拆迁谈判中常见十大问题及谈判技巧.ppt

拆迁谈判中常见十大问题及谈判技巧,深圳市金大地拆迁工程有限公司深圳市英联房地产估价顾问有限公司,拆迁谈判中常见十大问题,1、如何确定特殊情况下的业主身份（补偿对象）？2、房屋拆迁补偿范围包括什么？3、被拆迁房屋补偿面积如何确定？4、安置房建设期间的过渡安置补助费标准是怎样的？5、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对业主有什么补偿？6、回迁安置房提供装修吗？7、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购面积？按照什么标准结算？8、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？9、房屋拆迁过程中，哪些情况应当办理证据保全？10、抵押的房屋面临拆迁怎么办？,1、如何确定特殊情况下的业主身份（补偿对象）？,根据城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。这就十分清楚地表明被拆迁人是城市房屋拆迁补偿的权利主体。另外，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿，这说明因拆迁房屋而蒙受停产、停业损失的房屋使用人也是拆迁补偿的权利主体。除此以外，还存在拆迁补偿权利主体的特殊情况，具体如下：,（1）因婚姻引起的特殊情况a.一方以个人财产投资取得的收益购买的房产，属于共有财产，夫妻双方共同享有补偿权利；b.以男女双方的住房补贴、住房公积金购买的房产在拆迁时如离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事宜；c.以男女双方的养老保险金、破产安置补偿费购买的房产，拆迁时离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事宜；d.以夫妻一方或双方所有的知识产权中的收益购买的房产，拆迁时离婚或一方死亡的，按共同财产处理补偿事宜；,e.当事人婚后，一方父母出资为双方购置房屋出资的，如明确表示给双方的房屋应视为共同财产，但未有明确表示的除外。f.以军人的伤亡保证金，伤残补助金，医药生活补助费购买的房产属于军人的个人财产，如遇拆迁时离婚或军人死亡，应按照军人的个人财产处理。如离婚，对方不享有补偿安置权；如军人死亡，依继承法的规定处理。g.以军人的复员费、自主择业费等一次性费用购买的房屋，如在拆迁时离婚或军人死亡，一般以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值（即将发放到军人名下的前述费用总额按七十岁人均寿命与军人入住时实际年龄的差额予以均分的金额），所得数额即为共同财产，其余为军人个人财产。以此比例来房屋拆迁补偿款的分配比例。,（2）因继承引起的特殊情况中华人民共和国继承法第2条规定：“继承从被继承人死亡时开始”。在拆迁活动中遇到房屋所有权人死亡的情况，继承人便依法享有被拆迁房屋的补偿权。房屋拆迁安置补偿协议只能与继承人签订。因此要明确谁是继承人及各自的继承份额。如协议已签订但尚未履行或未全部履行的，被继承人的权利义务便由继承人承受。对于继承人之间的协商，拆迁人一般不干预，但方便时可从旁协助。如提供协商地点、提供资料、提出参考的补偿安置方案等。一旦拆迁当事人之间争议无法解决时，应由当事人通过法院诉讼解决，最终按生效的裁判文书执行。但房屋可采用先予拆除，补偿金提存的办法。,2、房屋拆迁补偿范围包括什么？,补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中，哪些财产利益是应依法给予补偿的。根据城市房屋拆迁管理条例的规定，房屋拆迁补偿范围包括三个部分，即：房屋所有权、附属物所有权、收益权。（1）房屋。被拆迁房屋凡列入补偿范围的，必须是合法房屋。所谓合法，就包括两方面含义：所有权人合法所有；房屋本身合法，如不得是违章建筑等。城市房屋拆迁管理条例规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”,（2）附属物。被拆迁房屋的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某种用途的设施。作为房屋的附属物，一般具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途，并有利于房屋的升值；必须是能计算其价值的物体；被拆迁房屋的附属物应具有合法性。（3）收益权。城市房屋拆迁补偿范围中的收益权应具有以下特征：收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律依据；收益应当合法产生；收益应当是有依据的产生，包括即得收入和合法预期收入。在城市房屋拆迁过程中，应予补偿的收益主要有三种，即租金；生产、经营预期收益；费用，如城市房屋拆迁管理条例第31条规定的搬迁补助费。,3、被拆迁房屋补偿面积的确定？,被拆迁房屋面积的确定，有产权证记载建筑面积的，以记载的建筑面积补偿；未记载建筑面积的需委托有资质的测绘单位进行测绘，以测绘报告的数据计算补偿价格。,4、安置房建设期间的过渡安置补助费标准是怎样的？,在过渡安置期间，永久性建筑物业的安置补助费标准会比补偿当时的业主旧房屋市场租金略高，以保障业主搬迁前能迅速在原居住周边及邻近找到较合适的房屋，目前城市更新项目的过渡费补偿标准的制定大多都遵守此原则。,5、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对业主有什么补偿？,因开发商原因不能在双方约定的建设期按时交付回迁房而造成业主延迟回迁的，延期交付期间的过渡期安置补助费标准应当在原定标准上上浮一定比例作为补偿。,6、回迁安置房提供装修吗？