六安市楼市调控困难的原因与对策分析毕业论文

本科生毕业论文（设计）题目：六安市楼市调控困难的原因与对策分析系 部 经济与管理学院 学科门类 经济学 专 业 国际经济与贸易 学 号姓 名指导教师年 5 月 20 日装订线装订线六安市楼市调控困难的原因与对策分析摘 要楼市调控就是针对当前经济形势下，房地产市场泡沫层出不穷，进行的一种必要手段，作为一只的有形的手，帮助着房地产市场的健康发展。中国目前进行以政府行政干预为主导的调控是由中国国情所决定的，中国很多领域还没有完全的市场化，特别是金融方面，而且这方面的素养和监管没有达到一定的水准。但是中国正逐渐向市场化方面行进，不断地努力着。六安市过去 10 年楼市的发展曲折中迅速发展，但问题也跟随其后。政府多次对楼市的宏观调控，使楼市在短期保持了稳定，但很快又进入反弹期，出现了现在的“越调越高”现象。针对这一现象，本文以六安市为例，先列出调控下楼市依然困难的表现和原因，针对原因进行分析与梳理，再从中归纳出各种解决措施，为今后的调控得出一定的解决法案与思路逻辑，帮助房地产市场的健康发展。关键词：楼市调控 调控困难 需求ABSTRACTMarket regulation is for the current economic situation, the real estate market bubble after another to conduct a necessary tool, as a visible hand to help the healthy development of the real estate market. Chinas current regulation of government intervention led by Chinas national conditions, many areas of China have not yet fully market-oriented, especially the financial aspects of literacy and supervision in this regard did not reach a certain level. China is gradually moving to market-oriented, and constantly strive.Luan City, the rapid development of the twists and turns of the property market in the past 10 years, but the problem followed. Many times the governments macro-control of the property market, property market remained stable in the short term, but soon entered the rebound period, there has been now more stressed the higher phenomenon. For this phenomenon, Luan City, for example, are listed first under the control of the property market is still difficult performance and the reasons for the analysis of the reasons and combing, summarized from a variety of solutions drawn for future regulation Settlement Act and the idea of logic, to help the healthy development