房地产基础知识培训ppt课件

房地产基础知识培训,1,重点纲要,房地产基本概念,房地产交易知识,房地产相关法律法规,Part2,Part3,Part4,Part1,建筑基础知识,2,建筑基础知识,Part1,Part1,3,建筑基础知识,建筑物分类,房屋面积,Part2,Part3,Part1,中西建筑风格概述,建筑识图,Part4,相关知识,Part5,4,中西建筑风格概述,5,中西建筑风格概述,中式建筑特点,组群分布，主次分明，富有节奏感 讲究色彩的搭配 装饰具有多样性 建筑物具有明显的等级规定,6,中西建筑风格概述,组群分布，主次分明，富有节奏感,在中轴线上采取横向构图，把重要的建筑物布置在中轴线上，次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。结构以“间”为单位，构成单座建筑，再以单座建筑组成庭院，进而以庭院为单位组合成各种形式的组群。,7,中西建筑风格概述,讲究色彩的搭配,中国的建筑具有浓郁的地域特色，但不管是什么地方，都很讲究色彩的搭配，如江南水乡的白墙、黑瓦、与山明水秀的自然环境相融合。而北方的建筑物多色彩浓艳，对比强烈，如红墙黄瓦的北京故宫，红色的院墙，金光闪闪的屋顶，配上蔚蓝色的天空作背景，强烈的对比，给人留下深刻的印象。,8,中西建筑风格概述,装饰具有多样性,中式建筑物的窗是装饰的重点。窗的形状有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计。如被誉为“古民居博物馆”的安徽黟县西递村中，举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，将一栋动楼舍装点得古朴典雅。,9,中西建筑风格概述,建筑物具有明显的等级规定,一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别。 庑殿式建筑：最高级，只有皇家重要建筑、宫殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。 歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的结合，即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下部仍为斜坡。 攒尖式建筑：平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶。多见于坛、阁、亭、塔之顶。 悬山式建筑：屋面双坡，两侧伸出于山墙之外。有正脊一条和垂脊4条。 硬山式建筑：规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面。屋脊同悬山式。,10,中西建筑风格概述,罗马式建筑 哥特式建筑 复兴时期建筑 巴洛克式建筑 西式现代建筑 庭院式建筑,11,中西建筑风格概述,罗马式建筑,罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪，是欧洲基督教堂的主要建筑形式之一。罗马式建筑线条简单明确，造型重厚、敦实，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教会威力的化身。如天津老西开教堂，它的平面呈长十字形，正面和后部耸立高大的塔楼3座。楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆肚形顶，檐下为半圆形拱窗，色彩对比鲜明。堂内为三通廊式，内墙彩绘壁画，装饰华丽。,12,中西建筑风格概述,哥特式建筑,哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一哥特式建筑与罗马式建筑造型稳重、线条圆浑的风格恰恰相反，它以动式取胜，统贯全身、直刺苍穹的垂直线条，锋利的尖顶是其主要特征，是超凡入胜的宗教情绪的集中表现。如黑龙江哈尔滨市南岗尼古拉教堂，为哥特式全木结构的建筑，它的外表是两根交叉曲线复杂结合，线条轻快的尖拱形拱门，内部具有庞大的空间，顶上是巨大苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入，变作血红、紫石英和黄玉的华彩，造成一种向上天国的神秘幻觉，从而突出上帝至高无上的权威。,13,中西建筑风格概述,复兴时期建筑,此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格。其造型上排斥象征神权至上的哥特式建筑风格，以人体美的对称、和谐为其意表。如矗立在上海外滩的浦东发展银行大楼，大理石外墙，古典式圆柱、半圆形拱穹，以拱穹为中心的对称的建筑形式，显示出庄重、华贵、典雅的审美趣味。建筑物的内顶及回音壁上有展示宗教故事的作品，表现了文艺复兴时期所提倡的人文主义思想。,14,中西建筑风格概述,巴洛克式建筑,巴洛克式建筑，着意追求在建筑空间组合中产生复杂变化的效果。如上海和平饭店，就具有巴洛克式建筑风格。它圆形屋顶，柱子很多，在不同的光线下产生各种明暗变幻。色彩运用也十分大胆，以红色和白色为主调。更值得注意的是窗子，不仅式样多，而且呈现波浪式曲线，使整个建筑物充满了活力。,15,中西建筑风格概述,西式现代建筑,以新型的高层摩天大厦为代表。这些高楼大厦以钢筋混凝土、钢材、玻璃、塑料、预制构件为材料，采取与基本结构体系无关的建筑物内部空间分割法，强调材料本身的质感和比例的美。如深圳的国际贸易大楼，它高160米，有53层楼面。外形线条简洁、明快、挺拔流畅，象征着这座新型城市的开拓精神。大厦设有观光电梯，即使是在乘坐电梯的片刻也能欣赏到室外风光。,16,中西建筑风格概述,庭院式建筑,运用几何图形，把古代传统建筑艺术与现代化最新技术巧妙地融合在一起，建造成各种自成体系、独具风格的庭院式建筑物。如北京香山饭店是庭院式建筑物的代表。这座拥有325房间的大饭店，因山就势，由5座式样不同的斜顶楼群构成，最低的一层楼高，最高的只有4层。屋顶采用中国式的歇山式顶、悬山式顶、硬山式顶、墙面上的窗子仿照中国江南的花窗、漏窗建造。灰瓦白墙，色彩淡雅别致，多走廊，拥有精巧的庭园，充满了江南书卷气息。它的内部设施却很现代化，如溢香厅，上用透明玻璃顶，充分运用电脑、空调、光感应等新技术。走进饭店，江南秀气扑面而来；踏入房间，又能得到最现代化的享受。,17,中西建筑风格概述,中西合璧,把西式建筑风格和中式建筑风格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西区的龙柏饭店就是典型。它的外形运用参差不齐的几何图形组成。主楼周围是一片绿色的大草坪，上面有数只白色的躺椅，供旅客休憩。主楼旁还建有水池、静中有动，生机盎然。大楼的北侧，有一幽静小道通向“小村”。在“小村”中，有许多栋小巧别致的日本式乡村别墅，充满了东方情调。,18,建筑基础知识,建筑物分类,房屋面积,Part2,Part3,Part1,中西建筑风格概述,建筑识图,Part4,相关知识,Part5,19,低 层 多 层 中高层 高 层 超高层,承重强结构 框架结构 排架结构 其他,建筑物分类,建筑材料,建筑物分类,承重方式,建筑高度,砖木结构 砖混结构 钢结构 钢筋混凝土结构,20,砖木结构 这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。 砖混结构 建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。 钢筋混凝土结构 建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。 钢结构 建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。,建筑物分类,建筑结构材料,21,承重墙结构 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 框架结构 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 排架结构 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 其他 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。,建筑物分类,建筑结构承重方式,22,低层住宅 1-3层 多层住宅 4-6层 小高层住宅 7-12层 高层住宅 10-12层以上,建筑物分类,建筑高度,23,建筑基础知识,建筑物分类,房屋面积,Part2,Part3,Part1,中西建筑风格概述,建筑识图,Part4,相关知识,Part5,24,房屋面积,房屋面积的分类 计算建筑面积的范围 不计算建筑面积的范围,25,房屋面积计算,房屋面积的分类,实用面积（净面积） 它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积（套内面积、轴线面积） 包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积 是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积,26,房屋面积,房屋实测面积 商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托 具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对 楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据， 是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 商品房的销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元 内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销 售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。,27,房屋面积,共有建筑面积 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、 值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面 积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙） 水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警 卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 房屋施工面积 报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工 的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停 建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。,28,房屋面积,房屋新开工面积 在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。 房屋竣工面积 房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。