比上涨84 住宅用地成交16万 占总数的15 结论 限购令抑制了一线城市楼盘的成交 市场大环境陷入观望 导致成交萎缩 房价快速飙涨势头得到遏制 住宅用地受影响 表现较为明显 土地市场 重点城市土地综述 出让情况一共 20宗 面积为718169 合1109 9亩住宅 2宗 面积为37102 76 合55 79亩商兼住 3宗 面积为109750 051 合164 6亩商服用地9宗 面积为182108 804 合273 1亩住兼商 2宗 面积105261 202 合157 9亩工业用地 2宗 面积145011 96 合271 5亩其他商品房用地 2宗 面积为138934 2 合208 4亩 本月出让土地6个类型 其中 住宅用地占5 1 商兼住用地占15 28 商服用地占25 35 住兼商用地占14 65 工业用地占20 19 其他商品房用地占19 34 出让价格分析总出让起始价150438 79万元其中商兼住38692 0635万元 占26 单价为3525元 商服66455 5367万元 占44 单价为3649元 住兼商29076 8881万元 占19 单价为2762元 工矿仓储用地5611 14万元 占4 单价为386元 其他商品住房2709 22万元 占2 单价为 195元 住宅7893 94万元 占5 单价为 3629元 土地市场 呼和浩特土地出让 如意开发区板块出让量最大15宗 且较为集中 围绕呼市火车东站分列排布 定性为商服用地 赛罕工业用地商服用地各2宗 玉泉1宗住兼商用地 金山开发区2宗商品房用地 本月回民区 金川开发区 金桥开发区没有出让土地 土地市场 呼和浩特土地出让 成交情况 4月土地成交一共11宗 面积为373411 31 合506 1亩其中商用兼住宅2宗 面积为38142 5 合57 2亩 占10 商服用地4宗 面积为78458 58 合117 7亩 占21 住兼商2宗 面积103443 54 合155 2亩 占28 工矿仓储用地1宗 面积14432 46 合21 6亩 占4 其他商品用房2宗 面积为138934 2 合208 4亩 占37 成交价格分析 4月成交土地总出让价75719 22万元其中商兼住14202 44万元 占19 单价为3723元 商服29016 8万元 占37 9 单价为3698元 住兼商29076 88万元 占38 单价为3 2810元 工矿仓储用地714 41万元 占0 1 单价为495元 其他商品住房2709 22万元 占4 单价为 195元 本月成交土地5个类型 其中 住兼商用地占28 商兼住用地占10 商服用地占21 工业用地占4 其他商品房用地占37 土地市场 呼和浩特土地成交 成交土地区位分析 本月土地成交11宗 其中新城区第一 共7宗 金山开发区第二 共2宗 赛罕和玉泉各一宗 土地市场 呼和浩特土地成交 土地市场 呼和浩特土地成交 4月 全国100个城市住宅平均价格为8773元 平方米 较上月上涨0 4 其中77个城市价格环比上涨 1个城市与上月持平 22个城市环比下跌 涨跌幅在1 以内的城市共有84个 其中 北京 上海等十大城市平均价格环比上涨0 13 深圳涨幅最大 环比上涨0 57 4月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是 邯郸 菏泽 湘潭 呼和浩特 廊坊 长春 郑州 湖州 洛阳 潍坊 涨幅皆在1 2 之间 另有长沙 连云港等6个城市的涨幅也处于1 2 之间 南昌 徐州等61个城市涨幅在1 以内 温州4月住宅价格与上月持平 4月住宅价格环比跌幅居前的城市分别是 宁波 汕头 三亚 佛山 宜昌 天津 绍兴 江门 台州 兰州 跌幅均在1 以内 另有张家港 芜湖等12个城市跌幅也在1 以内 全国概况 环比上涨城市 环比下跌城市 住宅宏观 全国概况 北京住宅成交量及成交均价持续下跌 成交5550套 53 29万 环比下降10 07 成交均价14414 环比下降7 88 延续上月量价齐跌的趋势 上海对限购令及房产税的持续消化 但反弹乏力 住宅成交量依然走低 成交9944套 99 29万 环比下降11 36 成交均价14267 环比上涨3 34 天津本月住宅成交量延续下降趋势 成交3926套 40 93万 环比下降34 01 成交均价9707 环比上涨16 59 本月深圳住宅市场进入下行通道 成交1624套 14 12万 环比下降38 11 成交均价20295 小幅上涨4 48 杭州部分区域优质项目的入市 拉升了市场成交量与成交均价 成交2349套 27万 环比上涨5 46 成交均价23219 环比上涨20 74 住宅宏观 重点城市 呼市3 4月成交套数及均价对比走势 4月限购细则的出台 以及去年多数楼盘将网签集中在了3月 