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,1,一、底商的概念界定,二、消防规范解析,三、底商的业态类型,四、底商的空间组合关系,五、底商规划设计要点,目录,几种概念区分 商业服务网点 VS 商业营业厅,平面组合关系 竖向组合关系 底商设计表达逻辑,平面划分 立面设计 空调机位设计 底商设计表达逻辑 附加值设计分析 街铺停车设计分析 底商做餐饮的要求,安全出口 疏散距离 疏散宽度 消防喷淋系统要求 通风要求,商业类型 商业业态分布特点 沿街商铺 社区商业街 商业内街（Life-Style） 邻里中心 小型购物中心（mini mall）,2,底商的概念界定,1,CHAPTER 1. 几种概念区分 CHAPTER 2. 商业服务网点 VS 商业营业厅,3,1、 国家 标准 ,2、【沪】 消发,商业服务网点,商业营业厅,规范： 高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95(2005年版)高规 建筑设计防火规范GB50016-2006 建规 商店建筑设计规范JGJ 48-88 （2011年版） 商规 上海市消防局文件沪消发201174 号 【沪】 消发,商业服务网点 （高规、建规）,商业营业厅 （商规）,底商的概念界定,4,几种概念区分,商业服务网点+住宅=底商,商业营业厅（商业并联店）+住宅=商住楼,商业+住宅+旅店（办公/酒店等）=综合楼,结论：由底商变为商住楼，由商住楼变为综合楼时，消防设计的要求会大幅增高，在设计实践中应当引起重视。具体要求请设计师根据各地规范自行查阅。,5,商业服务网点 VS 商业营业厅,结论：大于300或3层即为商业营业厅。,6,消防规范解析,2,CHAPTER 1. 安全出口 CHAPTER 2. 疏散距离 CHAPTER 3. 疏散宽度 CHAPTER 4. 消防喷淋系统要求 CHAPTER 5. 通风要求,7,2.1 安全出口,上海市消防局文件沪消发201174 号【沪】 消发 3.2,建筑设计防火规范GB50016-2006 建规5.3.2,结论：大于200需2个出口（各地规范不同）。,8,2.1.1 安全出口需注意的构造节点之一,8.8.2.小型商业用房设置在居住建筑底部和其它建筑底部，应采用防火墙和耐火极限不低于1.5h的楼板与居住建筑和其他建筑完全分隔，商业用房的底层安全出入口或疏散楼梯与居住建筑和其他建筑的安全出入口或疏散楼梯应分别独立设置。与其上部居住建筑和其他建筑的垂直窗间墙不低于1.2m高且为不燃烧体墙；或设置宽度不小于1.0m的耐火极限为1.5h不燃烧体防火挑檐。,江苏省商业建筑设计防火规范,图1-1,宽度1.0m的防火挑檐,高度1.2m的垂直窗间墙,住宅,住宅,底商,底商,住宅出入口,1000,1200,住宅出入口,9,2.1.2 安全出口需注意的构造节点之二,8.2.4.小型商业用房若设有若干个防火分区时，其防火墙两侧应有2.0m宽的不燃烧体实墙，耐火极限为3小时。二个商业单元之间防火分隔墙两侧应有1.0m宽不燃烧体实墙，亦可用凸出0.5m的墙垛来代替，其耐火极限均为2小时。,图1-2,2.0m宽的不燃烧体实墙,1.0m宽不燃烧体实墙,0.5m的墙垛,防火墙,2000,2000,1000,500,商业单元,商业单元,防火分区B,防火分区A,防火墙,江苏省商业建筑设计防火规范,10,2.2 疏散距离,2.2.1 商业服务网点 疏散距离,结论：国家规范和地方规范对于疏散距离有较大差别。,11,图例说明,2.2.1.1 当商业服务网点为1层时，室内最远点至安全出口的最远距离，用LA表示。