,29,房屋面积,实际销售面积 报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商 品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或 报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 预售面积 报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商 品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已 竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销 售或出租的房屋面积。,30,房屋面积,居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。,房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,房屋预测面积 在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。,31,房屋面积计算,计算建筑面积的范围,单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建 筑物内如果带有部分楼层者，应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时， 按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙 外围的水平面积计算。 建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入 口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口 部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。 用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建 筑面积。,32,房屋面积计算,计算建筑面积的范围,建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内 回廊部分按其水平投影计算建筑面积。 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。 建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术 层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使 用部分外围水平面积计算建筑面积。 有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积 的一半计算建筑面积。 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、 货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。,33,房屋面积计算,计算建筑面积的范围,封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的 一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑 面积。 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱 的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。 两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围 护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。 建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面 积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建 筑面积。 各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨 时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。,34,房屋面积计算,未计算建筑面积的范围,突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、 无柱雨罩等 检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯 穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层 深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的 没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台 单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间 地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口 宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、 储水池、储仓等 建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。,35,建筑基础知识,建筑物分类,房屋面积,Part2,Part3,Part1,中西建筑风格概述,建筑识图,Part4,相关知识,Part5,36,建筑识图,建筑图纸内容,建筑识图,图纸目录 设计总说明 建筑施工图 结构施工图 设备施工图,建筑图纸用途,建筑图纸符号,建筑图纸图例,定位轴线 标 高 尺寸标准 常用图例 识读方法,37,建筑识图,建筑图纸的内容及用途,一套完整的建筑图纸，根据其专业内容或作用的不同，一般包括： 图纸目录 包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程图纸由哪几个专业的图 纸及哪些图纸所组成，便于检索和查找。 设计总说明 主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括 设计依据（如规划限制、设计规模、建筑面积以及有关地质、气象资料等）； 设计标准（如建筑标准、结构荷载等级、抗震要求等）； 施工要求（如施工技术、材料要求以及采用新技术、新材料或有特殊施工的工 艺说明）。,38,建筑识图,建筑施工图 包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置 情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。 结构施工图 包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类 型，尺寸大小及构造做法。 设备施工图 包括给水、排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示 上下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安 装要求等。,39,建筑识图,建筑图纸中的常用符号及图例,为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准房屋建筑制图统一标准，其中几项主要的规定和常用的表示方法如下： 定位轴线 在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编 号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线就是定位轴线。 定位轴线采用细点划线表示。轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。 在平面图上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的 编号采用大写英文字母，自下而上依次编写，英文字母中的I、O、Z不得作轴线 编号，以免与数字1、0、2混淆。 对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴 线，编号可用分数表示。坟墓表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。,40,标 高 在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图上所用的标高符号如下所示： 标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数点后三位数。 标高有绝对标高和相对标高两种。 绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定位绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中采用的一般都是绝对标高。 相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定位相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.450表示室外地面比室内首层地面低0.45米。,建筑识图,2.450,-0.450,6.400,9.000 6.000 3.000,41,建筑识图,尺寸标注 施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和 尺寸数字四个部分组成。根据房屋建筑制图统一标准规定，除了标高及总 平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺 寸数字后一般不必注明单位。 在图形外面的尺寸界线是用细实线画出，一般应与被标注的长度垂直，但在图 形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出， 而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超过尺寸界线。尺寸线的起 止点用45的中粗斜短线表示，短线的方向应以所标注数字为准，自数字左下 角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方，垂直尺寸线作坊的中部。,标注数字,尺寸界线,尺寸线,尺寸起止符号,42,建筑识图,常用图例,43,建筑识图,建筑施工图的识读方法 一幢建筑物从施工到建成，需要有全套的建筑施工图纸作指导，一般一套图纸 有几十张到几百张。阅读这些施工图纸要先从大方面看，然后再一次阅读细小 部分，先粗看，再细看，平面图、立面图、剖面图和详图结合看。具体说，要 先从建筑平面图看起，若建筑施工图第一张是总平面图，要看清楚新建建筑物 的具体位置和朝向，以及其周边建筑物、构筑物、设施、道路、绿地等的分布 或布置情况，以及各单元户型情况；平面图与立面图对照，看外观及材料做 法；配合剖面图看内部分层结构；最后看详图了解必要的细部构造和具体尺寸 与做法。