酒店 7天连锁酒店设备、环境保养维修

酒店运作手册酒店运作手册 Hotel Operation Manual 保养维修篇保养维修篇 Maintenance & Repair 2 of 21 前 言 维修保养在酒店正常运作和给客人提供舒适享受的过程中担负着及其重要 的角色，各项设备使用性能的好坏直接影响着客人对酒店的评价，因此在坚持 “预防为主、维修为辅”的原则下，保持设备的良好运行状态、给客人提供最 好服务将是维修员工的最终目标。这不单是维修技师的责任，公司要求分店全 体员工： 1. 设备设施操作人员是设备设施维护保养的责任者，实行以操作人为主的 设备维护保养责任制，操作人员必须以严肃的态度和科学的方法正确使 用和维护好设备，必须严格执行岗位责任制和各种设备的操作规程。 2. 维修技师要不断学习和钻研各项业务技术，要定期进行多岗位技能的学 习或培训，做到“四懂三会” （懂结构、懂原理、懂性能、懂用途；会 使用、会维护保养、会排除故障） 。 3. 设备操作人员必须严格遵守操作规程，进行设备的启动、运行和停机。 维修技师必须坚守岗位，严格执行巡回检查制度，认真填写运行、维修 记录，严格执行交接班制度。 4. 维修人员应定时定点上岗检查，随时注意观察设备的运作状况，发现缺 陷和隐患要及时消除，不能立即消除的缺陷，要及时向酒店总经理和维 修经理汇报，并做好记录，确保设备正常运作。重要设备应定期检查、 维修，对在用、备用、封存和闲置的设备，都要定期进行除尘、防潮、 防腐蚀等的维护保养工作，做好清洁、润滑和禁固工作，及时消除跑、 冒、滴、漏等情况的发生。 5. 操作和维修人员应该为设备创造良好的运作环境，搞好设备环境即劳动 保护、安全生产工作，对本岗位的设备要定期检查维护，并做好清洁卫 生工作。 6. 酒店总经理必须对各种设备维护保养制度的贯彻执行进行定期检查，认 真总结操作和维修工作的经验教训，不断改进设备管理工作。 作为酒店的员工， 正确理解公司的各项政策和规定，是非常重要的。如果 你有任何疑问，请你直接与你的上级讨论以获取解答。 3 of 21 本手册未涵盖事项可由酒店总经理自行调整，并做好调整记录。 目录 第一部分、维修保养制度篇 （一） 、维修汇报制度 .5 （二） 、修房的界定、设定和跟进制度 5 （三） 、设备巡查制度 .5 （四） 、维修技师的招聘、必备条件和绩效考评制度 5 （五） 、维修档案建立的制度 6 （六） 、工具管理制度 .6 （七） 、酒店节能制度 .6 （八） 、动火、焊接相关规定 7 （九） 、维修物品采购 .7 （十） 、关于开业分店有噪音施工时间的控制 .7 （十一） 、质保期内维修的跟进方式 .7 （十二） 、大修的安排 .8 （十三） 、分店电脑使用制度 9 （十四） 、维修技师日常工作中酒店礼仪 9 第二部分、各系统操作规程及维修指引 （一） 、室外招牌灯维护和维修 10 （二） 、墙壁油漆发霉，起层、脱落 .10 4 of 21 （三） 、墙壁裂缝处理 .10 （四） 、天花裂缝处理 .10 （五） 、客房卫生间天花漏水的处理 .10 （六） 、卫生间地面渗水处理方式 .10 （七） 、客房各类灯具和电器 11 （八） 、地板翘起的处理 .11 （九） 、消防保养和演习流程 11 （十） 、热水系统保养和巡查 13 （十一） 、冷水供水系统 .16 （十二） 、排水系统 16 （十三） 、客房卫生间玻璃胶处理 .16 （十四） 、客房洁具底部、墙角处理 .16 （十五） 、淋浴玻璃门 .16 （十六） 、防水问题处理空调系统 .17 （十七） 、空调系统 17 （十八） 、维修问题的总结和汇总 .17 （十九） 、分店弱电系统常见故障解决方法 17 （二十） 、相关表格 20 5 of 21 第一部分、维修保养制度 (一) 维修汇报制度 1. 维修技师每月汇总分店维修记录并上传公司。即每周的星期天汇总上个星期天 到星期六的工作记录，通过邮件发送给维修助理，并抄送维修经理。 2. 金额超过 2000 元的维修项目必须从网上报销系统中以费用申请的形式发送维 修经理签批确认，得到同意后方可进行维修。 3. 每月 3 号之前统计分店能源消耗情况并发送维修经理。 4. 重大系统故障和维修（影响酒店正常运行的故障项目）必须电话告知维修经理。 5. 涉及到标准修改的维修项目要发邮件给工程管理委员会，抄送维修经理，得到 批复后方可进行维修。 (二) 维修房的界定、设定和跟进制度 1. 各类使用功能正常：冷热水、空调、床、照明、电视、电话、卫生间使用功能 确保正常，装修保证不影响客人感受为前提，不得有大面积的油漆脱落、发霉， 卫生间无玻璃胶异常发黑等情况的发生，具备以上各项条件方可以正常出租。 2. 存在以下任何问题都应设置维修房，即刻进行维修，待修复后方可出租。如有 以下问题仍出租给客人且无事先充分告知则视为店长和维修技师的工作失误。 A. 无热水、无冷水 B. 电视、空调工作不正常 C. 电话、上网不正常 D. 电源、照明不正常 E. 床铺有故障 F. 卫生间设施工作不正常 G. 有大面积油漆脱落、发霉、严重墙壁裂缝、地板严重腐烂翘起。 3. 维修房必须制定维修计划，并预计维修完工日期，不得拖延维修。超过 3 晚的 维修房必须报工程维修经理。 (三) 设备巡查制度 1 所有设备、机房每天最少保证要巡查一次，并记录相关运行参数和能耗数据。 2 各设备房要悬挂巡查记录本，上面主要记录巡查时间、房间情况说明、设备的 维修保养记录和房间卫生清理的具体时间。 3 巡查记录要签名确认。记录要详细写明每次维保所更换的配件、材料以及所做 的保养项目等。 (四) 维修技师的招聘、必备条件和绩效考评制度。 1. 维修技师的招聘由工程部现场项目经理负责招聘，工程筹建期间由施工项目经 理进行工作安排和管理，工程撤场后由店长接收并安排具体工作。 2. 维修技师的必备条件是必须有电工上岗证，同时要略懂电脑知识，具有相关行 6 of 21 业的一年以上工作经验。 3. 维修技师的绩效考评与分店保养计划的执行情况和工程维护方面的投诉挂钩。 (五) 维修档案建立的制度 1. 为便于进行设备的管理和更好地跟进设备的保养工作，酒店所有公共区域的公 用设备必须设立设备档案。 2. 档案内容包括设备安装资料、维修保养记录、设备安全单位、保养单位、设备 原始参数及实际投入运行时间、设备实际使用寿命等项目。 3. 设备档案必须定期进行更新和检查，根据实际情况制定维修保养计划。 4. 必须有专人负责设备档案的保管和更新，随时提醒安排保养计划的落实。所有 大型设备的维修更换配件必须记录在案。 5. 设备档案一式两份，一份悬挂在设备旁边，一份统一存放在分店设备资料档案 内备查和随时记录，所有设备必须进行汇总，并保存电子文档，抄送维修经理 备案。分店适时更新和维护。并将维护记录定期发送维修经理备案。 (六) 工具管理制度 1. 关于工具的使用，个人使用工具由员工个人自己保管，丢失了由员工个人负责。 2. 对于共用工具，各分店必须将所有共用工具详细列一份清单，此清单作为交接 班时工具交接的清点项目，维修技师交接班必须详细清点工具并签名确认，发 生丢失由当班负责。 3. 工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向酒店总经理报告，由于人为因素 所造成的由责任人按工具价值赔偿。 4. 工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，实行以旧换新的制度，经酒店总经理 批准可办理报废，重新申购和领用。 (七) 酒店节能制度 酒店能源消耗一般占酒店营业额的10%左右，这是一个很大的消耗空间，如果控制 得好，将大大提高酒店的利润。节能降耗要靠全酒店员工的共同参与才有可能取得良好 的效果，节能降耗从点滴做起，从自身做起，每个人要养成良好的节能意识和习惯，将 酒店当成自己家一样，为酒店创造更大的利润贡献自己的一份力量。 具体要从以下几方面做起： 1. 关于空调的使用规定：夏天室内温度设置不得低于26，冬季温度设置不得 高于22 ，尽量将室内外温差控制在79之间。各会议室和办公室要做到 人走关空调，或提前10 分钟关空调。 2. 关于照明控制的规定：尽量使用节能灯。随手关灯，杜绝长明灯、白昼灯， 酒店公共区域以及其它办公室或活动场所在可以利用自然光的时候要留意关 灯，并要做到人走灯熄，客房走廊在可以自然采光的情况下也要留意关灯。 3. 电脑使用要设置成省电模式，在长时间不使用时，电脑自动进入休眠状态。 4. 关于客房热水温度的设定，夏天出水温度可适当调低至3943之间，冬季 可适当调高4550之间,服务员清理房间卫生时严禁使用热水。 7 of 21 5. 