房地产登记政策与制度.ppt

第一部分房地产登记制度与政策,一、民法、行政法知识理由：一方面，不动产登记是为了维护民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服务于民事活动。因此，必须了解规范民事活动的民法知识。另一方面，不动产登记机构性质上应属于行政机关，其从事的登记活动为行政行为，针对登记机构提起的诉讼为行政诉讼。因此，需要了解行政法与行政诉讼法的基本知识。,（一）民法,1.民法总论掌握：民事主体、监护制度、宣告失踪、宣告死亡、权利客体、民事法律行为、民事法律关系。熟悉：民法基本原则、代理制度。了解：民法的概念与特征。,掌握民事主体、监护制度、宣告失踪,民事主体：参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人（具体包括自然人、法人、其他组织）。监护制度：监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。主要包括未成年人的监护人与精神病人的监护人。宣告失踪：自然人下落不明达到法定的期限时，由利害关系人提出申请，人民法院依法宣告该自然人为失踪人的一项法律制度。,掌握宣告死亡、权利客体、民事法律行为、民事法律关系,宣告死亡：自然人下落不明达到法定期限，经利害关系人申请，人民法院依法宣告失踪人死亡的一项制度权利客体：关键在于掌握动产与不动产的区分、不动产的范围民事法律行为：民法通则第54条规定，“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”、民事法律关系：由民法规范所调整的人与人之间、人与标的物之间的关系。权利和义务是民事法律关系的实质。,熟悉民法基本原则、代理制度,民法基本原则：意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则。代理制度：代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。,（一）民法,2.物权法掌握：物权的概念与特征、债权与物权的区分、物权法基本原则、物权变动、所有权、建筑物区分所有权、共有（按份共有、共同共有）、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权。熟悉：物权法的特征、地役权。了解：土地承包经营权。,掌握物权的概念与特征、债权与物权的区分、物权法基本原则,物权的概念：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。特征：支配权、绝对权债权与物权的区分：物权和债权是民法中最基本的两类财产权，债权是指特定人请求特定人为一定行为或不为一定行为的权利。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权、对世权，债权是请求权、对人权；物权具有排他性，而债权具有平等性物权法基本原则：物权法定原则（物权的种类和内容由法律规定）、公示与公信原则、物权特定原则。,掌握物权变动、所有权、建筑物区分所有权、共有（按份共有、共同共有）,物权变动：首先，区分为：基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。其次，区分为动产物权的变动与不动产物权的变动。重点掌握前者。所有权：重点考察所有权的四项权能：占有、使用、收益、处分。建筑物区分所有权：注意掌握物权法第70，73，74条的规定；房屋登记办法第31条的规定。共有（按份共有、共同共有）：注意掌握物权法第94，95,97，103,104条规定。,掌握建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权,建设用地使用权：即国有土地使用权，关键点：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。期限问题：土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织。抵押权：债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有就该财产变价并优先受偿的权利。,熟悉物权法的特征、地役权,物权法的特征：私法，属于实体法而非程序法。地役权：不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。需要其他不动产提供便利的不动产被称为“需役地”，而提供此种便利的不动产被称为“供役地”。,（一）民法,3.合同法掌握：合同的概念与特征、成立与生效、内容与形式、合同的效力。熟悉：不动产登记中常见的几类合同（买卖合同、借款合同、赠与合同、抵押合同）。,掌握合同的概念与特征、成立与生效,合同的概念与特征：合同是自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。是双方的法律行为，是当事人双方意思表示一致的结果。成立与生效：物权法明确区分了合同的效力和物权变动的效力，其第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,掌握内容与形式、合同的效力,内容与形式：合同条款应当具体、确定，原则上相互之间不存在冲突和矛盾；合同中欠缺必要条款，意味着当事人没有对必要条款达成合意，因此合同不成立。合同的效力：无效、可撤销、效力待定。详见110到112页，每种情形下的合同效力均要作适当了解。尤其重要的是合同无效的原因，合同无效的法律后果。一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，但并未损害国家利益的，合同可被撤销，而非合同无效。关于可撤销合同的法律效果是，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。,熟悉不动产登记中常见的几类合同（买卖合同、借款合同、赠与合同、抵押合同）,作基本了解。我国法律明确禁止流押契约。物权法第186条，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。,（一）民法,4.婚姻家庭法掌握：夫妻财产关系。夫妻约定财产制和法定财产制。了解：夫妻人身关系。,（一）民法,5.继承法物权法第29条规定：“因继承或受遗赠而取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”掌握：法定继承、遗嘱继承、遗赠,掌握法定继承、遗嘱继承、遗赠,法定继承：依据法律规定的继承人的范围、继承的顺序、继承遗产的份额以及遗产的分配原则继承被继承人的遗产。第126-128页，要点：法定继承的适用范围、法定继承人的范围与继承的顺序、继承权的丧失、代位继承、转继承。