,图2-1,LA,安全出口,2.2 疏散距离,2.2.1 商业服务网点 疏散距离,12,2.2.1.2 当商业服务网点为2层时，室内最远点至安全出口的最远距离，用LB表示,二层室内最远点至楼梯的距离为L1,楼梯的水平投影为L2,一层楼梯口距直通室外的安全出口的距离为L3,图2-2,L1,L2,13,图2-3,L515m,L415m,安全出口,沪消发【2003】54号（上海）3.3.1,2.2.1.3 当疏散距离LB15m（当楼梯为敞开楼梯时） LB22m（当楼梯为敞开楼梯间时） LB25m（当楼梯为敞开楼梯间且设置喷淋保护时） 超出LB的营业区域应设置隔墙和门与楼梯分隔开,疏散距离超过LB的营业区域应设置隔墙和门与敞开楼梯间分隔开，房间内最远点至房间门的距离为L415m，底层楼梯口距离直接对外安全出口为L515m。,14,图2-5,80m,900mm,2.2.2 商业营业厅（上海） 疏散距离,S200,S200,900mm,15,2.3 疏散宽度,计算疏散宽度的方法:,商业服务网点室内楼梯的每梯段宽度不应小于1.20m，且不应小于按疏散人数计算的宽度。,16,N=S*b,L=N/100*c,S疏散人数计算面积（） 。 b 疏散人数换算系数（人/）。,L每层营业厅疏散宽度（m)。 c疏散距离百人指标（m/百人) 。,注：整栋建筑物的楼梯宽度应按照人数最多的一层计算，在底商中，应该是地上一、二层，故上述表格中，我们只需要记住地上一、二层的换算系数和百人指标即可。,S=S*a,S每层营业厅建筑面积（）。 a面积折算值，无量纲。,国标商规中面积折算值宜为a(50-70),设计实践中各地都有规范确定这个面积折算值。,结论：换算公式：L（宽度）=S*a*b/100*c,建筑设计防火规范GB50016-2006建规表5.3.17-2,建筑设计防火规范GB50016-2006建规表5.3.17-1,2.3 疏散宽度,17,2.3.2 设计实践中遇到的问题,在目前公司设计实践中遇到的案例，以西安地区对疏散宽度的要求最为严格。必须严格按照规范中的换算系数和百人指标推导出疏散宽度。,例如： 当住宅底商的二层商铺只有一个疏散楼梯，无法满足疏散宽度时，应当在二层商铺后设一条外廊通往疏散楼梯，直接通往室外，来解决疏散宽度不够的问题。,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,安全出口,商铺,商铺,项目名称:西安空港绿地新城1.1期,图2-7,18,2.4.1 “商业服务网点”消防设备要求,上海市消防局文件沪消发201174 号【沪】 消发 3.4,2.4 消防设备要求,结论：商业服务网点消防设备简单。,19,2.4.2.2 设置在高层住宅底部的商业营业厅应设自动喷水灭火系统。 2.4.2.3 置在一类高层住宅底部的商业营业厅应设火灾自动报警系统。,上海市消防局文件沪消发201174 号【沪】 消发 4.2.4,上海市消防局文件沪消发201174 号【沪】 消发 4.2.3,2.4.2 “商业营业厅”消防设备要求,结论：商业营业厅消防设备标配。,2.4 消防设备要求,20,2.5 通风要求,21,底商的业态类型,3,CHAPTER 1. 商业类型 CHAPTER 2. 商业业态分布特点 CHAPTER 3. 沿街商铺 CHAPTER 4. 社区商业街 CHAPTER 5. 商业内街（Life-Style） CHAPTER 6. 邻里中心 CHAPTER 7. 