超高层住宅发展模式研究.ppt

做中国最有价值的房地产服务机构 MakethemostvaluablerealestateservicesintheChina 超高层住宅发展模式研究 超高层住宅界定 超高层住宅特征 超高层住宅发展模式 超高层住宅界定 1972年国际高层建筑会议上将40层以上既定超高层建筑 建筑规范规定100米以上高层 属于超高层建筑 日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑 超高层住宅界定 日本 中国 联合国 超高层住宅界定 成本与技术角度 100米高度带来的质的变化 户型 成本 实用率 安全性 物业管理 通透性差异形房间面积的影响阳台开窗 公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70 左右 成本比高层高出15 25 对抗风 抗震的要求变化 带来成本大量增加 电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题 便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高 其他 开发周期拉长智能化技术的使用水系统 配电 消防要求的变化 与普通高层住宅相比 超高层住宅发生了质的变化 产品实用率低 户型结构较差 安全系数低 物管费高 开发周期长 成本高 超高层住宅界定 客户感知角度 超高层与高层没有大的变化 只是形态上的差异 同时超高层的景观视野更优于高层 超高层住宅界定 销售价格角度 综合案例经验可知 超高层销售价格可以明显地分成两部分 看不到景观的楼层与高层均价相差无几 可看优势景观资源的超高层楼层 产品户型设计可能与低楼层不同 而价格相比高层也会出现一个跳差 无强势景观支持的情况下 超高层与高层价格差别不大 但超高层顶层部分可以实现溢价 超高层住宅界定 超高层住宅特征 超高层住宅发展模式 超高层住宅特征 经济背景 出现超高层的城市基本指标 在市场化的条件下 超高层的成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑 超高层住宅特征 发展阶段特征 初级阶段 发展阶段 成熟阶段 建筑特征 中 高层住宅增多 超高层住宅开始出现 客户主要特征 抗性大旧有的居住观念仍未被打破 放大超高层居住的不安感 对超高层居住持好奇 怀疑态度 3 开发商的表现 相对保守的开发策略 挖掘关系客户 有区域情结的客户 诉求完善的城市配套 建筑特征 超高层住宅数量增多 客户主要特征 抗性弱化旧有居住观念被打破 持有观望态度 从众心理 淡化不安感 开始重视视野 采光 通风等优点 产生超高层居住优越感3 开发商的表现 引导 强化视野 通风 采光的特性和超高层居住的优越感 注重规划 建筑 园林设计 以景观为导向的产品规划 选址上占据较好的景观资源 建筑特征 超高层住宅大量出现 客户主要特征 接受度明显提高理性看待超高层居住 优势意识增强3 开发商的表现 倡导新的生活方式 丰富产品线 服务升级 物管服务前置 发挥品牌优势 随着超高层发展的不断成熟 开发商从注重营销老客户和单纯产品设计 逐渐发展为通过物管 产品 园林 区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式 提高产品精神属性 超高层住宅特征 地段特征 强势水景资源 城市新区 多具有强势水景资源 芜湖世茂滨江花园 深圳佳兆业城市广场 超高层住宅特征 客户特征 客户特征 客户抗性 大城市生活背景 建筑高度恐惧感 视野开阔 见多识广 愿意尝试新鲜事物 经济实力较强 超高层建筑安全性 社区微观景观 配套服务跟进问题 后期物业管理问题 户型通透性问题 超高层客户心理探究 超高层住宅特征 技术特征 超高层技术安全等级的变化 导致设计和建设的难度大幅度增加 建设周期增大 超高层住宅特征 价值特征 超高层项目价值特征 房产售价远高于建造成本 通过提高容积率摊薄高地价 建安成本3000元 超高层住宅界定 超高层住宅特征 超高层住宅发展模式 超高层住宅分类 1 城市核心资源类代表案例上海世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江2 单纯城市核心类代表案例万科俊园深圳港丽豪园3 城市非核心资源类代表案例深圳万科金域蓝湾三期 根据城市区位和景观资源的不同 超高层住宅分为三大类 但随着客户对于超高层住宅接受度的提高 开始出现单纯以强势自然资源为依托的城市纯度假类超高层 城市核心资源类超高层住宅 2 3 4 城市核心资源类超高层住宅 1 模式介绍 成功关键因素 模式适用条件 模式特征 城市核心黄金地段 稀缺自然景观资源 一线江景 