虎溪大学城KTV可研报告.ppt

Se7en自助式KTV可研报告 项目概况 项目名称 熙街自助式KTV项目地址 重庆市沙坪坝区大学城熙街二期建设内容 自助式KTV 休闲娱乐场所及其配有小型超市项目定位 中低档营业面积 总面积1100平方米 共有35个包间 包括迷你包 3个 8 平方米 豪包 3 40 VIP 2 50 小包 11 15 中包 11 20 大包 5 35 超市50m 2 厕所 2 30 过道 大厅80m 2 娱乐休闲区80m 2 配置及建设内容 装修豪华 典雅 舒适 设有各式卡拉OK 采用VOD电脑点歌系统 高级录音棚 包括自助式KTV 休闲娱乐场所 小型超市等开发商概括 总投资500万 首期投入自有资金300 后期投入200万 其中 投资成本124万 建设投资105 流动资金271 正常营业收入39万 主要技术经济指标如下表所示 KTV项目可行性研究 概括为三个原则 三个问题和五大部分 三个原则 第一是市场调查和预测 说明它的 必要性 第二是方案和建设条件 说明它的 可行性 第三是财务评价 说明它在经济上的 合理性 五大部分 投资条件与项目选址 市场分析 项目实施进度安排 投资估算 财务分析 三个问题 第一是人际关系 社会背景不够完善 第二是政府的干预 导致贷款有困难 第三是财务估算上的问题 一 投资条件与项目选址 投资条件分析 项目选址 各备选方案比较 市场分析 熙街 地理位置 熙街位于大学城中心 被十五所高校包围 地理位置优越 周边环境 环境优美 周边人员素质高 商业步行区 流动人口大 交通 周围的公交路线有266 288 271 273等 还有璧山到大学城的公交路线 带动璧山的消费者 娱乐文化 熙街已有两家ktv 他们已有了固定的客服群和先前的声誉 相对来说竞争还是有点大 商业 熙街作为一个大的综合性的消费地 是一个集购物 吃 玩的步行街 市场分析 陈家桥 地理位置 地处重庆大学城 西永微电园和土主物流园 铁三角 的中心 二环时代 到来 地铁一号线即将贯通运营 周边环境 陈家桥的常住人口约为2 5万人 陈家桥老街目前还是很脏乱 由于公交线路的限制 造成新街商业不好 交通 晚上公交线路收班早 对于来回学校的同学不是很方便 娱乐文化 陈家桥的KTV的经营成效并不是很乐观 KTV都是在陈家桥新街 娱乐文化少 商业 主要是以服装和食品为主 娱乐贫乏 KTV各备选地址比较 位置一 熙街面积1100 位于大学城中心 位置适中 有停车场 租金1 5万 月 半年起租 押金为一年租金 ktv位置选择 据上述对比得出 最终选址于熙街 位置二 陈家桥面积1100 位于陈家桥中心 有固定车位和非固定车位 地理位置好 客流大 消费水平居上 租金2万 月 半年起租 押金为一年租金 熙街位置图 KTV位置 二 市场分析 市场分析可通过市场调查和相关费用预测分析 现状分析 竞争者分析 消费者定位 推销与广告手段 人员配置 土地费用估算 成本与收入预测 经营模式 2011KTV行业大翻身 ktv现行状况 2011年 KTV行业自身定位明晰 发展各得其所 2009年ktv行业在恢复中积极探索出路的同时 自助式KTV在数量上已经明显增加且发展速度之快 它将在生意上与高档ktv平分秋色 随着中国大的经济环境的稳定发展 作为长线投资 自助式KTV在2011年还会在中国内地继续发展 专家表示 2009年上半年受到金融危机的影响 娱乐服务项目价位曾一度下调 自 十一 之后 生意回升 价位也有较大幅度的提高 这表明市场上整体经济活动都有所回升 同时KTV业也在逐渐恢复 2011年KTV行业会借着上海世博会的东风 在收益上打翻身仗 高档KTV经历了2009年的低谷后 也在积极地寻找出路 