首创置业标准化平台-产品标准化.ppt

构筑首创置业标准化平台 德勤咨询2006年11月 Strategy 设计标准化工作汇报 2 目录 国内外房地产公司标准化研究 首创置业标准化的思路和要点 标准化工作内容 材料技术标准 工程做法和成本措施 产品库 计划管理 流程管理 资源管理 知识管理 3 国内主流房地产公司的标准化情况 项目全盘复制 从规划 户型 立面到装修 景观 设计图纸可以沿用 只能作细微性调整 适应性差 存在市场风险 材料设备的标准化 便于统一采购 降低成本 客户定位 产品卖点和立面风格 营销策略的标准化 产品标准化 部品工厂化 宏宇星河湾 富力 珠江 当代MOMA 万科 情景花园 4 宏宇地产公司的标准化情况 围合式布局 露天游泳池 单元入口木桥 地下车库结合下沉庭院 5 富力地产公司的标准化情况 售楼处 彩蛋 的标准化复制 现在富力桃园 富力地产于2005 2006年度被国家统计局评为全国房地产综合实力第一名 最大特点是集设计 开发 施工 工程监理 销售 物业 房地产中介等业务为一体 富力认为产业链垂直整合是控制成本 确保速度的重要因素 各个项目的主要材料均由集团统一年度采购 并统一了技术标准 比如电梯 所有项目的电梯均选自广州日立的某几种梯型 这样在设计时可以准确的做好土建予留 避免了施工中不必要的洽商 也减少了电梯采购周期和成本 富力针对精装修制定了详细的标准 并有相应的材料供方名录 富力最有特色的标准化就是售楼处 富力彩蛋 第一个彩蛋于2003年在北京富力城落成 在这之后在全国各地先后复制了七个一模一样的彩蛋 其中富力桃园的彩蛋是2006年从富力城搬过去的 6 珠江地产公司的标准化情况 珠江 合生的特点与富力有些相似 集房地产设计 开发 建设 销售 物业管理为一体 在集团内部形成了一条完整的产业链 珠江最典型的标准化是其开发的所有高档项目都采用了欧陆古典的外立面风格 但目前 集团已经取消了立面风格方面的硬性要求 珠江将住宅按档次分为高 中 低三档 每一档都有相应各专业的设计和选材标准 景观设计也分为相应的不同档次 比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的标准 对应的造价也不一样 植物配置在不同的地区都有标准库内选取 各地公司不能选择标准库以外的植物 另外 珠江每年推出一批样板户型 每年年末 集团各分公司将自己今年设计的户型集中到北京 由大老板朱孟依亲自挑选 选出他认为值得推广的户型 作为下一年度集团的样板户型 第二年 各分公司会以样板户型为蓝本 结合自己当地的实际情况 对样板户型进行优化调整 并加以应用 这样到下一年底 又会出现一批改良的新户型作为样板户型的备选对象 如此往复 形成标准化户型库 每年年底 集团各地分公司集中在北京召开标准化会议 共同讨论编制各方面的流程 标准 设计方面的标准最终由珠江自己的设计院编制完成 该标准非常详细 建筑 结构 设备各专业的设计标准都有300多页厚 并有许多配图 比如 户内配电箱的位置 能布置在客厅的哪些地方 不能布置在哪些地方 都有相应的图示 7 当代集团地产公司的标准化情况 科技主题的复制 恒温恒湿 天花辐射置换式新风外围护 其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统 外维护系统 天棚辐射采暖制冷系统 置换式新风系统 外遮阳及窗优化系统 中央除尘系统 MOMA系列都采用了非常好的外围护系统 外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板 保温材料与外饰面之间设空气层 传热系数只有0 35W m2 k 外窗采用从室内调节的外遮阳设施 外窗全部采用双玻Low E中空充氩气玻璃 配合断热铝合金窗框 整窗K值仅有1 8W m2 k 在供暖和制冷上 采用天棚辐射系统 极大提高了舒适度 温度均匀稳定 运行无噪音 置换式新风系统保证了室内的空气质量 从建筑顶部80米处采集新风 在顶部机房经过过滤 除湿或加湿后送到房间 0 3米 秒的低风速不产生风感 从房间下部进入 在顶部排出 8 万科地产公司的标准化情况 1 情景花园洋房 万科最具特色的标准化产品当属 情景花园洋房 简称 情花 诞生于1999年 当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季花城三期户型 最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台 还有 横厅 二层室外楼梯直接入户等 最初是平屋顶 立面设计比较简单 2003年 天津水晶城在原有基础上 聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计 总部派专人到现场负责各种材料的搭配选择 栏杆铁艺等的二次设计 花了很大心血 做得近乎完美 万科后续的 情花 产品 均为超越这个水平 情花 整个单元结构非常复杂 如果在各地推广 各地的施工图设计单位水平存在一定差异 难免会出现许多疏漏 因此 总部选用长期合作的设计方中建国际进行施工图设计 并且对厨房 卫生间这些管线及设备末端密集的地方进行了详细的各专业综合图 比如厨房的煤气管 煤气表 上下水 水表以及各种插座和橱柜冰箱热水器的摆放进行了统筹布置 避免了不同专业之间 打架 这样 既缩短了重复设计周期 又能在推广中确保品质 但在细节 材料选择和二次设计上 仍然充分暴露了各地分公司的水平差异 广州四季花城是跟水晶城最象的 但整体感觉仍差了不少 为了控制成本 面砖改成涂料 予制栏杆改成直插式 使得整体精致程度大打折扣 9 万科地产公司的标准化情况 情花 的改良 广州的万科蓝山 在原有的户型基础上包装成简洁现代的西班牙风格 感觉焕然一新 加上外部环境设计 整体效果非常成功 在户型设计上 蓝山也有所创新 把地下室分成两半 