酒店 三亚海滨花园度假公寓

三亚海滨花园度假公寓（酒店）项目（可行性报告）一、项目名称：三亚海滨花园度假公寓(酒店)(暂定) 项目主办单位： 单位负责人： 二、建酒店的理由： 1、三亚概况 三亚市是海南岛最南端的滨海城市；汇集了阳光、海水、沙滩、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹等；这些优势和其得天独厚的热带风光共同构成了她独具魅力的旅游资源。主要景点有：天涯海角、大东海旅游区、崖州古城、鹿回头山顶公园、落笔洞、南田温泉、水南村、海洋热带动物园、蜈支洲岛、小洞天、崖城孔庙、亚龙湾。全市面积1919.6平方公里，主要海湾有三亚湾、亚龙湾，崖州湾，月亮湾，主要港口有三亚港，榆林港，南山港。大小岛屿40个，面积较大的有西岛，蜈支洲岛。 三亚是我国海陆空运输大动脉的最南终端，交通超前发展，东、西线高速公路在这里交汇，海榆东、中、西线公路在这里汇合，粤海铁路以这里为终点，凤凰机场实行“落地签证”政策,使这里与内地和国际间架起空中桥梁. 海鲜是三亚的特色美食。中国各地菜系，海南的四大传统名菜文昌鸡、加积鸭、东山羊、和乐蟹，均可在三亚品味。此外，在三亚高档次酒店可享受正宗西餐、日餐、韩餐和俄餐等各国美食风情。 每年的元旦、春节、“五一”劳动节、“十一”国庆节黄金周期间，三亚都要举办各种各样的旅游娱乐活动。海南省欢乐节、椰子节，三亚是主要活动地。中国顶级的专业模特大赛-“新丝路模特大赛”和“世界太极拳健康大会”世界小姐选美大赛等均在三亚举办。此外，三亚还一年一度举办了富有中华民族文化和浓郁地方特色的天涯海角国际婚庆节和南山长寿文化节. 独特的气候四季如夏，可谓三冬不见霜雪，四季鲜花盛开，素有“东方夏威夷”之称。这种气候最宜旅游休闲度假;三亚的大气质量位居中国第一，世界第二。未受污染的青山绿水，令人神往的长寿之乡，现代人寻求返朴归真，天人合一的理想之地。 2、市场分析 旅游业是三亚经济的主导产业、支柱产业和龙头产业，为国内外旅游商和投资者所看好。三亚旅游产业正在实现升级转型，即在产业结构上由速度型向效益型转变，在产品结构上由观光型向度假型转变，在客源结构上由单一型向多元型转变，在和其他产业的关系上由拉动向互动型转变，在组织管理的模式上由行业型向产业型转变。 散客、自驾车和自助旅游是近年来开始流行的一种旅游形式（散客、自驾车和自助旅游已超过团队）。它一改过去传统的旅游者被动接受包价旅游产品这一僵化旅游形式，而是由旅游者自主选择旅游项目、决定旅游时间、车辆及住宿的旅行；在一定程度上，自助旅游满足了人们外出旅游“轻松愉快、活泼多样”强烈愿望，适应了当代旅游者希望展示旅游个性的需求；它兼具散客旅游自由、自在和组团旅游方便、安全的优点，具有自由、方便、便宜、安全、舒适”的优势。 但是，旅游者要降低旅行费用，在经济上得不到实惠的矛盾日渐突出。三亚现有的旅游星级酒店近100家；各类星级酒店齐全。凯莱度假酒店是中国第一个五星级度假概念的酒店； 近年来又兴起以“海航”为代表的产权式度假酒店和社会家庭旅馆；不是消费太高就是一般人买不起产权，或者规模不大、服务水平低、功能不全；而目前海南旅游市场，商务、休闲度假，健康、友好、亲情、个性化旅游迫切需求“公寓式物业，星级式服务，非酒店价格”的新型旅游度假公寓（酒店）产品；同时能提供便捷的订房、订车、订票和旅游行程安排、景点优惠购票服务。 三亚海滨度假公寓(酒店)项目，服务和管理按三星级酒店水平；价格按社会家庭旅馆档次定位；具备旅游网和旅行社功能，提供便捷的网络订房、订车、订票和旅游（全程或部分）行程安排、景点优惠购票服务。让各类旅行者“旅途似家中，工作如休闲，感受真上帝，方便又省钱”。同时，按一般海景公寓房价格出售精装修房屋产权，不住时返租给管理公司获取红利。此举将开创中国旅游业和房地产业管理与营销的先河；将为海南乃至全国旅游、房产、服务业快速健康发展提供一种新的运作模式,进一步提高三亚旅游房产在省内和全国的知名度；投资者也将从中获得巨大的经济效益和品牌无型资产。 三、经营方针 1）公寓式物业，星级式服务，非酒店价格。 2）旅途似家中，工作如休闲，感受真上帝，方便又省钱。 