从财务角度分析开发速度对效益.ppt

从财务角度分析开发速度对效益的影响 资产周转率 开发周期 资产周转率是指年度销售收入占总资产的比率 开发周期是指一个项目从拿地到设计 规划 市场策划等前期可研阶段到后期施工 销售阶段 一 反映房地产开发速度的财务指标 开发速度对效益的影响表现在 现金流开发收益 看以下一组数据 2004年底 总资产销售收入2004年度资产周转率开发周期金地58310 5914万科155760 599顺驰1451200 835 8行业平均水平0 36 03年水平 顺驰虽然是后起之秀 但由于开发周期仅6个月 在行业内处于领先水平 因此开发规模迅速状大 资产周转率最高 万科是房地产行业排头兵 公司长期采用稳健的发展战略 但由于房地产前一轮的迅猛发展 万科也采取了相应的变化 开发周期调整为9个月 但因为总资产规模大 开发周期也刚刚做的调整 因此资产周转率调整为0 59金地公司是房地产行业的新秀 2003年资产周转率仅为0 38 2004年加速了上海 北京等项目的开发速度 因为资产规模较前两家小 2004年资产规模已达到0 59 结论 二 开发周期对现金流和效益的影响比较 由于万科 金地 顺驰开发的项目和开发的周期各不相同 很难以其开发的不同楼盘的实例进行论证 因此我们假设以他们不同的开发速度对同一项目同时进行开发 在同一项目地价 建安 售价等相同条件下 研究开发速度对效益的影响 以格林春晓为案例 前提假设 万科 顺驰 金地同时开发格林春晓 以万科开发周期9个月 顺驰开发周期6个月 金地实际开发春晓项目周期14个月做为不同的开发周期 支付地价款1 33亿 建安款 售价情况相同 顺驰开发周期比金地开发周期短8个月的情况下 金地的项目资金缺口是顺驰的4 4倍 IRR高出金地2 1倍 净利润1 06倍 净利润增幅小 而IRR增幅大 主要因为IRR考虑到货币的时间价值 它是动态利润 而净利润是静态利润 他们之间的静态利润差额源于资金回笼速度不同而引起的资金成本方面的差异 投资收益率高出金地8 4倍 结论 万科开发周期比金地开发周期短5个月的情况下 金地的项目资金缺口是万科的1 11倍 IRR高出金地1 34倍 净利润1 05倍 投资收益率高出金地1 15倍 再假设 三家公司春晓项目销售回笼后紧接再投入同一新项目 以青浦项目为例 投入青浦项目的地价款股东方75 计 股东投入地价款2 7亿元 地价款定金及首期付款为1 3亿元 半年后再支付1 4亿元 我们分别从再投入新项目时间和再投入新项目资金两方面进行比较 再投入新项目时间 如果顺驰开发 顺驰可在04年第1季度即可用回笼资金获得新的项目 如果万科开发 万科可在第04年第2季度即可用回笼资金获得新的项目 如果金地开发金地可在04年第4季度即可用回笼资金获得新的项目 顺驰比金地快出近一年 再投入新项目资金 04年第一季度获取到青浦项目 顺驰完全可用春晓项目的销售回笼款支付1 3亿地价 而万科和金地需要再融资1 3亿元 如果04年第二季度获取到青浦项目 万科也不需再融资 金地还需融资1 3亿元 现金流回笼的快慢 对报表所体现的静态利润在一定时间内影响不大 仅体现在财务利息方面的差异 但从动态的角度 对利润的影响巨大 从以下案例清晰得出 在02年10月启动春晓项目至04年10月再取得青浦项目的两年周期里 假设04年10月获取青浦项目 由于金地 万科 顺驰不同的开发速度 三家公司的表现如下 结论 同一项目启动资金比较 1 金地以1 6亿元启动格林春晓 于04年10月以1 3亿元购入青浦项目 共用启动资金共计2 9亿元 2 万科以1 4亿元启动格林春晓 04年第二季度春晓销售回笼款即可支付1 3亿元青浦前期地价款 因此在同一时间范围内 只需用1 4亿启动春晓和青浦两个项目 3 顺驰只需3645万元即可启动春晓项目 由于04年第一季度即可投入新项目 春晓销售回款足够支付1 3亿元前期青浦地价款 实际上在这两年周期内 顺驰只需用3645万元可启动净利润近3亿元的春晓和青浦两个项目 因此 开发速度尢为重要 虽然对净利润影响不大 但对现金流影响极大 对项目的IRR值和投资收益率影响很大 而IRR值和投资收益率才是真正反映项目收益的指标 因此需要全员重视现金流 三 开发周期受什么影响 开发的流程分为研发阶段和施工阶段 不同的物业类型 不同的建筑面积施工难度和周期都会不同 因此比较开发周期 要充分考虑以上两种因素 但可研阶段基本不受其影响 施工阶段有其生产的规律性 时间相对刚性 因此可以加快开发速度的只有在可研阶段下功夫 加强对市场 设计的研究力量 适度加大拿地之前的可研成本 以及房地产作业做为生产作业 流程化 规模化都可提高开发速度 提高资产周转率 四 借鉴顺驰如何提高资产周转率 顺驰深入骨髓的现金流 需要速度来支撑 平均6个月的开发周期 顺驰是这样达到的 拿地前期准备充分 在拿地之前就完成了很具体的项目规划设计 一旦取得土地 就可以迅速开发 允许前期高额设计 规划费用的存在 顺驰不认为这是成本上无谓支出 即使最终并未摘到该土地 尽可能的提前建设 在没有拿全4证之前 在保持各项报批进度的同时 就开始施工建设 允许存在一定违规行为 愿意承受带来的政府部门罚款风险 非常注重政府关系 以确保项目快速开发 包括用地规划 工程规划 销售证等等 在科学 合理施工的前提下 最大限度地加快工程进度 尽可能使用并行运作方式 顺驰在这方面也有失误 比如赶工造成 太阳城 项目质量问题比较严重 各环节员工高负荷 高强度地工作 比如奥城项目第一期40万平米依靠的是工程部20人完成 平均2万平米 人 可比数据是 金地东莞项目第一期10万平方米依靠的是工程部10人 平均1万 人 五 以科学的辩证观来对待开发效率的问题 是不是一拿土地就开发就最科学 其实这是个很综合的问题 绝不是想像的单纯 它受外部政策环境 市场环境 内部管理和人力资源 企业战略等诸多因素影响 根据市场的情况 结合公司的战略和实际发展需求做出理性的判断 在房地产开发过程中 在市场情况没有大的异常情况下 房地产企业的开发战略一定要对土地前景进行判断 在中 长 短期项目上根据市场的情况做好相应的匹配 不但获得短期项目的回报 同时也尝到土地增值所带来的甜头 因此就有了万科蓝山的持货待涨的等等案例 因此以上论述的加快开发速度 是剔除中长期土地储备和持货待涨等情况下 根据公司战略需求 一旦确立开发的项目 我们在战术上就要在保证质量的前提下 加快开发速度 力争效益最大化 房地产目前正处于高位运转的阶段 国家已采取了金融手段和税收手段对房地产市场进行调控 虽然我们对房地产未来趋势有信心 但近期形势不容乐观 因此我们更要注重开发节奏 努力降低成本 保证足够的现金流量