坚持做好能源消耗的统计和控制工作，决不浪费一点一滴能源。 (八) 动火、焊接审批制度 1. 严格执行动火、烧焊审批制度，确需动火、烧焊作业时，动火操作人员或施工 单位应按规定向店长或店助申请动火许可，得到许可后方可开工。 2. 动火、烧焊作业前应清除动火点附近 5 米区域范围内的易燃易爆危险物品或作 适当的安全隔离，并向保安人员借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结 束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。 3. 离地面 2 米以上的高架动火作业必须保证有一人在下方专职负责随时扑灭可能 引燃其它物品的火花。 4. 未办理“动火许可证” 擅自动火作业者，本单位人员予以记小过一次处分，严重 的予以开除。 (九) 维修物品采购 1. 大宗物品及数量较大物品原则上由各分店下单、公司总部统一采购。 2. 对于价值不大且数量较少或需要紧急使用的维修物品由维修技师向酒店总经理 提出申报，得到酒店总经理许可后可以先行购买，然后凭发票报销。 3. 所有材料和物品要设立盘点登记表和领用登记表，详细记录各材料使用去向和 现存数量以及购买数量。 4. 凡是有材料使用或消耗的维修必须填写工程维修单，如实注明材料使用数量及 名称，并需维修现场服务员签名确认。 5. 对于某些可以保修的配件要收集好交给供应商更换（比如节能灯、客房取电盒、 电子整流器及其它贴有保修封条的产品在未过保修期的都可联系供应商更换）。 6. 最低库存制度，所有维修物品必须保证最低库存数量，维修备件数量达到最低 库存数量前，必须及时下单申购。 (十) 关于开业分店有噪音施工的时间控制 1. 凡是已开业接待客人的分店，施工项目有噪音的必须严格按规定时间进行。 2. 根据实际情况，有噪音的施工项目必须控制在每天早上 10:0012:00,14:0018:00 期间进行，不得超过此时间段进行有噪音的施工。 3. 必须在前台粘贴温馨通告，说明此段时间进行施工。 (十一) 质保期内维修的跟进制度 质保期内发生工程质量方面的维修请按下面的格式发传真给施工队确认，同时设立 专门的维修记录和档案，确保施工单位已经接收到，同时以邮件的形式发送工程维修经 理，分店保留底备查。所需费用报销时用铅笔注明此笔费用从（单位）施工质保 金内扣除字样，质保期满支付质保金签名时以此为依据扣除相应费用。 质保期一般情况： 水电、设备、灯具、消防以及装修类质保期时间为一年；土建、框架、防水、天面隔热 防潮等项目质保期时间为两年。 8 of 21 质保期内维修备忘录格式 To： From： Tel： Name 接收人名及手机号码： Name 发件人名及手机号码： 事由： 今有以下项目需要贵公司协助维修： 1、 2、 以上项目请贵公司在 日之前给与答复， 日之前完成维修，如到期 不来或逾期不能完成维修将由分店自行处理。 所需费用如下：1、 元；2、 元，届时所有费用将双倍从工程质保金内 扣除。 谢谢！ 分店名称： 年月日： (十二) 大修的安排 1. 分店视客房使用情况制定大修计划。 2. 客房装修项目要每 34 年左右进行大修和翻新。 3. 部分单项维修可以根据使用情况制定计划。 4. 大修计划发送工程维修经理，大修计划包含维修项目、维修施工单位、预计维 修费用、计划执行时间、计划完工时间。 5. 有以下情形的必须安排大修计划： a、 油漆大面积发霉、严重裂缝、挂花、脱落、变形、色差严重 b、 客房卫生间天花严重生锈、脱落、变形、振动 c、 客房地板、地脚线损坏严重、变形 d、 客房天花发霉、变色、脱落、变形 e、 家私破损严重 f、 门框开裂、门框油漆脱落 g、 墙壁渗水、起泡 6. 大修的审批流程：大修项目由分店提出，报维修经理，维修经理根据情况转区 域工程总监，工程总监委派区域工程项目施工经理现场查看，并出具合理方案， 最后经工程委员会批复后，由区域工程项目经理安排施工队进行施工。 9 of 21 (十三) 分店电脑使用制度 1. 分店电脑严格执行使用权限制度。 2. 任何人使用电脑凭本人使用密码进入。 3. 不得利用电脑做与工作无关的事情。 4. 前台电脑禁止使用移动 U 盘。 5. 禁止随便安装和下载各类与工作无关的程序和软件。 (十四) 维修技师日常工作中酒店礼仪 维修技师在日常工作中和其他酒店员工一样，要讲究酒店礼仪，具体请参考人事管 理篇，除此以外特别要注意以下几点： 1. 