呼市住宅市场在3月份进入了一个成交 暖季 成交套数猛增 但进入4月份市场步入下行通道 只有1076套 成交量大幅缩水 环比下降91 之多 反应出各盘赶在限购细则出台前集中网签的现象 一度造成市场火热的假象 同时也说明呼市市场的不成熟 政府部门监管较差的问题 随着新盘的入市 以及优质项目的推动 中海 城市维也纳 呼和佳地 成交均价稳中有升 一定程度上拉升了房价 环比上涨6 7 达到每平米6400 住宅宏观 呼和浩特宏观 本月市内各区成交面积中 赛罕区以61 03 的比例列第一 其次是新城区20 06 玉泉区和回民区分别以15 31 3 58 列三 四位 呼市各区成交情况 住宅宏观 呼和浩特宏观 4月批准预售楼盘为兴泰东河湾 名称国际两个楼盘 批准预售套数811套 面积148797 名城国际批准预售套数及面积最多 批准预售套数是627套 95425 住宅宏观 呼和浩特宏观 样本楼盘月总结 物业形态在售竞品楼盘中 高层占47 62 小高占23 81 普通多层占11 9 洋房占9 52 别墅占7 14 价格区间样本楼盘价格在6000 6900元 占28 75 5000 5900元 占22 86 8000以上占20 7000 7900元 占17 14 4000 4900元 占2 86 其中 4个在售洋房楼盘中 6000 6900元 占3个 7000 7900占1个 在售小高中 6000 6900元 占33 33 5000 5900元 占22 22 4000 4900元 7000 7900元 及8000元 以上各占11 11 如意区5000 8000元 各区间各占11 11 在售高层中 6000 6900元 占33 33 5000 5900元 占23 81 7000 7900元 8000元 以上各占19 05 4000 4900元 占4 76 新城区高层6000 6900元 占42 86 5000 5900元 占28 57 如意区6000 8000以上各区间各占33 33 本月样本楼盘共性随着3月集中网签的现象散去 各盘尾房清理已经基本结束 多数楼盘正在着手进行下阶段的客户储备 同时 新品开始入市 已经开始认筹或着手准备开盘 工程进度方面 随着夏季到来 大部楼盘开始加大工程力度 市场调研 总体分析 恒大 慧谷蓝庭 加州华府等地基基本完毕 工程场地围墙已经完毕 大溪地 城市维也纳 期部分楼栋已经起到11层或14层以上 价格方面 在3月成交均价的基础上略有上涨 每 涨幅在200 600 认筹开盘方面 呼和佳地4月15号开盘推出了46套房源 中海一直在进行开盘前期的信息释放 加州华府由于违规操作被封2次 本月加快了工程进度 产品分析 本月蒙鑫国际尾房售罄 金色华府2 楼129 150 洋房推出 东方文苑住宅部分接近尾盘期 金色华府9200 商业接洽中 东方文苑临街商业在售 大溪地临成吉思汗大街3栋小高尾房20多套在售 呼和佳地消化上次开盘的剩余10余套住宅 同时30 左右底商售罄 100 左右的底商在售 城市维也纳二期高层产品认筹中 东河湾本月销售剩余房源 下一阶段加推洋房 东岸国际小高在售 中海紫御东郡精装产品认筹 推广分析 本月报广投放较3月迅速上涨 达到117次 其中万达广场11次以效果图 软文结合的方式为主释放开盘信息 同时在以软文配合进行实力及形象的宣传 中海紫御东郡10次以概念图 精装效果图 软文结合的方式进行认筹 同时在28号以软文进行形象的宣传 在北方周末报进行宣传 海亮广场 期9次以宣传图 效果图进行市场预热 在兴安南路维也纳 呼和佳地楼体LED滚动宣传 价格分析 本月呼市市场整体均价上涨200 600元 如意开发区样本楼盘价格区间为6100 12300元 赛罕区6200 6700元 回民区3900 4800元 玉泉区4500 6500元 金桥开发区5200 12000元 重点监控楼盘月总结 总体分析 市场调研 重点分析 A栋5A写字楼 B栋LOFT5 5米挑高公寓 LOFT5 5米挑高精装公寓 平层精装公寓 海亮酒店 全套名品精装公寓 A B C D F E 地段描述 中山路老商业中心物业公司 内蒙古海亮物业管理服务公司园林景观 无销售情况 E座名品精装公寓在售 B C D栋尾房在售 总体去化率80 左右 公寓产品采取LOFT大面积 平层小面积户型组合策略 LOFT产品装修上采取毛坯 精装组合 平层产品上采取普通精装与名品精装组合策略 海亮广场 个案分析 海亮广场 152 24 LOFT户型挑高5 5米 81 82 220 66 产品户型 个案分析 海亮广场 报广组合 个案分析 海亮广场 水岸小镇 地段描述 处于如意开发区商务片区 接近火车东站 临政府 位于机场高速旁商务氛围浓厚 商务性质 可用于公司地址注册物业公司 暂时未定物业公司园林景观 无销售情况 