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2019年城市更新白皮书 2009-2019城市更新十周年回顾与展望,2019.03.01,启动期 城市更新办法 城市更新办法实施细则 1+6,2009-2013,发展期,完善操作性政策法规,违建处理试点办法,暂行措施,2013-2016,变革期 强区放权 十三五规划 831集资新政,2016至今,2009-2019城市更新发展阶段,Chapter 01 数据看趋势,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,计划数量（个） 215 42 拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8,60,48,50,77,96,51,107,545.1,378.4,361.6,701.7,562.2,232.5,816.0,0,500,1,000,1,500,2,000,7.3,居改,41.1,-,16.5,-,-,-,6.6,1.3,16.8,250 2,500 2,500,-,50,100,150,200,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,其他 73.9,-,-,-,6.5,1.0,-,-,-,工改 572.1,236.2,262.7,147.5,139.2,374.2,226.0,126.8,448.0,商改 132.2,8.3,11.2,5.5,9.6,7.4,14.1,6.4,村改 1,121.1,30.2,254.7,225.5,206.3,319.1,315.5,98.0,343.9,-,500,1,000,1,500,2,000,城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！,深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图,深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图,16-18年：约16K,深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图,深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图,十三五：35-50K,城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升,其他,工改,商改,居改,村改,80 70 60 50 40 30 20 10 0,100 90,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,工改综合,5,6,5,7,6,13,13,7,12,工改商,5,0,2,2,1,2,6,3,6,工改居,6,3,1,1,2,3,2,4,7,工改工,6,3,7,8,9,12,18,10,26,0,10,20,30,40,50,60,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,容积率,4.86,5.40,5.28,5.94,5.66,5.55,5.94,6.72,7.15,移交率（%） 25%,25%,24%,27%,26%,26%,26%,29%,29%,20%,25%,30%,35%,4.00,4.50,5.00,5.50,6.00,6.50,7.00,7.50,10% 0%,50% 40% 30% 20%,70% 60%,90% 80%,100%,2010,2011,2012,2013 2014,2015,2016,2017,2018,居住面积,商办面积,产业面积,公配面积,深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图,深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图,深圳市城市更新项目历年规划类型占比图,深圳市城市更新项目历年工改类型占比图,城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！,计划数 规划数 规划/计,50,150,股份公司,22%,国企 13%,民企 45%,政府 6%,其他 11%,国企+政府 0.27%,民企+股份公司 0.80%,民企+政府 1.34%,股份公司+政府 0.80%,双主体 3%,股份公司 2%,深圳市城市更新项目历年申报主体类型图,深圳市城市更新项目历年实施主体类型图,国企 20%,民企 66%,民企+股份公司 9% 国企+股份公司 1%,其他 2%,深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图,深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图,各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区,截至2018年12月31日，从深圳市已批更新单元计划 项目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数 量各区数量对比得出，宝安区、龙岗区项目总量最多， 龙岗区实施主体确认项目最多，表明龙岗宝安两区城 市更新需求较高，龙岗在项目推进力度上更大。