在楼层走廊要尽量靠边走，遇到客人二人而行，更要靠边走，绝对不能从客人 中间穿过。 2. 遇到客人要主动点头问好，面带微笑。 3. 使用电梯时要遵循让客人“先进先出”的原则。 4. 搬运维修用工具或材料时，注意不要碰撞到客人或酒店任何的硬件（如墙体等） ，如需要人让路必须礼貌地讲“对不起”。 5. 进入客房要遵循敲门程序，有客人入住的房间必须有客房服务员陪同方可进入 进行维修。 。 10 of 21 第二部分、各系统操作规程及维修指引 (一) 室外招牌灯维护和维修 1. 室外招牌灯如果维修方便的话就急时根据灯具的损坏情况进行维修和修复。 2. 如果不便于维修，就请专业公司每年更换一次灯管，每三年更换一次整流器。 每年对固定支架进行维护，刷油漆防锈。 3. 如果损坏严重并且维修不便，也要请专业公司统一更换，更换灯管时就全部更 换，整流器视使用年限如果满 3 年也进行统一更换。 (二) 墙壁油漆发霉，起层、脱落 1. 查找具体原因（渗水、撞坏） 2. 如果是渗水造成，必须先做好防水处理，再进行油漆修补。 3. 修补油漆时必须铲除全部底灰和油漆，重新上灰，油油漆，并且必须整幅墙全 部重新油过，必须使用滚筒刷油。 4. 此工作需要请专业维修公司进行修复。 (三) 墙壁裂缝处理 1. 如果裂缝不是很明显，可以暂时不予理会。 2. 如果裂缝严重影响客人感受，并且很显眼，就必须进行修补。 3. 修补方式是铲除裂缝周围底灰和油漆，重新上灰，沿裂缝贴防裂崩带，再刷油 漆，必须整幅墙重新油过油漆，必须使用滚筒刷油。 4. 此工作需要请专业维修公司进行修复。 (四) 天花裂缝处理 1. 裂缝不明显可以暂不处理。 2. 裂缝很明显，并影响客人感受，检查裂缝产生原因（渗水、变形） 3. 如是因为渗水必须先做好防水，属于变形的就需要随时根据裂缝情况进行修补。 4. 修补时必须先铲除底灰，贴防裂绷带，重新上灰刷油。新旧油漆之间接缝须平 直。 (五) 客房卫生间天花漏水的处理 1. 查找漏水原因，管道漏水的话更换管道（店里维修及时进行） 2. 管道周围地面渗水的话，在上层地面做防水，需要打烂排水管周围的地面，重 新敷设水泥，重新做好防水。 3. 楼板裂缝产生渗水：将上层卫生间地面瓷砖打烂，重新做防水后再敷设地砖。 4. 后面第 3 和第 4 项由专业维修公司进行。 11 of 21 (六) 卫生间地面渗水处理方式 1. 查找渗水原因 2. 如果是地面防水没做好，要求打烂地砖，重新做防水，重新铺地砖。 3. 需要专业公司处理。 (七) 客房各类灯具和电器 1. 客房各类灯具（床头灯、房间顶灯、卫生间灯、客房走廊灯）每月进行除尘工 作，加固工作。 2. 客房电箱每半年进行电箱维护一次以上，项目包括除尘、接线收紧、漏电测试。 3. 房间各类电器要每半年定期检查使用情况，是否存在漏电情况，是否有安全隐 患。 4. 房间发生漏电跳闸情况处理：插座线路跳闸，拔掉所有电器，再打开开关，如 果没跳闸就说明电器有故障，检查电器。如果还跳闸就说明线路或插座面板有 问题，逐个拆除插座面板，同时检查线路有没有短路现象。 5. 照明回路跳闸，原因主要有以下几方面：灯具故障，灯具短路，更换灯具；线 路故障，分段检查线路情况，逐段排除故障段，彻底找出故障路段。 (八) 地板翘起的处理 1. 检查具体原因。 2. 地板质量原因，联系地板厂家更换。 3. 打开地板，如果底部有水，说明房间有渗水情况，请先做好防水后再联系地板 厂商更换地板。 4. 如果地板底部没有水，说明没有渗漏情况，与服务员拖地时留下的水分太多有 关系，要求服务员今后做房时一定要将地板上的水抹干。 (九) 消防保养和演习流程 分店消防系统检查和保养项目跟进 序号 项目 参考标准和方法 频次 1 消防栓封条和箱内配件 封条完好，配件齐全 周 2 消防栓系统供水压力和出水检查 压力表查看压力，楼顶或底层消防栓出水试验 月检查项目 3 喷淋系统 压力表查看压力，楼层泄水阀（在 布草间或洗消间）放水试验，报警 主机与对应的水流指示器报警地址 正确无误。 月 12 of 21 4 消防泵房工作状态 泵房卫生良好，水泵处于自动状态， 压力表显示正常。各类阀门处于开 启状态，没有生锈和无法开关现象。 泵房悬挂巡查和保养维修记录本。 