浙中MALL业态布局及.ppt

,浙中MALL业态布局及租金政策,浙中MALL规划背景,整个金华没有提供儿童消费的市场产品，这一市场大有可为！,市场背景1：,浙中MALL规划背景,市场背景2：,浙中MALL规划背景,市场机会点分析：,金华对带有特色主题、适合家庭消费、具备休闲、娱乐功能的商业综合体的需要金华对儿童消费市场的供给需要业态丰富与品牌拓展需求金华西部人群就近消费的需要良好的自然环境与舒适购物环境的一站需要周边家居建材市场、酒店业积聚带来商圈形成人口导入的消费需求与项目地域的垄断性,浙中MALL总规划思路（业态组合）,1、业态规划按分为三大块：餐饮、服饰、综合。招商规划的区位划分和人员配置遵照此原则。2、根据餐饮、服饰、综合原则划定地块，除了餐饮和服饰外的其他业态都属于综合类。3、C1地块采用散租招商，以流行时尚服饰折扣特卖为目标，客群定位以15岁到35岁中低端人群为目标,着重考虑国内服装品牌尾货品。4、考虑到项目所处地理区位人气不足，项目建筑规划以街区和独栋建筑为主，动线复杂，出入口繁多，商铺背靠背居多，容易形成盲区。为此采用独立业态的商业主题区，“一街三心四馆”，一街是A1、A2、A3美食、文化街；三心是三个中心广场；四馆是B1的儿童体验馆、B5的家电馆、B2B3B5家居生活馆、C1的流行服饰馆。围绕三个中心商铺为同一行业，形成对街。划铺以大开间为主，通过性和展示性均好，减少盲点。5、规划中着重考虑消化高层和冷门区域，考虑各主力业态相关联关系。通过设置业态形成主题，最少减少工程改造的投入。6、依托在规划中的游乐园，与政府合作着重打造开发青少年、儿童市场，在A1、A2、A3二、三层打造金华第一文化MALLA。以书店、少年宫、动漫城、教育培训为主力业态，配置书画、婺剧、食品、室内游乐、童装童服、美容美发、眼镜、药店、网吧等综合配套。,浙中MALL总规划思路（业态组合）,7、项目北面是区政府和主干道宾虹西路，地标明显。而项目南面冷僻。依托现有规划的停车场和游乐园的主入口，商业街A1东端头和B1的二层，着力打造卡通特色的儿童主题场馆，形成一个地标，带动地块南面商业氛围。8、建材五金、电动车、是对租金敏感，但不要求周遍人口规模具备远距离辐射的业态，考虑到距离项目2公里将建成47万平方米的大型建材家居、石材市场，会形成综合规模效应。而金华缺少一个精品性的家居饰品项目，故建议短租期3-5年合约将B2、B3、B5与超市、百货联动，打造一个家居精品馆。汇聚沙发、家具、陶瓷工艺品、玻璃、装饰画、水晶、家纺布艺、干花、古玩收藏等。9、商业街A1A2A3，西端一至三楼规划餐饮美食街（适当配置茶楼、珠宝、婚纱），与游乐园和景观广场配套，门店以对穿设计为主，一楼直接与东端服装零售形成互动。A5以数码家电卖场为主，与超市、家居互动，形成生活配套区。A6临宾虹路可考虑银行、商务酒店、大型宴会餐饮、专科美容医院为主。白龙桥作为金华西部重镇，城乡结合部，有大量产业工人和农民需求电动车，A5北面和A6南面一楼连同A3东面存在一个背街死角，中间有18米左右的道路，考虑做电动车大卖场。10、B2、B3的1-2楼着重打造裘皮或流行服饰为主的零售概念馆，B5目前面对农田，要形成商气需要3年以上，故建议二三楼作为家居区的门头馆。3楼以茶楼、棋牌馆、足浴、健身、整形美容专科医院为主力业态。,浙中MALL业态布局（一楼）,潮流百货/娱乐,写字楼大堂,运动休闲馆,家电数码馆,家居/饰品馆,美食餐饮,超市大卖场,电动车大卖场,零售生活用品,休闲运动鞋馆,婚庆婚纱馆,银行/移动/电信,浙中MALL业态布局（二楼）,潮流百货/娱乐,餐饮区,家电连锁,家居/饰品馆,美食街,超市大卖场,银行/移动/电信,儿童职业体验馆,婚庆婚纱馆,教育培训,动漫电玩,书店音像,休闲网吧,美发/美甲,化妆品/药店/眼镜,婚庆用品/美容,儿童零售/玩具/食品,室内淘气堡,浙中MALL业态布局（三楼）,潮流百货/娱乐,餐饮区,足浴/健身/茶楼,美食餐饮,超市大卖场,儿童职业体验馆,婚庆婚纱馆,浙中MALL租金政策（一楼）,浙中MALL租金政策（一楼）,浙中MALL租金政策（二楼）,浙中MALL租金政策（二楼）,浙中MALL租金政策（三楼）,浙中MALL规划分析（机会点）,浙中MALL核心竞争力分析：,区位优越：浙中MAII位于金华婺城新区,是金华西部地区目前唯一的商业中心;扼守西部乡镇县市进入金华市区消费必经之路,.