,2010年至2018年期间，深圳市已批更新单元计划项 目746个，但各个区的项目数量、进度均不一样。如 图显示，位于原特区外的宝安区和龙岗区的项目最多、 活力度较高，其次是龙华区和南山区，活力度较低的 为光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区。,深圳市城市更新项目各阶段数量分布,深圳市城市更新项目各区活力图,宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 大鹏新,区,数量（个）,6 6 11 10 4 12 11 27 2 29.3 32.7 114.6 150.7 90.5 76.6 20.9 77.2 3.4,3,规模（公顷）,17.7,0,5,10,15,20,25,30,0.0,20.0,40.0,60.0,80.0,100.0,120.0,140.0,160.0,宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 大鹏新,区,容积率,5.67 6.49 6.53 4.85 5.45 6.73 7.97 9.17 7.62 22% 42% 37% 29% 40% 28% 23% 22% 37%,3.72,移交率（%）,40%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00,10.00 9.00,2018年城市更新发展情况,2018年各区城市更新项目已批规划数量与规模图,2018年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图,2018年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图, 计划立项数量罗湖领先，立项规模龙岗领先； 中西部领跑深圳城市更新新增计划立项； 关内开发强度显著提高；关外土地移交明显提高； 各区新批城市更新单元规划中，宝安、盐田产业用 房占比最高，多区商住比例占比高。,深圳市已至实施供地项目各流程审批平均周期一览表,意愿征集及计划申报,0.8,规划审批, 2.53,拆迁及实施主体确认,4.69,用地审批, 5.69,0,1,2,3,4,5,6,意愿征集及计划申报,规划审批,拆迁及实施主体确认,用地审批,一个城市更新项目完成一级开发平均周期 5-8 年！十年八载是 常态！ 截至2017年底，已供应土地的16.27K； 从意愿公示到计划立项平均需要0.8年； 从列入计划到规划批复的平均需要1.73 年； 从规划批复到实施主体确认平均需要2.16 年； 从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。 周期（年）,城市更新本质上是一场跨周期投资,1. 宏观层面经济调控及货币政策 2. 中观层面深圳房地产调控政策 3. 微观层面深圳城市更新规划政策调整,三观调整（控）的城市更新小周期,Chapter 02 规划政策定大势,2018 年 ，深圳市区两级相关部门共发布的城市更新相关政策文件约 61 个（含正式稿/ 征求意见稿/试行），其中市级政策 35 个，区级政策 26 个。而2017 年同期仅为 40 个。,“逃过工业区块线，逃不过731调控；逃过731新政公寓禁售禁回迁，逃不过城中村划片整治； 逃过城中村划片整治，逃不过标定地价”,2018十大新政1：权属政策大放水，部分项目将提速,2018十大新政2：工业区块线严控工改用途，工改工回归产业本质,一站式城市更新投资管理平台城更新产业运营园区基金,备注：2019年初开始征求新版工改工分割销售政策,2018十大新政3：土地整备助力存量土地开发，门槛大大低于城 市更新,2018十大新政4：鼓励旧工业区综合整治，但流程未有实质简化,备注：近期“若干措施”新政重申大力鼓励综合整治，但流程依然未有实质简化,2018十大新政5：旧居住区“旧改变棚改”，政府主导，企业可 参与,备注：今天棚改正式实施强权放权,2018十大新政6：731新政公寓禁售禁回迁，开发商谨慎看待改商 项目,2018十大新政7：取消小地块更新，更新门槛再提高、全市统一 审批操作规则,备注：最新“若干措施”新政重申“全市一盘棋”,2018十大新政8：综合整治分区划定，城中村拆除重建越来越难,备注：最新“若干措施”新政针对城中村综合整治进行分类改造引导,2018十大新政9：新地价测算规则出台，标定地价时代到来,2018十大新政10：千呼万唤新深标，大量项目在等待,备注：2019年初正式发布,Chapter 03 企业信心,已投资城市更新项目区域分布,福田区 罗湖区,盐田区,南山区 宝安区,龙岗区 龙华区,坪山区,光明区,大鹏新区,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,16%,18%,1、整体情况 调研企业中，已投资的城市更新项目主要分布在龙岗区 与龙华区，分别占总投资项目的14%，其次为宝安区与 南山区，已投资城市更新项目主要分布在原关外。