天 5 消防主机工作状态检查 工作正常，主机联动开关处于手动 状态，机房温度合适，无故障和火 警显示，报警地址与实际地址相符。 天 6 楼层烟感、报警按钮检查 工作正常，巡检指示灯正常闪烁， 报警按钮无损坏。每年每个烟、温 感探头至少轮测一次。 天 7 消防水池 补水系统正常工作，无渗漏，保持满水状态，无蚊虫 天 1 水泵 开启试验，先手动盘转两圈，然后 点动两次，再开启水泵运行一分钟 左右，查看压力和出水情况。第一 次运行注意水泵排气。 月 2 机房泵房卫生 保持卫生清洁，无杂物，电箱、水泵表面无积灰。 周 3 各类阀门 转动开启试验，除锈，上防锈油和润滑油。 季度 4 管道、法兰 补油漆、除锈 季度 5 电箱 除尘、固定接线柱螺丝收紧 季度 6 水池自动补水装置 手动测试，保证关闭自如 月 7 灭火器 检测压力表和保险插销是否完好， 压力表指针指示红色位置时必须进 行换药。 月 保养项目 8 防排烟系统 正压送风、防排烟 半年 1 前台提前出告示提醒酒店进行消防演习 演习时间，可能出现对客人的影响，结束时间，影响区域 2 准备工作 消防主机联动开关处于手动，消防 泵房处于自动，关闭消防泵动力电 源，保留控制电源，警铃处于手动 状态，熟悉消防主机手动自动转换 操作。 3 模拟一个场所 房间或某一公共区域 4 发出火警信号 对着烟感喷烟；或手动按下某区域的报警按钮 演习步骤 5 前台收到火警信号 消音，按消防处理流程通知相关人员， 季度 13 of 21 6 确认火警信号 通知保安、服务员到现场，从就近 消防栓拿出消防水带，并接驳好， 做好出水准备，服务员模拟通知客 人疏散。维修技师做好相关区域停 电、电梯迫降到一楼、消防泵房待 命。 7 前台将信号发送楼层 警铃恢复自动，启动应急广播，指引客人疏散 8 事情善后处理 安抚客人，打扫现场 9 事后总结 总结不足之处，合理分配人手，各司其职 (十) 热水系统保养和巡查 一、操作与使用 1. 开机顺序： 接通热水机组电源，电源指示灯亮（蓝色） ，系统进入自检无误后进入 等待状态。 打开水路各阀门。 按一下“开机/关机”键，蜂鸣器提示一声，加热指示灯亮（红色） ， 显示屏先显示系统默认的设置温度（50） ，3 秒钟后将显示实际水温。 警告：禁止在无水状态下运行热水机组。 2. 运行 开机后，机组即可进入全自动运行状态，自动恒温控制。 加热时，加热指示灯点亮（红色）：当水温达到设定温度时，加热指 示灯熄灭，保温指示灯点亮（绿色） ，当水温低于设定温度 6时，重 新启动加热。 注意：为保护压缩机，停机后自动重新启动时有 5 分钟的间隔。 3. 水温设置 系统默认的设置温度为 50,根据实际使用需要，冬季客房出水温度 为 4550 度。夏季客房出水温度为 3943 度。设有自动辅助电加热的 分店，电加热温度设置为 40，上限温度为 45，下限温度为 38, 就是在水温低于 38时电加热自动投入时，当水温达到 45电加热器 自动切断。 关机不会使设定的参数丢失，停电和断电会使设定温度恢复为出厂默 认设定温度。 4. 关闭热水机组 按控制面板上的“开机/关机”按钮，关闭热水机组。 关掉总电源。 打开泄水阀，完全放掉机组中的滞留水（特别是冬季冰冻地区要严格 遵照执行） 。 14 of 21 二、日常维护 1. 日常检查 加强巡视检查力度，做好检查记录和维护保养记录，发现异常及时处 理。 加强外围辅助设备的维护保养，创造良好的工作环境。保持热泵周围 良好的通风。 做好能源消耗统计工作，计算每吨热水的用电量，及时发现异常的现 象。 2. 蒸发器清洁 蒸发器积灰严重、树叶、纸片等杂质堵住蒸发器，会降低热水机组的 运行效率，增加能源消耗。 要求每月用水冲洗一遍。 首先可用毛刷清理较大的堵塞物，然后接水管，调低水流量，轻轻冲 刷蒸发器，必要时可以先喷一些涤尘，然后再用水冲洗。 3. 板式换热器的清洗。 板式换热器经过长期水循环之后会结垢，造成水流量减少，降低机组 效率，严重时会发生超压报警。 因此根据各地实际使用情况，一般八个月要对板式换热器进行清洗一 次。 清洗方法：首先配比 5%的稀柠檬酸，加入换热器内，浸泡约一小时 （视结垢时间可适当延长） ，然后反方向清洗，即用泵进行与原水流方 向相反的强制循环，时间长短视清洗出水情况而定，最后用清水将柠 檬酸清洗干净。 警告：清洁前必须先切断电源。清洁蒸发器时不要使用高压的水直接冲 刷蒸发器，这样做会损坏翅片。 