of the real estate market.Keywords: Market regulation Regulation difficulties Demand目 录绪言 .1一、 楼市调控现状分析 2（一）楼市调控的目的 .2（二）楼市调控背景 .2（三）2011 年六安市楼市调控成效 .3二、楼市调控困难的原因解析 5（一）市场投机行为 .5（二）过分依赖土地财政 .5（三）国民经济对房地产的依赖程度过高 6（ 四）刚性需求上升 .6（五） “崇 房”成为一种风俗 .6（六）通货膨胀 7（七）土地利用不合理 .7三、六安市楼市调控困难的对策 .9（一）加强监管防范市场投机行为 .9（二）减轻地方财政对土地出让金的依赖性 9（三）加大廉租房和保障性用房建设 10（四）合理规划房屋的品级建设 .10（五）加强政策执行力 11（六）双管齐下应对通货膨胀 .11（七）合理利用土地资源 12结论 13参考文献 .140绪 言一直以来，业界对房价走势预测的研究报告很多，但出发点和判断逻辑不尽相同，因而同一时期不同机构所做出的房价预测结果大相近庭。近几年，六安市房地产市场的发展，和全国市场一样，飞速但又很不合理的发展着。各项指标都在变化，危机也在随着指标的增长一并滋生着，价格居高不下，通货膨胀，土地利用不合理，房地产市场已违反了正常的价值规律，房地产泡沫也就这样形成，这样持续下去必然会扭曲整个市场经济的发展。美国著名经济学家查尔斯.p.金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。市场不断出现新的参与者，这必然需要一只“无形的手”进行一定程度上的调控。目前中国进行以行政干预为主导的调控是由中国国情所决定的，如今中国很多领域还没有全面的市场化，尤其是在金融方面，而且这方面的素养和监管没有达到一定的水准。但是中国正逐渐向市场化方面行进，不断地努力着。六安市政府也在响应着国家一系列的政策，不断的变化着顺应市场潮流，但问题依旧多且很复杂。价格、土地、需求等各方面关系纠缠在一起，本文希望能从我的角度，针对这些问题作出一定的分析以及提出相关的意见。1一、楼市调控现状分析（一）楼市调控的目的六安市过去 10 年,楼市在曲折中迅速的发展，过程是很迅速，但结果显示，经济是在发展，但问题也接踵而来。房地产市场价格过高，土地资源越来越稀缺，各种需求不能满足。政府部门多次对楼市宏观调控，但很快却又进入反弹期，出现了现在的越来越高的现象。楼市的发展速度，远远超过皋城民众的期望值。近几年，六安市房地产市场如火如荼的发展着，各项指标飞速攀升，各地住房价格更是连翻几倍，达到历史新高，远远超出一个正常收入水平的家庭能够承担的，这个就体现其脱离了这个物种本该有价值。数据显示在 2011 年第 16 周，六安商业市场和住宅市场都呈现量价齐升的行情。总理 2011 年末在六安考察时曾说，“楼市调控难”，究竟难在何处？高房价居高不下，绝不是简单的税率调整、相对性的政策性压制就可以解决的，需要各方面的协调与配合。调控就是在理清中间的关系，并提出相关意见，力图解决之道。房地产调控的目的是在打击投资性、投机性的买房，而不只是简单打击刚性需求，所以各个地方政府要更加明确地去控制投资性和投机性的需求，现实地讲，就是把高房价降下来，促进房地产市场的健康发展。调控的最终目的是解决民众的住房难题，房地产市场就应该回归到原有的功能居住！众多场合对楼市调控的一系列分析，就是在帮助其进入一个健康的发展状态，以至回到原有的功能。（二）楼市调控背景我国房地产市场自 2005 年以后就已经进入一个快速的发展阶段，但过程是曲折的。众所周知，2008 年时受金融危机的影响，我国各行各业都受波及，楼市也不例外，进入了相对地一个危机阶段。所以从 2008 年开始实施了一系列调控政策，包括减税、4 万亿资金的支持和银行利率的调整，这些并不是在控制楼市的发展，而是在“救市” 。效果很明显，从 08 年末开始，房地产市场开始复苏，再次进入一个高速的发展状态。