四、运作方式 设立旅游投资公司-最高权力机构为董事会。运作规则是董事会领导下的总经理负责制。设总经理一名，副总经理一名，总经理助理一名兼营业总监-负责酒店和旅行社营销工作，旅行社为酒店下属独立核算单位。 因此旅游投资公司的运作轨道按两大系统运行： （一）酒店管理系统 1、客房部 -客房、会议、娱乐设施清洁保养、服务和对外家政服务； 2、餐饮部 -海景快餐厅（咖啡/酒吧）、大堂吧； 3、前厅部-接待入住、办理租借、总机、商务中心； 4、财务部-负责公司和各营业点收银、出租单位租金收取等财务工作； 5、行政办-保安、人事、公关协调、文秘和出租营业场所的合同签定等工作； （二）营销系统 由旅行社负责: A、散客部-责酒店、旅游、房屋、网络、汽车租赁等营销工作； B、团队部-负责岛外团队客人地接和岛内外进出客人组团业务； 五、酒店经营主要内容： （一）经营项目和规模： 客房服务部 1、客房 （1）人生驿站：普通(一房一厅)双标客房10套； （2）难忘今霄：普通(一房一厅)蜜月客房10套； （3）三口之家：普通(二房一厅)双单标客房30套； （4）温馨之家：豪华(二房一厅)一单一双标客房20套； （5）三代同乐：普通(三房一厅两卫)两单一双标客房18套； （6）四世同堂：豪华(四房一厅两卫)四单一书房2套； （7）商务之旅：A、普通(二房一厅)双/双标客房10套； B、豪华(二房一厅)单/双标客房10套（配电脑）； （8）商务休闲：A、豪华(三房一厅两卫)一单一双一办客房5套（配电脑）； B、豪华(四房一厅两卫)一单两双一办客房3套（配电脑）； 总计：118套 注：*所有厅房均配VCD或DVD家庭影院。 *厨房配备厨具、管道煤气。 *套数具体可根据公寓各种房型实际数调整。 2、会议、娱乐 （1）60人高级商务会议室一个； （2）20人高级商务会议室一个； （3）娱乐部：健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌房； 餐饮部 （1）150人同时就餐的海景快餐厅（咖啡/酒吧）； （2）60人的大堂吧（茶艺）； （3）露天海景烧烤城（13楼或前厅二楼） 前厅部 1、商场（生活服务部）：服装、日用百货、工艺品、付食、净菜、油、米等（可与罗牛山合作）； 2、商务中心（网吧/电脑租赁/影碟出租）； 3、美容院（美发、美容、护肤、足疗） 旅行社 1、通过媒体、网络和人员进行酒店产品销售（客房和房产销售）； 2、通过媒体、网络和人员进行省内外市场自驾车、商务、自由人、休闲度假游客接待和住店客人旅游安排 3、团队市场（外包）； 4、汽车租赁：经济型轿车5辆、中巴车2辆； （二）经营期限：5 年； （三）酒店的地址：三亚湾（建筑面积：15000平米）； （四）投资公司（酒店）的职工总数：87人； 其中：服务人员：50人（其中客房娱乐服务部：15人；快餐厅：18人； 大堂吧：5人； 商场：5人；前台总机/汽车租赁：5人；商务中心：5人； 收银员：3人）； 工程技术人员：6人； 保安员：9人；旅行社：6人、 办公室人员：5人；中层管理人员：8人、高层管理人员：3人。 （五）投资总额：3484.5万元；注册资本：500 万元。 （六）各项投资额和资金来源： 1、土地使用权费、房屋建筑物：2800万元（已投）； 2、各项设备累计：684.5万元（新增投资） 1）客房设备总计：439.5万元； （1）床/柜：45万元； (2）电视/柜：40万元； （3）音响：20万元； （4）厨具：30万元；（5）沙发：35万元； （6）热水器：10万元； （7）卫生洁具：120万元；（8）灯具：15万元； （9）装饰品：15万元； （10）配电脑：10万元； （11）电话机：1.5万元； （12）VCD机：2万元； （13）桌/椅：15万元； （14）洗衣机：25万元；（15）微波炉：6万元； （15）空调机：30万元； （16）会议室/娱乐设备:10万元; （17）其它：10万元； 2）餐饮部总计：75万元； （1）海景快餐厅（150人）设备：50万元； （2）大堂吧（60人的咖啡/酒吧）：20万元 （3）露天海景烧烤城（外包所需投入暂不计） （4）其它：5万元； 3）前厅部总计：50万元； （1）总机/闭路电视：5万元； （2）商场（生活服务部）：30万元； （3）商务中心：（网吧/电脑租赁）：10万元； （4）其它：5万元； 4）旅行社总计：120万元； （1）网络费/旅行社保证金：35万元； （2）汽车租赁：经济型轿车5辆、中巴车2辆：85万元； 5）办公设备：10万元； （七）现金投资（人民币）和来源： 1）自筹： 万元； 2）贷款： 万元； 3）公司投资： 万元； (八)客源市场：自驾车、商务、自由人、休闲度假游客。 