金鹰天地商业街区运营管理服务方案.doc

22 金鹰国际房产集团_南京金鹰国际房产集团南 京仙林金鹰天地商业运营管理服务方案南京仙林金鹰置业有限公司2009-11-11拟稿：RIKEY电话： Email: shm4691126.com内 容 目 录前 言 南京仙林金鹰置业有限公司简介第一章 商业地产项目成立专业管理公司的必要性第二章 仙林金鹰项目运营时间节点安排及工作重点简述第三章 项目商业环境规划设计优化建议第四章 仙林金鹰天地商业经营管理模式、理念及绩效目标第五章 仙林金鹰天地项目运营管理财务分析第六章 仙林金鹰天地商业运营管理涉及的相关法律文件结束语前 言仙林金鹰置业有限公司介绍仙林金鹰置业有限公司隶属于金鹰国际房产集团，是在二00六年为集团下的仙林商业项目-【仙林金鹰天地】而成立的专业商业经营管理公司，公司俊才汇聚，拥有众多优秀的商业管理、物业管理和商业营销策划等专业人才，公司的核心骨干均来自于金鹰国际集团内部以及国内、外较大的外资零售企业及商业运营管理行业的优秀企业，商业运营实操能力经验丰富。公司优化定位，严格执行“统一商业规划、统一商业招商、统一市场营销、统一服务监督、统一物业管理”的运营管理理念。以细致的商业服务，全新的管理理念和严格的工作规范标准，完善的绩效考核机制为金鹰天地广场经营者和消费者营造一个时尚、舒适、安全的经营环境和体验型消费场所。公司凭借强大的集团背景、人力资本、先进的营销理念及“诚信、敬业、创新、合作、比承诺做的更好”的企业文化，整合社会资源，创新现代商业多元盈利模式，以“思想创造财富”，实行社会资本和知本的有机结合，注重员工价值和社会责任，致力于为广大消费者创造美好生活！第一章 仙林金鹰天地商业运营管理的必要性分析商业地产项目开发已令众多专业开发公司都认为头等难题，在廿一世纪的中国各大城市，商业地产开发项目已经正式进入商业运营管理起步时代！将后期经营管理念贯穿于项目运作中，是商业地产成功开发的重要前提。自2001年商业地产开发热潮显现至今，随着商业物业销售之后大量问题的涌现，以及一些大型商业地产开发项目的失利，商业地产开发者最终从感性认识走向理性，认识到商业地产开发“始于建而终于管”，开始审慎面对商业运营管理。这预示着商业地产开发“商业运营时代”的到来，对于商业运营的必要性，可行性，高难性，陌生性，行业专业希缺性，不得不慎重对待风险与效益大难题。但是，无论开发商采取何种营销方式和经营方式，要使商业营销具备市场可行性，商业运营管理都是不可缺少的。正如发展商无论开发什么类型的住宅，物业管理都是不可缺少一样。仙林金鹰天地项目作为南京市仙林新城区目前现代商业的风向标，一直倍受各界高度关注！我们必须明白，只有专业运营管理团队高质量的经营管理服务以及商业运营策划推广吸引顾客，维持仙林金鹰天地正面的形象和品牌，吸引更多商家以及消费者参与经营、消费，把仙林金鹰天地做旺、经营管理好，才能真正达到商业项目的最终升值目的，所以我们必须建立支强大、有力、专业的商业运营管理团队作为“仙林金鹰天地”发展的强有力后盾。作为房地产开发的衍生配套，开发商提供优质的物业管理服务是很多开发商都必须去做的事情。这并不新鲜。而在中国商业经营运管理服务是一个新生行业，在中国专业人才稀少，作为专业的商业运营管理职能，是仙林金鹰天地项目介入市场的一大卖点和特色，也是对投资者的一种信心承诺与实力体现，是为维护经营户、金鹰国际企业几方利益而执行的一个最强有力的保障措施。同时，就企业文化而言，这也是金鹰国际企业“服务社会、回报社会”企业经营理念最有力的体现！商业发展永远是处于不断调整之中的。商业经营管理必须不断针对消费者的需求与消费习惯的变化，针对周边竞争形势的变化，动态地调整项目经营定位与业种结构，只有这样，才能保证项目的可持续经营。在“运营为赢”的时代背景下，进行大规模的商业地产开发，开发商不仅要整合各方面专业资源，同时更需要有专业的商业经营管理团队，才能有效地规避商业地产开发风险，才能驾驭和运营商业地产。第二章 仙林金鹰天地项目运营时间节点安排及工作重点简述按语根据项目目前的情况和运营的初步诊断，现做出如下的项目运营时间节点安排及各阶段的运营工作重点阐述以供讨论和领导决策！本章主要内容包括：2-1 项目运营时间节点安排2-2 相应节点段运营的工作重点任务-2-1 项目运营时间节点安排1）项目试运营期节点时间：2009.12.-2010.05.共计5个月工作重点：l 【仙林金鹰天地项目运营管理服务方案定稿】l 公司组织架构运营部人员调整、招聘到位l 配合完成项目首次开街活动 l 配合招商进程，对已进驻的有效商家针对性企划营销l 对运营管理部人员职业岗位培训l 进场营业租店户详细档案建立l 建立各部规范工作流程、绩效考核体系及岗位执行标准手册2）项目市场培育期节点时间：2010.06.