小型购物中心（mini mall）,22,3.1 社区商业的类型及业态商业类型,商业规模参照表,23,3.1 社区商业的类型及业态商业类型,24,千人指标 开发商提供的技术经济指标有明确规定 开发商对商业的量取最大值或者最小值,商住比的确定依据：,3.1 社区商业的类型及业态商业类型,25,综合社区商业主要业态基本要求：,本表格仅供内部参考。,3.2 社区商业的类型及业态商业业态分布特点,26,主力餐饮,美容,餐饮,零售,零售,3.3 社区商业的业态类型沿街商铺,27,主力餐饮,美容,餐饮,零售,零售,3.3 社区商业的业态类型沿街商铺,28,美容美发,零售,零售,3.3 社区商业的业态类型沿街商铺,29,3.4 社区商业的业态类型社区商业街,商业特征,30,餐饮主力店,零售,餐饮,餐饮,主力店,零售,3.4 社区商业的业态类型社区商业街,31,商业特征,一.去化模式 100%出售型商铺 二.商业模式 “小型商墅模式，可分可合， 功能混合，展现整体风貌” 三.运营模式 全部出售，无需考虑运营，对业态不控制，快速资金回流,3.5 社区商业的业态类型商业内街（Life-Style）,32,社区商业,独栋商墅,3.5 社区商业的业态类型商业内街（Life-Style）,底层商业形态连续，同时形成内街环境，局部与外部联通，形成景观渗透； 上层打造独栋商墅，功能与底部可分可合，灵活多变，增加风情特征,一.去化模式 30%持有，70%出售 二.商业模式 “主题型、社区一站式商业中心，业态多样， 经营灵活，空间丰富” 30%持有部分为小型社区配套（亲子乐园，健身中心）， 70%出售部分为混合型商铺； 三.运营模式 前期少量持有，打造优质品质，待商业氛围成熟后，可整 体将持有物业二次出售,3.6 社区商业的业态类型邻里中心,商业特征,34,小型社区配套,零售类街铺,小型社区配套：亲子乐园、健身中心,街铺：餐饮、零售购物,小型主力店,主力店,3.6 社区商业的业态类型邻里中心,35,一.去化模式 100%出售型模式 二.商业模式 “小型城市综合体，功能混合，拉动商业， 整体招商运营，保证品质” 商住两用型公寓带动商铺 整体运营铺面 三.运营模式 全部出售，但需整体招商确保品质,3.7 社区商业的业态类型小型购物中心（mini mall）,商业特征,36,分售商业,整售商业（会展中心）,办公配套,酒店配套,3.7 社区商业的业态类型小型购物中心（mini mall）,4,38,Chapter 1 平面组合关系,39,串联式,独立式（商墅）,广场围合式,广场,4.1 底商的空间组合关系平面组合关系,图例：,40,优点： 商业界面连续、完整，容易形成 商业氛围。,缺点： 商业动线单一，连续界面太长易产生疲劳感。,串联式,嘉定阳光城,4.1 底商的空间组合关系平面组合关系,41,优点： 空间、功能灵活；产品新颖，具有独特性。店铺主次分明。,缺点： 连接体处店铺商业价值略低，,商业动线,旺铺,独立式（商墅）,泉州浔浦,192.168.0.12建筑工程项目资料2013年项目A243-13 联发泉州酒店住宅投标,4.1 底商的空间组合关系平面组合关系,42,优点： 商业动线丰富，空间进退丰富，商业前广场更易形成商业氛围；提供休息空间，更人性化。,缺点： 广场人流量大、流线复杂，较难管理；对上部住宅私密性有影响。