一半给一层使用 从下沉庭院进入 一半给二层 通过户内楼梯穿过一层直通地下 在成都的金色家园中 情花 的精髓被移植到高层住宅中 即在高层底部设置了连续四层的退台 乃至最下面的户型显得有些夸张 这种做法有效的改善了高层住宅的尺度感 丰富了空间层次 并增加了居住的趣味性 10 万科地产公司的标准化情况 2 RS住宅 2004年 万科开发出一批采用平面模块化 适合框架结构的户型 被称为 RS住宅 具有以下特点 以较规整的柱网加局部异型柱作为主体结构 卫生间标准模块化 同时配合外挂式阳台 厨房 阳光房等辅助空间构成完整户型 模块内设备布置 管线布置均相同 为了给未来的部品化做好准备 并统一外墙梁高 为门窗等标准化部品安装创造了条件 在综合考虑国家强制规范 建筑节能 建筑比例 室内设计等因素下 将建筑层高统一定为2 8米 并且 引入复合式厨房的设计理念 对端户及转角单元进行特殊处理 系统地解决了空调室外机位等问题 11 武汉城市花园 大连假日风景 青岛魅力之城等项目中都使用过标准的RS户型 随后的2005年 万科标准化操作主体由总部转至深圳 上海和北京区域 建立以 战略总部 专业区域 执行一线 为主线的三级组织架构 北京区域首先应用于天津西青项目 销售名为 假日风景 由于采用了标准化户型 西青项目从付款拿地到实现销售200套 只用了11个月时间 实现了集团制订的 均好的基础上加速 的目标 获得2005年 速度奖 2 RS住宅 万科地产公司的标准化情况 这个项目后来被沈阳万科的新榆公馆整体复制 该项目于05年3月底通过摘牌获得沈阳浑南HN0506地块 当年9月3日示范区全面开放 示范区包括2栋9层住宅 商业和售楼处和重新设计的外部景观 在短短5个月时间实现现房销售创造了万科历史上的奇迹 比集团平均水平缩短了8个月 也因此获得了2005年度 加速开发奖 12 万科地产公司的标准化情况 3 全面家居解决方案 U5住宅 2003年 万科委托清华对万科青青的产品进行后评估 总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求 玄关 没有独立玄关 室外直接进入起居空间 没有可以随手放置各种物品的柜子 不利于保持室内整洁 餐厅 吃饭的时候看不到电视 所以经常端着饭碗挤到茶几上 厨房 空间局促狭窄 主妇做饭的时候难以与家人交流 主卧室 没有地方熨衣服 没有双控开关 关灯后摸黑上床容易磕碰 功能阳台 没有储藏空间 放置洗衣机空间更显得狭小 以上这些需求 通过传统户型设计和半成品房已经很难满足 2005年万科与韩国LG公司合作开发了精装修产品 U5住宅 被称为万科住宅产品的第二次革命 13 万科地产公司的标准化情况 3 全面家居解决方案 U5住宅 精装修战略 国内住宅企业现阶段提供的商品房大部分是毛坯房 好处是建设周期短 资金周转快 售后责任小 对专业水平要求不高 坏处在于住户装修耗费大量精力时间和材料能源消耗 对入住时间不同的客户来说 长时间内存在装修噪音和环境污染 住户个体采购装修材料 花费明显高于开发企业的集团采购 加上规避土地增值税的因素 高品质的精装修房在未来市场的竞争力将明显高于毛坯房 作为战略标准化的一部分 2008年万科将实现80 为精装修交房 2009年将不再向社会提供毛坯房 传统住宅开发流程 建筑设计 建造 室内设计 装修全面家居解决方案流程 客户研究 户型研究 建筑设计 室内设计 生产施工 14 万科地产公司的标准化情况 3 全面家居解决方案 U5住宅 U5住宅主力户型的销售面积140平米左右 与传统户型相比具有以下五大优势 1 玄关 与传统户型直接进入客厅相比 有独立的内外过渡空间 采用大理石地面 方便清洁 大理石下沉2cm 即使放置脚垫也不影响开门 与客厅的连接部位做45度倒角 玄关两旁的收纳系统分类细致 通过不同宽度与高度的空间分割 可合理收纳各类出入户用品 旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约40双 还可收纳大衣 外套 帽子 围巾 手套 拉杆箱 蓝排球 羽毛球拍 旱冰鞋等等 2 洗衣间 保持干湿分离 更强大的收纳系统 分类收集脏衣服的衣篓 预留合理的洗衣机位置和熨衣板的摆放位置 同时配有水槽 方便清洗小件衣物 3 厨房 根据人体视线角度设计的扁窗 有效提高操作台面的采光 看得见窗外的风景 同时窗的上方还可以设置橱柜 内藏式的拉篮 米箱 刀叉架 碗柜 功能搭配合理 4 衣帽间 大衣 上衣 裤架 领带盒 抽屉 搁板等考虑周全 尺寸合适 5 智能化 设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统 皆与大堂入口的监视终端连接 值得一提的是 厨房可视终端系统同时具备可视对讲 电话 电视 收音机 DVD等功能 15 万科地产公司的标准化情况 建筑体验中心 为了进一步测试精装修的核心产品 实现和客户的互动和对话 2007年5月 万科建筑体验中心在深圳对外开放 这是国内房地产业第一个具有真正意义上的产品体验中心 该体验馆主要以U5住宅为展示原型 希望以此检验和衡量产品设计中的每一个细节 以多维度的人居体验与参与者互动沟通 体验中心作为万科建筑技术面向客户 面向社会的窗口 兼具收集客户体验信息 客户需求的功能 直接为万科的产品设计部门提供信息 具有一定的研究功能 根据大量市场调查 针对客户人群的差异化需求 划分为基础级 领先级和豪华级三个档次 适用于从公寓到别墅的不同类型产品 形成以万科为主导 整合相关设计 施工 材料等领域的社会资源为客户提供领先于市场的住宅家居产品 全面家居解决方案的流程是 客户研究 户型设计 室内 建筑设计 生产施工 水电管线一次到位 橱柜衣柜安装到位 并配备好设备及厨房电器 这是一次从设计理念 产品导向 客户细分 到公司流程的全面颠覆 让客户因为厨卫而选择万科的房子 已经成为万科的口号 16 17 