三、热水系统故障现象分析及解决方案 1. 开机不能启动：首先检查相序保护是否起保护作用，是，应该查明原因后 再起动。 （A、 相序不对；B 、缺相、不平衡；C、相序器松动工作不稳定； D、烧坏需更换） 。 2. 控制器无显示：检查电源是否供应正常，有否供到电路板，如有则检查电 路板与显示板的连接点，否则更换。 3. 显示板：有电源显示，其它指示灯不亮并按动无任何反应，检查无连接不 良后，可先断电后再通电试验运行是否有反应，否则更换。 4. 漏电报警：显示 E3,先检查漏电原因后，才能通电开机。 （A、可能是某连 接点受潮。B、电路板感应太敏感，可将感应线拆卸） 。 5. 保温后不起动：保温灯亮，但温度下降后不起动，检查连接是否松动，否 则更换，如果显示“E2”则为传感器故障，检查线路和传感器。 6. 高压保护：指示灯亮，不能起动，原因（A 、设置停机温度标准温度是 15 of 21 50 度过高造成高压保护。B、小循环进、出水不流畅 ：1）进水量不够 造成热交换温度过高，2)出水不畅通高温水积压。 ） 排除故障方法：清 除过滤器杂物后，1)需要等压力下降后； 2)关掉电源开关； 3)手动复位；4) 通电起动。 7. 液位溢水：水满后不断有水流出。A 、液位器控制失效；B、液位探头氧化 （刮去氧化层） ；C、电磁阀关不严（拆开阀芯并进行清理） ；D、回水阀开 启过大（关小回水阀） 8. 低压保护：是指机组低压，低于设定 2 公斤保护压力的情况下不能起动， 这种情况电路是正常，控制显示操作开关按动无反应，检查低压表压力是 否低压保护，是则需要检查漏氟原因并做处理后，加注适量的氟后会自动 解除低压保护，同时会起动机组。 9. 机组不制热水：1)机组是否停机， 2)机组集热器（风机盘管）是否太脏需 要清洗，3)检查是否漏氟或不够， 4)检查压缩机工况是否正常， 5)检查视 液镜氟的流动情况，判断膨胀阀是否工作，6)膨胀阀不工作的现象是低压 部分毛细管不冷并无冷凝水，7)电磁阀正常通电后会打开。 10. 蒸发器结霜的处理：1）关闭热泵机组电源；2）开启电加热的进出水管路 阀门；3）开启电加热；4）用温水冲洗热泵机组蒸发网，直到冰霜全部融 化；5）过半小时后再开启热泵机组。并留意机组工作状况。 11. 电加热投入使用应该注意：定期测试电加热运行状况，定期检测电加热温 度的设定（随着天气气温的高低进行调整） ，测量其电流大小。查看电热 器的进出水的水温和水流量，检查阀门有没有打开。 12. 配套的设备损坏，1）到附近的五金店购买后马上对其进行更换，如果还 在保修期内的，要求供应商付钱；2）变频器坏：把主电源跨过变频器直 接接到水泵，通知变频器厂家跟进维修。已过质保期的同样通知相关变频 器厂家进行维修。3）水泵坏：启用备用水泵，通知厂家尽快进行维修， 已过质保期的联系附近的水泵维修点进行维修。 13. 客房没热水。1）检查机组运行状况，查看热水出水温度；2）检查加压水 泵运行状况，检查水泵出水情况和出水压力；3）查看房间热水阀门是否 被关闭；4）查看热水水箱水位，补水是否及时。 14. 无法补水。1）检查补水压力；2）检查液位继电器工作情况；3)检查用水 量。4）检查过道水泵的工作情况。 15. 工作水箱水位高，储热水箱水位低。1）检查过道水泵工作情况，2）检查 液位继电器工作情况，3）检查增压水泵的工作情况，4）检查回水阀的开 启情况。 16 of 21 16. 机组漏雪种。1）检查机组低压压力；2）检查高压压力；3）补加雪种； 4）检查补加雪种后工作状况（高低压压力） ；5）检查漏雪种原因和部位； 6)进行防漏处理。 17. 客房热水出热水时间长。1）检查机组出水温度；2）检查回水管的回水量； 3）检查回水阀的开启情况；4）检查房间回水阀的开启情况；5）检查房 间热水管道的保温情况。 四、 燃气热水器注意事项 1. 房间通风良好 2. 每周检查烟道清洁，畅通情况 3. 每天检查燃气泄漏报警工作情况 4. 每周管道过滤器清洗 (十一) 冷水供水系统 1. 水池每年保证清洗一次（专业清洗公司） 2. 管道维护每半年一次（除锈、刷油、润滑） 3. 电箱维护每月一次（开关收紧接线、除尘、线路整理） 4. 每周检查自动补水阀门的动作情况 5. 变频器发生故障处理：拆除变频器；直接将电源接到水泵上（注意水泵运转方 向） ；通知变频器厂家维修；修完恢复正常接线。 