合肥政务区写字楼市场调查报告.ppt

合肥政务区写字楼市场调查,起步晚、起点低，市场细分迟,产品萌芽期（19952000）,形象转变期（20012005）,快速发展期（2006至今）,代表楼盘:财富广场1期、天徽大厦、中环国际广场、万通大厦,代表楼盘:置地投资广场、蓝鲸国际绿地赢海、汇金大厦、新城国际、蔚蓝商务港、IFC安徽国际金融中心,代表楼盘:邮电大厦、润安大厦,合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，刚刚起步，作为代表的盛安大厦、新鸿安大厦起点低、品质差、功能欠缺，继而不能为市场所用，继而出现的邮电大厦、润安大厦的兴起象征着合肥写字楼市场的正式萌芽。合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后，合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。进入07年以来，合肥写字楼市场正逐步步入细分，如以政务区新城国际、蔚蓝商务港、长江西路置地投资广场、马鞍山路深蓝国际、绿地赢海的代表高端写字楼逐步面试。而以格林硅谷为代表的独栋写字楼也已面世。,目前已形成六个写字楼集中分布、开发的区域,近六年写字楼土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过50,合肥写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交比例，已超过全国写字楼土地成交15平均线。“限购”政策的执行，商业地产将获得更好的发展，价格上涨趋势明显。,历年写字楼市场供应量不断增加，09年呈现激增,其中纯写字楼占82%，以商住两用为概念的类办公产品比重明显下降。综合体项目增多，商业办公、公寓、商业等一体化配套加强。,一环沿线成为写字楼的主力供应区域,2009年新供应的写字楼集中在一环路沿线和马鞍山路沿线，二者供应量占全市供应的57%，其中一环沿线占据37%的供应量，几乎为除马鞍山路沿线外的其它各区总和。,后续供应充足，主要集中在西南片区,在未来2年内，合肥市写字楼后续将有约205万方货量上市，供应充足。政务区的体量达到未来供应量的1/4，将是未来高档写字楼市场的集聚地，形成新的商务中心,写字楼现有货量处于尾声，刺激价格上涨,09年至今，合肥写字楼价格有较大上涨，多数高品质楼盘销售价格已达到8000元/平方米以上，超过10000元/平方米的写字楼数量也在不断地增加。整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目，目前在市场中占有一定比例，尤其政务区比较集中，如新城国际、财智中心、振兴大厦等，并逐步成为一种趋势。当前市场在售量已基本达到尾声，销售率达到80%以上的占比重很大，市场需求有待进一步供应。,尽管在各重点商务区行业分布情况有所差异，但合肥市写字楼租赁企业中从事建筑装饰行业的最多，占总比重的12.1%，与其在合肥市迅速发展密切相关；其次教育培训、金融保险、外贸批发零售业也是入住较多的行业。而在各重点商务区中，高新区商务区主要为科研楼项目，打造高新产业孵化器；政务区商务区入住的写字楼有新城国际、总商会大厦、安德大厦，蔚蓝商务港，蔚蓝商务港入住率达到65%以上，新城国际入住率达到90%以上；而省级政务区滨湖区的写字楼现在还未正式入驻。由于政府鼓励民营企业发展以及国有、事业单位的陆续改制，入住写字楼的企业87.4%为民营企业；而随着对外开放的实行，外资企业在合肥市写字楼入住企业中占据4.0%的比例。,入驻企业以建筑、装饰、科教、金融保险和外贸企业居多,入驻企业租赁面积多在100以上,客户群体特征：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向,写字楼关注点：市场专业化细分明显，需求要素考虑的较多,市中心可开发土地的供应量有限，未来供应将集中在政务新区及滨湖新区,市中心零星小地块供应。,未来1-2年已明确规划的办公项目供应量应该在210万方左右，其中以综合体项目为多，政务区、包河区最为集中,写字楼未来发展趋势,发展方向,供应体量,写字楼整体市场小结,供应成交：现有货量进入尾声，成交量趋缓，后续供应激增，市场竞争压力加大；价格现状：当前市场供应进入尾声，刺激价格上涨，后续放量比较集中，价格将趋于稳定；面积分割：入驻企业面积需求多在100平米以上；整层销售或半层销售需求逐渐上升；发展趋势：市中心土地供应有限，未来政务区和滨湖新区将成为供应热点。