物业管理实务物业的招标与投标.ppt

物业管理实务物业管理的招标与投标 四川省建设厅物业企业经理部门经理应试培训 物业管理的招标 物业管理招标的含义 物业管理的招标 是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主大会 业主委员会 在为其物业选择管理者时 通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开 由多家物业服务企业竞投 从中选择最佳对象 并与之签订物业服务合同的过程 物业管理招标 产权人 招投标 选择 物业公司 物业管理招标的特点 超前性 长期性 阶段性 物业前期介入的特点 物业管理的长期性 服务内容价格变化 物业管理的招标方式 物业项目 公开招标 邀请招标 协议招标 是指招标人 业主业主大会开发商 以招标公告的方式 邀请不特定的物业服务企业参加投标的招标方式 公开招标应在公共媒介上发布公告 中国住宅与房地产信息网中国物业管理协会网一些具有重大影响的媒体发布免费公告 公开招标 是指招标人 业主业主大会开发商 以投标邀请书的方式 邀请特定 3 8家 的物业服务企业参加投标的招标方式 关系到国家安全和机密小规模非收益性 住宅物业 物业 邀请招标 协议招标是指招标人 业主业主大会开发商 不公开发布招标公告 而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务企业 邀请其投标 然后通过平等协商 最终达成协议的招标方式 投标人少于三个住宅规模较小 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用议标 协议招标 议标 物业管理招标的程序 选择招标方式 编制招标文件 招标行政备案 发出招标信息 提供招标文件 组织现场考察 收存投标书开标评标定标 发出中标通知 定标行政备案 签订物业服务合同 招标文件 招标文件招标人及项目简介 名称地址联系方式项目基本情况物管用房的配备等 物业管理服务内容要求对投标人及标书的要求 资格标书格式主要内容 评标标准和方法招标活动方案 组织机构开标时间地点 物业服务合同签订说明其它事项说明及法律法规规定的其它内容 行政备案 10日前 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批文招标公告或招标邀请书招标文件法律法规规定的其它材料 招标人资格证明物业产权证明业主大会决议 评标委员会评标由招标人依法组建评标委员会负责 招标人代表组成物业管理方面的专家成员为5人以上单数物业专家 成员总数的2 3 物业管理招标的原则 公平公正公开 诚实信用 招标的时限招标时限新建现售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得 商品房预售许可证之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成 物业管理的投标 物业管理投标的含义 物业管理投标是物业服务企业针对特定的物业管理项目招标文件的相关要求 在充分分析项目情况及自身发展目标和实力的前提下 组织相关资源 拟写投标文件 参与争夺物业管理项目的市场活动 物业服务企业 市场竞争 物业项目管理 投标人 物业管理投标的实施 成立工作小组 获取解读招标文件 考察物业现场参加标前会议 进行投标可行性分析 编制投标文件 封送标书 现场答辩 签订委托服务合同 物业管理投标的策略 攻势策略 守势策略 低成本策略差异策略 物业管理投标文件的主要内容 投标函投标报价物业管理方案招标文件要求提供的其它材料 物业管理方案的编制 物业项目概况 管理目标 组织架构管理服务内容 管理方式服务宗旨 员工编制分工任职条件 管理服务分项指标措施 物业管理服务模式设计 社区文化活动 员工培训 物资装备的配置 项目经费收支测算 物业管理服务费的测算 包干制 物业服务费用 物业服务成本 税费 物业企业利润 酬金制 物业服务费用 支出 物业服务企业酬金 物业服务成本物业服务支出 设施设备及公众责任保险费用 经业主同意的其它费用 管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费 物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费 清洁卫生费 绿化养护费 秩序维护费 办公费用 物业管理企业固定资产折旧费 5 5 的物业营业税8 15 的物业企业利润 请思考一下1 根据 前期物业管理招标投标管理暂行办法 新建商品房项目的前期物业管理招标人应当在现售前 日完成招标投标工作 A15B30C60D902 