6. 水泵不出水：检查水泵进水管道进水有无异常、将水泵进行排空气处理、查看 备用泵的止回阀是否无法工作、查看水泵是否反转、查看水泵变频器输出是否 太低。 (十二) 排水系统 1. 化粪池视使用情况，每年疏通一次。 2. 天面排水每月检查一次，保证无积水。 3. 化粪池堵塞处理：打开化粪池检修口；用消防栓水带冲洗化粪池；联系抽粪车 来抽吸化粪池。 (十三) 客房卫生间玻璃胶处理 1. 每月检查一次客房所有玻璃胶的情况。 2. 发现发霉情况，铲除原有玻璃胶，重新打快干防霉的中性玻璃胶，禁止采用酸 性玻璃胶。 3. 待玻璃胶干透后再卖房。 (十四) 客房洁具底部、墙角处理 1. 客房洁具底部、墙角采用白水泥封边。 17 of 21 2. 定期（每周）要刷子清理。 3. 如果污染严重，重新刷白水泥。 4. 待白水泥干透后再卖房。 (十五) 淋浴玻璃门 1. 每月定期检查玻璃门的门铰固定情况、滑轮固定情况， ，每三个月所有房间必 须轮检一遍。 2. 发现玻璃门有下垂现象及时进行调整，发现门铰开裂或滑轮损坏及时进行更换。 3. 发生玻璃门破裂处理：安抚客人；检查玻璃门破裂原因；清理现场垃圾；注意 一定要清理干净；联系施工队更换玻璃门；重新卖房。 (十六) 防水问题处理 1. 发现漏水现象。 2. 查找水源。 3. 从水源处做防水处理。 4. 客房卫生间漏水必须打掉地砖重新做防水。 5. 由专业公司进行维修。 (十七) 空调系统 1. 每月清洗空调室内机过滤网一次，开业半年内的分店每月清洗最少两次以上。 （店内员工进行） 2. 空调室外机每年清洗一次，每年 4 月或 5 月安排进行清洗，请专业空调清洗公 司进行。 (十八) 维修问题的总结和汇总 1. 分店要定期（每周）总结维修问题，将不能处理的问题进行总结，并汇报维修 经理协助跟进。 2. 将维修案例进行沟通、总结和交流。 3. 每月统计维修次数较多的维修项目、维修材料使用比较频繁的项目、存在安全 隐患的项目，并就这些项目向工程部提出整改要求。 (十九) 分店弱电系统常见故障解决方法： 一、设备篇 设备 故障 解决方法 检验准则 电脑无法开 机 1.插紧电源线或更换电源线和电源插座。 2.打 开机箱把内存拆下用橡皮胶擦其金属触点。 3.通知技术部。 电脑能正常开机，开机 后程序能正常运行，并 重启计算机。电脑主机 电脑开机有 异响 1.打开机箱观察内部有无杂物阻碍硬件运作。 2.仔细查看电源线和数据线等连线是否有触碰 电脑重新启动，开机正 常，连续运行 1 天时间 18 of 21 到风扇，有的话将它们用扎绳捆绑整理好。 3.打开机箱把内存拆下用橡皮胶擦其金属触点。 4.如果是硬盘有异响就要立刻通知技术部。 无异响。 打印机无碳 粉 1.通知供应商加碳粉。 2.检查加碳粉时的过程，杜绝供应商误操作做 成损失。 3 加碳粉事情全权由维修技师负责。 加碳粉后打印效果清晰 打印 机 打印机无法 打印 1.检查打印机是否设置成默认。 2.打印机是否工作在联机状态。 3.检查打印数据线是否有松动，有的话将其插 紧。 4.重新安装驱动程序。 5.通知供应商。 重新启动电脑打印测试 页成功 传真机无碳 粉 1.通知供应商加碳粉。 2.检查加碳粉时的过程，杜绝供应商误操作做 成损失。 3.加碳粉事情全权由维修技师负责。 加碳粉后打印效果清晰 传真 机 无法接收传 真及发送传 真 1.参照说明书修改传真机参数。 2.通知供应商检测维修。 重新启动传真机，响铃两声后自动接传真。 复印机无碳 粉 1.通知供应商加碳粉。 2.检查加碳粉时的过程，杜绝供应商误操作做 成损失。 3 加碳粉事情全权由维修技师负责。 加碳粉后复印效果清晰复印 机 复印机无法 复印 1.参照说明书修复复印机。 2.通知供应商检测维修。 重新启动复印机能够复 印 扫描 仪 扫描仪不能 扫描或扫描 无颜色/有偏 色 1.重新安装驱动程序 2.通知供应商 重新启动扫描仪，正常 扫描，扫描出来的图像 清晰。 显示 器 显示器无法 显示信息 1.插紧显示器的数据线和电源线。 2.更换另一台显示器测试。 重新启动电脑，显示器 有信号。 键盘 鼠标 键盘鼠标不 能使用 1.插紧键盘鼠标的连线。 2.更换设备。 重新启动电脑后能键盘 鼠标能使用 音箱 话务台音箱 不发声或很 小声 1.插紧音箱与电脑的连线，打开音箱电源。 2.