六安市此时的房地产市场还是处于一个起步阶段，受金融危机的影响相比其他城市，例如上海、苏州、合肥、芜湖等，影响要小的多。但在整个“救市”的大环境下，也不免得到了很大的发展助力。从 09 年开始，有这样一些词出现在市场里：“房价疯涨”“、量价齐升”、“一房难求”、“频现地王。六安房地产也得到了一个“黄金”发展时期。直到 2011 年各项新政出台之前，六安市个地区楼市大致呈现两个特点：第一、房价先抑后扬，涨幅颇为明显。从 09 年开始，随着经济危机的化解，房地产市场全面回暖，房价涨幅明显。住房年销售均价为 3128 元每平米，同比增长 7.1%。到2010 年住房年销售均价已达到 4000 元每平米左右，在 09 年的基础上又上涨了 2.7%左右。2第二、消费者投资信心恢复。2009 年2010 年，在购房优惠政策的支持下，原来持观望的消费者选择回归房地产市场，刺激了市场的回暖。同时，较低的银行存款利率，促进人们将手中的闲钱用于进驻房产进行长线投资，实现资产的长期保值与增值。从同一时期六安各区土地购置，开发回暖的形势可以看出，投资信心正在逐步恢复，至此大量的需求瞬间涌入我市房地产市场，直接给市场带来巨大的冲击力。众消费者表示，房价上涨过快，与自己月薪 1500-2500 元的工资相比严重脱节，拥有一个属于自己的住房是个可望而不可即的愿望。（三）2011 年六安市楼市调控成效受 2010 年的楼市发展的影响，有关部门已经预测到如此发展下去，楼市将面临的危机。自 2010 年 11 月份，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，严禁使用住房公积金进行市场投机行为、“限购令” 针对二手房首付不得低于 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍，禁止对第三房的购买发放贷款 、多次上次上调人民币存款准备金率 0.5 个百分点等。前期的楼市新政已经让二手房市场不同程度上进入低谷，如今的限购和加息这最后一击，使得二手房市场开始降温，无论是多购房者还是投资者受政策影响，面对低迷楼市的状况，纷纷采取观望态度。与去年同期相比，我市的二手房价格开始下降，这些调控政策自 2011 年实施以来，虽然开始为部分开发商所不屑，业界甚至对调控作用有所怀疑，但随着调控政策持续不断的深入开展，在今年的走势图上可以看到终于取得了明显的成效，房价不断上涨的势头得到了抑制，开发商的销售普遍受阻，但事实上这些都还只是治标不治本，房价还是处于一个相对比较高的阶段。如图所示：图 1-1 六安市 2012 年商品房月销售套数图3图 1-2 六安市 2012 年商品房月销售均价走势图从上面两个表中可以看出，自 2011 年各种政策实施以来，住房在价格和销售量上都有略微的变动，但透过这些现象观其本质，根据六安市 2011 年周边城镇的人均可支配收入 15886.1 元的水平来说，住房价格 5000 元每平米还是比较难以接受，如果按日前房地产市场住房价格来比较，人均一年在忽略其他任何支出的情况下只能购买 3的住房面积，购买一套 80的住宅则需要花上 27 年的时间。这样的差距还是比较大的，正常的一个时间范围应该是在原来的基础上减半，当然这可以是价格上的降低也可以是人均收入水平的上升。很显然，调控是值得肯定的，但效果却没有预料中那么尽如人意，这其中存在多方面的原因，需要理清关系方能突破困境。4二、楼市调控困难的原因解析（一）市场投机行为房产作为一种商品，它与其他商品相比，有着很强的特殊性。它既可以像衣服一样作为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票、债券一样作为一种投资品来满足人们投资获利和实现预期收益的愿望。作为投资品，房产的一个基本价值可以由资产定价的基本原理来决定，生息资产的基本价值就等于预期的未来现金流的贴现和。