酒店 尚美佳青岛广业锦江大酒店整合推广案

青岛广业锦江大酒店整合推广案,在城市，为明天，赢未来,第一篇章 望市场的方向 第二篇章 闻现状的思考 第三篇章 问现实的战术 第四篇章 切推广策略工程,第一篇章 望 市场的方向,关于产权酒店 产权酒店， 即Timeshare Hotel，由瑞士人亚历山大.耐首先提出的，是产权酒店的起源，酒店向投资者出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。 开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。,我们的项目究竟是什么？,带着这个问题，我们需要对市场和项目进行一番新的衡量和定位。在青岛房地产的市场上，产权式酒店还未成形，这是我们的挑战，也是我们的机会。作为一个投资性的项目，在没有正面竞争对手的情况下，解决市场上其它投资产品对我们客户的分流就成为整个推广工作中最重要的重点。,尚美佳观点 在投资性产品的传播体系中，树立客户的投资信心是最根本的广告出发点！,投资比较分析,投资比较分析,投资比较分析,投资比较分析,目前青岛拥有星级酒店近20家，其中五星级4家，四星级6家，三星级近10家。各种档次的星级酒店，为来青岛的八方游客提供了极大便利。但是纵观整个青岛酒店市场，有如下几大特点。,全市高档酒店物业分布不均匀，多集中在城内； 市场对高档酒店物业的需求较大，高档酒店经营情况较好； 四星级、五星级酒店标准房的实际销售平均价格约为650元/天，大多数销售价格在600元/天以上； 四星级、五星级酒店标准房的套内使用面积在24m242m2之间，平均套内使用面积约为29m2； 四星级、五星级酒店标准房入住率均在60%以上，最高达85%，平均入住率为71.88%； 四星级、五星级酒店客房总数量差别较大，最少的263间，最多达800间以上，平均数为476间； 酒店的主要客户为外来旅游者，酒店的经营离不开旅游产业的支持；,针对我们项目而言，它的出现是有扎实的市场基础的，但是否有足够的市场优势来最终实现产品的上市和热销？,尚美佳观点,项目必须尽快制定一整套节奏明晰、定位严谨、针对性传播的整合推广策略，全面促进项目回归本位，重新占领市场的制高点。,第二篇章 闻 现状的思考,项目概况,本项目座落于青岛市李沧区中心区域内。本案处于城区主干道夏庄路与源头路交汇处。 项目占地面积7000平方米，总建筑面积为2。6万平米，其中配套面积6000平方米，共有206间套房。套房销售面积大多为40平米左右。酒店定位于三星级准四星级商务酒店。 经营管理已经全权委托锦江饭店国际管理集团。,【项目优势分析】 规划优势-李沧区未来规划定位为青岛五大商业中心之一，工业商贸重镇，整体规划对应了项目商务酒店的功能定位。 企业优势-广业地产拥有丰富的可利用的社会资源、一流的企业文化、企业内涵，已经开发过多个青岛知名物业，具有一定的知名度和区域影响力。 区位优势-本项目南邻李沧广场，有崂百、维客等巨型超市，商业配套完善，人流商业旺区，原属家喻户晓的李沧区政府办公用地，是区域地标。,【项目优势分析】 环境优势-项目北紧挨李村公园，整体提高项目的质素及提供良好的休闲配套。 发展优势-位于青岛李沧区的中心地段，主干道夏庄路中轴线，发展潜力和升值空间教大。 昭示优势-项目位据人流旺区，周边高楼层空白，主楼气势鹤立，视野开阔；长方形地块，其中临夏庄路的展示面较长，同时由于本项目有沿街铺面，未来本项目的昭示性极强，将成为整个李沧区的标志性建筑。,【项目优势分析】 资源优势-项目离海尔工业园等工业区附近，北接城阳、四方及风景区崂山，三区皆为酒店商业重地，故李沧中心项目将辐射多区，影响四方。 交通优势-项目占据大青岛主干线夏庄路，青岛交通枢纽中心，机场、汽车站通达之地，门前即是公交站。 商业优势-项目周边商业街区已经成形，商业氛围浓厚。,【项目劣势分析】 区域形象劣势-李沧区几为青岛郊区，项目周边多属旧商业老区，沿街立面相对杂乱，区域整体形象欠佳。 项目形象劣势-项目属旧楼改造，周边人群对楼体建筑形象已目有所见，即使翻新仍会有些许阴影。,【项目机会分析】 发展机会-项目位于大青岛商业中心，未来发展目标是为知名公司商务活动提供便捷、高效和优美的休憩商务平台。 锦江品牌-项目由驰名全国的锦江酒店管理品牌管理经营，提升项目档次。 空白点机会-青岛市产权式酒店尚属首例，全新理念将成为机会的头号戏。 区域价值机会-目前青岛普遍被看好的投资物业皆位于市南区的海景物业及风景胜地的旅游度假物业，但价格急剧上涨后，余留给消费者的投资增值空间几乎为零，李沧区房地产发展则刚起步，价格成长空间极大。,【项目威胁分析】 竞争威胁-青岛城阳区域房地产开发量急剧增长，整体城区规划都较李沧区先进，朝、日企业较多，大量的商务人流易被北端截流；四方区商务也会使商务人流有所分流。 