房地产市场营销1房地产基础知识ppt课件

房地产市场营销实务之基础知识 房地产的定义及特征 房地产开发基础知识 房地产建筑基础知识 目录 房地产基础知识 2 Part1房地产的定义及特征 房地产是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 又被称为不动产 可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 房地产的定义 房地产的特征 PART2房地产开发基础知识 Part2房地产开发基础知识 6 流程 取得土地 确定建筑 确定户型 面积 招标建筑公司 开工 竣工验收后五证 国有土地使用权证书 国土资源局 建设用地规划许可证 规划局 建筑工程规划许可证 规划局 建筑工程施工许可证 建委 商品房销 预 售许可证 房管局 质检站 土地开发 是将 生地 开发成可供使用的土地 有关房屋产品类型的名词 房地产开发程序 7 相关名词 楼花期房现房 毛坯房成品房商品房 廉租房房改房集资房存量房微利房平价房 回迁房工业用房公租房经济适用房小产权房商业用房 有关房屋产品类型的名词 房屋类型介绍 办公用房限价房公寓商铺写字楼 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 多层 4 6层为多层住宅 普通住宅 是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋 小高层 10 15层为小高层住宅 中层 7 9层为中层住宅 高层 16 30层为高层住宅 低层 1 3层为低层住宅 超高层 高度超过30层的住宅 普通住宅 低层住宅 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 11 普通住宅 多层住宅 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 12 普通住宅 中层住宅 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 13 普通住宅 小高层住宅 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 14 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 普通住宅 高层住宅 15 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 普通住宅 超高层住宅 摩天大楼 16 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 高档住宅 高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓 通常为跃层式住宅 顶层有花园的 或多层住宅配有电梯的 并拥有良好的绿化 商服 物业管理等配套设施 酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓 具有 自用 和 投资 两大功效 除了提供传统酒店的各项服务外 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局 家居式的服务 让人有宾至如归的感觉 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 LOFT公寓它是非主流的生活方式 与人们熟知的居住概念既然不同 不仅仅是公寓式的 单元格 而是进入了一种更为高大宽敞的立体空间 LOFT的定义要素主要包括 高大而开敞的空间 上下双层的复式结构 类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅 房屋具有独立的围护墙体 房屋周围一般都有面积不等的绿地 院落 在住宅等级中居于顶尖位置 双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成 中间共用一道建筑分隔墙 每个单元可三面采光 均有天有地 它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品 别墅 即别业 是居宅之外用来享受生活的居所 是第二居所而非第一居所 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 别墅 独栋别墅 21 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 别墅 双拼别墅 22 联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期 欧美普及 联排别墅又称TOWNHOUSE 有天有地 每户独门独院 它是由几个三层左右的单户别墅并联组成 每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙 叠层别墅 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成 高度为四层或四层半 上面两户 下面两户 每一套户型或有天 叠上有露台 或有地 叠下有花园 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 别墅 联排别墅 24 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 别墅 叠层别墅 25 Part3房地产建筑基础知识 26 有关建筑类型的名词 塔楼 塔楼主要是指以共用楼梯 电梯为核心布置多层住房的高层住宅 通俗的说 塔楼以电梯 楼梯为布局核心 上到楼层之后 向四面走可以直接进入户内 