非婚生子女、养子女、有扶养关系的继子女与婚生子女有一样的继承权；丧偶儿媳对公婆，丧偶女婿对岳父母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。遗嘱继承：继承开始后，按照被继承人所立的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗赠：自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的自然人的情形。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。,（二）行政法与行政诉讼法,1.行政法概述掌握：政法的基本原则行政合法性原则、比例原则、行政信赖保护原则、行政应急性原则。熟悉：行政法的概念与特征概念：调整公共行政的组织、活动、程序、监督和救济等方面所产生的各种社会关系的法律规范的总和。特征：行政法缺乏统一完整的法典，程序规范与实体规范没有严格的界分。,（二）行政法与行政诉讼法,2.行政主体熟悉：行政主体的特征（1）是组织而非个人公务员不是行政主体；（2）享有国家行政权并实施行政活动的组织与其他机关相区分；（3）能够以自己的名义实施行政管理活动与行政机关内部机构相区分；（4）能够承担其行为所产生的法律责任的组织与受委托组织相区分。注意：行政机关并非在任何场合下都是行政主体。了解：行政公务员的职责要点：（1）行政主体与行政公务人员之案件实质是一种委托代理关系；（2）行政公务员的任用方式有三种：选任、委任、聘任。,（二）行政法与行政诉讼法,3.行政行为熟悉：行政行为的概念、行政登记行政行为的概念：是指行政主体履行行政职责、运用行政职权而实施行政管理或提供行政服务并产生法律效果的行为。行政行为分为抽象行政行为和具体行政行为。行政登记：行政登记分为两类：许可性登记和确认性登记。确认性登记指通过对相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实的确认、认可和证明，并进行登记，从而以国家的信用作为担保，消除当事人的疑虑，促成交易，降低交易成本，维护社会的稳定。确认性行政登记是羁束性行政行为，是要式行政行为。,（二）行政法与行政诉讼法,4.行政法律责任掌握：行政法律责任的构成要件、行政法律责任的追究与承担行政法律责任的构成要件：（1）行为人已有违反行政法的行为存在；（2）行为具有法定的责任能力；（3）行为人违反行政法的行为，必须在情节、后果上达到一定严重的程度。行政法律责任的追究与承担：适当了解。,（二）行政法与行政诉讼法,5.行政复议掌握：行政法律责任的追究与承担、行政复议程序、行政复议决定行政法律责任的追究与承担：包括具体行政行为和部分抽象行政行为）与管辖（见第141页，适当了解）行政复议程序：143-144页，适当了解行政复议决定：维持决定、驳回决定、履行决定、撤销、变更或确认决定、赔偿决定。不得作出对申请人更为不利的行政复议决定。熟悉：行政复议参加人的特征：包括行政复议申请人、被申请人、第三人。,（二）行政法与行政诉讼法,6.行政诉讼掌握：行政诉讼受案范围与管辖、行政诉讼参加人、行政诉讼举证责任、行政诉讼举证责任、行政诉讼的结果。熟悉：行政诉讼程序。,掌握行政诉讼受案范围与管辖,受案范围：见第146页，注意不受理的事项；管辖：注意了解中级人民法院管辖的第一审行政案件，第146页；行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，复议机关改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖,掌握行政诉讼参加人、行政诉讼举证责任、行政诉讼的结果,行政诉讼参加人：作为行政诉讼主体，参加到行政诉讼活动中来的当事人和诉讼代理人。行政诉讼举证责任：由被告对作出的具体行政行为负举证责任，应自收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状，并提供作出具体行政行为时的证据、依据。不提供或者无正当理由逾期提供的，将被认定该具体行政行为没有证据、依据行政诉讼的结果。,（二）行政法与行政诉讼法,7.行政赔偿掌握：行政赔偿的构成要件、行政赔偿的范围。熟悉：行政赔偿的概念与归责原则、行政赔偿程序。,掌握行政赔偿的构成要件、行政赔偿的范围,行政赔偿的构成要件：侵权主体要件：行政机关及其工作人员、法律法规授权的组织；侵权行为要件：致害行为须为执行职务的行为，且该行为违法；损害结果要件：损害须具有现实性和确定性；因果关系要件：损害结果必须为违法执行职务行为所造成。行政赔偿的范围：包括侵犯人身权的违法行政行为和侵犯财产权的违法行政行为两类。,熟悉行政赔偿的概念与归责原则、行政赔偿程序,概念：行政主体及其工作人员违法行使行政职权，侵犯行政相对人的合法权益造成损害时，由国家承担的赔偿责任的制度。归责原则：有过错责任原则、无过错责任原则、违法归责原则三种。我国国家赔偿法采违法归责原则。行政赔偿程序：第一阶段由行政机关解决赔偿责任问题；第二阶段由法院解决赔偿责任问题。行政赔偿的请求可以单独提起，也可以一并提起。赔偿诉讼可以适用调解。,第二部分房地产概述,1.房地产业概念和历史沿革掌握：房地产业的基本概念。概念：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。国民经济产业分类中，房地产属于第三产业。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。,熟悉房地产业的作用,可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产业关联程度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济的健康快速发展。可以改善人民的居住条件和生活环境。可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资加快改革开放的步伐。可以扩大就业。可以增加政府财政收入。,了解房地产业的细分,房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业。房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。,了解房地产业的历史沿革,房地产业历史沿革（我国）（五个时期）：1949年以前：1949年1955年：1956年1965年：1966年1978年：1978年以后。