海景等 高容积率低密度 以超高层产品为项目的盈利主体 通过优越的城市资源和自然资源 支撑起豪宅的形象 通过顶级的产品设计和园林规划 满足客户高端需求 通过顶级配套和服务 提升产品附加值 地标性 产品及外立面具有城市地标性 高端定位 城市顶级豪宅 稀缺性 不可复制的地段和自然资源 精神属性 创造一种生活理念满足客户精神需求 资源最大化 将城市资源和自然资源得到最大化利用 产品设计 具有顶级性 稀缺性 顶级配套 通过顶级会所满足客户高端需求 顶级服务 体现客户尊贵身份 城市核心资源类超高层住宅案例 香港凯旋门 地段繁华 无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建 南向维多利亚港 西向中港码头 无敌海景资源 香港贝沙湾 区位 处港岛南区西海岸 是香港传统豪宅地段资源 背山面海 700米海岸线 新加坡吉宝湾项目地址 位于吉宝湾 面临圣淘沙岛 背倚花芭山 毗邻佳丽比园 稀缺资源 整幅地段的海岸线长达750米 上海世茂滨江花园 坐落于浦东陆家嘴金融贸易区 是中国最高的全江景外销豪宅 大规模超高层高尚社区 武汉世茂锦绣长江为 滨江豪宅模式 的又一代表项目 座落于长江之畔鹦鹉洲 地理位置十分优越 2公里长江景观为其优势资源 上海世茂滨江花园 以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力 以黄浦江景观为资源主轴打造临江豪宅 上海世茂滨江花园 上海世茂滨江花园 整体规划 提高建筑高度 降低建筑密度 主体建筑沿江弧形单排布置 保证户户 前江后园 极致景观 项目主体建筑沿江弧形排列 扩展近一公里 前后错落布置 视线互不遮挡 板式结构设计使户户实现 前观江景 后拥园景 单排布置超高层建筑 大大降低了建筑的占地面积 解决多排布置所造成的视线遮挡 小区总共由7栋49层至62层超高层高档公寓构成 上海世茂滨江花园 户型设计以最大化景观面和景观利用率为设计原则 内部功能设计彰显主人尊贵身份 几乎户户面江 保证第一主人房 客厅享有江景 其他空间享受内部园林景观 内部功能分区合理 主仆分区 客厅 餐厅严格分离 大面积落地窗设计 最大化视野 上海世茂滨江花园 奢华装修标准 与国际品牌想嫁接 且应用大量科技智能系统 整体溢价能力较强 上海世茂滨江花园 美式冲浪沙滩 绿化率 70 园林面积 16万平方米六大世界风格园林景区 分为中式苏州园林 夏威夷冲浪沙滩 德式绿荫天鹅湖 英式大草坪 法式迷宫花园 奥运公园六大风情各异的世界性园林景区 园林景观 六大国际化主题园林景观 营造多种异国风情体验 吸引全球目光 上海世茂滨江花园 代办服务 保姆式服务 康乐服务预约 秘书式商务服务 高品质物管服务 代办邮政服务 代发报刊信函 代叫出租车服务 带服务出租等服务 健身服务 娱乐服务 美容服务 医疗服务 代办国内外旅游 打印复印传真服务 承办商务会议 物业销售租赁中介 装修中介 商务讯息 代管房屋 车辆清洗 家居保洁 送洗衣物 接送小孩上下学 代客翻译服务 代约家庭医生等 与太平戴维斯携手 为客户提供 一对一私人助理服务 体现项目顶级豪宅标准 上海世茂滨江花园 4个不同风格的会所 总面积达15000平米 可满足不同客户的需求 美式休闲会所中式园林会所欧式服务会所奥林匹克运动会所功能包括健身 休闲 娱乐等各种功能 可满足不同客户的需求 2 3 4 单纯城市核心类超高层住宅 1 模式介绍 成功关键因素 模式适用条件 模式特征 城市中心区黄金地段 无强势景观资源 或二线远景 不足支撑溢价 小地块高容积率 走高端公寓 或商住 路线 建筑形态一般为高层和超高层的结合 通过内部顶级的配套和装饰弥补外部景观的不足 产品定位 产品以高梯户比的公寓产品为主 舒适性较差 亦可定位为商住公寓 户型面积偏小 规划布局 由于地块规模一般较小 以单个或数栋筒体或蝶式的点楼排布为主 提高户型的舒适度和使用率 内部配套与定位相匹配 单纯城市核心类超高层住宅 深圳港丽豪园 深圳和黄都会轩 广州誉峰 深圳万科俊园 单纯城市核心类超高层住宅 深圳港丽豪园 港丽豪园位于福田中心区 由两幢超高42层及一幢17层高住宅楼组成 城市资源丰富 但无强势景观资源 小地块高容积率 定位为高端公寓 区位 深圳福田区滨河路与彩田路交界处 属福田中心区 是深圳的CBD 更兼具深圳行政中心的特殊地位总占地面积 14406 40平方米建筑面积 67700平方米绿化率 60 绿化园林 空中花园容积率 4 7实用率 约77 深圳港丽豪园 户型实用率为77 户型舒适度较差 户型设计与整体定位不匹配 降低了整个项目的形象 户型整体实用率低 为了兼顾外立面牺牲了部分户型的阳台面积 导致户型舒适度降低 深圳港丽豪园 豪华俱乐部 健身房 室内泳池 项目配套 国际化标准 号称 