,2、本地房企情况 本地房企中，已投资的城市更新项目主要分布 在宝安，占比15%，其次为罗湖区、南山区、 龙华区，分别占比13%。受城市西进北上扩容 规划影响，本地房企投资集中于深圳中西部。,3、外地房企情况 在深外地房企中，投资的城市更新项目主要分 布在龙岗区与龙华区，共占总投资项目的30%， 其次为福田区与南山区，主要分布在原关外。,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，投资的城市更新项目主要分 布在龙岗区，占总投资项目的16%，其次为龙 华区与宝安区，主要分布在原关外。,5、金融机构情况 金融机构中，投资的城市更新项目主要分布在 龙岗区，占总投资项目的19%，其次为龙华区 与宝安区，主要分布在原关外。,罗湖区 南山区 福田区,盐田区,宝安区,龙岗区,龙华区,坪山区,光明区,大鹏新区,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,福田区,罗湖区盐田区,南山区,宝安区,龙岗区龙华区,坪山区光明区 大鹏新区,0%,5%,10%,15%,20%,福田区,罗湖区,盐田区,宝安区 南山区,龙岗区 龙华区,光明区 坪山区 大鹏新区,0%,5%,10%,15%,20%,福田区 盐田区,罗湖区,南山区,宝安区 龙华区,龙岗区,坪山区,光明区,大鹏新区,0%,5%,10%,15%,20%,25%,本地房企布局早，更多布局高价值地区,已投资城市更新项目类型分布,1、整体情况 调研企业中，已投资的城市更新项目类型主要为“旧工 业区改造”，占比约37%，其次为“城中村改造”，占 比约33%；,2、本地房企情况 本 地 房 企 已 投 资 的 城 市 更 新 项 目 类 型 主 要 为 “旧工业区改造”与“城中村改造”，各占比 约34%，其次为“旧居住区”，占比约21%；,3、外地房企情况 在深外地房企中，已投资的城市更新项目类型 主要为“旧工业区改造”，占比约41%，其次 为“城中村改造”，占比约29%；,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，已投资的城市更新项目类型 主要为“旧工业区改造”，占比约39%，其次 为“城中村改造”，占比约29%；,5、金融机构情况 金融机构中，已投资的城市更新项目类型主要 为 “ 旧 工 业 区 改 造 ” ， 占 比 约 38% ， 其 次 为 “城中村改造”，占比约38%。,旧工业区改造 37%,城中村改造 33%,旧居住区 16%,旧商业区 14%,城中村改造 34%,旧工业区改造 34%,旧居住区 21%,旧商业区 11%,旧工业区改造 41%,城中村改造 29%,旧居住区 15% 旧商业区 15%,旧工业区改造 39%,城中村改造 29%,旧商业区 14% 旧居住区 18%,城中村改造 37%,旧工业区改造 38%,旧商业区 19%,旧居住区 6%,外来房企相对更多重资产收购改造旧工业区,已投资城市更新项目类型分布,4、全国百强房企情况 “旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为 主，占比约48%，“工改居”与“工改保”最 低，分别占比约8%。,5、金融机构情况 “旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为 主 ， 占 比 约 23% ， “ 工改商 ” 最低 ， 占 比 约 11%。,工改工 39%,工改商 17% 工改综合 19%,工改保 9% 工改居 16%,工改工 39%,工改综合 23%,工改商 19%,工改工 55%,工改商 20%,10% 工改保 10%,工改工 48%,工改商 24%,工改保 工改居 8% 8% 工改综合 12%,1、整体情况 “旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为主，占比 约39%，“工改保”由于出台政策晚及适用性较少等因 素，占比最低，约占9%。 外来房企布局工改工比例较大， 金融机构布局工改类型更均衡,2、本地房企情况 “旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为 主，占比约39%，“工改商”、“工改居”最 低，占比约19%。