1998年7月3日国务院发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发【1998】23号）:1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年8月12日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发【2003】）18号），2007年8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）。2010年4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号）。,第二部分房地产概述,2.住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。,掌握现行城镇住房政策,住房供应政策：商品性住房、保障性住房、政策性住房。住房分配政策：住房公积金、住房补贴。配套政策：财政政策、金融政策、土地政策。,熟悉城镇住房制度改革,试点探索阶段（19801991年）全面推进阶段（19922002年）深化改革阶段（2003年以来）,第二部分房地产概述,3.房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象。熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。,掌握房地产法的概念与调整对象,概念：房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称，广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指城市房地产管理法。调整对象:房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系、房地产行政管理关系。,熟悉房地产法律体系、军事房地产法律政策规定,房地产法律体系：宪法、法律、行政法规、地方性法规、政府规章、房地产技术性规范、最高人民法院的司法解释。军事房地产法律政策规定：中国人民解放军房地产管理条例、中国人民解放军土地使用管理规定、总后勤部关于发放住房补贴和实行住房公积金的办法、军队经纪适用住房建设管理办法,第三部分建设用地制度与政策,1.中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。,熟悉土地所有制、了解土地管理基本制度,土地所有制。土地国家所有。土地集体所有。又分为村农民集体所有、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体、乡（镇）农民集体。土地管理基本制度。（1）国家实行土地登记制度（2）国家实行土地有偿有限期使用制度（3）国家实行土地用途管制制度（4）国家实行耕地保护制度,第三部分建设用地制度与政策,2.集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。,熟悉征收集体土地的政策规定,征收集体土地的政策规定：征地主要法律依据：土地管理法征地范围征地批准权限。两级审批制度：国务院审批、省人民政府审批。建设单位申请征地不得化整为零对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助临时用地必须办理报批手续全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地征收土地时必须进行征地公告合理使用征地补偿费特殊征地按特殊政策办理,熟悉征收集体土地补偿的范围和标准,征收集体土地补偿的范围和标准：土地补偿费：耕地该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，其他土地由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。安置补助费：耕地按照需要安置的农业人口数计算（被征耕地数量除以征地前人均占有耕地数量）；每个需安置农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前平均年产值的3-6倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。其他耕地由省、自治区、直辖市参照耕地的安置补助费的标准规定。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。地上附着物补偿费青苗补偿费,了解征收集体土地的工作程序,申请用地受理申请并审查有关文件审批用地征地实施签发用地证书征地批准后的实施管理颁发土地使用证建立征收土地档案,第三部分建设用地制度与政策,3.国有建设用地了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。,了解建设用地审查报批程序,建设用地审查报批程序用地预审申请用地上报审批组织实施颁发建设用地批准书,了解临时用地的报批和使用,临时用地的报批和使用在城市规划区内的临时用地需先经城市规划行政主管部门同意，建设项目施工和地质勘查需要临时用地的，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准，批准后应当签订临时用地合同。临时用地的期限一般不超过两年。,第三部分建设用地制度与政策,4.集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。,掌握集体所有建设用地使用情形,兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地农村村民建住宅使用本集体所有的土地乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地,了解集体所有建设用地使用原则,应当符合乡镇土地利用总体规划符合土地利用年度计划符合村庄和集镇规划坚持合理布局，综合开发，配套建设涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批,第三部分建设用地制度与政策,5.国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。（P189）,掌握国有土地使用权出让政策,国有土地使用权出让方式：招标、拍卖、协议、挂牌国有土地使用权出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。土地使用权收回：土地使用权期间届满，提前收回国有土地使用权，因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回，司法机关决定收回土地使用权。建设用地使用权终止：土地灭失而终止，土地使用者的抛弃而终止。