资源描述
,航天基地城改项目调研分析报告,1,一、航天基地朱坡村城改项目分析,2,1. 项目概况,1.1 地块位置 1.2周围其他项目情况 1.3地块现状 1.4周边土地交易情况参考,3,1.1 项目概况地块位置,行政区位上划分属于长安区航天城，位于东长安街以南，紧邻航腾路，距离地铁四号线航天大道站仅5001000米，交通便利。紧邻航天城交大附中附小，教育资源优势明显。,东长安街 双向八车道,神州三路双向四车道,神州四路双向四车道,地铁四号线，2018年底通车,韦曲收费站,西康高速,中湖公园占地318亩,揽月阁,航天总医院,航天城交大附中附小,本案,本案,本案,航腾路,4,1.2项目概况周围其他项目情况,本 案,本 案,本 案,中国通号 净169.2亩,羽顺 净40亩,朱坡村民宅 净148.1亩,朱坡村民宅 净143.8亩,融创揽月府 一期净79.6亩,航天城交大附中附小,广电住宅124.2亩,广电住宅84.8亩,省广电 净258.1亩,山水美树净91.13亩,融创揽月府 四期净78.9亩,融创揽月府 三期净92.9亩,融创揽月府 二期净45亩,地电住宅162.3亩,龙湖花千树,大华地产 净296.1亩,航天五院西安分院,航天五院西安分院,航天五院西安分院,普天净173.5亩,黑光无人机,计量院,山水香堤 净104亩,山水香堤 净92.8亩,佰邻街,陕航产业园及陕航总部项目,授时中心,四府井村,5,1.3 项目概况项目四至情况,航飞路,航新路,航腾路,望月路,神州大道,神州大道,小区内部道路,本案,本案,本案,本案,6,1.4 项目概况地块现状,朱坡村委会处于地块内，尚未拆迁,地块A占地111.1亩，内有朱坡村村委会暂未拆迁。地块B占地1117.7亩，已征拆完毕。地块C占地105.2亩，已征拆完毕。,地块已拆迁完毕,地块已拆迁完毕,地块已拆迁完毕,7,1.5 项目概况周边土地交易情况参考,陕建集团,西安龙湖,省广电办公,省广电住宅,省广电住宅,西安凯诚,西安凯诚,本案,本案,本案,1、本项目紧邻西安凯诚及省广电项目，参考临近项目，土地价格约为320万/亩 2、航天基地近期不断有项目入驻，土地供应紧张。,西安凯诚,8,01,02,04,03,2、外部配套分析,9,高校学生,高校教师,大学城,教育工作者,文化学者,艺术家,追求新鲜事物人群,青年潮人,艺术爱好者,文艺青年,曲江二期,曲江,航天基地,科研人员,企事业单位员工,社会上层人士,企业主,区域固定居民及流动人口特征,你是谁并不重要,重要的是，你和谁在一起,圈子决定命运,10,1、地铁4号线,北客站航天新城,2013年年底开工，预计2018年通车运营,线路先后通过了雁塔区、碑林区、新城区以及未央区等4个行政区，连通航天产业基地、曲江新区及经开区等3个开发区,2、公交线路,时间成本不仅是指时间本身的流失，也是指在等待时间内造成的市场机会的丢失,2号线,4号线,航天大道站距本项目1站路程,航天城站距本项目5站路程,神州大道站距本项目1站路程,11,大雁塔商圈,明德门商圈,西影路 商圈,曲江二期商圈,项目周边商圈规划分布图,缤纷商圈触手可及，让便捷成为一种习惯,航创国际广场,航天城壹街区,航天新区商圈,12,大自然的每一个领域都是美妙绝伦的 亚里士多德,城市地图10大公园环绕,A.西安植物园,B.杜陵遗址生态公园,C.唐城墙遗址公园,D.曲江池遗址公园,F.太空植物博览园,J.清凉山森林公园,H.星河中央公园,G.秦二世陵遗址公园,公园,航天城生态遗址公园,E. 项目西市政公园,13,占地面积233亩，总投资3.3亿元，包含7个假山4个湖， 湖面面积4万，湖水由秦岭大裕河引入。,夜景效果图,全景效果图,星河中央公园,14,航天星河运动公园,航天城文化生态园 揽月阁,效果图,效果图,15,B.五二一医院,C.长安区医院,D.秦通医院,E.长安区中医院,F.长安区妇幼保健院,J.长安大千医院,G.航天总医院,8大医疗机构近在咫尺，第一时间为健康护航,城市地图周边区域医院分布,航天城西安人民医院,16,航天城 西安人民医院,三级甲等医院，总投资8.98亿元，占地174.6亩，一期建面10.23万。