18 19 万科地产公司的标准化情况 5 生态住宅标准 2003年底万科建筑研究中心将各项生态应用技术整理出 成果汇编 主要包括遮阳装置 人工湿地 屋面绿化 渗水路面 变压止逆阀烟道等多项技术 与此同时 天津东丽湖项目启动 被确定为万科集团生态住宅方面的重要试点项目 各项生态技术进行了全方位的实践 为了使得万科的所有项目达到国家和地区的节能标准 万科邀请了有关的合作伙伴在全国三个区域启动了关于节能解决方案的系统研究 其中包括一系列的技术措施指引 并开始建立 万科住宅节能成果标准 其中包括节能设计标准文本 设计流程 围护结构设计图集 技术规程及支持机构 成本分析等 2004年 万科总部颁布了 万科生态住宅标准 该标准是一个完整的体系 包括节能标准 水环境标准 空气质量标准等 20 万科地产公司的标准化情况 5 生态住宅标准 作为生态住宅重要试点的天津东丽湖项目 聘请瑞典SWECO进行设计 主要采用了下列生态技术 雨水收集 社区内设计了具有景观效果的雨水明沟 暗渠等雨水收集系统 让天然雨水通过该水系 用于补充水景用水和湿地景观用水 节约了大量的景观和绿化灌溉用水 人工湿地 一种生物处理方法 是在一定的填料上种植特定的湿地植物 建立一个人工湿地生态系统 当污水通过这个有生命的系统时 由于物理沉降 根系阻截 化学沉淀 土壤及植物根系表面的吸附与吸收以及微生物代谢等共同作用 其中的污染物和营养物质被吸收或分解 水质得到净化 从而长久保证整个湖面的清洁渗水路面 具有良好透水性的路面 雨水能及时透过路面渗入地下土壤 达到快速排水目的 降低下雨时排水管线的压力 提高土壤的透气 改善土壤 补充地下水源 降低地表温度 调节居住区气候 佛甲草种植屋面 佛甲草是一种耐旱性极强的植物 种植在平屋顶上 增加绿化面积 改善天台反射刺光 保护了建筑屋面防水层 并起到隔热的作用 新风微循环系统 利用负压通风原理 由安装于卫生间的风机将室内污浊空气排放到室外 在卧室安装进风口 并对室外空气进行过滤 多点进风既能保证室内新鲜空气的含量 又可将通风造成的能量损失降到最低程度 地热梯度利用 较高温度的地热水通过换热先供公建中的暖气使用 水温下降后再供住宅中的低温辐射地板使用 从而充分利用地热水在不同阶段的热量 太阳能路灯 采用了太阳能光伏电板及蓄电池 将太阳能转换为电能并用于夜间照明 确保了夜间照明供电的需要 根据周围光线自动调控 有效地节约了住区的用电成本 有机垃圾生化处理 通过垃圾分类收集将有机垃圾单独进行处理 最终变成水分和气体 就地消化 残存物可以作为花卉 绿化的肥料 这样不但减少了垃圾清运的费用 而且有利于小区绿化的生长 21 万科地产公司的标准化情况 6 部品化 工厂化 部品 二字来源于日文 是指建筑中具有特定功能的一个独立单元 有建筑材料 建筑部件 设备及其配套产品构成的系统组合件 经过工厂内生产组合好 作为系统集成和技术配套的整体部件 在现场直接拼装 既提高了效率 保证了工程质量 大大减少了材料消耗和现场作业量 也加快了工程进度 比如 阳台栏杆统一样式 工厂预制 通过热镀锌 喷漆 高质量的防锈和外表面处理 运到现场用锚栓与予埋件装配连接 彻底解决了传统工艺粗糙和生锈的问题 现场作业受到工匠水平限制 大量农民工以种菜的精度盖房子 通过加强施工管理 也无法降低维修率和客户投诉 唯一的出路就是改变现行的建造方式 工厂的生产条件 质量控制手段都要比施工现场好得多 比如预制混凝土构件 现场温度湿度养护容易控制 由钢模板批量生产的构件误差极小 工业发达国家 住宅的部品化率在60 以上 北欧及日本在80 以上 我国的部品化率只有8 万科也只有15 走住宅部品化是住宅发展的必由之路 22 万科地产公司的标准化情况 6 部品化 工厂化 万科部品化可以追溯到1999年 万科陆续完成了两件工作 进行系列技术研发工作 形成 技术研发成果汇编 另一件是建立集团的材料和部品的战略采购平台 2003年 形成了万科标准化部品库 这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式 对提高成品质量及保证质量稳定性很有帮助 在非标准化的项目上也得到了广泛应用 当年 万科还发布了 双标 文件 万科住宅使用标准 万科住宅性能标准 使用标准 指的是住宅面积的指标和功能指标 卧室 客厅 厨房 洗手间 阳台等功能房间哪些是必须具备的 各个功能房间的面积各是多少 都制定了相应的衡量指标 性能标准 包括了住宅的保温隔热性能 安全防盗性能 门窗的质量 地漏的安全程度 包括交楼的装修标准 阳台栏杆的耐腐蚀年限 空调百叶的透空率等因素 当然还包括大量的构造做法和表面做法 伏见文明男 1959年出生 日本籍 本科学历 2006年加入万科 现任万科建筑技术总监 2004年万科确定预制钢筋混凝土作为部品化住宅研究方向 1号楼首次实验了PC 预制混凝土结构 PC外墙 PC整体厨房卫生间 轻钢外墙 轻钢屋顶 ALC外墙 三维预制构件在运输 堆放 吊装 误差调整方面的困难 2006年聘请丰田房屋的伏见文明对部品化住宅长期规划 指定了三条路线 1 RC的部品化 改良传统钢筋混凝土结构 解决传统建造方式带来的质量问题 2 PC工法的开发 即完全部品化体系的研发 为规模化部品生产做技术准备 3 内装的部品化 主要针对毛坯房的弊病 做精装修的标准化和工厂化 有进展的是PC外墙体系 外墙渗漏率为万分之一 精度偏差小于0 1 平台建设 硬件工程 万科建筑体验中心 东莞万科住宅产业化研究基地软件工程 申报国家住宅产业化示范基地 成立万科住宅产业化企业联盟 23 国外住宅标准化情况 PulteHomes PulteHomes是美国乃至全世界最大 最优秀的住宅企业 是万科在第三个十年的标杆企业 它的许多理念方法一直被万科所模仿 通过对PulteHomes标准化模式的分析 不难看出住宅企业的发展方向 对世界住宅产业来说 一直存在着一个怪圈 既是 