,熟悉国有土地使用权出让的概念及特征,概念：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让的特征,第三部分建设用地制度与政策,6.国有土地使用权划拨熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。,熟悉土地使用权划拨的概念,概念：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。,熟悉划拨土地使用权的范围,划拨土地使用权的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地。,熟悉划拨土地的管理,划拨土地的管理划拨土地的转让：报批转让、缴纳土地使用权出让金；不办理出让手续但上缴土地收益。划拨土地使用权的出租划拨土地使用权的抵押国有企业改革中划拨土地的管理：出让、作价出资入股和保留划拨土地使用权凡上交土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理划拨土地使用权的收回：7种情形（P193）违反管理规定的处罚规定。,第三部分建设用地制度与政策,7.闲置土地的处理熟悉：闲置土地的范围及处理规定,熟悉闲置土地的范围及处理规定,闲置土地的范围未按照建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的。核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足投资总额的25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的。法律、行政法规有其他规定的。,熟悉闲置土地的范围及处理规定,闲置土地的处理规定延长开发建设期限，但最长不得超过1年变更土地用途，办理有关手续后继续开发安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价政府为土地使用者置换其他闲置土地政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。,第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策,1.城乡规划管理掌握：城市规划管理熟悉：城市紫线管理、绿线管理、蓝线管理、黄线管理了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划,掌握城市规划管理,2007年通过了城乡规划法，于2008年1月1日起施行。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。注意了解第216页城市规划的实施中“两证一书”，即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。,熟悉城市紫线管理、绿线管理、蓝线管理、黄线管理,城市紫线管理：保护历史文化街区和历史建筑；绿线管理：城市各类绿地范围的控制线；蓝线管理：城市地表水体保护和控制的地域界限；黄线管理：城市基础设施用地的控制界限。,了解城乡规划的基本概念、城镇体系规划,城乡规划的基本概念：城乡规划是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。城镇体系规划：城镇体系规划是政府综合协调辖区内城镇发展和空间资源配置的依据和手段。,第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策,2.勘察设计管理了解：勘察设计管理（无重点内容）,第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策,3.建设工程招投标与监理了解：建设工程招投标、监理,了解建设工程招投标、监理,建设工程招投标：招标分为公开招标和邀请招标：前者邀请不特定的主体，应当发布招标公告；后者邀请特定的主体，应当向三个以上主体发出邀请书。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。监理：监理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。下列建设工程必须实行监理：国家重点建设工程，大、中型公用事业工程，成片开发建设的住宅小区工程，利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程，国家规定必须实行监理的其他工程。,第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策,3.建设工程施工与质量管理掌握：施工许可制度：考点：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。,熟悉建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法,重点掌握内容：详见第240页，对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；装修工程为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算）。,第五部分房地产开发经营,1.房地产开发企业的管理了解：房地产开发企业的管理：房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。,第五部分房地产开发经营,2.房地产开发项目管理了解：房地产开发项目管理,了解房地产开发项目管理,了解：房地产开发项目管理：城市房地产开发经营管理条例规定，“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”，2004年国务院将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20%提高到35%，2009年国务院再次调整，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。,第五部分房地产开发经营,3.房地产经营管理（重点掌握）掌握：商品房交付使用：第252-253页，掌握住宅质量保证书，保修期从交付之日起计算，保修项目和保修期。熟悉：房地产项目转让。第250-252页。尤其关注25%比例。了解：房地产广告,第五部分房地产开发经营,4.房地产开发企业信用档案了解：房地产开发企业信用档案。,第六部分房地产交易管理,1.房地产交易管理熟悉：房地产交易中的基本制度。了解：房地产交易的概述。