拓展销售渠道 特色的服务活动越来越显示其重要性 特色业务占到总业务20 30 的份额 2011年ktv业的特色营销会更加活跃 价格也会有很大的诱惑力 节假日做特色服务是高档KTV提升人气的选择 同行业对比 服务内容 KTV 餐饮 录制歌带音响效果 好乐迪的4档伴音 可以修饰声音 歌曲数量 每隔一周 都将最新的打榜歌填进来 不过有些经典老歌可能找不到 饮食条件 特色小吃价位 高档KTV的消费价格 停车 门口有车位 服务内容 KTV 餐饮音响效果 电视机比较大比较舒服 音响效果很好 歌曲数量 最新歌曲更新及时饮食条件 内有超市 食品丰富 价位 主要针对学生 价格中等 比较便宜 停车 门口有车位 服务内容 KTV 餐饮价位 中高档针对不同人群音响效果 音响效果一般 隔音效果不错 歌曲数量 有二万八千多首 每周六都有新歌推出 饮食条件 不提供什么特色饮食 但旁边有佳佳超市 食为天饭庄 停车 无 消费决定档次 以学生消费群体为主 人群定位比例18岁以下5 18 25岁大学生70 25岁以上居民及其他人去群25 中低档娱乐KTV KTV方案 经长期调查和分析 拟建KTV项目需达到以下标准 1 纵观KTV更新周期等一系列特点 我们KTV经营方式可为中低档娱乐型 2 装修尽量为天蓝风格 天蓝效果创新和新颖 能达到更好的氛围效果 300人顶级娱乐城 项目拟建规模 首先根据熙街当地消费水平及消费人群 由容客量可知项目面积在1100 左右 确定拟包房为大 中 小包共27个包间 VIP包2 豪包3个 迷你包3个 还设有娱乐包房2间等 容客量在300人左右的中低档娱乐KTV 项目选址在考虑容客量为300人的同时要考虑到消防安全 建议选择商铺层高达到4米左右 经以上的因素考虑 拟建项目地块 位于熙街二期 该商铺具有潜在的价值 有固定车位 地理位置好 人流大 消费水平居一般 将熙街作为KTV投资地 熙街交通 人口量 人均消费水平 多元化经济等优势 未来名企不断加入等 将会给KTV带来大量的潜在客户 优惠活动 推广方式与措施 DM单页 广播 报纸 网络 折扣 会员 赠品 唱歌 生日聚会 party 利润与文化并重 KTV概述 简介 KTV定义可以简单的概括为 随着都市生活中人们消费水平不断提高 逐渐形成一个专门唱歌娱乐 供人休闲的地方 它可以附属经营 也可以独立经营 若从KTV企业经营的角度来看 KTV的概念应为 提供娱乐及服务 以利润为目的 做有计划经营的一种经济实体 KTV经营模式 超市KTV 经营特点 KTV与超市并重 为顾客提供食物和酒水 全部属于超市自助式模式 大大方便了顾客 品种丰富 价格适中 服务优质 顾客可以随心所欲的挑选自己满意的东西 重在玩的开心 吃得放心 KTV经营模式 娱乐型KTV 经营特点 KTV的服务主要为了满足寻求高强度娱乐体验的客人 此类KTV给顾客创造一种刺激豪放的娱乐体验氛围 KTV经营模式 主题休闲吧 经营特点 以棋牌 网上冲浪 氧吧为其卖点 在经营过程中突出社会与文化的层次 独树一帜 一个聚合自己同类的空间 洋溢着幽静 舒适 温暖的文化气息 此类KTV的经营十分稳定 不受潮流影响 虽然不是KTV界的主流 但是长期维持泊来的KTV文化 并为顾客所推崇 KTV经营模式 量贩式KTV 经营特点 价格适合学生消费群体 以固定消费群体 突显私密空间 体现娱乐文化 供学生群体放松心情 释放压力 更多的互动 打造一份独一无二的夜间生活 KTV平面图 人员配备图 董事长 总经理 副总经理 服务部 营销部 财务部 综合部 服务部人员构架图 楼面经理 超市主管 服务部主管 推销员 收银员 服务员 迎宾 咨客 综合部人员构架图 综合部经理 保安队长 超市管理员 场内外保安 