,广场围合式,192.168.0.12建筑工程项目资料2012年项目A152-12 建发漳州云霄项目,4.1 底商的空间组合关系平面组合关系,43,Chapter 2 竖向组合关系,44,一拖N+首层单铺,一、二层独立,商业动线,二层消防流线,一拖二式,进深过大时,进深过大时,图例：,4.2 商的空间组合关系竖向组合关系,45,一层平面,图例：,二层商铺,二层走廊,商业流线,一层商铺,一、二层独立,二层平面,4.2 商的空间组合关系竖向组合关系,46,剖面图,嘉定阳光城,一层平面,二层平面,一拖二,4.2 商的空间组合关系竖向组合关系,47,一层平面,二层平面,剖面图,一拖N+首层单铺,金地龙岗,192.168.0.12建筑工程项目资料2012年项目A159-12 金地深圳龙岗圳埔岭,4.2 商的空间组合关系竖向组合关系,48,5,49,Chapter 1 平面划分,50,店铺黄金宽深比,5.1 底商规划设计要点平面划分,注意：商铺的黄金宽深比，面宽4-6米，进深12-18米,51,一拖二式商铺标准商业模块各空间组合关系,楼梯间,商业空间,卫生间,储藏间,组合方式一,楼梯间,商业空间,卫生间,储藏间,组合方式二,组合方式三,5.1 底商规划设计要点平面划分,52,组合方式一,组合方式二,一层,一、二层独立式商铺标准商业模块各空间组合关系,12m,12m,5.1 底商规划设计要点平面划分,二层,一层,二层,53,服装店,典型商业业态平面空间尺度,5.1 底商规划设计要点平面划分,双开间,单开间,54,餐饮店,典型商业业态平面空间尺度,5.1 底商规划设计要点平面划分,双开间,单开间,55,零售店,典型商业业态平面空间尺度,5.1 底商规划设计要点平面划分,单开间,便利店,商业空间,储藏间,卫生间,56,美发店,楼梯,商业空间,卫生间,卫生间,商业空间,楼梯,典型商业业态平面空间尺度,双开间,单开间,5.1 底商规划设计要点平面划分,57,商铺,商铺,商 铺,转角部分的商业铺面设计,商铺,划分原则： 1、街角预留大面积商铺，考虑作为打铺面销售形成主力店； 2、为实现高溢价，将街角大店铺划分成小店铺出售，并带动其他商铺的销售价格。,5.1 底商规划设计要点平面划分,二层平面,端头大商铺,一层平面,58,商业动线,连续界面商铺,泉州浔浦商业街,泉州浔浦总图,5.1 底商规划设计要点平面划分,连续界面处理,59,Chapter 2 立面设计,60,立面分析广告分级规划,5.2 底商规划设计要点立面设计,61,城市级,5.2 底商规划设计要点立面设计,62,5.2 底商规划设计要点立面设计,街区级,63,5.2 底商规划设计要点立面设计,建筑级,64,店铺级,5.2 底商规划设计要点立面设计,65,广告位设置利用固定窗扇结合设计，兼具商品的展示功能。,广告位设置与立面结合设计窗,5.2 底商规划设计要点立面设计,66,广告位设置与立面结合设计窗,5.2 底商规划设计要点立面设计,广告位设置利用固定窗扇结合设计，广告位的整体色调应于建筑主墙面的材质风格统一。,67,广告位设置与立面结合设计窗间墙,5.2 底商规划设计要点立面设计,广告位设置在层与层之间的窗间墙上,注意不要遮挡非商业建筑的窗户。,68,广告位设置与立面结合设计石材分缝,5.2 底商规划设计要点立面设计,建筑外墙材质以石材为主，在设置广告时考虑到广告位和石材划分保持对位关系。,69,广告位设置与立面结合设计空调百叶,5.2 底商规划设计要点立面设计,广告位尺寸设置、空调百叶尺寸设置与立面板材划分保持对位关系。,70,广告位设置与立面结合设计橱窗,5.2 底商规划设计要点立面设计,广告位的设置结合玻璃幕墙的划分，整体考虑设计。,71,广告位设置与立面结合设计雨棚,5.2 底商规划设计要点立面设计,雨棚设置为广告位可以充分利用建筑构筑物，且门头位置也比较显目。,72,广告位设置与立面结合设计,5.2 底商规划设计要点立面设计,在安装雨棚时注意不要遮挡店招。,73,广告位设置与立面结合设计,5.2 底商规划设计要点立面设计,特殊的广告位设计，疑似空调百叶和店招相结合设计。,74,刀旗广告位的设置案例,5.2 底商规划设计要点立面设计,户外广告的外沿距建筑物的立面不得超出1.5M，且不超过临路路面宽度的1/10。