《市场比较法》PPT课件.ppt

第三章市场比较法,主讲：龚健,土地资源管理系,1.市场比较法基本原理2.市场比较法中的有关概念3.市场比较法适用条件4.市场比较法评估过程5.市场比较法评估案例,主要内容,1.市场比较法基本原理(DirectValueComparison),又叫买卖实例法（MarketDataApproach）理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。,1.市场比较法基本原理(DirectValueComparison),因而，利用市场比较法估价要解决两个问题：1）找出影响价格的因素2）如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。,类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响房价的因素和条件相同或相近的房地产。比较房地产（比准房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产。比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。,2、市场比较法中的有关概念,地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。区域分析：指分析判定待估房地产所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估房地产价格所产生的影响等。同一供需圈：指与待估房地产能形成替代关系，对待估房地产价格产生显著影响的其他房地产所在的区域。相邻区域：针对房地产而言，相邻区域指待估房地产所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻区域周围的其他区域。类似区域：指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈的其他区域。,比较法适用的对象：是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。（1）要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。在国外不动产发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较房地产。（2）这些修正有的很难采用比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。（3）比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。,3.市场比较法适用条件,4、评估过程,市场比较法立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的已知房地产价格是前提。对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径有：1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料土地管理，房产产权管理(交易所)等对房地产交易做的原始记录2)从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。,4.1收集交易实例,4)参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料5)同行之间的信息共享6)向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7)道听途说的行情也要收集对于以上渠道收集来的资料，价格的种类是多种多样的，其中如:地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额，法院公证登记估价额，标售拍卖价格，房地产销售说明书的价目，广告刊登的价格等，都不是正常价格。(不是实际交易价格，含有特殊因素)。如利用这些资料进行参考，而慎重分析其内容，及其与市场价格相差的比率，判断他们与正常价格的区别。,交易实例调查表,调查人员：调查日期：年月日,资料收集是估价机构的一项十分重要的基础工作，要实现估价机构的可持续发展，要求估价人员自身不断学习、进步。要求机构将一手的，基础的市场资料及时，准确的收集和积累，建立房地产交易实例库、资料库，形成良好的运行机制。这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立，可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放，或将收集到的交易实例分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用。留自学思考题：给出“一个估价机构正常运行情况下应具备的基础资料清单及名目”,经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质:（1）物质的同一性或类似性体现:与估价对象房地产的用途相同不同用途的房地产价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实例与估价对象房地产的价格类型相同即比准实例的权利性质与估价对象权利性质相同，如:估价对象房地产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较。比准实例的交易类型与估价目的相吻合，交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等，应选取相对应的交易类型的交易实例作为比准实例。与估价对象房地产的建筑结构应相同,4.2整理和选取比准实例（可比实例）,（2）地点的同一性和类似性消除区位因素对房地产效用及价格的影响。最好能在同一地区，越近越好，如果同一地区内没有可选取的，可以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区的商业店铺，最好选择的交易实例也在王府井，但若无，可选择东单、西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。（3）时间的接近性时间的接近是相对而言的，相对于房地产市场的变动情况而言，如果几年来房地产市场都比较稳定，价格变化幅度不大，那么几年前的交易实例用于现在比较修正也是有效的。通常，要求交易实例的交易日期在5年内。（4）交易情况正常性收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方平等自愿，没有私自利益关系的情况下的交易。,选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后继的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础具体包括下列4个方面：（1）统一的付款方法由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期付款比准实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。例子：某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为：10+20/（1+1%）6=28.84万元,4.3建立价格比较修正的基础,（2）统一采用单价土地的单价有用楼面价表示的。有些房地产如：车库按车位个数为单位。（3）统一货币种类和货币单位不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。,（4）统一面积内涵与单位有些实例的土地单价是用楼面价表示的，有些房地产如车库按车位个数为单位，都需要统一内涵再进行比较。