保洁 收银 质检员 仓库管理员 主要能耗费用及土地费用估算 1 能耗费用估算 3万元 月 12为36万营业时间为18 00 次日凌晨03 00 由每月平均水 电能源费3万 可得3 12 36万元 因此KTV的正常运营下 KTV的年能耗费用为36万元 2 土地费用估算由土地的所在位置可知土地上商铺租金 现已知项目地块位置位于熙街二期 其面积为1100 经评估 该商铺价值为1 5万 月 经调查 该商铺半年起租 押金为一年房租 21万的成本60万的收入 KTV销售费用及销售收入预测 现以相关资料为基础 以20天时间为期限 对陈家桥及熙街某经营中的KTV的实际收入和开支进行分析 作为本次成本收益分析的数据依据 对于新开业的KTV用试算收益来进行成本收益分析 试算收益反映的是对未来某一时期财务状况的预测 包括一定时期内的收入 支出 利润或亏损 现开始对每个月 平均27天 收益进行分析 得出年收益率 试算收益表是按每日满座销售收入来计算 每日销售额度为2万元左右 因项目所在熙街区域位置不能保证每日客流量超过300人 因此项目试算按每月27天计算 试算收益表计算方法为 把它看成销售收入的一定比例 通过对其他同类KTV的销售收入和成本的分析 确定在本次计算中销售成本占饮品销售收入的比例为35 由试算收益表 收益表1 1 可大致得知KTV的销售费用 21万 月 及销售收入费用60万 月 21万的成本60万的收入 KTV销售成本费用及销售收入预测 收益表1 1 KTV销售生命周期表 销售额 0 投入期 成长期 成熟期 衰退期 KTV市场生命周期及目前所处的阶段 0 5年 0 5 2年 2 7年 7 10年 三 项目实施进度安排 ktv的项目实施进度 主要体现在ktv的证件办理以及装修的进度安排 具体进度安排如下图 注 具体装修时间要根据工程量详细计算核实 前期现场考察 效果图设计 资金及物料全部到位 1100 毛坯房装修至可以使用 竣工验收 1 3个月 根据工程进度安排 3 5个月 10 30天 项目选址确认 1 3个月 KTV证件办理安排及时间 卫生局批卫生许可证 消防局批消防许可证 工商局办理营业执照 工商局办理国税 公安局批特殊行业许可证 工商局办理地税及办理组机构代码 注 1 异地办理卫生许可证 需带本人身份证及暂住证 2 上图所示时间是指在必要的人际关系支持下所产生的时间 不代表正常的办证时间 7天 7天 14天 2天 2天 1天 四 投资估算 固定资产投资估算 固定资产投资估算 变动成本比例估算 变动成本比例估算 资金筹措 资金来源 项目筹资方案 3 42万元低运作高效率 员工工资估算 员工工资表 固定部分 4 1 固定资产投资是每年进行的必要投资 缺少固定资产投资 KTV将无法正常运行 一个项目的KTV固定资产估算 需要了解相关项目的大致运营状态 再根据拟建项目估算可得固定资产投资 具体要求数据有员工薪金 固定部分 年折旧 能源费 广告费 其它意外支出组成 详细数据来源及具体演算过程 见表4 1 4 3 21万元 39万元意义何在 资产投资估算 费用支出表4 2 21万元 39万元意义何在 资产投资估算 费用支出表4 3 月固定投资15 8万元 资产 固定部分 投资估算 根据资产投资 固定部分 可变动部分 又由费用支出表4 2 4 3 可变动资产投资项目 及所占比例40 6 可以得知固定投资项目 及所占比例 人工成本 固定部分 3 42万元 月 变动 4 7万元 月 人工变动成本占营业额4 6 所以人工固定部分占营业额为9 03 资产投资固定部分 资产投资 21万元 月 人工变动成本 4 7万元 月 其他支出 0 5万元 月 15 8万元 月因此 