在任何一个国家 住宅基本上都属于最昂贵的单件商品 也是大部分人一生中最大的一笔支出 但是 这个行业中却似乎从来没有出现过像在能源 汽车 家电 金融 IT 甚至零售 饮料 日化行业曾经出现过的那些庞大的商业帝国 经济学家认为 因为房地产特殊的地域性和非同质性 这个行业没有其它行业那种显著的规模效应 也就是说 房地产公司是无法做大的 直到2005年 财富500强的名单中 虽然出现过建筑公司 出现过不动产经营公司 但是纯粹的住宅开发企业 却始终与这一排行榜无缘在2006年 历史终于被改写 美国的前四大住宅企业 联抉进入了这个名单 其中排在最前面的就是PulteHomes 在过去的十年中 它的市场占有率上升了一倍以上 然而 它的雄心才刚刚开始 它现在的目标已经定到了全美国市场的20 如果这个目标能够实现 我们看到的将是一个年销售千亿美元级别的企业 企业规模的边界取决于规模效应和管理成本的消长 越大的企业 规模效应越显著 但是管理和经营的难度也越高 当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时 这个企业就到了增长的极限 确实 住宅作为一种最终产品 具有不可移动性 无法在一个地方生产而销售到很远的范围 客户需求和地段的千差万别 也使得住宅的生产具有小批量甚至单件生产的特征 但是 企业的规模效应不仅仅源自大规模流水线生产带来的成本下降 还有另外两个方面 一个是客户口碑带来的品牌号召力 一个是资本市场信用支撑的融资能力 24 国外住宅标准化情况 PulteHomes 25 国外住宅标准化情况 PulteHomes 26 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 工厂预制到饰面砖的部品化栏板 工厂预制到饰面及窗户的部品化外墙板 北欧是世界上住宅部品化程度最高的地区之一 从主体结构到各种构件都采用工厂预制的部品 比如阳台栏板 都是工厂预制并已经作好外饰面的成品 只需现场拼装即可 外墙板也已经附着好保温层和外饰面 甚至连门窗和玻璃也已经安装到位 直接用吊车吊装 整个工地看不见外围的脚手架 27 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 芬兰赫尔辛基PAKKALANRINNE住宅工地 基础 设备夹层 预制外墙板拼装 墙体连接处的锚筋竖向钢筋将锚筋串联接缝处支模 28 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 阳台预制板上的排水槽和雨落口 安装到位的预制模块风道与模块相连的水平管线 预制风道上下水模块 29 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 墙板中予留电管 上下层间的电管用软管连接 予留电盒 从楼板中穿出电线 30 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 与墙体脱开的阳台挑板 靠钢索悬挂的阳台挑板 靠预制柱支撑的阳台挑板 31 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 预制到完成面的楼梯 预留安装栏杆的螺栓 装修好的效果 施工中楼板间的接缝 32 小结 富力与珠江的经营模式较为类似 均是占据整条产业链 从获取土地到物业管理一条龙的经营 然而 随着对效率和专业化程度的要求不断上升 合作开发 并购重组与业务外包的帷幕已经拉开 未来我们看到的 将是从 小而全 转向精细分工 从企业内部整合转向社会化整合 逐渐形成大型开发企业 专业设计单位 金融企业 专业制造企业 配套服务企业强强联手的全新格局 最强的开发企业一定是通过市场选择最强的合作伙伴 以万科为例 它在积极寻求外部资源的同时 万科在产业链上的资源整合也在稳步推进 比如在销售环节 目前万科各地在售的项目中 一般只保留一个项目由自己的人员来进行销售 其它项目均采用代理公司销售 能转移到企业外面去做的工作尽量转移 保留一个项目的目的是为了通过该项目的销售来了解市场 在万科开发的项目中 公司主要控制设计 建筑标准及质量输出这几个关键环节 其它业务大多委托经过严格审核的专业公司去做 这样的做法使万科在开发规模成倍增加的同时 员工数量和运营费用控制在合理水平 同时企业更加专注于竞争优势的巩固 走专业化的道路这也是美国模式与香港模式 以PulteHomes为标杆的万科与港资背景家族式企业的富力 珠江的最大区别 外部整合对于产品标准化方面就提出了更高的要求 从而保证合作伙伴的质量输出都保持在一个较高的水平上 星河湾和Moma的复制模式使得其独一无二的精髓在不同的项目中得以延续 保证了品质和独特性 但是项目开发周期并没有因为复制而缩短 星河湾北上 为了选择适合北方气候特点的植物 费了颇多周折 Moma从万国城到上第 再到StevenHoll的 手拉手 也是一变再变 这都是为了创造出足够的卖点 宏宇和当代两个企业虽然通过类似走高端的模式在诸多中小开发商中创出了品牌 但以这种模式却无法大批量复制 企业也无法做大 珠江与万科在标准化的过程中逐渐积累 使得以往项目中的优点在后续项目中得以延续的做法 值得学习 从对万科标准化工作的重点解读 可以看出 标准化工作的过程相对漫长 需要逐渐的积累 逐渐形成具有企业核心竞争力的产品 万科北方地区标准化的户型产品目前也不过只有 情花 RS住宅 U5住宅三大类 覆盖的容积率范围相对较窄 并且标准化工作在外立面的效果上并不理想 万科今后如何应对这些问题 值得我们持续关注 33 首创置业标准化的思路和要点 34 产品标准化的目的 缩短周期 提高收益率 随着招排挂土地成本的大幅上升 7090 限价房政策的不断深化 房地产的微利时代不可避免的到来 缩短周期 提高资金周转率 