-2012.05.共计24个月工作重点：l 配合仙林金鹰天地广场全面开业活动策划、执行l 市场全面启动培育方案l 对进驻所有商家进行全面经营效益有效评估l 消费者信息有效反馈和评估l 全面配合好市场培育，不断改进信息资讯系统的支持度（l 全面评估购物广场的人流组织效果，完成业态微调的预案l 对公司运营管理成本及经营效益的全面评估l 争取公司对市场培育期的大力支持到位l 全面完成市场从培育期向维护期的顺利过渡第三章 项目商业环境规划设计优化建议按语作为一个具有代表性的现代商业项目，其各个时期所做的各类规划设计，都必须符合且需要迎合经营管理与服务的实际的需要。同时，商业发展逐步趋于多元化，且积极推陈出新，汰换率相当高。所以，所有的商业环境规划还必须具有时代前瞻性！要竭力确保项目在预定计划时期内不会被市场提前汰换。本章主要内容包括：3-1 广告工程完善建议3-2 灯光照明工程完善建议3-3 商业景观工程完善建议3-4智能化管理系统完善建议3-1 广 告（位）工程完善建议1）内、外街设置适当滚动广告灯箱位2）内街公共区域适当位置加装小型电视广告屏幕建议理由：1、增添广场商业商业氛围；2、充分利用公共区域增加运营收入，提高商业现金流及利润；3-2灯光工程完善建议1）加强项目外展示面及内街的夜间灯光效果的布置，提升项目晚间的商业氛围；建议理由：树立广场夜间效果特色口碑，提升广场夜间来客量，达到不断提升场气和消费的目的；3-3 商业景观工程完善建议1）景观雕塑商业内外街、广场公共区域内需恰当点缀时尚工艺景观与概念型雕塑品，与商业规划的内外街整体风格协调一致。要求：各商业组团间导入有序，合理利用空间，因地制宜。要求风格时尚但不虚华。2）移动盆栽：商业内外公共区域布置增加适宜的移动植栽3）根据定稿的业态规划方案尽快完成现有人流和车流的导购标识系统景观设置4）休闲景观设置建议理由：真正做到由传统型购物广场向体验式购物广场的转变；3-4 智能化管理系统完善建议1.）重要商业公共区域设置IBM公司产的“anyplace kiosk”终端信息自助查询机；建议理由：为客户提供现代商业保姆式服务，让客户感觉“时尚和服务无处不在”；第四章 项目运营管理规划按语后期运营管理决定着商业地产的成败！先进的管理理念、创新的思维、专业的团队、科学执行管理这些都是确保仙林金鹰天地能持续发展，确保具备行业竞争优势的主要因素。本章主要内容4-1 运营管理模式规划4-2 运营管理的经营理念（MI）与发展目标（PB）4-3 运营管理组织架构的规划（架构图示意）4-4 主要管理职能部门的规划4-5 运营管理人力规划4-6 主要管理人员岗位职责4-1 仙林金鹰天地运营管理模式规划执行“五个统一”管理模式（建立BI识别系统）1 统一规划招商 2 统一市场营销：3 统一形象推广 4 统一服务监督 5 统一物业管理：诠释如下：统一规划招商指的是由总公司进行统一业态功能布局规划，统一进行招商执行与管理。确保所有品项布局符合市场需求，避免业态间无序经营与同区位出现不良竞争。统一市场营销对所有商家提供统一的员工销售技能提升培训及营销人员形象管理等服务。统一形象推广提供定期的项目整体宣传支持与服务，推动仙林金鹰天地项目形象深入人心，竭力为商家营造良好的经营氛围与平台。统一服务监督确保仙林金鹰天地公共形象以及所有商家的共同利益，将对所有商家的商品销售方式、商品质量以及所公开售卖的服务等进行统一规范的品质监督。统一物业管理除特定对象外，将对所有商家统一执行“统一开市、统一收市、统一员工管理（考勤、形象、业绩等）”、保安服务、清洁服务、停车管理服务、绿化服务等的系统的管理服务。4-2 运营管理理念与管理目标管理目标全程导入CIS企业形象管理识别系统，并依照相关运作与管理流程，建立科学的规范的商业运营机制，争取在 2 年培育期内把“仙林金鹰天地”打造成为能引导仙林商业发展潮流的明星项目，使之成为瞩目仙林地区的商业标志。经营理念MI系统经过综合评估与实际论证，为仙林金鹰天地确立的经营理念是：“科学运营管理，服务全面创新”经营理念诠释“科学运营管理”仙林金鹰天地将引入当今国际科学的商业地产运营管理理念与机制。用规范且切实可行的协调管理机制平衡发展商、租户与管理公司几方攸关利益，确保任何方的利益都能获取应得的保障，谋求“共同发展，多方共赢”！“服务全面创新”提供全方位优质的VIP经营服务。