,3、外地房企情况 “旧工业区改造”类型中主要以“工改工”为 主，占比约55%，“工改居”最低，占比约5%。,工改居 19%,工改居 工改综合,5%,工改工 23%,工改综合 22% 工改居 22% 工改保 22%,工改商 11%,已投资项目进度分布,3、外地房企情况 在深外地房企中，已投资的城市更新项目主要 还处于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目 占比约23.64%，投资建完项目“售罄阶段”最 少，占比约1.82%。,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，已投资的城市更新项目主要 还处于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目 占比约18.52%，投资建完项目“售罄阶段”最 少，占比约1.23%。,5、金融机构情况 金融机构中，已投资的城市更新项目主要还处 于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目占比 约24%，投资建完项目“售罄阶段”没有。,1、整体情况 调研企业中，已投资的城市更新项目主要还处于“拟申 报或正在申报计划阶段”，项目占比约22.09%，投资 建完项目“售罄阶段”最少，占比约2.45%。但投资 “过四会上平台”、计划立项、规划审批通过及实施主 体确认等各阶段项目合计近半，行业热衷投资成熟项目。 外来房企和金融机构投资项目进度相较本地房企滞后,2、本地房企情况 本 地 房 企 已 投 资 的 城 市 更 新 项 目 主 要 还 处 于 “ 拟 申 报 或 正 在 申 报 计 划 阶 段 ” ， 占 比 约 20.48%，投资建完项目“售罄阶段”、“工程 规划审批”最少，占比约3.61%。,2019年投资意向,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，2019年投资意向为“观望， 有好项目才会考虑投资”，占比约48%，其次 为“加强投资”，占比约47%。,5、金融机构情况 金融机构对于城市更新投资态度相对悲观，一 半机构观望，近1/3企业“寻求退出”。,观望，有好项目才会考 虑投资,加强投资,观望，有政策利好才会 考虑投资,寻求退出,调整换仓,观望，有好项目才会 考虑投资,观望，有政策利好才 会考虑投资,调整换仓,寻求退出,观望，有好项目才会 考虑投资,观望，有政策利好才 会考虑投资,调整换仓,寻求退出,加强投资,观望，有好项目才 会考虑投资,观望，有政策利好,才会考虑投资,调整换仓,寻求退出,1、整体情况 调研企业中，行业观望情绪浓厚，持观望态度企业合计 占比56%，但仍有36%企业愿意“加强投资”。 全行业观望情绪浓厚，金融机构投资情绪相对悲观,2、本地房企情况 本地房企2019年投资意向以观望为主，但亦有 32%本地房企希望“加强投资”。,3、外地房企情况 在深外地房企中，2019年投资意向为“加强投 资”，占比约48%，其次为“观望，有好项目 才会考虑投资”，占比约47%。,加强投资,加强投资,加强投资,观望，有好项 目才会考虑投 资,观望，有政策,利好才会考虑 投资,调整换仓,寻求退出,2019年新增投资区域分布意向,1、整体情况 调研企业中，受大湾区规划影响，企业更重视深圳中西 部城市更新投资机会，2019年新增城市更新项目投资 意向区域分布为宝安区，意向占比约15%，其次为龙岗 区，意向占比约13%。,2、本地房企情况 本地房企2019年新增城市更新项目投资意向区 域分布为宝安区，意向占比约16%，其次为龙 岗区和龙华区，意向占比分别为15%和14%。,3、外地房企情况 在深外地房企中，2019年新增城市更新项目投 资意向区域分布为宝安区，意向占比约15%， 其次为龙岗区和南山区，意向占比约12%。,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，2019年新增城市更新项目投 资意向区域分布为宝安区，意向占比约15%， 其次为龙岗区，意向占比约13%。,5、金融机构情况 金融机构中，2019年新增城市更新项目投资意 向区域分布为宝安区和龙华区，意向占比各约 14%。,福田区 罗湖区,盐田区,南山区,宝安区,龙岗区,龙华区,坪山区,光明区,大鹏新区,0%,2%,4%,6%,8%,12%,14%,16%,18%,福田区罗湖区盐田区,南山区,宝安区 龙岗区,龙华区,光明区 坪山区,大鹏新区,0%,5%,10%,15%,20%,福田区,罗湖区 盐田区,南山区 龙岗区,宝安区,龙华区,坪山区,光明区,大鹏新区,0%,5%,10%,15%,20%,福田区,罗湖区,宝安区,龙岗区 龙华区,光明区,大鹏新区,0%,5%,10%,15%,20%,福田区 盐田区,宝安区 龙华区,大鹏新区,0%,5%,15%,20%,大湾区！中西部！