从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段 PulteHomes的销售利润率在6 8 净资产回报率却在17 21 万科的销售利润率10 净资产回报率只有12 快速扩张的需要 土地成本上升和土地出让的透明化 房地产准入门槛越来越高 中小企业越来越难以生存 在规模化快速扩张的同时 必然带来管理上和融资上的难度 实行标准化 提高人力资源和资金利用效率 才可能在有限的人力资源和自有资金的前提下实现快速扩张 统一采购 降低成本 统一设计标准有利于统一招标采购 实现规模效益 降低建造成本和节约周期 对简化开发企业与供方关系 规范管理人员行为也很有利 提高设计质量 一次性设计 作坊式生产带来了难以克服的设计及建造的质量通病 好的产品一定是长时间反复推敲得来的 并经过市场检验 在客户反馈中不断完善改进 成熟复制有利于保障设计水平 降低开发风险 构成产品线 形成品牌效益 将产品划分几种最常见的基本类型 采用相同的案名及营销策略 形成品牌效应 增加项目附加值 35 资源保证 搭建产品标准平台 需要各业务部门的通力协作与配合 产品标准化小组 公司领导规划设计部市场营销部成本管理部招标采购部运营管理部 外部资源 设计院 测量师行 顾问公司 王鸿丽 邱晓隼 刘新梅 袁庆华 李明宇 夏伟 赵平 沈猛 赵辉 付东辉 相关人员 相关人员 相关人员 相关人员 资金支持 费用项目 咨询费 设计院 顾问公司 项目考察费资金来源 2007年规划设计部专项设计咨询费标准化工作专项经费 36 工作模式 首创置业产品标准平台 市场营销 产品定位及档次 产品1 产品2 产品3 土建 设备 电气 门 保温材料 涂料 配电箱 钢制户门1 2 木质户门1 2 成本分析 规划设计 材料选型及技术标准 成本管理 造价分析及成本信息 可视对讲 红外对射 彩色对讲 黑白对讲 上水管 空调 PPR PB 价格 厂家3 厂家2 厂家1 招采 厂家信息 结合具体项目 逐渐完善 37 设计标准化工作思路 标准化工作 不仅仅是对产品本身的完善和研究 同时会带来工作流程和工作方式的改变 认清差距 博采众长 后发优势 学习创新 一种心态 缩短周期 降低成本 提高品质 三个目标 技术措施 管理手段 计划管理 流程管理 材料标准 工程做法 标准化户型库 设计资源管理 知识管理 二类措施 七项工作 38 首创置业业务管理流程框架 规划设计流程 项目规划设计管理 规划设计 D 产品管理 D 110景观施工图设计管理 D 020产品专题研究 D 040建筑概念规划设计管理 D 120精装修方案设计管理 D 050建筑方案设计管理 D 060建筑扩初设计管理 D 070建筑施工图设计管理 D 100景观扩初设计管理 D 030产品标准化研究 D 130精装修交楼设计管理 策略管理 D 010规划设计策略管理 D 090景观方案设计管理 D 080景观概念方案设计管理 D 140规划设计报批 D 150项目设计后评价 D 031可研阶段规划设计支持 D 011规划设计部门工作计划编制管理 39 40 设计管理面临的难题 随着集团经营规模的壮大 开发项目不断增加 设计和管理的工作量成倍地加大 管理的层次及复杂程度日见增加 随着竞争更激烈 对手不断进步 单纯与优秀的境外设计公司合作取得优势已经越来越不容易 无法形成集团产品竞争力 人力资源不断摊薄 设计人员年轻化 在专业水平和实际操作方面经验不足 规模优势没有被充分利用 项目各自为战 相同的工作在不同的地区被反复重复 总部负责方案 项目公司负责施工图 责任主体不一致 管理连贯性差 计划管理缺乏预见性 设计周期经常被压缩 导致图纸深度不足 施工图纸缺少二次设计部分 无法指导总包招标 缺乏图纸内审机制 图纸审查要点 41 首创置业设计标准化策略 计划管理 流程管理 材料标准 工程做法 标准化户型库 七类工作 统一 完善材料部品的招标采购技术标准 提高集团采购成本管理水平按照市场定位 形成相对应的材料 部品 设备清单 降低目标成本偏差参照万科 双标 珠江 住标 形成首创标准体系 建筑 结构 设备 市政技术控制要点 新纪元含钢量 停车方式 降低成本控制要点 北京院 与营销部讨论总图户型设计规划要点 评价标准按不同容积率建立户型库更新户型库的奖励机制 总部对项目公司实行计划管理 规定各个设计阶段的标准周期项目开发计划 设计计划 月度工作计划的分解与对应 标准流程作业守则把流程分解为作业表单 成为日常工作的一部分 列入考核指标 设计资源管理 建立设计资源库 对项目设计单位进行后评价列入战略合作伙伴 在非重大工程中可以直接委托设计 知识管理 新材料新技术成果汇编 生态 节能 成本优化方法 42 工作计划 注 以完成基本架构为标准 持续完善工作未计入 43 标准化工作内容 材料技术标准 工程做法和成本措施 产品库 计划管理 流程管理 资源管理 知识管理 44 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 标准化产品库 流程管理 计划管理 设计资源管理 知识管理 45 材料设备技术标准 硬标准 统一技术要求 统一工程作法 统一详图作法 确定统一采购厂家后 明确建筑面积 能否优化招标模式 锁定目标成本 优化产品品质 便于集中采购 建立可以集团采购材料设备清单 完成技术标准 近期目标 在可研阶段就明确材料标准 用结算数据进行目标成本测算 建立住宅建设中材料设备清单 通用材料 替代材料 推荐材料 提高产品匹配度 远期目标 建立营销定位 材料设备 目标成本联动数据库 选择高档次材料设备 即时生成目标成本 和对售价提升的要求 材料设备模块 拆解项目成本 确定成本控制的分解目标 比如外饰面材料目标成本 门窗目标成本等 在设计阶段中精确制导 成本分解目标 提前招标采购 46 材料的拆分及标准 框架示意 材料 47 材料设备技术标准 硬标准 按六类部品建立各项标准 