把预期的未来每一年的租金和最后一年房产的残值贴现到当前，就是房产的基本价值。房地产市场这时已经有了“预期效应” ，当随着经济形势的变化，投资者便会有了对房价上涨的预期，正是这种预期，导致大家的疯狂追投。再者，经济危机的情况下，更多的人预期到了货币的贬值，更加推动了固定资产的投资。六安市在目前中国经济状况下，发展的前景也很被看好，大部分投资者很看重这一点，跟随着投资风，加入了房地产投资领域，老百姓投资渠道狭窄，楼市是他们最直接的选择。在这些投资过程中，不乏那些投机行为的存在。他们利用一些手段，凭借自身资金优势，短时间内哄抬物价，然后转手套现获得差价利润。这样直接的推动房子向一个物超所值的层面发展。如温州的炒房团，各种房虫，这些群体是典型市场投机行为执行者，他们的存在，直接迫使楼市登上另一个台阶。给楼市的调控带去巨大的压力。我市在各方面发展还不是很成熟的状况下，相比现在股市，期货，基金等市场来说，楼市是老百姓选择投资的最佳目标，也是最直接的选择。这种狭窄的投资渠道，让更多的投资投机行为涌入楼市的大熔炉。政府的调控困难更是难上加难。（二）过分依赖土地财政全国政协委员梁季阳在全国政协十一届三次会议第二次全体会议上所作的关于规范房地产市场的发言中指出：房地产市场的病根在于土地垄断，在于政府对土地政策的过分依赖。政府片面地看重地价的上涨，忽视了协调发展。如这几年土地拍卖价格屡创新高， “地王”不断出现。现在的六安市楼市的发展，如果仅靠土地财政进行城市经营，那么迟早会走向衰败与倒退。08 年的时候，六安市靠近皖西学院一带，还是空旷一片，只有一条河道。如今，再回首，已经到处高楼临立，交通施设方面也经过大刀阔斧的改革。而六安市地价也在迅速的飞升，从曾经 5000 元就可以买一套房到现在 5000 都很难买一平的价位，很难想象六安市这几年地价改变，这里有市政府一半的功劳，不可否认，诸多方面都有很快速的发展，但与此同时，政府片面地对“土地财政”过度依赖，也是不可小觑的一大隐患。据不完全统计， 09 年，全国的土地出让金收入已经超过 1.5 万亿元，许多城市的土地出让金开始占地方财政收入近 50%。为什么在房价下跌的时候，地方政府总会或明或暗的托市或是救市？原因是不言而喻的。国家对此应调整土地出让金相关比例，将5土地出让金有效地让利给农民，以此来抑制地方政府的逐利行为，遏制地方政府“以地生财”的行为。不能很好的协调经济的发展，单方面的依赖土地的支持，毕竟土地资源是有限的，可利用的土地资源就更是有限中的有限，一味的依赖，只会让暴风雨来的更快与猛烈，所以说这是不合理的发展行为，必将会导致经济的扭曲。（三）国民经济对房地产的依赖程度过高当前的中国，房地产市场与 GDP、CPI、PPI、利率、股票、汇率、固定资产投资、房地产业 FDI 等均有一定联系，如果不能很好地处理这层关系，势必将导致经济地扭曲。在安徽参与泛长三角合作中，作为皖江城市带承接东部产业西移的重要轴心城市六安市，具有承东起西的重要战略意义，在承接产业转移的同时迎接的更是中部崛起的黄金机遇，所以前几年的发展较之前有了明显的成绩，但并没有突出部分，缺乏了代表性产业。这几年随着整个房地产业的兴起，本市也跟随其后，且势头不弱，速度领先于其他行业。楼市的发展势必带动着我市相关产业的发展，如建材，设计，广告等，同时也解决相当部分人员的就业问题。如果宏观调控下，政府不能合理的处理其中的厉害关系，势必导致经济的扭曲发展，这也造成了宏观指导下我市楼市调控困难。为了不至于损害绝大多数低收入者的基本住房消费需求，必须采取严厉措施防止房价的过快上涨；而为了增加居民 “财产性收入”和地方财政收入、拉动 GDP 增长，又必须保持房地产业和房地产市场的繁荣，防止房地产市场的持续低迷。面对这一矛盾，任何一种调控政策都显得无能为力。我国房地产新政实行 3 个月后所出现的进退两难窘境，房价不能上涨却又降不下来，就是这种矛盾的现实反映。可以预见，如果这种矛盾不解决，未来的房地产市场调控政策还会在上述两种抉择中继续摇摆。