,2019年新增投资项目意向,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，2019年新增城市更新项目意 向投资类型主要为“旧工业区改造”，占比约 29%，其次为“城中村改造”，占比约28%；,5、金融机构情况 金融机构中，2019年新增城市更新项目意向投 资类型主要为“旧工业区改造”与“城中村改 造”，各占比约40%；,城中村改造 28%,旧商业区 11%,旧居住区 15%,旧工业区改造 29%,土地整备,利益统筹项目 17%,旧商业区 13%,旧居住区 17%,旧工业区改造 30%,旧商业区 12%,旧居住区 14%,旧工业区改造 25%,城中村改造 28%,旧商业区 11%,旧工业区改造 29% 旧居住区 15%,土地整备利 益统筹项目 17%,1、整体情况 调研企业中，2019年新增城市更新项目意向投资类型 主要为“旧工业区改造”，占比约29%，其次为“城中 村改造”，占比约28%。受新政策利好，市场开始关注 投资土地整备利益统筹项目。 市场对土地整备利益统筹关注热度提升,2、本地房企情况 本地房企2019年新增城市更新项目意向投资类 型主要为“旧工业区改造”，占比约30%，其 次为“城中村改造”，占比约23%。,3、外地房企情况 在深外地房企中，2019年新增城市更新项目意 向 投 资 类 型 主 要 为 “ 城 中 村 改 造 ” ， 占 比 约 29%，其次为“旧工业区改造”，占比约25%。,城中村改造 23%,土地整备利益统 筹项目 17%,城中村改造 29%,土地整备利 益统筹项目 20%,城中村改造 40%,旧工业区改造 40%,旧居住区 10%,土地整备,利益统筹项目,10%,2019年新增投资项目意向,4、全国百强房企情况 投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改 居”意向最大，占比约36%，“工改商”意向 最小，占比约6%。,5、金融机构情况 投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改 居”意向最大，占比约40%，“工改商”意向 最小，占比约10%。,工改工 10%,工改商 19% 工改保 13% 工改居 34%,工改综合 24%,工改商 20%,工改居 27%,工改保 10%,工改商 22%,工改保 14% 工改居 39%,工改综合 21%,工改工,6%,工改商 22%,工改居 36%,工改保 14%,工改综合 22%,1、整体情况 投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改居”意向 最大，占比约34%。受政策利空影响，“工改工”投资 意向最小，占比约10%。 工改工投资意向骤降，回归产业已成必然,2、本地房企情况 投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改 居”意向最大，占比约27%，“工改保”意向 最小，占比约10%。,3、外地房企情况 投资类型意向为“旧工业区改造”中，“工改 居”意向最大，占比约39%，“工改工”投资 意向大幅萎缩，占比约4%。,工改工 20%,工改综合 23%,工改工 4%,工改商 10%,工改居 40%,工改保 20%,工改综合 30%,2019年新增投资项目节点预期,1、整体情况 调研企业中，2019年新增城市更新项目预期投资节点 主要为“已列入城市更新计划阶段”，占比约26.76%， 其次为“已批城市更新规划阶段”，占比约18.31%。 由于城市更新不确定性增强，市场投资计划立项前项目 意向大幅减弱，行业投资偏好趋向成熟项目。 成本相对下降、熟化能力较强， 本地房企仍有较高意愿投资开发未立项项目,2、本地房企情况 本地房企2019年新增城市更新项目预期投资节 点主要为“已列入城市更新计划阶段”和“拟 申 报 或 正 在 申 报 城 市 更 新 计 划 ” ， 各 占 比 约 23.53%。,3、外地房企情况 在深外地房企中，2019年新增城市更新项目预 期 投 资 节 点 主 要 为 “ 已 列 入 城 市 更 新 计 划 阶 段”，占比约29.03%，其次为“已批城市更新 规划阶段”，占比约19.35%。,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，2019年新增城市更新项目预 期 投 资 节 点 主 要 为 “ 已 列 入 城 市 更 新 计 划 阶 段”，占比约28.13%，其次为“已批城市更新 规划阶段”，占比约21.88%。,5、金融机构情况 金融机构中，2019年新增城市更新项目预期投 资节点主要为“已列入城市更新计划阶段”与 “ 已 列 入 城 市 更 新 规 划 阶 段 ” ， 各 占 比 约 33.33%，其次为“拟申报或正在申报城市更新 计划”与“实施主体确认”，各占比约16.67%。,投资城市更新遇到哪些问题,20%,13%,6%,3%,14%,1、整体情况 调研企业中，针对投资城市更新项目遇到的11大问题中， 主要集中为“政策规划调整预期不明朗”、“合法权属 比例不足”、“周期长，投资风险不可控”，反馈程度 集中度合计约48%，其他问题集中度不高，基本在预期 内。 