,44,建筑基础知识,建筑物分类,房屋面积,Part2,Part3,Part1,中西建筑风格概述,建筑识图,Part4,相关知识,Part5,45,地形 地球表面上地物和地貌的总称。 地形图 将某地区地形状况按一定比例绘制成图。 红线图 经城市规划行政主管部门划定的 用地范围内的土地面积。一般用红笔圈在图 纸上，具有法律效力。,相关知识,46,相关知识,开间 一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离。 进深 一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离。,开间与进深有两种解释，一种是户型总的开间与进深，一种是单一居室的开间与进深。对于居住者来说，大的开间、小的进深意味着获得多的阳光和景观；对于开发商来说，就要降低容积率，增加建筑成本,开间,进 深,47,层 高 指本层楼（地）面到上一层楼面的高度。 净 高 房间内楼（地）面到顶棚或其他构件的高度。 建筑层数 室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列，向下分别为地下一层、地 下二层。层高小于2.2米的楼层、屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不计 算楼层数。 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层,相关知识,。,48,建设用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。,总建筑面积： 按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚） 以内水平投影面积计算。,相关知识,49,建筑容积率： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上 总建筑面积与建设用地面积 的比率。 建筑覆盖率： 即建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面 积的比率。,容积率 建筑总面积与建筑用地面积的比。 例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4,相关知识,50,绿地率 地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。,绿地率 管得严，标准高。主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。,绿化覆盖率 绿化覆盖率的基本计算公式在形式上于绿地率的计算公式是一样的。但两 者的具体技术指标是不相同的。,绿化覆盖率 管得松，绿得广 。在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60% 以上。这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。,相关知识,51,套总建筑面积 即目前的建筑面积 = 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积,套内建筑面积 房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积； 套建筑内面积套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。,套内使用面积（又名地毯面积）: 指室内实际能使用的面积,以使用空间的水平投影面积计 算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。,相关知识,52,套总建筑面积系数（实用率） = 套内建筑面积 （套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）,相关知识,53,套内使用面积系数（使用率） = 套内使用面积（即地毯面积） （套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）,相关知识,54,商品房 是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 外销商品房 是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品 房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销商品房 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品 房可以出售给当地企事业单位和居民。,相关知识,55,七通一平 土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电 信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 三通一平 土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。,相关知识,56,地下室 房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房 间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者 夹 层 建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的 二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 阁楼（暗楼） 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。,相关知识,57,塔式高层住宅 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 通廊式高层住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 单元式住宅 多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由 楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每 个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。,相关知识,58,酒店式服务公寓 提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。,相关知识,59,RUN 智能家居布线系统 是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴 电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。,相关知识,60,楼 花 一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“ 楼花”为预购房屋,是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。,期 房,现 房 消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房大产证 的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。,相关知识,61,复式商品房 是一种经济型房屋，在层高较高一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 跃层式商品房 由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用 户内独用的小楼梯连接的房屋。 水景商品房 是指依水而建的房屋。 TOWNHOUSE 也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在 城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 商住住宅 是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸 多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的 住宅行式。,相关知识,62,商品房的起价 商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格 商品房的均价 商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和，即得出每平方米价格 基 价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数 增减楼层，朝向差价后而得出 均 价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米 的均价,相关知识,63,五 证 房地产商预售商品房应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。 其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证 和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。,相关知识,64,会 所 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。,相关知识,65,外飘窗 房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的 视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。 中空玻璃 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中一项新的玻璃加工技术， 它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或 气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，该技术的运用使门窗的隔音、 阻热、密封、安全性能都大大提高。,相关知识,66,国有房产 归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用 自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。 自管房产 国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。 