（四）刚性需求上升人口众多，而住房是个必需品，这就无疑就成了房地产业的刚性需求。六安市目前有接近 704.8 万常住人口，其中有近 60%的人还没有属于自己的住房，这其中包括，80、90 这一代人，大部分还和父母住在一起，未来的几年里，他们都是需要属于自己的住房。这些群体不在少数，而对于这样的群体来说，购买房子成为刚性需求，在意识里默认为房子是必须品。另外还有 15%的人可能因为自身房屋居住时间比较长，加上生活水平的提高，想要换购新房，来提高生活质量，这种改善性需求同样也是刚性需求。这些需求无形中刺激着房地产事业的发展，所以说刚性需求有很大的比例，这些比例还在不断的变化中，导致六安市楼市调控的困难。（五） “崇房”成为一种风俗“崇房”热情高涨。现如今社会，老百姓在价值观上肯定了房子的地位，房子成为你身价的表现形式，崇房现象盛行。六安市有二区五县及省级六安经济开发区和叶集改革发展试验区。大多都是比较偏远的乡镇或农村地区，经济发展程度可见一斑，老百姓6接触事物也很局限。在这样如今的一种环境下，房地产市场又很红火的状态下，老百姓自然产生的思想就是在适当的地理位置拥有一套像样的住宅房或商品房是地位与身价的象征。很多年轻人当面临成家立业的时候， “婚房”热现象就尤为严重。面临着房屋的问题，尽管男方自身条件有多优越，双方之前感情有多么坚定，对于女方来说，来套房子最实际，哪怕是你从此背起房贷，做上房奴，这点实际的东西才最靠谱。从 21 世纪不动产所公布的数据得知，2011 年房七夕前后交易量出现明显的增长，调查得知，这些房主买房的目的就是结婚，这就是所谓的“婚房” 。这种需求占到总销售量的 52%,数据也看到了，类似现象每年都会出现。或许很多人都有疑问，既然房子是用来居住，为什么选择买房而不租房。其实在现如今社会，很多的事物都变化，膨胀，口袋里的现金也一直在贬值，人也就变得空虚、无助、没有信仰。而此时或许只有房屋产权之类的会给人一定归属感，消费者眼里，短期类它至少是保值的。但不得不相信的一个事实，这种思想的盛行，同样助长了楼市的嚣张气焰，造成困难的形成。（六）通货膨胀受市场经济的影响，目前国内市场物价出现全面上涨现象，影响楼市价格的波动。很多人在体会通胀带来的压力后，选择了房产来抗拒通胀，以追求资产的保值。再者，期间货币供应量的加大，政府一再加大货币的供应量，四万亿刺激资金多数进入地产领域，这是一个比较直接的刺激。从 08 年开始，世界经济就有危机的出现，到现如今，其影响还一直存在于我们的生活中。我国是市场经济，受其影响，日前物价上涨，通货膨胀现象较为严重，各种产业成本都在攀升，很多和房地产相关的产业，当然更避免不了，这种两者之间的相辅相成，是楼市价格波动的最好的助动力。加上刺激资金的进入，产业链中个各个环节成本上升，一个整体的房地产市场成本也就自然水涨船高。这些个现象在六安市这个中小城市里，刺激的更加明显，由于城市小，发展起来就比较紧凑，很多都是集中某一地区发展，六安市近几年主要集中在市中心辐射地带，总体的趋势是向南发展，涉及范围并不算太广，各个城区，乡镇基本上也都是局限在城镇中心地段发展，局部地区楼市压力巨大，刺激效果就尤为显著。（七）土地利用不合理土地资源稀缺，利用效率低，造成土地供给不足现象。从 2003 年起我国对房地产市场的调控措施逐渐出台，尤其是对土地资源利用的限制，对楼市产生了重大的影响，从第二年起土地交易便连续下降，在 2005 年至 2006 年市场有呈现负增长的现象。以六安市为例，六安市面积达到 17976 平方公里，但很多现存土地并没有合理利用，部分地区如大别山地区地形有差异，可利用土地并不充裕。六安市西南高峻，东北低平，呈梯形分布，具有山地、丘陵、平原三大自然地形。上面也提到六安现常住人口在 704 万左右，土地供需矛盾也日益尖锐，而未利用土地中的山区田坎、裸岩、石砾等难利用的土地面7积达 33138.71，占未利用土地的 35%，多为难利用或不可利用。另外政府对土地资源利用的限制，可用于发展楼盘的土地面积更加不充裕。