建筑材料装修材料水暖设施 设备电气系统弱电及智能化系统景观 园林设施 已完成工作成果 本年度集采材料设备标准材料设备标准目录材料设备通用做法 瓷砖 电梯 电子防盗锁 防火门 钢制防火门 木制防火门 户门 木制入户门 火灾报警 开关插座 铝扣板 门控五金 木地板 散热器 外墙砖 外墙涂料 内墙砖 内墙涂料 可视对讲 配电箱 消防自动报警 48 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 标准化产品库 流程管理 计划管理 设计资源管理 知识管理 49 工程做法和成本措施 软标准 提升居住品质 优化成本标准 节约成本的措施 钢筋 混凝土含量 停车方式 目标 改善现有问题 创造产品卖点 品质标准工作 分别确定户内各功能空间的使用要求和性能指标 分别确定户外各功能空间的使用要求和性能指标 成本标准工作 建筑 结构 设备 市政技术控制要点窗墙比对造价影响 节能控制要点 停车方式 单 双层地下 机械停车 停车桥 地面机械停车钢筋含量 混凝土含量控制同层排水双管同程供暖方式 50 品质标准细分 软标准 空间 户内空间户外空间 架空层泛会所 架空层公共车库 室外楼栋公共空间 组团内公共空间 小区级公共空间 组团入口大堂 单元入口楼梯间 户内室内空间户内室外空间 户外室内空间户外室外空间 单一功能空间 51 暖器与空调位置 52 开关与插座位置 53 54 55 56 空间使用性能标准 从人的需求等级说起 根据马斯洛的需求层级理论 每个人都有五种层次的需要 从上到下 Self actualizationEsteemSocialSafetyPhysiological 自我实现尊严的社交的安全的生理的 对建筑 即空间的需求也必将遵循此层级理论 从对单一空间的基本使用需求到整个小区的建筑风格要求逐步提高 57 空间的性能 感知属性及使用 58 工程做法的总体工作构想 客户的空间感知使用体验生活体验 描述性 客户的需求 描述性 空间的性能标准 量化 实体分系统和子系统的技术标准 量化 实体基本元素的技术标准 量化 设计技术标准工程技术标准 施工图设计指导书 方案设计指导书 施工图审查指导书 工程施工要点 风险评估要点 工程验收检查要点 59 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 设计标准化产品库 流程管理 计划管理 设计资源管理 知识管理 60 标准化产品库工作思路与计划 产品库建设 根据2种常用容积率 3 5 建立产品库 规划模式 户型 立面风格 时尚现代 高品质 国际化 标准化部品做法 节点详图 统一评价标准 结合营销系统产品线 明确产品评价体系 分区域 分档次设定产品卖点和权重 规划卖点 集中绿地 开放 多元 配套 服务 生态 科技 户型卖点 功能流线 面积合理 产品附加值 新材料新技术 立面风格 风格 品质感 材料 成本 可持续发展机制保障 明确组织构架 标准化工作小组 产品决策委员会 每半年召开一次集团标准化会议 项目公司提交标准化成果 列入考核指标 建立标准化产品研究委员会 制定标准化产品库的合格标准 设立标准化基金 考察参观 自主研发的户型 符合入库标准 现金奖励 项目操作中 持续改良标准化产品 现金奖励 61 第一级 产品简介 产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料 第二级 全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型 产品库框架 产品全套资料 市场调研成果 项目成功案例 62 容积率研究的意义 珠江峰景塔楼容积率2 40 万科紫台板楼容积率2 50 以北京为例 1 板楼容积率可达2 45 如果增加东西向 最高可达2 96 塔楼可达2 57 高度增加对容积率提高影响不大 2 18层以内 一梯两户的户型使用系数和可实现容积率高于一梯四户 3 单元并联不宜超过2个 高低错落可实现容积率最大 连续长板无法满足日照分析 4 梅花桩式规划 中间单元尽量不要有东西向采光户型 63 容积率研究 容积率指数FAR 64 塔式FAR 2 16 容积率研究 容积率指数FAR 塔式FAR 4 32 65 容积率研究 非阴影区修正系数 非阴影区修正系数 总建设用地面积 非阴影区面积 总建设用地面积 66 容积率研究 用地外阴影区修正系数 用地外阴影区修正系数 总建设用地面积 用地外阴影区面积 总建设用地面积假想地块用地外阴影区修正系数为1 181 67 容积率研究 菱形地块修正系数 非阴影区修正系数为0 865菱形地块修正系数为0 840 非阴影区修正系数为0 759菱形地块修正系数为0 706 68 层数折减修正系数 设计层数 应达到层数 层高 应达到层数 1 7 平均进深 层高 设计层数 1 7 平均进深 18层的核心筒形式 平均进深为12m 设计层数为16层 则修正系数为0 985 18层的核心筒形式 平均进深为12m 设计层数为12层 则修正系数为0 944 容积率研究 层数折减修正系数 69 容积率研究 顶层退台修正系数 顶层退台修正系数 1 平均进深 层高 1 7 平均进深 层数 11层住宅 平均进深为12m 则修正系数为1 054 11层住宅 平均进深为15m 则修正系数为1 061 18层住宅 平均进深为12m 则修正系数为1 033 70 产品线与产品类型 紧凑型销售面积90m2 套内建筑面积75m2普通型销售面积115m2 套内建筑面积100m2舒适型销售面积130m2 套内建筑面积115m2 国际城爱这城缘溪堂 71 户型评价指标 平均进深AD 标准层建筑面积 标准层面宽进深有效率DR 平均进深AD 标准层计算日照间距时的最大进深 72 户型库 主卧 普通型 舒适型 紧凑型 普通型 73 户型库 次卧室 普通型 舒适型 紧凑型 74 户型库 