主题独特：项目位于婺城新区,行政经济文化中心,配套90000平方米城市景观公园,24个游乐项目与景观公园、商业综合体完美融合为金华唯一的大型主题游乐园.周边配套：与婺城区政府、五星级酒店、甲级写字楼集群、精品住宅形成新城中心地标,“钱”景无限！建筑特色：采用主题街区的业态布局，独栋建筑之间配以主力百货、生活超市、精品零售、高档餐饮、娱乐休闲等业态组合，多部步行扶梯引导人流进入二层；二层商铺全部采用连廊跨越方式、10米挑高中庭、顶棚自然采光等现代设计，形成“同业差异，异业互补，无死角、商业价值均好”的空间布局。定位明确：金华首个以“家庭合家欢消费”为目标的商业综合体。着力提供满足“男人的吃、孩子的玩、女人的购”的产品。尤其是做大做强餐饮、儿童玩乐和教育。环境舒适：与城区商业错位规划,依托大户外空间，三个中心广场一个游乐园与建筑物形成商业休闲商业户外游乐的夹心型商业形态；购物环境更倾向于郊外公园旅游点，项目的舒适度.是吸引城区客流消费动力。停车方便：地面地下停车位多达5000个，满足汽车时代的出行要求.,浙中MALL规划分析（改善点）,浙中MALL急需改善的条件分析：,交通改善：目前项目所在地公交只有一条线路，必须将项目地打造成金华西部交通中心.连接西部乡镇、县市和主城区。以项目地为中心，开通婺州城市广场到浙师大、火车站、银泰城、市政府、金职院的30分钟一班的公共大巴，以及婺州城市广场到汤溪、蒋堂、龙游、兰溪的一小时一班的城郊大巴。营业时间城市公共大巴最后一班应设在晚10点，城郊大巴晚8：30。宣传改善：加大宣传推广投入，宣传主题每月更换，突出促销信息，如价格优惠导向的：“开店不要钱，租金送给你”；“你开店我送装修”。业态导向的：“浙中美食第一街隆重招商”。主题改善：配合商业业态主题，赋予商业广场个性化的装饰。如极限运动广场、虫虫童玩国、扬帆数码海。主题突出，可以增加项目趣味性，同时形成商业坐标，烘托商业气氛。物业改善：尽快明确餐饮街区的烟道、上下水、排污的位置与供应。商业街按区布局公用厕所；明确后场、物流、垃圾清运、停车场规划；拟订大巴出入泊位；设立广告标识系统。南面停车场施工尽快清理、硬化施工完成。,数码海冲浪广场,极限运动广场,虫虫童玩国,浙中MALL推盘思路,浙中乐园（2013.8-2014.5）：2013年8月必须动工建设，持续用短信、软文、网站、路牌广告通报项目开工、基础验收、设备安装、建设花絮、试运营、项目海选代言人、开业优费售卡、盛大开业。确保2014年5月1日营业。美食街（2013.8-2013.3）：利用浙中乐园项目一系列的推广，8月底推出金华首席双公园的美食天堂概念。制定软文、设计路牌、短信、DM单；拜访金华、衢州、杭州、建德、上饶、黄山等地餐饮行业协会，合作组织路演等。通过宣讲项目优势，发展预约，进行入驻摸底，更新话术设计。10月底，采用首三十名商家免租优费方式集中推盘。餐饮铺位预租过半后，提高租赁条件。11月-次年3月分城市分组员跟进其他目标商户。采用分类报纸广告方式，长期招租。儿童文化（2013.10-2013.4）：餐饮铺位预租顺利，品牌落位初具雏形前提下，分出一组推出儿童教育馆。一人负责主招300平米以上的主力业态如室内游乐、职业体验、网吧、书店、教育培训、儿童家具、文具集合店。1-2人负责30-60平米的小门店，如服饰、食品、文具、眼镜、奶茶、艺术DIY。家居生活（2013.11-2013.4）：凭借乐园、儿童、餐饮形成的家庭合家欢题材深化精品家居概念，该行业对租金敏感，对区位人气要求不高，以低租金、长免租（1年）去化B2、B3、B5二楼面积，相对百货而言，容易招租。与儿童区块错一月左右招商，可形成联动，吸聚眼球。家电数码（2013.11-2013.4）：2013年11月启动蓄水，2014年3月强推放盘。以国美为主力店，电信、移动、联通、数码、品牌电器专卖店为辅。运动零售（2014.2-2014.9）：运动牛仔、流行服饰、鞋具箱包、户外休闲、裘皮皮草等零售品最后一期推出。强推期2014年3-6月。集中开业2014年9月。主力店：影院交房延后到2014年2月。超市合同必须在2013年签定，2014年2月底交房，9月集中开业。,浙中MALL推盘思路,浙中乐园8月启动,美食街8月底启动,儿童文化10月,家居生活11月,家电数码11月,运动零售（2月）,浙中乐园/美食/儿童开业,2014年5月,9月整体开业,浙中MALL招商工作准备,浙中MALL招商道具准备,