面对着如此稀缺的土地资源，合理开发利用成了首要问题。根据市场经济中供求规律，加上“物以稀为贵” ，房屋的供给不足，房价自然会上涨。目前六安市整个区域的发展，在土地的利用上并没有做到合理有效，很多地段开发前没有做好规划，在城西地带，一片一片由于附近大型社区建设遗留下来的边缘地带，一直处于废弃状态，没有得到合理利用，造成严重的土地资源浪费，资源紧缺，这也一定程度上给楼市调控带来了困难。8三、六安市楼市调控困难的对策（一）加强监管防范市场投机行为从投资角度来看，楼市是个很好的投资渠道，难免会有人做出投机行为，扰乱市场秩序，地方政府在响应国家政策的同时，也应结合当地实际情况，及时地做出调整，加强各级部门的监管工作，防范市场投资者的各种投机行为。楼市调控困难，很大的一个因素，就是流动性资金的摄入。对此，政府可以适当下令严格限制异地购房的行为，资金的巨大流动性的有效地遏制，价格和供需矛盾很快就会得以缓解和解决。楼市的发展不能完全依靠流动性资金的暂时性涌入的支撑，否则将不能持续发展，经济的发展是一个持续的过程，一旦遭遇对流动性资金大幅度地抽离，市场将迅速陷入灾难境地。首先，可以建立“权属异地联网”制度，遏制外地资金的涌入，一定程度上缓解本地楼市的压力。其次，完善房屋网上备案制度。在完善现行制度的基础上，加强诚信体系建设，严厉惩处虚拟交易、胡乱哄抬房价的行为，规范市场秩序。再次，完善交易信息服务平台。提高服务质量、规范流程、加强办事效率，为市民提供优质的服务，保障交易的安全，加强对市场的监管。再者，加强舆论宣传工作。客观、公正地公布房地产市场情况，同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的消费观念。现在我市正在落实各项购房政策，并对二次购房进行限制，如延长营业税缴纳期限、提高个人所得税课征税率、提升首付款比例并先后多次进行调息，这将等同于限制了流动性资金的异地落户的空间。另外应进一步加强对辖区各银行业金融机构房地产贷款业务的监测，我市各银行业金融机构均应严格按照人民银行要求，对个人住房按揭贷款执行人民银行基准利率最高下浮 15%，六安市银监局组织了自查和检查，杜绝六安市银行业机构违反规定向资本金比例不足 35%、 “四证”不全等不符合贷款条件的项目和企业发放贷款和以流动资本金名义发放开发贷款的现象。这些举措都在很大程度上遏制我市房价的过快上涨。（二）减轻地方财政对土地出让金的依赖性地方政府的土地财政政策实现了自身利益最大化，然而它产生的外部效应就是降低了居民福利和农民失地问题越来越影响经济的稳定和长远的发展，降低了全社会的福利，想扭转这种局面，可以有以下几点建议：第一、明确土地的所有权。地方政府代表国家拥有土地的所有权，农民只是拥有简单的使用权，因而面对土地的转让，地方政府拥有着决定权，这样农民就不能很好的保证自身土地的使用权。要稳定农民的土地使用权，规定使用权可以暂时性转让，但不能永久转让，既可以保障居民的生活，又可以实现对农民土地财产权利的保护。第二、实现地方政府事权和财权的对称。一方面可以对现行的税收返还政策进行适9当的调整。另一方面，可以对转移支付制度进行合理的调整。进一步规范和调整各级政府财权和事权的划分。另外，对现行的分税制进行全面的反思和系统性调整，以政府之间事权的重新划分为基础，在各级政府之间进行财权与财力的划分。第三、发行政府债券。实行土地财政政策一个重要的原因就是自有资金不足支付所有的开支，融资问题成为关键。发行政府债券就是地反政府融资的一个很好的渠道。我市正处与工业化和快速城市化阶段，为了减少短期内城市建设资金短缺问题，避免过度依赖土地财政，发行政府债券是个可接受的方案（三）加大廉租房和保障性用房建设政府应加大廉租房和保障性用房的建设，加大低端市场的供给。土地的供给只有经过房地产开发，才行成住房供给，开发投资的增减或开发商有意变动均可能造成住宅供给的变化。换个角度来说，不管房价怎么变动，都会受到政府的宏观指导，政策调整等多方面因素的影响。