起居厅 紧凑型 普通型 舒适型起居室餐厅 75 户型库 厨房 紧凑型 普通型 舒适型 76 户型库 卫生间 紧凑型 普通型 舒适型 77 户型库 舒适型 一梯两户 一梯三户 一梯四户 78 户型库 豪华型 一梯两户 79 户型库 分类表 80 户型库 81 户型库 82 户型库 转角单元 83 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 标准化产品库 流程管理 计划管理 设计资源管理 知识管理 84 计划管理 根据项目实际时间 总结设计合理周期 制定设计进度跟踪表 对项目公司施工图设计计划进行管理 整理施工图设计导引 制定设计成果标准 设计计划风险予防措施 对计划延误风险提前作出预警 重点项目 设计概念方案 规划 设计阶段前置 普通项目 直接委托 取消设计比选阶段 利用成熟产品复制 运营管理部提出的问题 设计合理周期不确定 无法与项目开发计划很好结合 对项目公司的施工图设计缺乏管控 缺乏施工图设计导引 图纸深度不够 无法满足招标要求 项目公司图纸内审环节缺失 需要统一制定施工图纸审查要点 设计管理应对措施 85 1 观念上的问题 对计划的重要性认识不够计划制定不严谨比较难协调好经营计划与合理的设计周期之间关系对项目设计前期工作重要性认识不足 计划调整的根本原因 表现 设计计划制定不严谨 大面积滞后与调整 景观 装修设计滞后 施工图设计周期缩水严重 计划问题总结1 86 2 计划管理方面的问题对设计整体工作认识不全面 有多少工作要做 什么时候哪些工作是必须要完成 对项目设计计划管理力度不够 特别是对设计重要节点完成情况控制较弱项目设计深度或质量不能达到相关要求 没有认识到相关的工作互为条件 导致项目设计难以按计划有序开展 3 部门配合方面的问题协作业务部门工作严重不同步使项目顺利展开缺少必要的前提条件难以协调重要的事与紧急的事之间的关系 计划问题总结2 87 4 业务能力及实际操作经验方面的问题项目设计难度较大协调能力 经验不足缺乏项目设计监控经验缺乏项目实际操作经验 5 其它原因报审文件设计深度未达到成果标准的要求人力资源不足 计划问题总结3 88 对策 进一步加强计划管理计划的审查 计划的监控 重点分析各阶段合理的计划 确保合理的设计周期 会同经营计划 整体计划整合 计划对策 合理的设计周期 明确任务关键节点责任人协作部门 控制时间设计周期 严谨合理可行整体计划 按流程推进工作 相关的工作互为条件 对整体工作有明确的认识 内容 保证设计进度要求 时间 89 计划不能如期完成怎么办 提前知会交流沟通重点落实 及时更改调整周期利用资源 计划对策 合理的设计周期 90 施工图设计 计划问题表现 对策 深化方案 计划问题表现 对策 概念设计 计划问题表现 对策 下一阶段工作计划 91 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 标准化产品库 流程管理 计划管理 设计资源管理 知识管理 92 设计标准化控制要点与目标 可研分析阶段 从技术上解决对不同档次户型及户型与容积率关系上的评估手段以满足快速决策的需要概念规划阶段 提供不同档次户型以及不同单元组合方式的样图 明确不同条件下的优选项以节约产品方案比选的时间 防止走弯路方案深化设计阶段 统一技术要求 已有案例积累并持续改进以提高设计质量施工图设计阶段 统一工程作法技术要求 提供关键部位的标准图减少出现错误的几率 93 设计流程优化 设计流程是一个文件群 包括项目设计操作流程图 管理制度 输入输出文件控制要点 材料部品设备的标准和成本输入文件指设计部从其它部门获取的文件 包括采集的项目的基本信息 市场定位 客户调研 竞争楼盘分析等等 输出文件指由设计部或合作设计单位完成需要对其它部门提供的设计文件和材料技术标准等流程把设计操作分为 概念方案阶段 深化方案阶段 施工图阶段 施工配合阶段 相关流程改进输入输出文件标准化 表单化 备份制统一设计深度和评价标准 D4 C4 B4 操作手册A4 施工配合 D3 C3 B3 操作手册A3 施工图 D2 C2 B2 操作手册A2 深化方案 D1 C1 B1 操作手册A1 概念方案 室内 景观 建筑 规划 市政 94 技术标准与流程对应 技术标准的作用在于应用 不断结合设计管理流程 明确关键环节控制要点 概念方案 基础资料收集整理 产品策略研究 设计单位选择 方案评价标准 交房标准 成本要求深化方案 地质初勘报告 结构方案选型 设备选型 材料部品清单施工图设计 详勘报告 报建流程及批复文件 图纸内审 施工图外审施工配合 图测报告 实测报告 开工证 予售证报审配合 技术标准 操作手册 设计管理工作 表单 合格成果文件 申报 95 1 概念规划方案设计阶段 包括投资分析阶段和概念规划方案招标 完成的标志是确定项目概念设计实施方案概念方案阶段的项目发展进程 应通过立项 决策会 土地获取 土地使用证 应与各部门配合 明确产品实现的整体开发思路 以及各环节操作的控制要点 8个输出文件 项目设计委托及费用清单 项目设计总体控制计划 单体技术措施 园区技术措施 示范区及一期材料 部品 及设备清单 综合经济技术指标表 项目住宅单体面积统计表 公共服务设施指标表 其内容应跟进项目操作全过程 不断补充深入 直至最终定稿 并按阶段重要节点进行网络备份 96 1 1收集整理宗地输入条件 1 自然客观条件宗地位置 城市位置 区域位置宗地现状 宗地照片 四面景观 地貌现状 水文地质 绿化植被 气候气象 空气质量 噪音状况 特殊地下物等 宗地所在片区的总体规划 政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划 交通状况 公交流线 附件站点 私家车路线 周边现状道路名称 级别 尺寸及断面 城市道路规划公共服务配套设施 宗地周边的教育 医疗 商业等服务配套设施现状及政府规划 