集体所有房产 城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 私有(自有)房产 私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国 人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私 营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋,相关知识,67,房 屋 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。,相关知识,68,商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 房改房 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房 制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价 购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋 所有权，一般在5年后归职工个人所有。 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。,相关知识,69,相关知识,集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 微利房 亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。,70,相关知识,解困房 是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问 题而专门修建的住房。 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最 低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。,71,相关知识,花园式住宅 也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、 三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高 收入者购买。 公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高 每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、 阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,72,相关知识,安居工程住房 直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房 户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户 不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建 安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城 市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因 素构成 经济适用住房 根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地 一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征 收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定,73,相关知识,阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间 平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间,74,相关知识,玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭 的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一 览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自 己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是 接受邮件、简单会客的场所。 隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. 过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。,75,相关知识,日照 规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照 通风 朝向、主导风向、垂直气流、平面气流 节能 采暖系统、保温材料、外墙能耗 隔音 噪声、隔音能力及措施、声源控制 私密性 视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离,76,相关知识,面积 功能、大小、合用性、经济性、紧凑度 分摊 分摊部位、分推率、分摊构成 物业管理 物业公司、介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准 绿化 绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模,77,相关知识,开发商简介 楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都 市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色 位置 项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科 教文卫分布 配套 小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、 配套的可达性、配套的可持续性发,78,相关知识,优惠措施 价格优惠、赠品 开发商 开发商、实力介绍、信誉介绍 付款方式 施工管理： 施工进度知会 合作单位 物业管理公司、其他合作单位、设计单位、管理单位,79,相关知识,建筑单体 建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构 户型 分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调 设备： 设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量 规划： 主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路,80,区内交通 人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车 价格 开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修 结构 结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪 性能 使用年限 各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值,相关知识,81,房地产基本概念,Part2,Part2,82,房地产基本概论,房地产市场,房地产消费,Part2,Part3,Part1,房产与地产,83,房地产基本概论,房地产市场,房地产消费,Part2,Part3,Part1,房产与地产,84,房产与地产,房地产的概念,房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。,地产的概念,地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要 的土地资产。,85,房产与地产,地产分类,居住用地 指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的 公共建筑用地。 工业用地 主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫 生防护地带等。 仓库用地 指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓 库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。 交通用地 城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关防护地带等用地。 市政用地 指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、 电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。,86,房产与地产,商业服务用地 指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭 店、娱乐场所等等。 公共绿化用地 指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心绿化带等占用的地产。这类用地主要是 为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 教科文卫设施用地 这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场 所、卫生医疗机构等的地产。 港口码头用地 主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。 军事用地 指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。 其它用地 不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。,87,房产与地产,土地所有权 土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处 分的权利。,土地所有权分类：国有土地、集体土地,国有土地 指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单 位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。,集体土地 属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体 经济组织。,88,房产与地产,房产分类,住宅建筑物 可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 生产用房 指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑 业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等。 