超六级 标准 通过丰富内部配套弥补外部景观资源的不足 全日制幼儿园幼儿园一栋三层 为全日制幼儿园俱乐部 幼儿园是全日制九班 建筑面积2125 8平方米 并配有活动场地豪华俱乐部俱乐部包括社区健康中心 居委会 文体活动设施 室内外游泳池 酒吧 单纯城市核心类超高层住宅 2 3 4 城市非核心资源类超高层住宅 1 模式介绍 成功关键因素 模式适用条件 模式特征 城区非核心地段 强势景观资源足以支撑溢价 中高容积率 以中高端住宅居多 通过超高层住宅模式降低单位土地成本 通常价格与普通高层持平 通过走量获利 以超高层为形象标杆 普通高层产品为盈利主体 产品定位 定位为中高档 产品以较高梯户比的城市高端住宅产品为主 舒适性一般 规划布局 以景观为规划价值主导 高容积率高密度的规划形式 开发思路及次序明确 产品设计力求景观资源最大化 城市非核心资源类超高层住宅 城市非核心资源类超高层住宅 万科金域蓝湾系列 成都外滩 深圳金域蓝湾 项目坐拥红树林及深圳湾 三期乃本项目收笔之作 为实现海景资源价值最大化的超高层 区位 位于福田区红树林福荣路资源 靠近红树林及深圳湾 且南北主视野毫无阻挡占地面积 10341 5平方米建筑面积 76850平方米容积率 7总户数 431绿化率 40 实用率 80 深圳金域蓝湾 项目开发思路 以超高层消化高容积率 并置于末期开发 利用项目的整体溢价 以时间换空间 第一期 开盘时间 2002 7 20均价 8200元 背景 红树林区域尚陌生第二期 开盘时间 2003 5 10均价 8000元 背景 市场调整期第三期 开盘时间 2006 7 16均价 17000元 背景 市场快速上升期 超高层产品采用 蝶型户型 曲面布局 观景平台 的设计思路 实现100 的户户海景 蝶形户型 建筑采用连贯性的大曲面与碟式户型结合 使得面海线更长 让更多房间分享海景资源 从而提升产品售价 曲面布局 也解决了单纯蝶式户型局部对视的弊端 架空层拔高 底层布置了商业和车库 架空层的高度 超过7m 使层数比较低的户型就能享受到海景 实现所有楼层都看海的目标 架空抬高后的观景平台 处理后使得最底层住宅可看海 并规避北测多层农民房影响 蝶形布置 增大建筑单层面积 价值最大化波浪式曲面造型 增大采景面 深圳金域蓝湾 平面及户型设计 增加梯户比提高实用率 四梯五户实现80 的实用率 但降低了整体的舒适度 超大凸窗 超高层住宅中最大的凸窗及最大的赠送面积比入户花园 挑高露台赠送 还有入户花园 部分户型双层挑高露台等赠送 赠送面积较大 A B C C D 主力户型 A户型 120 130 南北通透 入户花园 6米挑高全海景阳台 约110 南向 全海景阳台 主人房附超大凸窗 约140 南北通透 全海景阳台 每户独有两层高阳台 主人房附超大凸窗 约160 全海景阳台 海景阳光房 超大落地窗 C户型 B户型 D户型 深圳金域蓝湾 2 3 4 城市纯度假类超高层住宅 1 模式介绍 成功关键因素 模式适用条件 模式特征 成熟度假城市黄金地段 一线度假景观资源 小规模超高层酒店式公寓或直接以酒店形式开发 周边休闲旅游配套齐全 能产生聚合效应 产品定位 产品以高端甚至顶级的度假公寓为主 产品户型面积适中 满足奢侈度的同时 适应度假生活需求 规划布局 以面向景观面的最大化为主 项目同时配以相关高端度假配套设施 赋予产品一定的生活理念 产品设计与周边自然融于一体 内部配套最大化满足旅游度假客户需求 城市纯度假类超高层住宅 黄金海岸 依托黄金海岸强大的海景资源 为超高层滨海酒店式公寓 项目名称 黄金海岸SierraGrand Sierra广场 项目类型 酒店式公寓区位 Sierra广场位于黄金海岸的中心区域BroadBeach黄金海岸位于澳大利亚布里斯班以南78公里处 是澳大利亚也是世界性的顶级旅游目的地 休闲 购物 旅游中心资源 依托黄金海岸强大的海景资源 离海边不到150米 180度无敌海景景观 黄金海岸 Sierra广场 项目周边完善的旅游休闲娱乐设施相当完善 能够聚集大量的旅游度假人群 赌场 海滨浴场 购物中心 会展中心 BroadBeach位于黄金海岸中段 这里不仅星级旅游酒店林立 同时周边紧邻的还有购物中心 会展中心 赌场 游艇码头这些设施使得Sierra广场不仅是一个居住性公寓 更是一个度假中心 投资价值和居住价值都充分地突出 黄金海岸 项目开发理念为 让生活融入自然 让生活充满快乐 内部生活配套齐全 全方位满足度假需求 项目的生活配套设施完全按照海滨度假酒店的模式配置 有高级室内健身会所 室内温水游泳池 SPA 网球场 可容纳20人的小型剧院 餐厅以及Caf 黄金海岸 黄金海岸 3房2厅2卫 198平米 3房2厅2卫 198平米 产品类型 椭圆形筒体结构 三梯十户设计 保证户户景观面的最大化 THANKS