,熟悉房地产交易中的基本制度,房地产交易中的基本制度：城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度：房地产成交价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度,了解房地产交易的概述,房地产交易的概述：1998年建设部、国家物价局、国家工商管理局关于加强房地产交易市场管理的通知中规定，城镇房地产交易包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应当通过交易所进行。城市房地产管理法规定房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。,第六部分房地产交易管理,2.房地产转让管理掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让合同，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。了解：房地产转让的概述及特征,掌握房地产转让条件,城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定采取排除法规定了下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权，不符合城市房地产管理法第三十九条规定的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有房产未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法登记的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,掌握房地产转让程序,房地产转让程序：签订书面转让合同持权属证书、当事人合法身份证明、转让合同等文件向房地产登记机构提出登记申请房地产登记机构对登记申请进行审查是否受理申请予以受理的，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；不予受理的，书面告知并说明理由房地产登记机构办理房屋权属登记手续核发权属证书。,掌握房地产转让合同,房地产转让合同：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的书面协议。,掌握以出让方式取得土地使用权的房地产转让、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让：,掌握以出让方式取得土地使用权的房地产转让、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,报批转让、缴纳土地使用权出让金不办理出让手续但上缴土地收益，包括：经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地、法律、行政法规规定的其他用地；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。,熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定,已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定1994年已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（建设部令第69号）2007年12月七部委经济适用住房管理办法2010年4月22日关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（建保【2010】59号）,了解房地产转让的概述及特征,房地产转让的概述及特征城市房地产管理法规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,第六部分房地产交易管理,3.商品房销售管理掌握：商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售合同登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中禁止的行为、商品房买卖合同、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。详见教材P267-P277熟悉：商品房销售的概念。,第六部分房地产交易管理,4.房屋租赁管理熟悉：城市房地产管理法关于房屋租赁的有关内容。了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。合同法规定租赁合同租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。,第六部分房地产交易管理,5.房地产抵押管理（重点）掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现。,掌握房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。,房地产抵押的条件房地同时抵押以出让方式取得的土地上未建成建筑物或无其他地上定着物的，可以取得的土地使用权设定抵押权房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。详见教材P287-292,熟悉房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现,房地产抵押：指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押权的实现：抵押权人协议折价、拍卖或者变卖的方式优先受偿。,第七部分房地产权属登记制度与政策,1.房地产登记概述熟悉：房地产登记概述,熟悉房地产登记概述,房地产等级制度的类型：契据登记制、产权登记制（权利登记制、托伦斯登记制）登记原则：权利主体一致原则、属地管理原则物权法规定的登记制度,第七部分房地产权属登记制度与政策,2.房地产登记制度（重点）掌握：房地产登记制度。,掌握房地产登记制度,房地产登记种类土地登记：土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、土地注销登记、土地其他登记。房产登记：所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、房屋其他登记。,掌握房地产登记制度,2.房地产登记体制：房地分离、行政机关行使登记职能。房屋登记范围：国有、集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物。房屋登记的基本要求。房屋登记的基本程序。