,75,骑楼悬挂广告位的设置案例,5.2 底商规划设计要点立面设计,户外广告的下沿距地面不得低于3M,76,5.2 底商规划设计要点立面设计,落地型广告位的设置规范,77,落地型广告位的设置案例,5.2 底商规划设计要点立面设计,78,5.2 底商规划设计要点案例一: 新古典风格,79,5.2 底商规划设计要点案例二：简约古典风格,80,Chapter 3 空调机位设计,81,方案一：首层空调位位置选用于一层广告位的上下关系二、三层选用于三层露台。 优点：首层空调位管道较短，便于安装。 缺点：首层未来实现隔层后，形成暗空间，,商业空调位设计商业空调位的位置考虑及选择，便于商铺空调的安装及使用。,5.3 底商规划设计要点空调机位设计,82,5.3 底商规划设计要点空调机位设计,83,方案二：利用二层商业退台作为设备平台。 优点：避免因空间外机摆放在商业屋面而影响住户对平台的使用。 缺点：未来实现隔层后，形成暗空间，,5.3 底商规划设计要点空调机位设计,注意：空调外机通风。,84,方案三：利用商业背立面作空调机位。 优点：不会破坏正立面整体形态，有效的提高立面效果。 缺点：空调室外机距离过远，空调管线布线过长。,5.3 底商规划设计要点空调机位设计,85,空调机放置在屋顶上，VRV空调系统。,方案四：利用店铺的屋顶平台作为设备平台 优点：1、可以放置VRV空调系统 2、节约内部空间，其占用的面积不计入建筑面积。 缺点：1、室外机距离过长。 2、首层空调安装，需要增设管道井通过二层商业，,5.3 底商规划设计要点空调机位设计,86,金属板百叶后放置空调机位,方案五：利用侧立面作为空调机位。 优点：整立面形象不受空调百叶的影响 缺点：空调管线布线会影响内部使用。,5.3 底商规划设计要点空调机位设计,注意：对两侧店铺的影响。,87,5.3 底商规划设计要点雨棚设计,商业雨棚设计商业雨棚的位置考虑及选择，便于商铺雨棚的安装及商业立面形象。,88,5.3 底商规划设计要点雨棚设计,89,5.3 底商规划设计要点雨棚设计,90,Chapter 4 底商设计表达逻辑,91,平面,5.4 底商规划设计要点底商设计表达逻辑,92,1：商业主要分a、b、c、d四种立面设计类型,2：a、b、c、d四中立面类型的相关尺寸,中海吉林东山,立面,192.168.0.12建筑工程项目资料2011年项目A061-11 中海吉林东山项目,在沿街立面设计上采用分类型组合的排布设计，增强立面的节奏感，丰富立面的层次，增强城市空间的趣味性.,5.4 底商规划设计要点底商设计表达逻辑,93,中海吉林东山,立面,192.168.0.12建筑工程项目资料2011年项目A061-11 中海吉林东山项目,5.4 底商规划设计要点底商设计表达逻辑,94,组合：在沿街商业部位多以A组合为主，户型两端为B组合，以d组合来连接售楼处。,中海吉林东山,立面,192.168.0.12建筑工程项目资料2011年项目A061-11 中海吉林东山项目,5.4 底商规划设计要点底商设计表达逻辑,95,部品,5.4 底商规划设计要点底商设计表达逻辑,96,Chapter 5 附加值设计分析,97,附加值设计主要参考规范： 1.国标建筑工程建筑面积计算规范 2.地方性计容规范 如：盐城市市区经营性建设用地容积率规划管理办法 上海市建筑面积计算规划管理暂行规定,5.5 底商规划设计要点住宅底商附加值设计分析,98,设置独立商业2层，主要用于餐饮（银川市规定餐饮不能与住宅相连接），商业与住宅间距不能小于9米，位置集中在金凤六街。 目前商业停车暂不考虑。 商业首层层高按6米，二层层高按照3.6米。