办公用房 指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济 活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 其它楼宇 以上各类楼宇以外的各种用途房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等,89,房产与地产,房产所有权分类,占有权 对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权 指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。 收益权 指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权 决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产 的处分权。,90,房地产基本概论,房地产市场,房地产消费,Part2,Part3,Part1,房产与地产,91,狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、 租赁、转让互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、 建筑、修缮、装饰等劳务活动。,房地产市场,房地产市场概念,92,房地产市场,房地产市场特点,经营对象的非流动性 房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地是不动产，具有不 能作空间位移的物理属性。 流通形式的多样性 指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、 信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。 市场的统一性 指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必 然是房地合一的交易。 市场的区域性 此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同其市 场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。,93,房地产市场,供给的稀缺性 指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。 另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。 不完全开发性 由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给 国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活 动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。 市场的不充分性 由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不 充分市场。 房地产市场投机的巨大可能性 房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无 限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益 以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。,94,现上市量 平均价格 供求关系状况 主流房产销售情况,现上市量 供求关系状况 平均价格 各档次房产销售概况,房地产市场,一级市场,本市房地产概况,二级市场,三级市场,主管部门 土地规划现状 土地交易形式,95,房地产市场,房地产一级市场 是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 房地产二级市场 是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 房地产三级市场 即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是 消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,96,房地产市场,一级市场,主管部门 本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。 土地规划现状 本市现城市规划状况，住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容。 土地交易形式 本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。,97,现上市量 本市已经注册登记在案的商品房数量。 供求关系状况 商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。 平均价格 本市注册上市商品房价格的平均值。 各档次房产销售概况 将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并 分析各档次商品房的销售状况。,房地产市场,二级市场,98,现上市量 本市已经注册登记在案的二手房数量。 平均价格 现在售二手房标价的平均值 供求关系状况 在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。 主流房产销售状况 根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐 落地点特征、消费群特点等。,房地产市场,三级市场,99,房地产基本概论,房地产市场,房地产消费,Part2,Part3,Part1,房产与地产,100,经济社会发展及城市化水平 城市人口增长及其生活水平 消费者对经济发展形势预测,普 通 性 多 样 性 增 长 性,房地产消费,消费类型,房地产消费,消费特点,影响因素,投 资 型 生 产 型 消 费 型,连续性与间断性 消费弹性的差别性 不可替代与差别性,房地产价格水平 城市产业结构 国家政策,101,投资型 房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型 对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型 主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。,房地产消费,房地产消费类型,102,普遍性 房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。 多样性 房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。 增长性 一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。,房地产消费,房地产消费特点,103,不可替代与差别性 房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。 连续性与间断性 房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。 消费弹性的差异性 由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。,房地产消费,房地产消费特点,104,房地产价格水平 与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。 城市产业结构 城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。 国家政策 国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。,房地产消费,影响房地产消费因素,105,经济社会发展及城市化的水平 经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。 城市人口增长及生活水平 城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。 消费者对经济发展形势预测 消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。,房地产消费,影响房地产消费因素,106,房地产交易知识,Part3,Part3,107,房地产交易知识,房地产价格的影响因素,挑选房地产应考虑的问题,Part2,Part3,Part1,房地产价格,各类房地产的特点比较,Part4,房地产交易,Part5,房地产交易相关税费,Part6,购房贷款,Part7,房地产保险,Part8,108,房地产交易知识,房地产价格的影响因素,挑选房地产应考虑的问题,Part2,Part3,Part1,房地产价格,各类房地产的特点比较,Part4,房地产交易,Part5,房地产交易相关税费,Part6,购房贷款,Part7,房地产保险,Part8,109,房地产价格,A市场价格 房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。 B理论价格 房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实 C评估价格 房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。,110,房地产价格,房地产的存在形态 A土地价格 土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地 的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地 部分的价格。 建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平 常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是 含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。 房地产价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同 于上述人们平常所说的房价。,111,房地产交易知识,房地产价格的影响因素,挑选房地产应考虑的问题,Part2,Part3,Part1,房地产价格,各类房地产的特点比较,Part4,房地产交易,Part5,房地产交易相关税费,Part6,购房贷款,Part7,房地产保险,Part8,112,房地产价格影响因素,供求状况(供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。) 环境因素 人口因素(人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。) 经济因素 1、经济发展 2、物价 3、居民收入,113,房地产价格影响因素,自身条件 1、位置 2、地质 3、地形地势 4、土地面积（一般来说凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。） 5、土地形状（土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。） 6、日照 7、通风、风向、