商业管理公司将为所有租店户提供贴心的“星级管家”式理财与经营管理服务；将为所有租店户提供规范的营销技术支持与卖场营业管理服务，竭力塑造良好的经营平台，营造热闹的商业氛围，最大化确保商家经营能力与利益得到实质提升；将为所有来仙林金鹰天地消费的顾客提供“保姆式”贴心服务，确保消费公平透明，确保商品品质优良，确保顾客能享受优质的各项服务，让顾客在仙林金鹰天地成为真正的上帝！4-3 运营管理组织架构规划示意（按运营维护期设置，另外附表）文员1人4-4 商业管理公司主要管理部门的职能规划与绩效考核目标一.商业运营管理部的工作职能规划与绩效考核目标其主要工作内容：商铺招商、营销宣传推广、经营业态调整、形象定位推广、经营绩效评估等各类商业资产的经营与管理。1 .营运部部门工作职能(1) 商业经营状况定期的预测评估与分析；(2) 各类客户商业服务,项目运营竞争管理；(3) 商业业态规划和租户配比；(4) 商业人流动线规划；(5) 广告位、停车位、公用场地的规划和使用管理；(6) 各商业组团经营形象与经营秩序的维护与管理;(7) 商家相关各项档案资料等的保管。(8) 配合财务部执行租金、管理服务费用、水电费、公共能耗费用的定期收取；（9）绩效管理目标各项管理的实施与执行必须按照既定管理流程规范地执行；任何管理人员必须具备良好的业务技能。将执行定期上岗考核制度。定期评估部门工作进度与绩效，并予以总结提升。确保每个员工的服务素质，公平、慎重处理各类抱怨和投诉。层次化标准管理。讲求时效。权责明确、合理监督。绩效与待遇挂钩。2 .招商部部门工作职能负责商铺、广告位的招商谈判工作，并按规定为客户签订或办理有关手续。收集招商客户的信息资料，作出市场预测分析，参与设计方案的评审选定。拟订各商业组团空置商铺的招商方案并予以执行。商铺招商工作进度与绩效定期的综合评估。参与商铺装修工程的竣工验收。收集、整理分析竞争对手、客户等市场反馈信息。绩效管理目标各项招商工作的实施与执行必须按照既定管理流程规范地执行；招商部所有人员必须具备良好的专业技能，并定期进行上岗资格考核。定期评估部门工作进度与绩效，并予以总结提升。必须及时完成公司下达的各项任务指标。层次化标准管理。讲求时效。权责明确、合理监督。绩效与待遇挂钩3.企划部部门工作职能物业市场租赁推广策划工作；招商宣传策划和执行；各类商业营销推广活动的策划和执行；为经营商家提供各类商业广告宣传活动的策划、执行；绩效管理目标各项策划与宣传推广的实施与执行必须按照既定管理流程规范地执行；所提方案主题鲜明，具有对抗竞争对手效果，具有操作可行性。定期评估部门工作进度与绩效，并予以总结提升。必须及时完成公司下达的各项任务指标。4.客户服务部部门工作职能(1)经营商家、消费者等的客户咨询、接待及有关商务活动的执行； (2)对经营商家及消费者提供有偿的特邀支持服务；（3）商业经营区域及公共区域的售后服务事项管理（含：商家的内部保洁、维修以及货物搬运，临时泊车等综合性有偿服务）。绩效管理目标各项客户服务工作的实施与执行必须按照既定流程规范地执行；所有人员必须具备良好的礼仪、形象与专业技能，并定期进行上岗资格考核。定期评估部门工作进度与绩效，并予以总结提升。必须及时完成公司下达的各项任务指标。服务标准化执行，争取做到零投诉。二. 物业管理部的职能规划与绩效管理目标主要内容现场卫生、绿化的环境管理，治安和交通秩序的管理，综合设备设施的维护保养与管理，服务宗旨依照“客户至上、用心服务、科学管理、优质高效、”的管理理念，使本广场达到：“房屋设备运行良好、区域安全有序优美，管理无盲点、服务无挑剔、商户无怨言”之标准。竭力打造贴心服务的品牌，呵护经营商家，吸引消费顾客，维持仙林金鹰天地正面形象，一切为商业运营和经营商家提供有力保障服务、提升项目形象和价值，促进仙林金鹰天地的繁荣兴旺。1 秩序维护部部门工作职能：1. 公共秩序、公共安全的维护和管理；2. 区域内交通和车辆管理；3. 对经营商家的装修进行管理和监督。绩效管理目标各项安全保卫与防损工作的实施与执行，必须按照既定工作流程规范地执行；定期做好公司资产维护与盘查督导工作，必须保证公司资产无责任损耗。定期评估部门工作进度与绩效，并予以总结、考核和提升。服从上级指挥，必须及时完成公司下达的各项任务指标。层次化标准管理。讲求时效。权责明确、合理监督。绩效与待遇挂钩2 工程技术部部门工作职能：1. 各项公共设施、设备运行和维保管理与技术支持；2. 及时处理业主报修和特约服务；3. 对经营商家的装修设计进行审核及监督管理；绩效管理目标各项工作的实施与执行必须按照既定流程规范地执行；所有工程人员必须具备良好的专业技能，需定期进行上岗资格考核。定期评估部门工作进度与绩效，并予以总结提升。