床位1000张，共设急诊、内科、外科等24个科室，可容纳2500人门诊就医，1000人住院治疗。,医疗,航拓路,航开路,航天东路,西柞高速,17,家门口-15年-一站式-多种-择校方案,航腾路,航天南路,神舟四路,航新路,一期建设内容包含行政教学楼、图文信息中心、艺术与国际交流中心、综合实验楼、学生宿舍楼、食堂及400米跑道标准体育场等。,西安航天城交大附中、附小,总体规划与建筑设计,“现代中式书院”风格为立意，将“轴线”、“广场”、“院落”、“景观”等设计要点引入学校，并利用基地高差创造出极具趣味的室外及室内空间，是一所特色鲜明、有利于孩子们成长的新型生态校园。,18,航天交大附中,航天交大附小,138个班,共7000人,小学：48个班，45人/班,初中：42个班，50人/班,高中：30个班，50人/班,国际部：18个班，25人/班,教育,效果图,19,3. 市场分析及定位,3.1 区域价值总述 3.2 项目整体定位 3.3 住宅竞争格局分析,3.4 附近楼盘案例分析 3.5 集中商业部分的市场分析及定位 3.6 本案SWOT分析,20,3.1 市场分析及项目定位 区域价值总述,区域位于城市近郊，地理位置优越,本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基地范围内，距西安中心区17公里，距离长安区大学城6 .5公里，交通便捷； 项目周边人文景观和自然景观并存；距本项目七公里处为曲江南湖、寒窑遗址公园、大唐芙蓉园和大雁塔广场。 北接航腾路，距离北侧绕城高速4.5公里，距离东边韦曲立交2.9公里，基地东北侧将会有地铁4号线的接口，周边交通极为便利； 本区域属于新开发区，传统认可度较低，生活配套尚不完善； 本区域房地产市场已处于提升阶段 区域内已有融创、大华、龙湖进驻，并已开始销售,21,3.2 市场分析及项目定位 项目整体定位,22,请插入竞争区域/项目分布图,3.3 市场分析及项目定位 住宅竞争格局分析,1、航天城位于大城南板块，主要竞争区域为： a、 城南板块：住宅供应量持续减小，分流高层客户 优：区域成熟，配套齐全，认知度高，产品力较高 劣：发展趋于饱和，土地成本高，供应量小，售价较高 标杆项目：枫林意树、融侨城 b、曲江板块：住宅供应量较大，分流高层、洋房、联排 客户 优：生态资源丰富，配套较成熟，认知度高，产品力高 劣：土地成本高，售价为西安市标杆，教育资源紧张 标杆项目：万科金域曲江、中海国际社区 2、区内主要竞品为龙湖花千树和融创揽月府，自身配套相对成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低，且进入尾期销售，供应量不大。 3、本案为区内全业态低密大盘，周边及自身配套齐全，产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位建房及曲江、高新板块的竞争。,区内竞争不大，区外竞争明显,富力城,中海峰墅,观山悦,华侨城108坊,大华公园世家,龙湖花千树,融创揽月府 （在建）,23,融创揽月府已开工建设，以小高层及合院为主，楼盘暂未开盘，紧邻本项目。,合院效果图,总体平面图,3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析,总体效果图,总体效果图,合院效果图,24,融创揽月府合院户型,25,融创揽月府合院及高层户型,26,龙湖花千树精致宽户，百变户型，让爱情随心所欲。