酒店式投资概念-目前市场上酒店投资概念整体炒作较热，但其中部分物业利用“虚假的投资概念”误导消费者，造成不良的市场口碑，对项目未来推广有一定负面影响。,【结 论】 本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应依托于产权式酒店在青岛首例的整体概念启动，引导全新的投资创富观念，借助青岛李沧房价将上涨趋势，来进行有针对性的宣传，致力于项目形象的改善，以求一举树立起本项目的人气热潮。借助项目的成功开发，强化广业地产品牌。,【项目定位】 大青岛商业中心会议休闲商务酒店,【项目商务定位】 纯四星级商务酒店 四星级配套设施装修标准； 四星级的周详贴心服务； 三星级的价目标准；,【项目客户构成】,李沧,城阳+崂山,市区及外地投资客,外地投资客，包括日韩等外资企业人士也是重要的衍生市场。,政府部门官员/大工业区中高层领导/私业企业主为主要目标客户群,【项目客户分析】,年龄：30岁以上 月收入：6000以上，有一定的财富积累 家庭结构：单身三口之家 从事行业：商贸阶层、职业投资者、金融证券、私营业主 区域意向：李沧区、城阳区及周边商务人士、境外人士、集团购买 个性特征：崇尚品质生活，具有较强投资愿望，注重自身空间,【项目话语体系】,领头羊效应是我们的奋斗目标，是推广战略的制高点，建立项目高度，拔高项目形象。,第三篇章 问 现实的战术,一个系统的整合传播过程,挖客户,挖价值,挖定位,挖诉求,挖渠道,全 程 控 制,挖商机,策 略 思 路,由于项目同属产权式酒店，借用投资产品如证券基金、银行保险等的推广渠道会使我们的推广工作更加有效率。,尚美佳观点,商 机,商业“钱”景 旧商业繁华地带成定势,已无发 展空间 以李沧为中心的新兴大商圈铸就大“钱”景,业态“钱”景 茂盛路与四联路传统商业集散地受限于环境差和商家规模小 中心区批发市场属“换季”业态，人气持续下降,城市“钱”景： 青岛北部的房地产市场发展速度开始加快 新一轮的市场竞争即将全面爆发 从老城区改造向前推移,客户心理,买铺，看收益 投资，看保障,一群讨厌工作而想轻松创富的人！,价 值 观,引入富爸爸投资创富模式,“穷人和中产阶级为钱而工作，富人让钱为他们工作”,精确定位,坐着收钱：代租代管代收代售 坐着创富：全程管理，每年分红 坐着升值：拥抱城市“钱”景,“穷人和中产阶级为钱而工作，富人让钱为他们工作”,精准诉求,让您的钱以40次方高速增长 投资财富集中“赢” 创新就是创收，超前就是赚钱 你不工作，每月都有“工资”领 四两拔千金，赚钱不费力 一次投入，70年坐享厚利 创富航母，让财富与时间赛跑,专业渠道,SP促销,消費者,电信行销服务,平面,传统媒体,隐性媒介,移动电话,个人电子商务助理,事件活动,广播,户外,直邮,互联网,电子邮件,触屏查询机,信息电视,电视,树领袖品牌，走创新路线,第四篇章 切 推广策略工程,1012月广告框架 整合营销期,整合营销,目标为酒店部分实现50%以上的销售。 该阶段广告主导倾向为体现投资价值、高收益、高回报主题，强调物业高质素的个性特点，寸土寸金地段，做寸土寸金的楼盘，同样也做寸土寸金的宣传。,10月10月 下旬,产品形象导入期,产品概念推广期,产品强 销期,10月下旬11月,11月12月,时间,一、新闻炒作攻击,时间：开盘前开辟富爸爸创富专栏 开盘后开辟业主创富专访 媒体：以主流媒体为主 主题：1、青岛人不懂赚钱？（创富模式） 2、李沧投资没可能！（商业业态） 3、数字很枯燥，但财富飚升的数字 很逗人喜欢。 （升值空间）,二、常规媒体攻击,时间：全程 媒体：青岛日报、青岛财经报 青岛晨报、青岛电视台等 主题：形象加卖点,三、户外广告攻击,交通要道广告牌 候车亭、路旗 灯箱、车身广告等,四、活动演绎攻击,专家级投资研讨会,邀请经济学界学者、专家及证券业界的知名人士纵论，“投资财富集中赢”舆论强势，以达到先声夺人的前期造势目的。 媒体配合：青岛日报青岛财经报投资导报 青岛电视台青岛晨报,五、现场攻击,“5点”：售楼处、示范单位、工地围墙、现场看板、 楼体喷绘/挂幅 “1线”：看楼通道 着重点： 楼体喷绘、挂幅，根据销售， 常换常新。,“5点1线”攻击术,六、直效传播攻击,周围屋村夹报、 DM直邮覆盖 机关单位DM直邮 把促销信息直接贴到年轻网民主页 市郊长途快巴靠椅夹放单张,七、隐性传播攻击,栏目冠名 现场隐性造势 报纸小贴士,八、借势攻击,政府借势 品牌商家借势,销售持续期,形象丰满期,形象树立期,蓄势铺垫期,收尾清盘期, 媒介投放节奏,持续 系统的房地产推广解决之道！,THANKS！,同学们,来学校和回家的路上要注意安全,同学们,来学校和回家的路上要注意安全,