必须及时完成公司下达的各项任务指标。层次化标准管理。讲求时效。权责明确。绩效与待遇挂钩确保所辖管理的各项设备设施无任何责任故障或损耗。3 综合管理部部门工作职能：公共场地环境卫生的清洁保持；绿地、花木等绿化物的定期养护；员工餐厅的日常管理。绩效管理目标所有人员必须培训上岗。责任人工，定岗定位。严格按照有关管理标准执行，确保卖场干净清洁，餐厅经营有序，维护经营形象。定期评估部门工作进度与绩效，并予以总结提升。讲求时效。必须及时完成公司下达的各项任务指标。4-5 项目运营维护期管理人力规划与薪资执行标准（按照南京本地工资平均执行标准制定另外附表）4-6 主要管理人员岗位职责序号岗 位主要工作职责1运营副总经理对总经理负责，协助总经理管理公司各项事务。2商业运营总监对运营副总经理负责，全面负责运营管理部工作。3企划部经理对运营总监负责，全面负责企划部各项管理事务。4 企划专员对企划部经理负责，协助开展企划部各项日常事务。5策划及外联专员对企划部经理负责，执行市场调研，营销方案及相关外部联系工作6平面及三维美陈设计对企划部经理负责，创作完成各类平面设计及三维空间设计7美术陈列专员对企划部经理负责，负责商品陈列，广告装饰物料的制作安装8咨询采编及网站维护专员对企划部经理负责，建立商家信息系统及完成企业电子商务系统的工作9营运部副经理对运营总监负责，全面负责营运管理工作。10营运主管对营运部经理负责，协助管理处理各项营运事务。11营运管理员对营运主管负责，负责所辖商家的经营管理工作。12客服主管对营运经理负责，协助管理处理各项客服事务。13客服部专员对客服主管负责，执行各项具体客户服务工作。14财务经理对总公司财务总监及项目总经理负责，全面负责财务部各项管理事务。15会计对财务经理负责，执行财务会计的各项具体工作及项目各项收费的信息维护处理。16出纳对财务经理负责，执行财务出纳的各项具体工作。17仓管对财务经理负责，执行仓管的各项具体工作。18行政部副经理对总公司行政总监及项目总经理负责，全面负责项目人事行政部各项管理事务。19人事行政主管对项目人事行政部经理负责，协助处理公司人事管理20人事行政专员对项目人事行政部经理负责，协助处理公司行政管理。21招商经理对运营总监负责，全面负责项目后续招商、租赁工作；22招商专员对招商经理负责，负责项目后续商铺的招商和业态的调整；主要管理人员岗位职责序号岗 位主要工作职责20物业管理副总监对项目总经理负责，全面负责项目公司商业物业项目的各项物业管理事务21工程部副经理对物业管理副总监负责，全面负责工程部各项管理事务。22水暖主管对工程部副经理负责，负责空调、给排水部门的管理工作；23电气主管对工程部副经理负责，负责强弱电、气部门的管理工作；24暖通班长负责商业中央空调设备的运行、维修保养工作25强电工负责高压电力设备的运行、维护保养工作。26弱电工负责低压电力设备的运行、维护保养工作。27设备维护工负责公司所辖电梯消防设备等的运行、维护保养工作。28综合班长负责所辖项目的整体工程维修维护。29管道与给排水工负责项目所辖各类管道布局、设计与安装工作。30综合管理经理对项目物业副总监负责，全面负责项目安全、保洁、绿化维护及员工餐厅的管理工作31现场秩序主管对综合管理经理经理负责，全面负责现场的安全管理事务。32秩序维护员负责所辖项目的安全与资产保护。33安防监控员负责监控中心的的各项具体工作。34洁绿、餐厅管理员对综合管理经理负责，全面负责洁绿、餐厅的各项管理事务。35商贸物业经理对项目物业管理副总监负责，全面负责金鹰购物中心的专场物业管理工作。第五章 项目商业运营管理期财务分析按语：商业地产业已步入“运营管理时代”！主要内容5-1 项目运营管理收费标准细目规划5-2 商业运营时间节点说明及解释5-3 项目市场试运营期及培育期运营管理财务分析5-4 项目正式运营前期29个月收支数据统筹5-1仙林金鹰天地项目运营管理收费标准细目规划序号收费内容标准备 注1商业运营管理费（商业营销费用+商业管理费）(2元/平米/月+11元/平米/月)=13元/平米/月13元/平米/月服务范围包括包括但不限于商业营销费用和商业管理费用即：商业营销推广服务、商业经营管理服务、公共秩序维护，公共机电设备维护，公共清洁及绿化维护服务。含在签定租赁合同约定的费用里，每月一起交纳。其中，金鹰购物中心的运营管理费用按合同约定的时间和金额准时收取。2空调使用费另计按实际空调使用水、电用量进行建筑面积公摊3公用水电能耗费另计按照租户承租建筑面积进行分摊4垃圾处理及排污费按照政府有关标准，每月统一收取。