,花千树外观,3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析,花千树效果图,27,花千树高层及小洋楼户型,3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析,28,富力城区域内标杆楼盘，航天城、曲江及城南地缘性客户为主,立面及布局图,总平面图,立面效果图,客户来源,城南、曲江价格积压型首置、首改客群长安航天基地研究所职工首置、首改客户比例7:3,热销户型情况,88二房,121-123三房,88二房,3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析,29,大华公园世家曲江二期标杆中密超级大盘，以低价刚需跑量产品平衡现金流,分期推案情况,客户来源,90二房,主推户型情况,城市中等收入自住型购房群体占到8090%以上，其他为本地或外地投资客群,116三房,三期总平图,总平面图,3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析,30,曲江观山悦曲江一期边缘地标杆精品项目,推案去化情况,客户来源,175三房,主推户型情况,陕北资源暴富客群为主，一、二期团购为政府公务员,235跃层地下一层,235跃层一层,外立效果图,总平面图,3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析,31,（单位：平米，可出租面积）,航天项目周边商业体及商业街区包含：大唐不夜城、曲江银泰城。,3.5 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析,32,3.5 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析,33,优势S,机会O,劣势W,威胁T,项目处于航天大道板块，区域发展潜力巨大； 本案距离地铁口及高速路口距离较近，区域交通优势明显，出行便利； 地块属于区域的品质地块之一，开发潜力大； 区域资源丰富，延伸区域开发为本地块发展提供良好外在空间； 地块方正利于规划。,曲江新区二次发展，航天科技产业园的规划建设，板块发展百废待兴，价值不断被挖掘，潜力逐渐显现。 区域规划利好，中高端开发项目聚集（融创、龙湖、富力城等），为本案发展提供市场机遇；,市场环境不乐观，竞争项目分夺本项目客户， 回迁安置居民素质较差，对项目品质具有一定的影响； 曲江延伸区域开发成为一种趋势，板块竞争环境恶化。,距离主城区较远，区域相对独立； 没有直接与曲江大道相邻，缺乏天然展示面和基地广告效应； 边缘性新发展区，现状环境品质不佳，生活配套有待完善 ； 属城中村改造项目，市场存在一定抗性。,3.6 市场分析及项目定位 本案SWOT分析：,34,二、航天基地大长胜坊村城改项目分析,35,1. 项目概况,1.1 地块位置 1.2 地块现状 1.3 村庄地块及征地情况 1.4 项目规划情况,36,1.1 项目概况地块位置,行政区位划分属于长安区（根据西安最新规划修改，已纳入航天基地管辖），位于东长安街以南，西康高速两侧，樊川路以北少陵塬之上。,37,1.1 项目概况地块位置,项目距秦岭白蛇峪口直线距离为11.5公里，驱车行驶约20公里，需要25分钟，途径长安大道、省道S107。地处少陵塬上，自然风光较好，项目所在地能清楚看见远处秦岭。,项目位置远眺南山,38,1.2 项目概况地块现状,四个村庄所标示范围内地块土地均未征收，地面均种植农作物，地块内房屋均未拆迁，开发成本较高。,东杨万村,小长胜坊村,栲栳村,大长胜坊村,39,1.3 项目概况村庄地块及征地情况,40,1.4 项目概况项目规划情况,根据西安市规划，栲栳村地块范围内用地性质为绿环用地，小长胜坊村、大长胜坊村、东杨万村暂未列入城市规划，不属于城市建设用地。,41,2. 项目发展预测,2.1 航天基地未来住宅供应预测 2.2 航天基地住宅主要供应项目 2.3 区域大型社区项目 2.4项目SWOT分析 2.5发展定位,42,2.1 项目发展预测航天基地未来住宅供应预测,43,2.2 项目发展预测航天基地住宅主要供应项目,航天基地区域目前主要供应的住宅项目主要集中在航天大道两侧，龙湖、融创、富力等实力较雄厚开发商的进驻，将带动整个区域未来住宅市场的快速发展。,44,2.3 项目发展预测区域大型社区项目,45,2.4 项目发展预测项目SWOT分析,46,2.5 项目发展预测发展定位,47,The End.,48,
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