标准段面宽为4米，进深为17米。单户商铺面积不能超过200。,商业设计条件,案例一：银川中海连湖花园三区一期二期,5.5 底商规划设计要点住宅底商附加值设计分析,99,商铺赠送面积方案一,5.5 底商规划设计要点住宅底商附加值设计分析,100,附加值设计在设计实践中应该注意的要点,5.5 底商规划设计要点住宅底商附加值设计分析,101,商铺赠送面积方案二,3.6m,3m,1.2m,3m,剖面图,半地下层平面图,3.6m,3.6m,商铺.,商铺.,商铺.,内庭院,内庭院,内庭院,标准单元一层平面图,3.6m,3.6m,3.6m,11m,3m,4.1m,商铺,商铺,商铺,内庭院上空,内庭院上空,内庭院上空,标准单元二层平面图,3.6m,3.6m,3.6m,11m,3m,4.1m,内庭院上空,内庭院上空,内庭院上空,商铺,商铺,商铺,5.5 底商规划设计要点住宅底商附加值设计分析,102,Chapter 6 街铺停车分析,103,表6.0.5 配建公共停车场(库)停车位控制指标 注： 本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示； 其它各型车辆停车位的换算办法，应符合本规范第11章中有关规定。,城市居住区规划设计规范,设计实践中请查阅地方性规范,5.6 底商规划设计要点街铺的停车问题,104,武汉市建筑物停车配建指标值（修订）,江苏省城市规划管理技术规定,5.6 底商规划设计要点街铺的停车问题,105,平行停车方式,平面图,7.5m,5.6 底商规划设计要点街铺的停车问题,106,平行停车方式,平面图,剖面图,剖面图,12.5m,5.6 底商规划设计要点街铺的停车问题,107,垂直停车方式,平面图,13.3m,5.6 底商规划设计要点街铺的停车问题,108,平面图,垂直停车方式,剖面图,18.3m,5.6 底商规划设计要点街铺的停车问题,109,45停车方式,5.6 底商规划设计要点街铺的停车问题,110,垂直停车方式,平面图,平面图,5.6 底商规划设计要点街铺的停车问题,111,Chapter 7 底商做餐饮的要求,112,底商是否可以做餐饮各地规范：,5.7 底商规划设计要点底商做餐饮的要求,在项目实践中请查询各地最新的相关要求,113,底商是否可以做餐饮各地规范：,5.7 底商规划设计要点底商做餐饮的要求,注意：住宅平面中烟道的预留。,在项目实践中请查询各地最新的相关要求,114,各餐饮业建筑结构要求：,顶棚形式,房间名称,餐厅层高要求:,5.7 底商规划设计要点底商做餐饮的要求,115,餐厅流线,5.7 底商规划设计要点底商做餐饮的要求,116,底商设计要点总结： 商业服务网点与商业营业厅的界定：300，2层； 开门数量：200，1个（各地不同）； 疏散距离：大于15米时，楼梯间加墙开门（各地不同）； 疏散宽度计算：L（宽度）=S*a*b/100*c 社区商业常见的四种格局：沿街铺、商业街、内街、小型MALL; 各类业态对建筑空间的需求； 底商平面空间三种组合方式：串联、商墅、广场； 底商竖向空间三种组合方式：一拖二、一二层独立、一拖N+首层单铺； 店铺平面黄金比例：4.2X12m; 商业广告分级设置：城市级、区域级、建筑级、店招级； 商业广告立面布置原则：与立面材料划分协调； 商铺空调机位设置原则：方便、隐蔽，不影响店招； 商铺面积赠送方式：夹层、庭院、露台； 商铺前区停车方式：平行、垂直、斜停； 餐饮设置条件：地方规范、预留烟道。,117,Thanks!,118,
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