5定期杀蚊及灭鼠费按照实际费用，每月按照租户承租建筑面积进行分摊。6装修垃圾清运费5元/平米一次性收取（按照建筑面积）7装修押金30元/平米装修验收合格后退还8物业移交文件制作费5元/铺9物业共用维修基金按照政府相关要求执行10租户水电费、税费代收、代缴5元/月11店铺招牌统一制作费首次由开发商出资 （二次店招装修由经营户自行负责）12店铺遮阳棚统一制作费首次由开发商出资13店铺租金每月收取。按租赁合同约定的执行14停车费车型过夜不过夜按照南京市物价局核定标准执行。（仙林金鹰天地停车费_年免费）大巴中巴小车15消防器材租用费10元/只/月16广告位使用/租用费另议17宣传活动场地使用费另议18临时促销摊位另议5-2 商业运营时间节点说明及解释序号分 项期限预计解 释 说 明1商业运营1、商业试营运期运营5个月自2009年12月-2010年05月即项目开街至完成全部商业可招商面积的95%并全面开业，此阶段需公司在招商优惠条件上给予有力支持。2、商业培育期运营暂计24个月指项目完成商业面积95%的招商并全部开业后的24个月。（2010、06、-2012、05、），此阶段需公司在市场培育上投入较大支持力度与商户一起共同培育市场即“放水养鱼”。3、商业正常维护期运营2012年06月-（正常维护运营），此阶段经营管理费已可正常收取到位，商家的优惠政策已基本执行完毕，公司可不用再投入资金支持运营管理，整个商业运营管理已经步入正轨。备注商业总培育期实为29个月。其中，试运营期为05个月，正式培育期为24个月，从2009年12月至2012年05月。5-3 项目商业试运营期运营管理财务分析（2009.12-2010.05.计05个月）按语：此阶段重点为项目首次开街活动及完成既定可招商面积的95%的招商工作，对前期已经进入的商家进行有效调整，运营工作以对项目形象的整体推广及进驻的有效商家有针对性的企划促销为主，此阶段要求在运营管理成本的控制上做好人力资源的调整，精简人员，随着招商工作的深入和商家的进驻再逐渐增加岗位人员成本投入！1.试运营期运营管理财务成本分析（2009.12.2010.05.）序号分 项月计（万元）5个月累计（万元）备注一商业管理费用主要支出743701人力资源费用支出56280管理公司人员可控制在200人以下，具体见分解附表1所示2行政办公杂费735具体见分解附表2所示3洁绿外包费用420以签定洁绿外包合同约定的费用为准4保险费用315公共设备财产险、公共安全险5其它+企业税费4205.5%营业税，7%企业城建税，25%企业所得税。二商业管理物料支出4201物业设备、设施维护维修210机电设施设备零件及维护、保养材料的购置（厂家保修除外）2商业管理物料购置210用于宣传物料如POP.PVC板、灯具设备更换、线材、管材、清洁用品等购置。三商业管理支出基本成本合计78390基本商业管理成本即平均为78万元/100000平米/月=8元平米/月四商业营销推广投入费用75375面积1000007.5元/月=75万元/月（即7.5元/平米/月的营销推广费），375万元营销推广费用见后附分解表所示五商业运营管理总成本合计153765运营管理总成本(含营销推广费)即为15元/平米/月 2.项目试运营期运营管理可收款项分析序号应收款分项预计月可收（万元）5个月总计（万元）备注一商业管理服务费11元/平米/月*8万平米*95%*2/3=56280按11元/平米/月由租店户缴纳7.135.5商贸缴纳二营销推广费免两年三停车费免四公共场地租赁费0五物业有偿服务费免六总 计633153.项目试运营期运营管理收支平衡分析序号分 项月预计（万元）5个月总预计（万元）备注一运营管理总成本-153-765二运营管理可收款项总计63315试运营期运营管理收支平衡分析-90-450试运营期需要集团投入运营管理支持费用为90万/月分析说明试运营扶持5个月集团需要扶持仙林金鹰置业公司450万元附表1：试运营期人力资源费用分解明细序号明细分类预计金额（万元/月）其中商贸物业（万元/月）备 注1工资34.674.152社会保险10.921.373住房公积金1.430.084夜班费0.650.155员工福利5.100.59工作餐、庆生会等6通讯费0.100.017工会费0.470.06合计53.346.41序号明细分类预计金额（万元/5个月）其中商贸物业备 注1奖金162年底奖金等2加班费1.50.5元旦、春节、清明3培训费30.54其它20.5（服装、劳保用品等）合计22.53.55个月合计费用附表2：试运营期公司行政办公开支分解明细序号明细分类预计金额（万元/月）备 注1办公商务电话费用1.42办公耗材费用0.74办公水电费用0.35行政与商务费用1.66办公设备维护保养0.27车辆使用耗费2公司电瓶车4部车8差旅补助费用0.69其它0.2合计75-5.