全行业高度关注政策规划调整预期不明朗 及长周期带来的投资风险不可控,2、本地房企情况 本地房企投资城市更新项目遇到最大的问题主 要集中为“政策规划调整预期不明朗”，反馈 程度集中度约19%，其次是“合法权属比例不 足”，集中度约16%。,3、外地房企情况 在深外地房企中，投资城市更新项目遇到最大 的 问 题 主 要 集 中 为 “ 政 策 规 划 调 整 预 期 不 明 朗”，反馈程度集中度约20%，其次是“周期 长，投资风险不可控”，集中度约16%。,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，投资城市更新项目遇到最大 的 问 题 主 要 集 中 为 “ 政 策 规 划 调 整 预 期 不 明 朗”，反馈程度集中度约20%，第二大问题集 中在“周期长，投资风险不可控”， 反馈程度 集中度约16%。,5、金融机构情况 金融机构中，投资城市更新项目遇到最大的问 题主要集中为“政策规划调整预期不明朗”、 “拆迁困难”与“周期长，投资风险不可控”， 反馈程度集中度各约21%。,8%,3% 4%,8%,6%,16%,周期长，投资风险不可控 专业人才不足 规划冲突问题 集体资产平台交易不顺畅 项目中早期融资困难 专项规划审批预期不理想 拆迁困难 缺乏产业落地资源 不在十三五拆除重建区范围 合法权属比例不足 政策规划调整预期不明朗,19%,16%,6%,2%,11%,6%,4% 4%,11%,7%,14%,周期长，投资风险不可控 专业人才不足 规划冲突问题 集体资产平台交易不顺畅 项目中早期融资困难 专项规划审批预期不理想 拆迁困难 缺乏产业落地资源 不在十三五拆除重建区范围 合法权属比例不足 政策规划调整预期不明朗,20%,11%,6%,2%,15%,10%,4% 4%,7%,5%,16%,周期长，投资风险不可控 专业人才不足 规划冲突问题（包括城中村改造 集体资产平台交易不顺畅 项目中早期融资困难 专项规划审批预期不理想 拆迁困难 缺乏产业落地资源 不在十三五拆除重建区范围 合法权属比例不足 政策规划调整预期不明朗,19%,11%,6%,2%,14%,9%,4% 4%,8%,6%,15%,不在十三五拆除重建区范围 合法权属比例不足 政策规划调整预期不明朗,周期长，投资风险不可控 专业人才不足 规划冲突问题 集体资产平台交易不顺畅 项目中早期融资困难 专项规划审批预期不理想 拆迁困难 缺乏产业落地资源,21%,21%,21%,不在十三五拆除重建区范围 合法权属比例不足 政策规划调整预期不明朗,周期长，投资风险不可控 专业人才不足 规划冲突问题（包括城中村改造 集体资产平台交易不顺畅 项目中早期融资困难 专项规划审批预期不理想 拆迁困难 缺乏产业落地资源,2018年出台或即将出台的对项目影响较大的新政策规划,1、整体情况 调研企业中，超过16.59%的企业认为2018年出台或者 即将出台的对项目影响最大的新政策为深圳市城市更 新规划容积率审查规定，其次分别为计划审批新政、 房地产调控新政、城中村改造分区划片规划、违建处理 新政和地价测算新政等。,2、本地房企情况 本地房企认为2018年出台或者即将出台的对项 目影响最大的新政策为深圳市城市更新规划 容积率审查规定，其次为计划审批新政。,3、外地房企情况 在深外地房企中 ， 超过 15.18% 的企业认为 2018年出台或者即将出台的对项目影响最大的 新政策为深圳市城市更新规划容积率审查规 定。,4、全国百强房企情况 全国百强房企中 ， 超过 16.67% 的企业认为 2018年出台或者即将出台的对项目影响最大的 新政策为深圳市城市更新规划容积率审查规 定。,5、金融机构情况 金融机构中，超过17.65%的企业认为2018年 出台或者即将出台的对项目影响最大的新政策 为深圳市城市更新规划容积率审查规定。,0.00%,0.44%,0.87%,1.75%,1.75%,2.62%,3.49%,3.93%,4.80%,4.80%,6.55%,6.99%,7.42%,7.42%,8.73%,9.61%,12.23%,16.59%,深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批,深圳市拆除重建城市更新单元土地信息核,深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范,深圳市城市更新项目保障性住房配建规定,深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报,深圳市建筑设计规则（修订稿）,深圳市地价测算规则,深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-,深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批,0.00%,0.00%,1.20%,1.20%,1.20%,1.20%,1.20%,3.61%,3.61%,6.02%,6.02%,7.23%,7.23%,8.43%,9.64%,9.64%,14.46%,18.07%,深圳市拆除重建类城市更新单 