容积率与产品的对应关系.ppt

容积率与产品的对应关系,先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响,当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？,先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响,当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ 为什么没有做出想要的产品？,先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响,市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2： 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？,先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响,某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？,对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式,谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： 不断的要求提高容积率； 不断的偷面积； 不断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。,实际上应该怎么理解容积率？,基本概念,实际上应该怎么理解容积率？,基本概念,影响建筑密度的因素1,影响建筑密度的因素2,影响建筑密度的因素3,影响平均层数的因素 建筑限高经济性公摊面积,其他因素建筑退线,由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。,决定容积率的其他因素 其他因素楼盘布局,决定容积率的其他因素 其他因素楼盘布局,一、点群式布局（组团式布局） 特点： 点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。,决定容积率的其他因素 其他因素楼盘布局,二、行列式布局 特点： 行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。,决定容积率的其他因素 其他因素楼盘布局,三、围合式布局 特点： 所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。,不同容积率区间的住宅类型,容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性,为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积,高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: 产品需求量大 房价增长空间较大 位于城市中心的成熟地段交通便利 市场对高层产品接受度高,化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段,标准层消化容积率,竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式； 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。,超高层消化容积率,超高层消化容积率,按S比值大小可以将楼盘分为两种模式： 2.0的楼盘属于价值主体模式； 2.0的楼盘归类形象主导模式； S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 S比2，形象主导模式，超高层比例仅占20%30%，超高层更多作为形象的标杆，化解较高容积率情况下使用。,第二部分：容积率确定下的策略,容积率问题开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字,容积率决定了什么？ 决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。,我们需要理解容积率的哪些问题？,当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?,容积率的确定模型 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定,利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。,不同前提条件下，应该如何确定容积率的问题,容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，总结容积率与项目利润之间的关系如下：,最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现,容积率最大化案例,案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利,容积率最大化案例,案例二：中信红树湾满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合,高层住宅的容积率最大化实现度 总用地16.3万，总建筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。 建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数2832层。 为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。,品质偏重型案例,高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析深圳香域中央,占地66904，建筑面积138550，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。 绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退后线距离较大。 规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。,品质偏重型案例,较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析深圳幸福海岸,占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196。 幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性； 一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。 后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。,