项目商业培育期运营管理财务分析（2010.06.-2012.05.计24个月）按语：此阶段重点为对已经招商成功的有效商家进行市场消费者的人气培育，加大项目整体形象的宣传力度，不断提升项目商业的知名度和消费者的忠诚度，加强进入商家的各种宣传推广和有效促销活动，置业公司各部的人力资源应配备到位，加强内部规范运营管理，最大程度的服务好消费者和商家，树立起项目的品牌形象，顺利完成市场的培育，成功实现正式运营的过渡阶段！ 1.商业培育期运营管理财务成本分析序号分 项月计（万元）24个月累计（万元）备注一商业管理费用主要支出8019201人力资源费用支出601440仙林金鹰置业培育期定编人员为207人2行政办公杂费71683洁绿外包费用496以签定洁绿外包合同约定的费用为准4保险费用372公共设备财产险、公共安全险5其它+企业税费61445.5%营业税，7%企业城建税，25%企业所得税。二商业管理物料支出81921设备、设施维护维修496机电设施设备零件及维护、保养材料的购置（厂家保修除外）2商业管理物料购置496用于宣传物料如POP.PVC板、灯具设备更换、线材、管材、清洁用品等购置。三商业管理支出基本成本合计882112基本运营成本即平均为88万元/100000平米=9元/平米/月四商业营销推广投入费用451080面积1000004.5元/月=45万元/月（即4.5元/平米/月的营销推广费）五商业运营管理总成本合计1333192运营管理成本(含营销推广费)即为14元/平米/月 2.项目商业培育期运营管理可收款项分析序号应收款分项预计月可收（万元）24个月总计（万元）备注一商业管理服务费11元/平米/月*8万平米*95%=842016按11元/平米/月由租店户缴纳7.1170.4商贸缴纳二营销推广费免两年三停车费124四公共场地租赁费0.819.2五物业有偿服务费0.24.8总 计9322323.项目商业培育期运营管理财务收支平衡分析序号分 项月预计（万元）24个月总预计（万元）备注一运营管理总成本-133-3192二可收款项总计932232培育期运营管理收支平衡分析-40-960需要集团投入培育期运营管理支持费用为40万/月分析说明培育期运营管理扶持24个月集团需要扶持仙林置业公司960万元5-5.项目商业维护期运营管理财务分析（2012.06.-）按语：此阶段重点为对培育好的市场进行有效维护并使之不断提升！公司各部步入正轨，各商户管理费正常缴纳，公司运营成本及营销费用由商户自行维护，开发商费用支持有效撤出！1.商业维护期运营管理成本分析序号分 项月计（万元）24个月累计（万元）备注一商业管理费用主要支出8019201人力资源费用支出601440仙林金鹰置业培育期定编人员为207人2行政办公杂费7168与培育期相同3洁绿外包费用496以签定洁绿外包合同约定的费用为准4保险费用372公共设备财产险、公共安全险5其它+企业税费61445.5%营业税，7%企业城建税，25%企业所得税。二商业管理物料支出81921设备、设施维护维修496机电设施设备零件及维护、保养材料的购置（厂家保修除外）2商业管理物料购置496用于宣传物料如POP.PVC板、灯具设备更换、线材、管材、清洁用品等购置。三商业管理支出基本成本合计882112基本运营成本即平均为88万元/100000平米=9元/平米/月四商业营销推广投入费用20480面积1000002元/月=20万元/月（即已经制定的2元/平米/月的营销推广费，两年后由商家缴纳）五商业运营管理总成本合计1082592运营管理成本(含营销推广费)即为11元/平米/月2.项目商业维护期可收款项分析序号应收款分项预计月可收（万元）24个月总计（万元）备注一商业管理服务费11元/平米/月*8万平米*95%=842016按11元/平米/月由租店户缴纳7.11704商贸缴纳二营销推广费2元/平米/月*8万平米*95%=15360三停车费124四公共场地租赁费0.819.2五物业有偿服务费0.24.8总 计10829523.项目商业运营维护期收支平衡分析序号分 项月预计（万元）24个月总计（万元）备注一运营管理总成本-108-2592二可收款项总计1082592维护期运营管理收支平衡分析00分析说明运营维护期集团支持平稳撤出，仙林金鹰置业公司步入正常维护！