市政设施 市政给水 排水 电 气 热 网络 有线等设施现状 对1000米以内的不利因素进行全面调查 将不利因素规模 影响 发展趋势尽可能掌握清楚 可能情况下 请专业机构测试 噪音 废气等 取得科学数据和正式的 环境评估报告 2 政府客观条件宗地红线图规划设计条件3 当地政策和法规要求日照间距 消防间距 房屋面积测绘计算的具体方法 人防 车库的具体要求等此部分条件应由投资拓展部配合整理提供 1 1 收集整理宗地输入条件 97 1 2 立项报告 的规划设计部分 本节点的主要工作有 进行用地分析 容积率强排方案 确定项目类型或参照项目编制 项目设计总体控制计划编制 项目设计委托及费用清单 完成容积率强排方案 可由合作伙伴完成 项目材料设备标准 设计流程提供标准范例 98 1 3 用地分析 自然资源分析 对地表植被 地上冲沟等分析 气候气象分析日照风向分析水文地址分析结构形式初步建议特殊地下物景观 视线分析坡度 坡向分析噪音分析交通流量分析防洪措施分析 99 1 4 确定项目类型 根据项目实现目标及操作方式的不同 将新开发项目分为创新项目和标准化项目 1 创新项目 树立品牌 创新产品 开发周期12个月以上 设计成本100元 m2以上 2 标准化产品 传播品牌 复制产品 开发周期在9个月以下 设计成本在50元 m2以下 复制产品面积比率超过70 优化产品成本 性能 品质 扩大集中采购率为目标 以成熟产品为基础 经过产品评估和客户反馈过程 优化至标准化产品 录入 标准化产品目录 客户定位销售推广总体计划交房标准成本要求物业管理模式项目开发计划 了解设计相关的各项输入条件 概念设计任务书 完成输出文件 100 1 5 完成概念方案设计 设计单位选择设计评价标准制定总体概念方案确定单体概念方案确定 平 立 剖面 指标表填写 包括 综合经济技术指标表 项目住宅单体面积统计表 公共服务设施指标表 深化方案设计指导书 项目设计总体控制计划 项目设计委托及费用清单 全区 单体技术措施 全区 园区技术措施 示范区规划及单体 平 立 剖 方案三个指标表 综合经济技术指标表 住宅单体面积统计表 公共服务设施指标表 立项报告 终稿全文 可研报告 终稿全文 深化方俺设计指导书的附件 项目概况及用地分析项目一级开发计划及二级开发计划市场定位和产品建议成本控制因素与工程管理意见概念设计研究结论方案设计需要解决的问题项目设计各环节的综合分析附件目录 101 2 深化方案阶段 对新项目而言 设计工作范围是指项目一期 含示范区 景观设计工作和室内设计工作全面展开各专业技术细节尽可能全面 深入 系统地进行分析 论证并确认 以减少施工图阶段出现较大的反复为目的 该阶段需对产品进行定量描述 确定产品细节 完成标志 施工图设计指导书 的编制 完成规划和单体报批 取得 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 102 3 施工图阶段 此阶段工作完成标志是 完成 一期单体施工图 及 一期总图施工图 配合项目发展进程 完成施工图外审 节能审查 消防审查等 103 3 1 完成示范区基础施工图 是否先完成示范区或一期的基础施工图并提前出图 根据项目开发进度具体决定项目公司提供详勘报告及试桩报告提供的详规批复文件施工图内审建筑节能计算书 结构计算书三个指标表 单体技术措施 材料设备部品清单做进一步完善 室内设计基本完成 反馈到施工图设计中单体施工图外审 提供图纸及计算书等文件 104 3 2 总图施工图 深化的道路和竖向设计非垄断的各单项市政站点 管网设计非垄断的管网综合设计景观设计对总图施工图的反馈与修正垄断行业的各单项市政站点 管网设计以及管网综合设计 由项目公司负责设计委托及管理 设计部提供支持 105 4 施工配合阶段 取得 建设工程施工许可证 和 商品房预售许可证 106 4 1 图纸测绘 销售配合 施工现场配合 配合图纸测绘工作 协助图纸测绘公司分析及明确建筑面积的计算原则和公共部位的分摊原则 并取得图测面积 即商品房预售面积 销售配合工作 编写销售手册编写 交房标准 的单体部分制作合同附图制作销售附图制作销售用沙盘制作销售效果图完成销售培训配合项目部 工程部 招采部完成对项目现场实施过程中的效果监控与技术支持的工作 包括 材料与部品的选样 封样协调施工图设计单位出具 设计变更单 107 4 2 配合实楼测绘工作 总结图纸测绘时的建筑面积的计算原则和公共部位的分摊原则 并传递给实楼测绘公司 以最终取得准确的实测面积 4 3 后评估 对设计单位的评价 积累设计资源 规划 建筑 景观 室内设计资料的归档统一归档格式对工程质量问题和客户投诉进行分析和整理 转化为技术或流程标准进一步优化管理模式 108 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 标准化产品库 流程管理 计划管理 设计资源管理 知识管理 109 设计资源整合 对设计资源统一管理 完成设计资源集约化管理 建立设计成本控制管理制度及相应的实施办法各设计阶段设计资源目录各设计阶段设计费用控制指标合同类文本 任务书模板工作模式 采用以自身为主导 多部门协作 项目公司参与 一流资源公司配合的工作方式 设计资源管理 110 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 标准化产品库 流程管理 计划管理 设计资源管理 知识管理 111 知识管理 停车方式几种推荐解决途径 案例研究 窗墙比对造价影响 节能控制要点 停车方式 单 双层地下 机械停车 停车桥 地面机械停车钢筋含量 混凝土含量控制同层排水新材料新技术的成果汇编 遮阳技术倒置式屋面变压止逆阀烟道渗水路面佛甲草种植屋面 高效垂直流人工湿地水质净化技术新三级钢复合式厨房 U5住宅 清水混凝土外墙式新风系统 成果的总结和内部交流 112 Theend