房屋登记的时限房屋登记收费房屋登记的其他规定。,第七部分房地产权属登记制度与政策,3.房屋权属登记信息查询掌握：房屋权属登记信息查询。,掌握房屋权属登记信息查询,房屋权属登记信息查询暂行办法规定：可查询的房屋权属登记信息的范围：可以公开查询的信息、限制查询的信息查询程序：申请、查询、查询结果证明的出具查询管理：对查询机构的要求、对查询人的要求,第七部分房地产权属登记制度与政策,4.房地产交易与权属登记规范化管理掌握：房地产交易与权属登记规范化管理。协助执行的基本依据：关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发【2004】5号）。,第八部分房地产中介服务管理制度与政策,1.房地产中介服务的行业管理概述了解：房地产中介服务的概念及特点，房地产中介服务收费。,了解房地产中介服务的概念及特点，房地产中介服务收费,房地产中介服务的概念：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务的主要特点：人员特定；委托服务；服务有偿。房地产中介服务收费：房地产咨询收费房地产估价收费房地产经纪收费,第八部分房地产中介服务管理制度与政策,2.房地产估价行业管理熟悉：房地产估价行业管理制度。,熟悉房地产估价行业管理制度,房地产估价行业是目前我国估价领域惟一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。房地产估价师注册由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产行政主管部门初审后，统一报送住房和城乡建设部注册。准予注册的，由住房和城乡建设部核发房地产估价师注册证书。房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。,第八部分房地产中介服务管理制度与政策,3.房地产经纪人员职业资格制度了解：房地产经纪人员职业资格制度。房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。,第八部分房地产中介服务管理制度与政策,4.住房置业担保管理熟悉：住房置业担保业务管理制度。了解：住房置业担保的概念、住房置业担保机构管理制度。,了解住房置业担保的概念、住房置业担保机构管理制度。,住房置业担保公司设立条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于1000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管理人员；有符合公司法要求的公司章程；符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。,第八部分房地产中介服务管理制度与政策,5.房地产中介服务行业信用档案了解：房地产中介服务行业信用档案。房地产中介服务行业信用档案是房地产信用档案的重要组成部分。,第九部分房地产税收制度与政策,1.房产税熟悉：房产税的减税和免税规定、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。了解：房产税的纳税人、课税对象、计税依据和税率。,第九部分房地产税收制度与政策,2.城镇土地使用税熟悉：城镇土地使用税的减税、免税规定。了解：城镇土地使用税的纳税人、课税对象和计税依据、适用税额、地下建筑用地的土地使用税。,第九部分房地产税收制度与政策,3.耕地占用税熟悉：耕地占用税的加成、减免规定。了解：耕地占用税的纳税人、课税对象、计税依据、适用税额。,第九部分房地产税收制度与政策,4.土地增值税掌握：土地增值税纳税人、征税范围、课税对象和计税依据、适用税额和应纳税额的计算、扣除项目、减税和免税、征收管理。,第九部分房地产税收制度与政策,5.契税掌握：契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、纳税环节和期限、减税和免税。,第九部分房地产税收制度与政策,6.相关税收熟悉：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税制度政策。,例题,例题1：按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（B）元。A4200B5880C8640D86400例题2：对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ACD）。A自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E地下人防设施免税,例题,例题3：某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（B）万元。A330B350C440D870,第九部分房地产税收制度与政策,7.有关房地产税收的优惠政策掌握：有关房地产税收的优惠政策。享受优惠政策的普通住房标准个人转让住房的营业税、契税、土地增值税优惠政策个人出售住房个人所得税优惠政策住房租赁税收优惠政策廉租住房和经济适用住房的税收优惠政策公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策,第十部分住房公积金制度与政策,1.住房公积金概述了解：住房公积金的性质、特点。,了解住房公积金的性质、特点,住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资性。住房公积金的特点义务性；互助性；保障性。,第十部分住房公积金制度与政策,2.住房公积金归集、提取和使用熟悉：住房公积金的归集、提取和使用。,熟悉住房公积金的归集、提取和使用,住房公积金归集住房公积金的提取和使用提取和使用的原则：定向使用、安全运作、严格时限。住房公积金的提取：职工住房消费提取职工丧失缴存条件的提取经批准后，管理中心可将住房公积金余额购买国债。,第十部分住房公积金制度与政策,3.住房公积金利率与税收熟悉：住房公积金的利率政策和税收政策。住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。,第十一部分物业管理制度与政策,1.物业管理概述收了解：物业管理的有关概念。,第十一部分物业管理制度与政策,2.物业管理相关主体了解：物业管理的供给主体、需求主体。供给主体主要有物业管理企业、专项服务公司和咨询机构等。需求主体业主、业主大会、开发建设单位、非业主使用人。,第十一部分物业管理制度与政策,3.物业管理基本制度熟悉：业主大会制度、住宅专项维修资金制度。了解：业主委员会备案制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度等。,