集团对仙林金鹰天地项目市场正式运营前期总投入费用平衡序号分 项月计（万）合计（万）总计（万）备 注1项目正式运营前期（29个月）集团需投入支持费用市场试运营期（05个月）904501410集团对仙林金鹰天地项目市场正式运营前期总投入费用为1410万元市场培育期（24个月）40960市场运营维护期备 注第六章 项目29个月内企划营销节点规划专案本章内容包括：6-1.项目首次开街至完成可招商面积95%以上并全面开业前阶段营销节点规划（试运营期5个月，2009年1月至2009年5月）6-2.完成可招商面积95%并全面开业后的24个月，项目市场培育阶段营销节点规划（运营培育期24个月，2009年6月至2011年5月）_6-1.项目首次开街至完成95%的可招商面积并全面开业前阶段营销推广规划（商业试运营期）1.前提设置：本项目完成首次开街至完成可招商面积95%以上并全面开业前阶段营销节点规划，指的是，仙林金鹰天地项目在商业全面开业前，为开街后已经进驻的有效商家扩大知名度和提升消费人气，针对目标消费群体和目标市场拟执行的各项营销推广宣传。随着招商不断的推进，逐渐加大力度。借助招商的宣传推广，有效整合企划广告资源。2.商业项目完成首次开街后至95%商业面积全面开业前阶段营销推广的主要执行方式序号分 项内容说明1时间节点执行期计达05个月，2010年1月至2010年5月2主题开街宣传；商业形象推广；全面营业宣传；主题商业营销推广3受众各龄层、各层次的消费群体。4执行方式现场美陈；平面媒介；电视电台；宣传资料；网络推广；社区广告；公交系统广告；商业表演、项目推介会等5投放量现场美陈每季更换（2季）及日常制作平面媒介南京日报、扬子晚报、金陵晚报、现代快报、南京晨报、东方卫报六大报纸头版彩色通栏，每月一期广播电视电台：102.4，97.5，105.8，每日8次15秒广告，每月20天，电视：消费向导类广告30秒，每月两期宣传资料南京特定消费客层、周边社区、商业区免费散发及投递到户，每月两期，每期5万份网络推广西祠社区硬广及战略合作，西祠论坛的建立、相关网站的信息发布、KIOSK系统的建立公交系统广告车内广告、车身广告、站台广告、地铁内广告商业表演及项目推介会街区商业路演、走进社区、高校促销互动，每月2次户外广告位社区、路灯、大牌、道旗长期持有，主推形象广告其它短信群发、出租车座套、纯净水桶身等6费用预算300万元3.具体执行方式及节点规划明细：序号推广方式执行方式说明及时间节点安排推广工具投放内容及方式节点时间安排费用（元）1项目现场美陈道旗、过道吊旗、户外广告位等季节氛围包装每季更换及日常制作3万*5个月=15万2平面媒介宣传南京日报营销信息头版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道2万*5次=10万扬子晚报营销信息头版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道5万*5次=25万金陵晚报营销信息头版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道4万*5次=20万现代快报营销信息头版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道4万*5次=20万南京晨报营销信息头版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道2.5万*5次=12.5万东方卫报营销信息头版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道2.5万*5次=12.5万3广播电视宣传102.4电台营销信息早8点至晚9点，8档滚动播出15秒广告6万*5个月=30万97.5电台营销信息早8点至晚9点，8档滚动播出15秒广告3万*5个月=15万105.8电台营销信息早8点至晚9点，12档滚动播出15秒广告3万*5个月=15万南京电视台多频道营销信息每月两期1万*10期=10万江苏综艺频道营销信息每月两期1万*10期=10万4宣传资料推广DM单页A3印制派发商业街区，每月两期1万*10期=10万投递到户每月两期1万*10期=10万5网络推广西祠硬广及战略合作硬广+文化活动每月不同主题，每月一档5万*5个月=25万自建西祠论坛硬广+文化活动内容随时更换免费相关网站信息发布活动内容联商，搜铺，谷歌，百度等0.5万*5个月=2.5万KIOSK系统维护硬广+活动内容随时更换0.5万*5个月=2.5万6公交系统广告车内、车身、站台、地铁广告位形象广告长期持有3万*5个月=15万7商演及推介会户外路演营销信息每月2次2万*10次=20万8户外广告社区广告位、路灯、大牌、道旗形象广告长期持有2万*5个月=10万9其它多元化营销信息临时动议2万*5个月=10万总计300万（换算后为7.5元/平方/月）备注红色字体标注部分可以最大力度的与商贸集团进行共享6-2. 