,写字楼呈现区域性发展，裂变出多个重点商务区,2005年以来，合肥写字楼开始出现全面发展局面，写字楼产品发展在很大程度上依靠政府干预，很难由市场自发形成，政府也在有意识的从长远商务发展的角度进行规划，合肥写字楼开始出现区域性的发展。,区域成熟楼盘汇总,中心商务区-见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域,区域内交通便利、配套丰富且完善、环境成熟、人气旺盛，是中高端企业最理想的办公区域。越来越倾向与住宅、商业形成配套成熟的综合体建筑，品质越来越高。租赁类写字楼依然占据主流市场本区域写字楼大多于2005年前后推向市场，大部分已经投入使用，作为传统老城区，该区域整体办公环境在合肥市处于最佳水平。新建项目价格都在11000以上，是合肥市场高价格核心区。,三里庵黄金商圈、五里墩立交桥，金寨路高架桥，完善配套和便捷交通是本区域办公物业发展的保障。区域内高档写字楼不断涌现，标准也越来越高，如汇金大厦、置地投资广场、之心城、超高层IFC等。本区域部分写字楼已投入使用，外立面及内部装修科学、精细，用材档次高，是继中心商务区之外办公的最佳选择。而该区后续供应充足，超高层、高品质的写字楼将不断出现。,五里墩商务区-便捷交通和成熟配套驱动本区域写字楼蓬勃发展,濉溪路商务区-政府强势打造的省城“写字楼一条街”，是目前合肥办公物业最集中的区域,2007年底庐阳区出台的濉溪路“写字楼一条街”规划，政府有意打造成省城写字楼一条街。以2005年启动的财富广场为中心，目前从西到东已经遍及整条濉溪路，是合肥目前办公物业最集中区域。目前部分写字楼已经投入使用，入住情况可观，其中不乏诺基亚、中移动、中石油之类的世界500强企业。而且后续交付、销售情况乐观，区域规模化优势初步显现。,该区域是合肥市近几年写字楼开发较集中的区域之一，主要集中在交通主干道马鞍山路和徽州大道两侧。伴随万达、东方广场的使用以及南一环路、南北高架和交通1号线的贯通，将进一步提升区域办公环境。随着万达广场的交付，绿地赢海的投入使用及后期项目的推出，将大大提升了区域内整体档次和形象，万达广场投入运营将改变区域办公格局。,包河商务区-近几年发展势头迅猛，万达广场的运营改变区域办公格局,新城国际,蔚蓝商务港,总商会大厦,绿地蓝海,华邦世贸城,财智中心,科瑞国际中心,置地广场,安德大厦,政府政策导向为将其建成市级商务办公中心，目前政务新区写字楼主要沿市政府东西两侧分布，周边政务办公氛围日益浓厚；政策导向对写字楼市场发展起到很大引导和促进作用，带有较浓厚的政治色彩；政务区写字楼市场虽起步较晚但发展迅速，随着区域配套的不断完善、人气日益聚集，未来将会发展为城市商务办公次密集区。,新地中心,信政白天鹅国际商务中心,政务商务区-政府主导型商务区，高端办公物业的聚集地,万达广场,该区域是高新产业创业者的“天堂”，但群居现象明显，写字楼配套不全，且商住倒挂现象较严重。该区域市场不活跃、使用率低，区域内专业写字楼数量不多，区域扩散现象严重。该区域写字楼受地段影响租金物业费用差距较大，富邻广场租金为15-20元/.月、物业费1.6元/.月；而2007年出现的金座、浙商创业大厦等上档次的写字楼产品，租金在23-30元/.月、物业费基本上在3.0元/.月。,浙商创业大厦,TOP创展中心,华亿科学园,光彩广场,金座（拓基城市广场）,国轩白宫,TOP创展企业大道,富邻广场,浙商大厦瑞雅领馆,高新商务区-合肥高新技术产业密集区，入驻企业特点明显,六大重点商务区办公成本对比,目前六大商务区，仅有市中心商务区、五里墩商务区、濉溪路商务区发展比较成熟，办公成本较低；政务区商务区，起步比较晚，但建筑标准很高，属于高档办公集群区，产品竞争力很强，但目前从办公成本因素考虑，本区域处于弱势地位。,六大重点商务区代表楼盘对比,重点商务区写字楼市场小结,发展格局：合肥写字楼从分布状况来看，逐渐由传统中心区向周边区域扩散发展，写字楼布局开始出现一中心多核心局面，项目所处政务区位于未来商务写字楼密集区，符合商务区发展规律；竞争环境：滨湖区、政务区是未来商务发展的重点区域，政务的写字楼价格也在不断攀升，但周边配套有待进一步完善，作为政府办公规划区，未来竞争优势明显；未来热点：政府的强势推动，城市发展方向调整，未来政务区、滨湖新区将成为市场热点区域，而从现有的区域成熟度来说，政务区从各个方面都将优于滨湖成为热点中的热点。,总体规划打造属于合肥特色的政务文化新区,政务文化新区规划的主要特色是打造具有地域特色和可持续经营发展的城市新城区政务文化新区是合肥城市发展的重要区域，是主城重要的综合性新区。