未开盘 46 平层积累客户量较多 住宅加部分底商 城市综合体部分 个案分析 水岸小镇 5月推出一栋公寓中 推出三个户型 四房大户面积占比据首 据置业顾问反馈一房蓄客量最高 二房LOFT产品由于增加上层卫生间设计 较受欢迎 产品户型及去化 本月水岸小镇没有投报广 个案分析 水岸小镇 呼和佳地 个案分析 呼和佳地 产品户型 96 4 15日推出的2种户型产品 共计46套 目前已消化36套左右 个案分析 呼和佳地 投放量 共117次 媒体 北方新报 内蒙古晨报 呼和浩特晚报 北方周末报 新增 4媒体 投放区域 如意开发区 金川开发区 赛罕区 新城区 玉泉区 回民区 和林县7个区域 金桥开发区延续上月情况 本月没有投放 楼盘 包括海亮广场 期 中海 东岸国际 希望加州华府 维多利在内的一共30个楼盘 仅限本市 诉求点 楼盘形象 优惠活动 开盘信息释放 新品认筹活动等 表现形式 效果图为主 各种概念图及形象图运用比例加大 软文和实景图组合宣传 回民区 赛罕区 新城区 玉泉区 金川开发区 如意开发区 金桥开发区 和林县 23次 42次 30次 6次 9次 2次 2次 纸媒分析 总体分析 从投放数量看 新报58次占到49 57 环比减少9个百分点 仍排第一 晚报增加9个百分点列第二 晨报减少3个百分点 本月新增一例媒介北方周末报 环比上月 本月报广投放量大增 北方新报58次投放中 赛罕区35 08 列首位 万达广场 海量广场 期 维多利时代城 凤凰新城 兰德金玉华都共占到了50 以上 新城区和回民区分别以26 31 19 29 分列2 3位 本月新报中 除了大溪地 大学城 金隅时代城 华侨新村 维多利国际广场外 其余26个楼盘在新报均有投放 媒体占比 北方新报 纸媒分析 媒体分析 53次晚报投放中赛罕区以37 73 位列首位 回民区和新城区分别以33 96 15 09 列2 3位 如意开发区以13 20 列第四 玉泉区 金川开发区及和林县本月没有投放 大溪地 大学城 金隅时代城 华侨新村 维多利国际广场只投呼和浩特晚报 通过以上分析发现 传统楼市旺季的到来引发了新一轮报广投放的飙升 4月媒体组合上以新报 晚报为主 晨报投放量依然低 市内四区采取新报 晚报媒体组合策略 而开发区依旧主要以新报为主 北方周末报做为本月新媒体中海紫御东郡投一次报广 内蒙古晨报仅有5次投放 呼和浩特晚报 纸媒分析 媒体分析 本月赛罕区的报纸投放以35 89 登首位 回民区和新城区以25 64 19 65 分列第二 第三 如意区和玉泉区分别以7 69 5 12 位列四 五位 金川和和林县以1 7 列最后 总占比达97 44 本月共31个楼盘投放报广 其中维多利时代城以12次放量居首位 万达广场以11次放量居第二 中海紫御东郡以10次列第三 海亮广场 期以9次放量列第四 华侨新村以7次列第五 维多利摩尔城和东岸国际均已5次放量列第六 以上楼盘报广放量占到总体的52 17 其他广告主本月报广放量在1 4次 包括嘉和国际 宽城 东河湾 兴泰御都 希望加州华府 金汉御园 金色华府 凤凰新城 大溪地等23个楼盘占到了47 83 广告主分析 纸媒分析 区域及广告主 区域分析 版面规格分析 从投放次数看 整版占比已经超过六成 占到了66 66 二分之一版占到15 38 八分之一版占到了将近一成9 4 较上月来看本月跨版投放2次 占1 7 其中整版中 万达广场11次 维多利时代城10次 中海紫御东郡6次 二分之一版中大溪地和维多利国际广场各4次 中海紫御东郡 凤凰新城各3次 八分之一版中华侨新村7次 表现形式分析 本月报广投放中 以效果图为表现形式的占36 75 占同样比重的还有以宣传图 示意图 概念图 为表现形式的 以软文表现的占10 25 其他表现形式的占不到二成 纸媒分析 版面及表现 万达广场 万达本月投放11次广告 媒体组合上采用5次晚报6次新报的组合方式 版面大小上全部为整版投放 投放时间上3次周二 4次周四 5次周五 表现形式上以效果图 软文结合的方式为主 卖点诉求上26 28 29号以效果图释放开盘信息 同时在26 28 29号以软文进行实力及形象的宣传 在重复的这几版报广中效果图跟软文进行不间断 穿插宣传 纸媒分析 个案分析 4 29 4 284 29 4 264 284 29 4 26 4 29 4 28 全为整版 纸媒分析 个案分析 中海 紫御东郡 中海本月投放10次广告 媒体组合上采用6次晚报3次新报1次北方周末报的组合方式 版面大小上6次整版3次二次之一版 1次八分之一版 投放时间上7次周四 3次周五 表现形式上以概念图 精装效果图 软文结合的方式为主 卖点诉求上14 22 28 29号以概念图进行认筹 同时在28号以软文进行形象的宣传 纸媒分析 个案分析 纸媒分析 个案分析