,目前市场通行的做法主要有两种：开发商先装修几种类型样板房，由业主们挑选并签订协议后由开发商负责装修。开发商（实施单位）所提供的安置房为毛坯房，另有开发商按照600-800元/平米的标准向回迁户（业主）支付回迁安置房的装修补助费，由业主在全部业主入住前装修完毕。,7、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购面积？按照什么标准结算？,不同小区城市更新的建设规模不同，需拆迁的旧房屋户型面积也有很大差异，开发商在制定增购方案时也有很大差别；如开发商允许增购，目前运行的部分项目都按照市场价格进行结算。,8、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？,早搬迁，早受益是动迁工作的出发点，几乎所有的城市更新或旧改项目补偿方案中都会对在约定的搬迁期限内配合搬迁、实施早搬迁的业主有不同奖励标准，奖励方式主要以货币为主，也有部分更新项目以房屋建筑面积作为奖励方式。如果是钉子户，就没有任何奖励了。,9、房屋拆迁过程中，哪些情况应当办理证据保全？,（1）房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，应当办理证据全；（2）实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。,10、抵押的房屋面临拆迁怎么办？,抵押房屋拆迁采用货币补偿方式操作抵押房屋拆迁若采用货币补偿方式，应当首先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押或先偿还债务，使抵押房屋的抵押权消灭，被拆迁人方可向拆迁人领取补偿款。若抵押人与抵押权人不能就重新设定抵押或先偿还债务达成一致，拆迁人可以将补偿款交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。抵押房屋拆迁采用产权调换方式操作抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为抵押物而重新签订抵押合同，并经登记后生效。此前，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿协议。,抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权不明确的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋做勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。,拆迁谈判技巧,1,2,3,4,分析被拆迁户的心理状态,先择突破口,选择谈判对手,谈判应围绕核心问题展开,TEXT,5,及时固定谈判成果,1、分析被拆迁户的心理状态,被拆迁户的情况可能各不相同，反映出来的心理状态也就各有差异。拆迁谈判人员只有掌握了被拆迁户的心理状态，也能选择有效的谈判策略。被拆迁户比较典型的心理状态有以下几种：（一）如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。（二）恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。,（三）消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。（四）横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。,2、选择突破口,拆迁谈判取得成功的前提是谈判人员必须熟知法律法规，熟知每一户情况，而且对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都应进行认真安排，如同战争前的部署。谈判的常规做法是先易后难，选择突破口。突破口的选择原则首先是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。,3、选择谈判对手,拆迁谈判开始后，选择好谈判对手，对于提高谈判的效率，推进谈判的顺利进行，无疑是十分重要的。实践中，根据事先调查摸底的结果，判明有关人员的身份，确定对方是否有权利参与谈判，是否是适合的当事人和参与人是谈判开始的先决条件。尤其是有的被拆迁户，家庭成员众多。家有千口，主事一人，如何选择其主事人，进行谈判和订立合同，主要应抓住两条：（1）选好对手并完善手续。判明一个被拆迁家庭的成员情况，调查摸底要细，在不能弄错被拆迁人的基础上既不能遗漏当事人，一般也不宜对其全家人谈。因为一个被拆迁家庭，人有男女老幼之分，还有素质之分，善于发现对方的主事之人，明理之人，作为谈判对方，可以少走弯路。在全家人对拆迁补偿事宜意见不一，一家人齐上阵，七嘴八舌的情况下，谈判人员可以要求对方派两名代表，其他家庭成员签出授权书，谈判人员与代表谈判就会顺利得多。,（2）依据对方成员的素质选择对手。一个人的素质往往决定其在家庭中的地位。从性格上看，有的人性格随和，谈判一般不会因这种人而难以进行；有的人性格暴躁，则不适应作为谈判对手。当然，我们选择谈判对手是一回事，有没有选择余地则是另一回事，如果能选择当然比不选择好。,4、谈判应围绕核心问题展开,拆迁补偿协议中涉及的问题很多，但被拆迁人最关心的问题无外乎补偿方式、补偿金额等，这些就是谈判的核心。因此，谈判人员在谈判中要善于抓重点，引导谈判围绕核心问题展开。一旦双方在核心问题上达成了一致，其他问题也就有可能迎刃而解了,5、及时固定谈判成果,拆迁补偿金额是依据谈判当时的房屋市场价格确定的，而房屋价格根据市场行情发生波动，因此不排除外界因素导致被拆迁人与谈判人员就拆迁补偿条件达成基本一致后又反悔的情况。为了避免上述情况，当双方谈判基本达成一致时，应尽快以合同或协议的形式固定谈判成果，以免被拆迁人反悔。,ThankYou!,