所以针对六安市周边地区经济发展水平，居民收入水平普遍较低，政府应加大低端市场的供给，如经济适用房，廉租房和保障性住房建设，帮助部分市民解决住房问题，缓解众多消费者需求欲望，换个角度的减轻楼市的需求压力，一定程度上也可缓解了楼市危机。加强各项社保福利建设，依据各区县乡镇具体情况，解决困难。加快新农村建设，改善乡镇生活和居住环境，直接减轻了农村人口往城市涌入的压力。2012 年我市将建成经济适用房总面积达 3.45 万平方米，廉租房 6.9 万平方米，公共租赁房 1.15 万平方米，新增保障性住房项目 3 个，新增保障性住房总面积 12.5 万平方米，这样就一定层面上解决了低端市场的供给，解决部分刚性需求，间接地保证楼市的平稳发展。同往年相比，地方政府也为切实解决低收入家庭住房困难问题，做出的相关努力。我市在 16 次常务会议通过了六安市建成区最低收入家庭廉租住房管理办法，会议决定每年从市住房公积金增值收益中提取 50 万元左右资金作为年度市区廉租住房租金补贴专项资金，补贴标准为每户各 1000 元，解决 400 户低收入住房困难户。（四）合理规划房屋的品级建设减少高档奢华型住宅的建设，在众多的楼市市场需求里面，有种需求叫改善需求。这些需求当中，有种住宅形态俗称“别墅” 。当然这也是一种生活态度，在条件允许的情况下，是可以被理解的。但楼市环境如此紧张的情况下，作为政府应该关注下这一块，适当降低类似住宅区的建设。六安市目前出现多处高档住宅小区，城南和城东北以及市中心边缘地带等地多出出现，开发商打着高档住宅的噱头，吸引拥有一定经济实力的人。此类住宅区来占地面积广，能够容纳的人口又很有限，降低了土地的容积率，加上六安市可利用土地本来就有限，而且由于房屋价格高，导致附近周边低档住宅房价也受其影响随即飙升，形成辐射现象。政府相关部门应提倡崇尚节俭生活，针对购买多少面积以上住宅用房，出台相关限制措施，抑制这种风气的盛行，减轻调控压力。10本着为解决大多数居民住房问题，在提高土地利用效率同时，尽量满足部分居民追求生活质量的原则，发展高档小区。化出适当区域作为高档开发区，加强城市环境建设，美化生活环境。另外，应该多建一些高层住宅区，将楼层高度由传统的六层调整上去，增加单位面积土地的容积率，也在一定程度上缓解了其他地区的住房压力，加强各小区内部绿化建设，提升居民自身素质，构建一个和谐的居住环境，这样别墅的效用也就淡化下来，减轻土地的利用压力。（五）加强政策执行力有关部门针对房地产的政策随意性较大，房地产市场就这样成为了名副其实的政策“实验场”。部分政策还由于不遵循市场规律，甚至起到了促进房价上涨的反作用。所以说，政策要彻底，有针对性和实际性，不仅要做到“亡羊补牢”还要起到“未雨绸缪”的作用。作为执行部门，在政策的执行力上要务实，将各项政策法规落实到具体。建立地方与政府的激励与约束机制，坚决贯彻执行“新国八条”、“省六条”。市政机关应快速组建督查部门，最好由市民组成，对政府的政策执行力上做出监督。市政府各部门，应秉持公平、公正、公开的原则，对待各项政策的执行，组织相关部门进行监督，可以相对地结合市民一起将政策落实到实处，另外在响应国家政策的同时，也应结合我市当地的实际情况，两者融会贯通，充分发挥宏观调控的力量，帮助我市楼市健康有序的发展。根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产经营管理条例制定相关规定，加强房地产开发企业资质的管理，规范房地产开发企业的经营行为，对房地产开发商进行有效监督，一旦发现任何违规行为，立即严处，以示警戒。有关部门应该明令商品房销售要明码标价，实行一房一价，并明确公示代收代办各种费用，商品房经营者不得在公式标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行决定降价，低价销售，但价格的上涨必须申报备案。