即也是都市发展区的次区域中心，政务文化新区与主城中片之间空间和心理距离最短，且没有难以跨越的障碍，因此政务文化新区对主城的疏解作用最直接，成为今后都市新核心的定位最准确,都市新核心,用地布局沿潜山路、祁门路延伸，是用地的重点规划区,政务文化新区用地布局，将以贯穿南北的200米宽绿轴为主线，以东北西南向城市商业带作为拓展轴，与西北东南向水系河流作为水景景观轴，交织组织新区用地骨架。,祁门路,潜山路,城市结构为：以商务区为核心，采用簇团式城市发展格局，使行政中心、生活居住区、商业、金融、旅游等城市要素合理布局的网络型城市结构。,布局结构：中心商务区位于区域核心，位于“十字路口”中心,因省和市两级政府办公所在地的确定。行政办公建筑面积约2535万平方米。参照国内外城市的办公设施规划，以及对合肥市办公建筑量的预测，规划建议政务文化新区办公建筑量占全市的1/41/3。,建筑体量：商务办公建筑将是政务区的主流,人口规模及用地规模：市场供应和需求的潜力区,比较国内外大城市城市中心、副中心的用地规模，考虑到市政、交通的支撑能力、开发能力和模式等条件，政务文化新区规划总人口15万，用地规模约为12.67万平方公里。,政务区写字楼主要沿市政府东西两侧分布，其中潜山路、怀宁路、南二环沿线交叉分布,政务区写字楼体量超过100万方，已投入使用较少，后续入市货量达60万方,政务区写字楼售价相对较高，均价整体超8000元/,10000元以上是主导价格,区域目前在售写字楼较少，产品品质普遍高于合肥其他区域写字楼，销售价格整体较高，价格范围8000-12000元/。,新城国际,后续楼盘供应众多，预测价格过万,新地中心,新地中心是近期将上市的大体量楼盘之一，也将作为政务区地标性建筑。超高层建筑是后续供应楼盘的一个共性特征。,政务区写字楼自身硬件配套较好,政务区写字楼租金比较一般，企业入驻率较高,政务区商务区其起步较晚，多数写字楼硬件设施相对先进。已投入使用写字楼租金水平相对市中心商务区不高，一般在40元/平米.月。蔚蓝商务港项目采用包租的形式进行销售吸引企业入驻，入驻率相对较高。入驻率普遍较为满意，除总商会大厦和安德大厦自身原因外，其他两个项目招租进展顺利，尤其是新城国际入住率达90%以上。政务区物业费处于合肥市平均水平，主要在2.9-3.8之间。,新城国际入驻企业调研（A座、B座）,整层客源：华电国际（整三层）、华中药业、都邦保险、武汉三江半层客源：市烟草局、徽商银行、美国科勒、溪石集团、睿正律师事务所、灏洋船务,新城国际是目前政务区档次最高的一个项目，同时在合肥也是高档次写字楼。自身的品质，是吸引众多大客户、大企业的原因之一。,绿地蓝海入驻企业调研（B座）,蓝海B座高19层，层高3.4米，4部客梯1部货梯，自身定义为乙级写字楼。入驻企业以本地企业为主、占比超过60%；目前无全国或者本地知名企业入驻。,总商会大厦入驻企业调研,整层客源：柏庄投资集团、柏庄置业（整2层）、中国圣奥集团、安徽建业投资担保、数源测绘、安徽省广城建设集团和徽商创元五公司、安徽皇瑞建筑装饰和安徽皇瑞广告半层客源：合肥协和城市规划咨询、安徽富光实业,政务区启动较早的项目之一，但从目前入驻企业的数量和质量来看，并不是十分理想。,安德大厦入驻企业调研,安德大厦2006年推向市场，是政务区最早启动的写字楼项目；其分为南北两栋楼，各14层和2部电梯。目前入驻的企业多为国际实业类和资讯类，比较单调。,政务区写字楼市场小结,区域潜力：政务区作为政府规划的重点区域，商务办公体量是该区域主要规划方向；市场供应：区域写字楼体量超过100万方，未来2年内供应量大，后续货量超过60万方；市场价格：区域写字楼市场价格处于高位运行，高于合肥写字楼市场价格的平均水平；租赁情况：区域写字楼租金水平处于合肥市中间水准，企业入驻情况比较乐观；产品情况：区域写字楼硬件配套设施较好，未来将出现超高层办公物业。,案例一:邮电大厦,已投入使用的写字楼统计分析:,案例二:百大CBD,邮电大厦,标准层面积1000平方米,公摊32%实际使用率为68%,六部电梯,百大CBD,民营企业仍是入驻主导，地产行业占据比重性对较大,政务区重点在售写字楼个案资料:,案例二:新城国际,案例一:财智中心,财智中心,新城国际,政务区重点后续写字楼个案资料:,案例一:新地中心,案例三:华邦世贸城,案例四:白天鹅商务中心,案例二:置地广场,案例五:天鹅湖万达广场,新地中心,置地广场,华邦世贸城,白天鹅商务中心,天鹅湖万达广场,政务区写字楼案例小结,在售楼盘和后续供应楼盘体量都较大，后续供应量充足，且上市比较集中。在售价格高于全市价格，后续供应较大，价格将趋于稳定。在售楼盘主要以低层商业和纯写字楼相结合，后续供应都为城市综合体建筑类型。无论是在售还是后续供应楼盘都是高档优品质楼盘，智能化配套完善。后续供应主要以超高层顶级写字楼为主，地标性建筑特征明显。,谢谢,