检测话务台电脑声音设置，如果发现声音调 到很小或静音，请把音量调大。 重新启动电脑后音箱正 常发音 监控 设备 监控设备无 法正常显示 1.检测监控摄像头与监控主机的连线。 2.摄像头周围照明情况检查 3.摄像头电源检查 4.通知供应商。 每个监控设备均正常显 示 电话 电话设备没有声音或有 1.更换新电话设备测试，检测是电话机问题还是线路问题。 电话通话清晰无杂音 19 of 21 杂音 2.话机问题的话更换一个新的， 3.线路问题的话就到机房里检测线路 对讲 机 对讲机有杂 音、不能发 声、小声或 不能开机等 1.检查对讲机频道是否与其它对讲机一致 2.电池是否有足够电量 3.通知供应商 能较清楚听见对话内容 二、网络篇 三、应用程序篇 设备 故障 解决方法 检验准则 预定接收程 序 ihotel 无法接收总部 发送的预订 1.检查 VPN 服务器能否上网，不能上 就按照“房间无法上网指南”解决。 2.检查内网使用的交换机、网线等设备。 3.重启服务器。 4.如果发现程序显示因为某一个预订不 能成功接收而导致到其它预订无法正常 接收的情况立刻通知技术部。 重新启动服务器，在 店务系统的“预订 “里 看到总部传来的预订 单。 店务系统无发 登陆 1.检查内网用的交换机、网线等设备。 2.重新设置登陆参数登陆，方法是按住 ctrl 键不放同时双击系统登陆图标。 重新启动前台电脑后 正常登陆店务系统 店务系统在使 用过程中突然 不能使用 1. 检查内网使用的交换机、网线等设 备。 重新启动前台电脑后 店务系统正常使用 (例如前台接待,客人 退房等) 店务系统 店务系统无法 1.重启电话取数程序及电话计费程序。 重新启动服务器。打 设备 故障 解决方法 检验准则 房间 网络 房间无发上网 参照“房间无法上网指南” 用店长或客人的电脑 测试上网成功 打印 机 不能共享打印 1.检查打印服务器是否设置默认打印机。 2.打印服务器是否工作在联机状态。 3.检查打印数据线是否有松动，有的话将 其插紧。 4.重新安装驱动程序并设置共享打印 重新启动打印服务器 后前台电脑能共享打 印测试页 店长电脑不能正常 切换内网/外网 1.检查店长电脑网络参数设置。 2.在内/外网切换时应注意要相隔一段时间， 大概 20 秒左右。 重新启动电脑，连接 外网后再连接内网进 行打印。店长 电脑 店长电脑不能收发 E-MAIL 1.查看 foxmail 的参数设置(接受/ 发送邮件 服务器都填入“ “) 2.检查是否能连接上酒店网络 重新启动电脑后收发 邮件 注意：凡是有关网络不正常工作都可能与水晶头有关系，请细心检查。 20 of 21 计算房间产生 的电话费 2.检查数据库服务器与话务台之间的 com 口连接线是否有松动，有的话将其 插紧。 10000 号查询，然后 观察电话计费程序有 否产生话单。 话务台 话务台无法正常登陆 检查连接话务台的电话线路和电话模块 是否有松动。如果是电话模块问题，更 换一个或将其插紧。如果是电话线路问 题就要到机房作进一步检测。 重新启动话务台，登 陆后进行通话、转分 机及权限分配等操作。 门锁系统 门锁系统无法制作门卡 1.重启门锁系统 2.检查制卡机器是否有故障,有的话更换 机器。 3.通知技术部或供应商 重新启动服务器后正 常制作门卡 公安系统 公安系统无法 登记住客资料 或资料不能发 送 1.重启公安系统 2.检查扫描仪工作是否正常。 3.公安系统能否正确导入扫描仪扫描出 来的图像。 4.通知技术部或供应商 重新启动服务器后公 安系统正常登记住客 信息并发送到有关部 门 OFFICE word、 excel 等程序不能打开 重新安装 OFFICE 重新安装完 OFFICE 后正常打开 word excel 等程序 远程控制软 件 远程控制软件 不能使用 1.查看服务器是否能够上网。 2.远程控制软件的客户端/服务端是否已 启动，没有启动的话把它启动。 3.设置防火墙允许远程控制软件的通信 重新启动服务器后总 部能够远程控制酒店 服务器 操作系统 系统经常死机 系统还原 系统正常运作 (二十) 相关表格 1. 维修技师岗位说明书 2. 维修流程 3. 设备卡 4. 设备档案 5. 年度保养计划表 6. 能耗报表 7. 维修周报 8. 最低库存维修物品清单 9. 维修档案记录格式 10. 大型维修申请单 维修资料交接清单 21 of 21 11.