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业 或者未经批准擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的 由 以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 给予警告 可以并处10万元以下的罚款 A县级B市级C省级D建设部3 编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和 A招标文件的解读B物业管理方案的设计C物业管理企业介绍D可行性分析1B2A3A 单项选择题 请思考一下4 物业管理招标投标和评标活动中 属于违规及禁止行为 A在确定中标人之前 招标人与投标人就投标价格进行协商B在评标过程中召开现场答辩会C维护投标人公平公正竞争D不得以低于成本的报价竞争5 由二个或二个以上的物业服务企业组成一个联合投标体 在签订共同投标协议时 一般按照 确定投标的联合资质等级 A联合体中最高的B综合资质C平均资质D等级较低企业6 根据 前期物业管理招标投标管理暂行办法 预售商品房项目的前期物业管理 招标人应在 之前完成招标工作 A商品房竣工B取得 商品房预售许可证 C交付90日D物业服务企业接管验收4D5D6B 单项选择题 请思考一下7 物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和 是最关键的环节 A投标报价一览表B投标物业服务企业简介C可行性分析D解读招标文件8 投标书要按规定要求回答招标文件中的所有问题 并 拟组建的项目管理机构和拟定的物业管理方案要点 A重点介绍物业管理方案模式B重点介绍物业服务企业文化C重点介绍物业服务企业D重点介绍物业管理特色9 自中标通知发出之日起 日内签订委托服务合同 A15B20C25D3010 招标人应当在投标有效期限 日前确定中标人 A15B20C25D307B8C9D10D 单项选择题 请思考一下11 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成 成员为 人以上 A3B5C7D1112 建设部的 前期物业管理招标投标管理暂行办法 规定 前期物业管理的招标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的 日前 提交规定的材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 A5B10C15D3013 的主要作用是作为招标人审核投标人报价 评价和确定中标人的重要依据 A投标资格B投标文件C投标标的D标的单项选择题11B12B13D 请思考一下14 物业管理方案初步拟定时 注意以下内容 A服务特色B服务内容与质量标准C服务项目定价策略和原则D创作服务品牌意识15 物业管理方案一般包括物业服务企业介绍 目标项目物业管理特点分析 物业管理服务 等内容 A内容B模式C质量标准D收费原则16 物业管理服务的价格形式可以分为 A政府政策指导价B政府指导价C业主委托商议价D市场调节价17 招标人及招标项目的简介中包括 配备情况等 A招标人名称地址联系方式B项目基本情况C要求对物业服务的方式D物业管理用房多项选择题14ABC15ABCD16BD17ABD 请思考一下18 物业管理招标工作包括的内容是 A提供招标文件B组织现场考察C召开标签会议D收存标书19 物业服务企业编制投标文件时 应写的具体内容是 A投标函B投标报价C物业管理方案D招标文件要求提供的其它材料20 物业服务企业要想在答辩会上中标 要做到 A投标企业应组织有关管理人员技术人员 组成实力较强的答辩小组B物业管理董事会与项目经理亲自参加述标和答辩C直接展示项目经理的素质和能力D赢得招标人和其它评标委员的信任21 物业管理投标的要求是 A符合招标书的要求B符合本物业项目的实际需要C充分反映本物业服务企业特点和长处D物业管理投标报价要详细多项选择题18ABCD19ABCD20ACD21ABC 请思考一下22 物业管理招标投标现在执行的文件有 A 物业管理条例 B 北京市物业管理招标投标管理暂行办法 C 中华人民共和国招标投标法 D 前期物业管理招标投标管理暂行办法 23 物业管理中标的原则包括 A公开原则B公平原则C公正原则D诚实信用原则24 国务院与地方政府分别对物业管理招标投标负责管理监督的责任机关是 A建设部B省 自治区人民政府建设行政主管部门C直辖市 市 县人民政府房地产主管部门D中国物业管理协会多项选择题22AD23ABCD24ABC THANKYOU 欢迎探讨恭候赐教路虎林028 81200118