1、散客：25%； 2、网络订房 ： 20% 3、旅行社代订：30% 4、长住客：25% （九）经营条件 1、酒店所需餐饮、客房设备：已具备本地采购； 2、燃料、动力、消防、网络：已具备本地提供； 3、交通运输：已具备； 4、协作配套方面：已具备本地提供； 5、今后要求具备的条件：（待定） （十）星级标准、经济效益分析 1、星级标准：相当三星； 2、客房门市价格： （1）人生驿站：普通(一房一厅)双标客房10套：350元/天 （2）难忘今霄：普通(一房一厅)蜜月客房10套：380元/天 （3）三口之家：普通(二房一厅)双单标客房30套：450元/天 （4）温馨之家：豪华(二房一厅)一单一双标客房20套：480元/天 （5）三代同乐：普通(三房一厅两卫)两单一双标客房18套：580元/天 （6）四世同堂：豪华(四房一厅两卫)四单一书房2套：680元/天 （7）商务之旅：A、普通(二房一厅)双/双标客房10套：450元/天 B、豪华(二房一厅)单/双标客房10套（配电脑）：520元/天 （8）商务休闲： A、豪华(三房一厅两卫)一单一双一办客房5套（配电脑）：620元/天 B、豪华(四房一厅两卫)一单两双一办客房3套（配电脑）：720元/天 *（1）散 客：4折(2）网络订房 ： 3.5折 （3）旅行社代订 ：3折 （4）长住客：2.5折 3、餐饮消费(天)： （1）散客：50元/人 （2）网络客人：60元 /人 （3）旅行社客人 ：40元/人（4）长住客：30元/人 4、娱乐消费各类客人(天)：10元/人 5、会议室价格：（8折） （1）60人高级商务会议室：600元/天 （2）20人高级商务会议室：400元/天 （3）娱乐部：健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌房：5元/小时 6、各类产品成本： 1）客房 ：25%2）餐饮（快餐厅）：40%3）大堂吧：20% 4）娱乐：15% 5)家政服务：20%水平 6）旅行社自由人：35% 7、第一个五年收益估算： 1）项目收入 （1） 客房（开房率：65%）总计：2186.7452万元 利润：1640.0589万元 a、散客： (10350+10380+30450+20480+18580+2680+10450+10520+5620+3720)40%65%25%3655=5.71640%65%25%3655=678.0605万元 b、网络订房 ： (10350+10380+30450+20480+18580+2680+10450+10520+5620+3720)40%65%25%3655=5.71635%65%20%3655= 474.6424万元 c、旅行社代订 ： (10350+10380+30450+20480+18580+2680+10450+10520+5620+3720)40%65%25%3655=5.71630%65%30%3655= 610.2545万元 d、长住客： (10350+10380+30450+20480+18580+2680+10450+10520+5620+3720)40%65%25%3655=5.71625%65%25%3655=423.7878万元 （2）餐饮用餐率：70%； 总计：1359.1578元 利润：815.4947万元 （其中住店客人用餐率：40%、 非住店用餐率：30%） a、散客： (102+102+303+203+184+25+104103+5353)65%25%70%503655= 