塔楼的基本形式 传统的塔楼形式有十字形 井字型和品型塔楼 改良后的塔楼形式为蝶型塔楼 板楼是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯或楼梯 电梯均有的住宅每个单元用自己单独的楼梯 电梯 板楼又称排楼 是并排兴建而成的建筑体 一般为多层或者小高层 有关建筑类型的名词 板楼 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑结构分类 剪力墙结构 在框架结构体系中适当布置剪力墙 组成框架与剪力墙协同工作的结构体系 在框架结构体系中适当布置剪力墙 组成框架与剪力墙协同工作的结构体系 筒体结构 将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体 采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系 板柱结构 由楼 屋面 板 柱等构件组成的 承受垂直及水平荷载的空间结构体系 常用于医药 食品 冷库 商场及医院等建筑 框架结构 框架结构是由梁 柱等线形杆件组成的一种结构体系 广泛用于多层厂房 旅馆 科研楼 办公楼 医院 商场 学校等多 高层建筑 砌体结构 内外墙 柱等由砖 石 砌块砌成 并用以承重 统称砌体结构 常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋 普通钢结构 钢结构工程是以钢材制作为主的结构 是主要的建筑结构类型之一 钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 容积率越高 则意味着建筑面积越大 单位土地成本越低 房屋成本越低 容积率关系到居住的舒适程度 容积率越低 舒适度相对越高 容积率 30 不同容积率对应的产品类型 注 本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 31 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 绿地率通常以下限控制 这里的绿地包括公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地 道路红线内的绿地 不包括屋顶 晒台的人工绿地 绿化率 32 建筑密度 建筑密度是指建筑物的覆盖率 具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 33 建筑图纸的基础认识 户型图 建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求 主要有正立面 背立面和侧立面 建筑立面图主要为室外装修所用 阅读立面图应注意以下内 与平面图对照 了解房屋的外形 屋顶形式以及门 窗 阳台 台阶和檐口等的形状及位置等 了解立面各部位的装修做法 了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差 建筑图纸的基础认识 建筑立面图 小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置 一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状 平面布置 建筑图纸的基础认识 规划图 Part4房地产规划基础知识 37 建筑面积的分类和技术规范 住宅技术经济指标 标准层使用面积系数 标准层使用面积除以标准层建筑面积 套型建筑面积 套内使用面积除以标准层的使用面积系数 住宅标准层建筑面积 外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算 当外墙设外保温层时 按保温层外表面计算 住宅标准层总使用面积 本层各套型内使用面积之和 套内使用面积 套内各功能空间使用面积之和 套型阳台面积 套内各阳台结构底板投影净面积之和 套内使用面积包括卧室 起居室 厅 厨房 卫生间 餐厅 过道 前室 贮藏室 壁柜等的使用面积的总和 建筑面积的分类和技术规范 住宅技术经济指标 烟囱 通风道 管井等均不计入使用面积 利用坡屋顶内空间时 顶板下表面与楼面的净高低于1 20m的空间不计算使用面积 净高在1 20m 2 10m的空间按1 2计算使用面积 净高超过2 10m的空间全部计入使用面积 阳台面积应按结构底板投影面积单独计算 不计入每套使用面积或建筑面积内 计入建筑面积的部分 建筑面积的分类和技术规范 住宅技术经济指标 单层建筑物高度在2 20米及以上者应计算全面积 高度不足2 20米者应计算1 2面积 单层建筑物内设有局部楼层者 局部楼层的二层及以上楼层 有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算 无围护结构的应按其结构底板水平面积计算 层高在2 20米及以上者应计算全面积 层高不足2 20米者应计算1 2面积 城市居住区规划设计规范 居住区分级控制规模 41 城市居住区规划设计规范 户型设计 户型设计指根据居住活动的基本要求和活动规律 来布局和确定住宅功能空间的总体关系 空间布局合理 动静分区 电梯 楼梯和排水管井不邻近居住空间布置 垃圾间位置避免串味和污染环境 单元平面应规整 无过分凹凸现象 体形系数不宜过大 平面布置应兼顾节能和卫生通风要求 42 套内功能空间设置和布局的内容套内卧室 起居室 厅 餐厅 厨房 卫生间 贮藏室 阳台等功能空间的配置 布局和交通组织 居住空间的自然通风 采光和视野 城市居住区规划设计规范 户型设计 城市居住区规划设计规范 公共服务设施 公共服务设施的内容教育设施 医疗设施 多功能文体活动室 儿童活动场地 老人活动设施 露天体育活动场地 体育场馆或健身房 商业设施 金融邮电设施 市政公用设施 谢谢