完成可招商面积95%并全面开业后的24个月，项目市场培育阶段营销节点规划（商业运营培育期24个月）1.前提设置：本项目的市场培育期阶段营销节点规划，指的是，在项目95%招商成功并全面开业后至进入运营维护期前，为提升项目形象和市场影响力，营造商业经营氛围，拟执行的各项推广宣传。2.项目运营培育阶段营销推广的主要方式序号分 项内容说明1时间节点项目95%全部开业运营后的2年。共计24个月，2010年6月至2012年5月2主题商业形象推广；主题商业营销推广3受众各龄层、各层次的消费群体。4执行方式现场美陈；平面媒介；电视电台；宣传资料；网络推广；社区广告；公交系统广告；商业表演、项目推介会等5投放量现场美陈每季更换（12次）平面媒介南京日报、扬子晚报、金陵晚报、现代快报、南京晨报、东方卫报六大报纸南京版彩色通栏，每月一期广播电视电台：102.4，97.5，105.8，每日8次15秒广告，每月20天，电视：消费向导类广告30秒，每月两期宣传资料南京特定消费客层、周边社区、商业区免费散发及投递到户，每月两期，每期5万份网络推广西祠社区硬广及战略合作，西祠论坛的建立、相关网站的信息发布、KIOSK系统的建立公交系统广告车内广告、车身广告、站台广告、地铁内广告商业表演及项目推介会街区商业路演、走进社区、高校促销互动，每月2次户外广告位社区、路灯、大牌、道旗长期持有，主推形象广告其它手机群发、出租车座套、纯净水桶身等6费用预算1100万元3.具体执行方式及节点规划：序号推广方式执行方式说明及时间节点安排推广工具投放内容及方式节点时间安排费用（元）1项目现场美陈道旗、过道吊旗、户外广告位等季节氛围包装每季更换及日常制作4万*24个月=96万2平面媒介宣传南京日报营销信息南京版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道1万*24次=24万扬子晚报营销信息南京版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道0.8万*24次=19.2万金陵晚报营销信息南京版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道1.25万*24次=30万现代快报营销信息南京版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道1.25万*24次=30万南京晨报营销信息南京版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道0.8万*24次=19.2万东方卫报营销信息南京版彩色通栏，每月一次，隔日出现软文报道0.8万*24次=19.2万3广播电视宣传102.4电台营销信息早8点至晚9点，8档滚动播出15秒广告6万*24个月=144万97.5电台营销信息早8点至晚9点，8档滚动播出15秒广告3万*24个月=72万105.8电台营销信息早8点至晚9点，12档滚动播出15秒广告3万*24个月=72万南京电视台多频道营销信息每月两期1万*48期=48万江苏综艺频道营销信息每月两期1万*48期=48万4宣传资料推广DM单页A3印制派发商业街区，每月两期1万*48期=48万投递到户每月两期1万*48期=48万5网络推广西祠硬广及战略合作硬广+文化活动每月不同主题，每月一档5万*24个月=12万自建西祠论坛硬广+文化活动内容随时更换免费相关网站信息发布活动内容联商，搜铺，谷歌，百度0.5万*24个月=12万KIOSK系统维护硬广+活动内容随时更换0.5万*24个月=12万6公交系统广告车内、车身、站台、地铁广告位形象广告长期持有5万*24个月=120万7商演及推介会户外路演营销信息每月2次2万*48次=96万8户外广告位社区广告位、路灯、大牌、道旗形象广告长期持有3万*24个月=72万9其它多元化营销信息临时动议2万*24个月=48万总计1089.6万（换算后为4.5元/平方/月）备注红色字体标注部分可以最大力度的与商贸集团进行共享第七章 有关法律文件与管理资料文件目录（附后见范本）1、【仙林金鹰天地经营管理合同】2、【仙林金鹰天地营运执行标准手册】3、【仙林金鹰天地服务手册】4、【仙林金鹰天地装修管理手册】5、【仙林金鹰天地商铺租赁合同】22