（六）双管齐下应对通货膨胀目前国内市场物价出现全面上涨现象，影响楼市价格的波动，面对如此严峻的形势，一方面，我市要增强调控的有效性、针对性、和主动性，应对不同情况下的外部冲击，缓解外部输入型压力。要严格防范异地资本流动带来的金融风险，加大对超速资本流动性的治理力度，创新流动性流程，减缓资金的大量流入所引起的通货膨胀压力。另一方面，要有针对性地采取各项措施，在需求管理和供给管理两个方面“双管齐下”，缓解物价上涨的多重压力，提升有关部门治理通胀的驾驭能力。引导产业升级，增强消化高成本的能力，防止生产成本的大幅度上升所带来的物价过快上升。同时，拓宽民间投资渠道，引导大量富余的社会资本流向实体经济，缓解潜在的通胀压力。加强引导作用，防止闲置资金集中的流入房地产市场，造成进一步的刺激。政府要合理引导通货膨胀的心理预期，避免物价高涨引起经济剧烈振荡和心理恐慌，11（七）合理利用土地资源商、居民用地有效结合，走可持续发展道路。六安市西南高峻，东北低平，呈梯形分布，多山地与丘陵地形，可利用土地资源缺乏，对各种地形地貌要因地制宜，合理开发。因地制宜，合理利用土地资源，以土地的基本特点为依据，综合考虑经济和社会等因素，使土地利用在时间上和空间上呈现合理性和协调性，土地空间布局应以城镇为中心展开，分散局部地区的压力的同时也带动整片区域的发展。合理规划商业区，住宅区，工业区以及一些农业用地，跟据我对六安市的观察，我市可以将工业区集中到城东地区，首先那里现在已经有许多企业进驻，不适合大规模的迁移。其次，城东应该是属于六安市和合肥市的交接地区，将企业放在此处，有利用市场的拓展。再者，交通比较便利，关键是人流量不是特别大，在运输上都比较便捷。住宅区应该向市中心周边地区散布，结合交通，学校，医院等公共设施逼近，方便居民生活，多建高层住宅区，尽量集中居住。商业区可在市中心发展，至于小型商业区可选择居民区靠近，也方便到市民日常生活。大中型商业广场可以集中发展，形成规模效应，农业用地当然在周边乡镇，但也要集中发展，形成立体农业，走科学发展道路。总而言之，合理利用土地资源，以有限资源博无限发展。12结 论六安市房地产业发展迅猛，不管是在价格上还是销售面积都上升很快，这一行业的发展带动了整个六安市社会经济的发展，如我市建筑业的发展，刺激了我市消费品市场的发展，带动了房地产咨询与中介行业、广告装潢业等于房地产息息相关的辅助产业的发展，也促进我市就业市场的发展。不可否认，房地产业的兴起为我市经济的飞速发展起了重要的作用，但在这众多有利面背后同样存在许多的问题。这样一个才刚刚开始起步的行业必然有其不完善的地方。如房地产企业良莠不齐，缺乏效率；我市市民收入水平普遍较低，而房地产价格上涨飞快，使得市场的扩大出现了问题；信贷政策改变限制了市民的购买；各种结构性矛盾突出，供需不平衡；土地利用不合理；市场监管力度不够，导致各类投机现象频现。作为调节部门，应该协调好之间的关系，做好宏观调控，为房地产业的发展营造良好的环境；鼓励企业做好理性投资，经营与管理，树立诚信经营形象，营造良好的市场氛围；加大宣传教育工作，帮助市民认识到真实的经济状况，避免盲目跟风投资，创造和谐的消费环境。13参考文献1 尹中立.楼市观察从金融视角看房地产市场M.2010，(1):81-93.2 卜凡中.我们房地产这些年M.2010， （1）：40-55.3 孟晓晨.西方城市经济学理论与方法M.北京：北京出版社，1992:35-41.4 潘石屹.一套首付五成房价会应声而落M.北京出版社，1995:65-78.5 六安市房产管理局房地产研究中心.www.lafdc.gov.cn. 6 六安市政府信息公开网.www.luan.gov.cn.7 张煌.房价成因分析与预测方法M.中国投资，2011， （11）:87-91. 8 张元端.对当前房地产业宏观调控的几点认识J.中国房地产信息，2004， （8）：56-63.9 刘建华.关于房地产市场宏观调控若干问题的探讨J.中国物价，2005， （7）:44-52.10 周天勇.城市化发展战略研究与指定M.高等教育出版社，2005:69-76.