372人65%25%70%503655=386.1244万元 b、网络订房： (102+102+303+203+184+25+104103+5353)65%25%70%503655=372人65%20%70%603655=370.6794万元 c、旅行社代订 ： (102+102+303+203+184+25+104103+5353)65%25%70%503655= 372人65%30%70%403655=370.6794万元 d、长住客： (102+102+303+203+184+25+104103+5353)65%25%70%503655= 372人 65%25%70%303655=231.6746万元 e、非住店客人：(计入总用餐率内,超出消费不计) f、露天海景烧烤城：外包租金不计。 （3）娱乐消费率：65%；总计：200.7847万元利润：170.667万元 （其中住店客人：50%、 非住店客人：15%） a、住店客人： (102+102+303+203+184+25+104103+5353)65%25%70%503655= 372人65%65%70%103655=200.7847万元 b、非住店客人：(计入总娱乐消费率内,超出消费不计) （4）会议室、商务中心：不计 （VCD碟片出租、电脑出租） （5）大堂吧：12万元（2000元/月出租） （6）商场：30万元（5000元/月出租） （7）美容院：18万元（3000元/月出租） （7）家政服务：18.408万元(11865%50%2012月4次5年=9.204万元；消费率50%，10元/小时，不计对外服务收入)利润：14.7264万元 （8）旅行社：A、自由人：400万元（每年80万元） 利润：260万元 B、团队经营外包：25万元（5万元/年） 累计收入：4250. 0957万元 累计利润：2985. 947万元 2) 税金：233. 75万元 (税率：5.5%) 3)工资：619. 20万元； 服务人员：50人700元/月=3.5万元；工程技术人员：6人1500=0.9万元 保安员：9人800=0.72万元； 旅行社：6人1500=0.9万元 办公室人员：5人1000=0.5 万元; 中层管理人员：8人2500=2万元 高层管理人员：3人6000=1.8万元。计：10.32万元/月 4)办公费用:600万元(每月10万元) 5)其它费用:300万元(广告宣传、促销费用) 净利润：1232. 99万元 6）房屋销售：42004800万元 （五年内销售完）利润：6001200万元 其中：A、收入：28003200元/每平米15000平米=42004800万元； B、价造：2400元/每平米 7)投资回收年限：五年 8）五年累计利润：1832. 992432. 99万元 (各黄金周涨价增收未计) . *若不用此方式经营，直接售房用三年时间售完， 各项费用开支后利润所剩无几；此法经营运作五年后除利润外还将有：年创利100万元旅行社、市值200万元大型旅游网、品牌酒店管理公司、汽车租赁公司；在第二至第三年进军国内其它旅游市场，走品牌连锁之路-可按此模式在云南、深圳、大连、威海、杭州、西安等城市建立（收购、联营）相似的酒店，产权拥有者可由管理公司（网络系统调剂中心）进行调剂互免度假，购房只需付总房款的30%（其他按揭），返租红利供房；任何一地入住客人（会员）可一处交费，全程住房;时机成熟进军国际市场,市场空间无限。 六、项目实施计划： 1、首先成立旅游投资管理公司-酒店管理中心和旅行社从事： 1）项目报建：房屋使用性质变更； 2）酒店内装修设计招标、人员招聘培训和开业前各项准备工作。 3）酒店营销市场、旅游和汽车租赁市场调查、营销策划及相关各项准备工作。 4）网站建立和网上营销工作的开展。 5）与各大旅行社、订房网签订代理合同。 2、开业时间：2003年3月进行试业，五一节正式开业。 胡 琦 2002年10月31日 附件：（待续） （一）各项工作时间表。 （二）全面管理方案、标准化服务操作规程、制度及实施细则。 （三）酒店、旅行社、房产、网络等全面营销方案。 （四）企业CIS、广告宣传促销文案。