关于进一步加强房地产调控促 深圳市城市更新外部移交公共 深圳市拆除重建类城市更新单 深圳市土地整备利益统筹项目 深圳市拆除重建城市更新单元 关于加强城市更新单元规划审 深圳市城市更新项目保障性住 深圳市综合整治类旧工业区升,0.00%,0.00%,0.89%,1.79% 0.89% 0.89%,4.46%,4.46%,5.36%,6.25%,6.25%,6.25%,8.04%,8.93%,9.82%,9.82%,10.71%,15.18%,深圳市拆除重建类城市更新单 关于进一步加强房地产调控促 关于农村城市化历史遗留产业 深圳市建筑设计规则（修订 深圳市拆除重建类城市更新单 深圳市土地整备利益统筹项目 深圳市拆除重建城市更新单元 关于加强城市更新单元规划审 深圳市综合整治类旧工业区升,0.00%,0.00%,0.83%,0.83%,1.67%,3.33% 2.50%,5.00%,5.00%,5.00%,5.83%,8.33% 7.50% 7.50%,9.17%,10.83% 10.00%,16.67%,深圳市拆除重建类城市更新项目,深圳市拆除重建城市更新单元土,关于加强城市更新单元规划审批,深圳市拆除重建类城市更新单元 深圳市城市更新项目保障性住房,深圳市城市更新外部移交公共设 深圳市建筑设计规则（修订稿）,深圳市拆除重建类城市更新单元 深圳市城中村（旧村）总体规划,0.00%,0.00%,0.00%,2.94%,2.94% 2.94% 2.94% 2.94% 2.94%,5.88% 5.88% 5.88% 5.88% 5.88%,8.82%,11.76%,14.71%,17.65%,深圳市拆除重建城市更新单元土,深圳市拆除重建类城市更新项目,深圳市土地整备利益统筹项目管,深圳市拆除重建类城市更新单元 深圳市综合整治类旧工业区升级,深圳市建筑设计规则（修订 关于农村城市化历史遗留产业类,深圳市拆除重建类城市更新单元 深圳市城中村（旧村）总体规划,容积率！开发量！可售物业！,2019年粤港澳大湾区城市更新投资计划,4、全国百强房企情况 全国百强房企中，计划投资深圳、东莞城市更 新项目的企业各占比20%，其次在惠州，占比 15%，深莞惠三市投资意向比例将近55%。,5、金融机构情况 金融机构中，超过29%的企业计划在深圳投资 城 市 更 新 项 目 ， 其 次 在 广 州 和 珠 海 ， 各 占 比 18%。,深圳,东莞,珠海,中山,广州,佛山,惠州,东莞,珠海,中山,广州,佛山,惠州,东莞,珠海,中山,广州,佛山,惠州,深圳,东莞,珠海,中山,广州,佛山,惠州,1、整体情况 调研企业中，超过24%的企业倾向投资深圳城市更新项 目。临深投资趋势加强，东莞成为企业投资城市更新项 目重要目的地。 市场价值高、政策较好， 临深投资更看东莞,2、本地房企情况 超过29%的本地房企计划投资深圳投资城市更 新项目，其次更愿意投资东莞城市更新项目。,3、外地房企情况 在深外地房企中，超过20%的企业认为需要在 深圳投资城市更新项目，其次在东莞和惠州， 占比分别为19%与15%，深莞惠三市投资意向 比例将近54%。,深圳,深圳,深圳,东莞,珠海,中山,广州,佛山,惠州,Chapter 04 新政策周期趋势,新周期，向左走？向右走？,房企旧改看统筹，更新整备一起上； 实业旧改工改工，产业全流程监管。,市场面临分化新趋势,企业应变新政八大机遇与挑战-1,1. 中长期投资开发必须高度关注对接深圳市城市更新战略规划（2019-2035） 2. 短期投资开发需快速密集对接“全市及各区城市更新“十三五” 规划修订工作” 3. 传统房企应积极参与各区片区统筹研究，实操中央国企+民企+社会资本合作改造更能实施落地,企业应变新政八大机遇与挑战-2,4. 工改工回归产业 5. 综合整治是城市更新“十四五”的大趋势，审批流程简化是关键，综合整治类城中村似有 新出路 6. 城市更新精细化要求日益提升，必须加强专业技术水平，旧改就是个技术活（产业运营+ 规划落地+历史文化传承修复+绿色生态+智慧城市等）,工改工产业更新 开发运营全程要点,计划阶段, 产业资源导入 产业规划 产业批复 市重大项目,规划阶段, 产业定位策划 产品创新战略 产业运营模式 产业落地协议 面向运营实施的 专规（定方案）,实施阶段, 产业全过程监管 投融资（园区开发运营投 融资+园区企业综合金融服务 平台/股权投资平台）, 创新盈利模式+ 产品落地（园区基础设 施+公共服务平台）, 产业扶持政策,企业应变新政八大机遇与挑战-3,7. 政企加强实施落地（拆迁政策等），改变短炒倒卖思维及模式 8. 审批流程优化提效值得关注（全市一盘棋+对接深圳90+各部门意见反馈时限等）,T h a n k s ！ 谢 谢 聆 听,
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