资产投资固定部分所占营业额比例为26 33 金额为15 8万元 月 资金筹措 资金筹措自有资金300 2年后在投入200万 初始投入124万作为采购成本 建设投资105万 剩余流动资金71万 五 财务分析 财务预测 投资估算 财务报表编制 投资计划与资金筹措表 财务效果评价 盈利能力评价 不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 投资回收期分析 盈利分析 124万元的投资支出分配 投资估算 拟建项目的投资估算以项目达到营业标准 能正常营业并取得预算收益为标准 具体项目投资安排见下表 通过表4 1 4 2 4 3 4 4分析 可得KTV运营所需资金为124万元 总投资表5 1 财务报表 投资计划与资金筹措表 投资计划与资金筹措表5 2 NPV 0 盈亏平衡分析 KTV的项目是否可行 主要考虑项目的盈亏平衡 项目的盈亏平衡可先有净现值来反映项目的可行性再有保本销售来分析其盈亏平衡 净现值净现值 NPV 各期现金流入量 贴现系数 各期现金流出量 贴现系数 现金流入现值和 现金流出现值和 60 12 21 12 21 12 216万元NPV 0项目可接受 保证年营业额319万元 盈亏平衡分析 由费用支出表4 2 4 3以及变动成本表4 4可知相关计算数据 具体计算如下 由以上数据可以得知 保本销售额 固定成本总额 100 变动成本在营业收入中所占百分比 15 8万元 月 100 40 6 26 6万元 月即当月销售额为26 6万元时 一年销售额为319万元 年 KTV收入正好抵去支出 利润为零 保证年营业额319万元 盈亏平衡分析 销售收入 总成本和产品质量 KTV档次 之间的关系 B C BEP 盈利 B PQ C Cf CvQ 亏损 0 Q Q 由左图可知KTV的经营盈亏在于BEP 盈亏平衡点 而盈亏平衡点正是保本销售额 由计算可知BEP为319万元 年营业额682 8万元 盈利分析 为达到年投资收益率30 的要求 需加入年投资期望收益 年投资期望收益为每月KTV纯利润18 12 216万元 因此可以得知 达到期望收益的年销售额 年固定成本总额 年投资期望收益 100 变动成本在营业收入中所占百分比 189 6 216 100 40 6 682 8万元 年如果对各种成本的估计是正确的 那么只要判断一下这个KTV能否获得682 8万元以上的年销售额 如果能实现这个销售额 则建造这个KTV就是有利可图的 即216万元 年 在上述计算中 100 变动成本在营业收入中所占百分比 称为 边际贡献率 边际贡献率是营业收入扣除变动成本之后的剩余部分 这个部分是对抵补固定成本和盈利所做出的贡献 努力1 3年 投资回收期 投资回收期的计算是将年现金流量与项目成本相比 从而确定回收期 其计算公式为 回收期 原始投资额 年现金流量通过KTV的经营成本 收益 保本销售分析可以得知以下数据 年利润为216万元 折旧费为9 6万元 原始投资额为300万元 由以上数据可以得知 年现金流量 年利润 折旧费 216 9 6 225 6万元回收期 原始投资额 年现金流量 300 225 6 1 3年由以上可知在确保30 收益率的情况下 投资回收期为1 3年 不确定性分析 敏感性分析 收益 风险 投资目标 敏感性分析 分析不确定因素可能导致的后果 不确定性分析 敏感性分析 资产 风险 权益 债务 经营风险 财务风险 非系统风险 系统风险 内部风险 外部风险 非系统风险指随机发生的意外事件有关的风险 系统风险与一般经营条件和管理状况有关的风险 内部风险指与项目清偿能力有关的风险 外部风险指与获取外部资金的能力有关的风险 附件 工资估算明细 谢谢观赏