,交易情况修正是排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。（1）造成成交价格偏差的原因1)有利害关系的人们互相之间的交易2)急于脱售或购买的、及不了解市场行情的3)交易双方或一方有特别动机或偏好的4)受债权债务关系影响的(以资抵债)5)相邻地块的合并交易(合并后效用会增加)6)交易税费非正常负担等如：契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。,4.4交易情况修正,7）特殊交易方式的交易如拍卖、招标、哄抬或抛售等。通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。（这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）,需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解修正程序:1)剔除非正常的交易案例2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。由于缺乏客观、统一的尺度，这种测算有时非常困难，因此在哪种情况下应当修正多少，只有由估价人员凭经验判断。作为估价人员平常就应收集征集交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，努力把握适当的修正系数。3)利用修正系数修正公式:比准实例成交价格*交易情况修正系数=正常价格交易情况修正系数=待估宗地情况指数/比较案例情况指数,（2）修正方法,比准实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。日期差异表现为:待估案例发生在后，比准案例发生在前待估案例发生在前，比准案例发生在后（1）修正方法在比准实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：1）平稳；2）上涨；3）下跌在判定房地产价格水平为稳定发展时，可不进行交易日期修正。上涨和下跌都必须进行修正。采用(地价指数或房屋价格指数)房地产价格指数的变动率来分析计算，公式如下:比准实例在成交日期时的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格,4.5交易日期修正,房地产价格指数按基期不同又分为:定基指数环比指数定基指数是以某一时点为基期建立。环比指数基期是不固定的。(通常以上一个统计时点为基期)基期(价格指数通常定义为1),环比指数,若已知环比指数，需换算成定基指数，进行地价指数修正。除用价格指数修正方法外，还可以通过大量交易案例，分析地价随时间的变动规律，并用以修正。,定基指数,【例4-3】某宗房地产2002年的价格为1600元/m2，现需要将其调整到2005年，已知该区域类似房地产的定基价格指数和环比价格指数如下表所示（以2001年为1），试求该宗房地产2005年的价格。,解：该宗房地产2005年的价格计算如下：利用定基价格指数计算：利用环比价格指数计算：,房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。每一个方面还可以进一步细分为若干因素的修正。（1）区位状况修正区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。将比准实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等。,4.6房地产状况修正,（2）权益状况修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。将比准实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。主要内同有：土地使用年限，城市规划限制条件（容积率）等1）土地使用权年期修正土地使用权年限长短，直接影响土地可获收益，年限越长，土地总收益越多，地价越高。修正公式:比准实例进行土地使用权年期修正后的价格比准实例价格*K其中：r-土地还原利率;n-比准案例使用权年期;m-待估房地产使用权年期2）容积率修正容积率大小影响土地利用程度高低，r越大，土地利用效益越好(在边际收益边际成本之前)修正公式:容积率修正后比准实例地价=比准实例价格*(待估宗地容积率修正系数/比准实例容积率修正系数),（3）实物状况修正是对房地产价格有影响房地产实物因素的状况，进行实物状况修正，将比准实例房地产在其实物状况下的价格调整为估价对象房地产实物状况下的价格。对于土地有：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等。对于建筑物有：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。（4）房地产状况修正方法1）首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素。2）判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状况3）将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度。4）根据差异程度对比准实例的价格进行修正。,（3）实物状况修正总的来说，如果估价对象房地产优于比准实例房地产，则应对价格做增价修正，反之，则应做减价修正。一般公式为：比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其自身房地产状况下的价格房地产状况修正系数房地产状况修正系数待估房地产状况指数/比准实例房地产状况指数在百分率法中，房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定。假设比准实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为R%（当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高，则为R%；当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格低，则为R%）。据此房地产状况修正系数计算公式为：,总结：前面共讲了三大方面的修正，经过了交易情况修正后，将比准实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将比准实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点的价格；经过了房地产状况修正后，就将比准实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况下的价格。经过这三大方面的修正，就把比准实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。,4.7综合计算比准价格,将三大方面的修正综合起来，计算公式为：修正系数连乘形式估价对象价格=比准实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数修正系数累加形式估价对象价格=比准实例价格*（1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数）在市场比较法计算中，连乘形式与累加形式相比，连乘形式更加科学和简便，另外交易情况、交易日期、房地产状况的修正，通常采用百分率法来计算。,4.7综合计算比准价格,（1）综合修正计算分类直接比较修正公式1求取某个可比实例对应比准价格的方法将以上三大方面的修正综合起来，综合计算公式有两种：百分率法修正系数连乘公式估价对象价格=比准实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数百分率法修正系数累加公式估价对象价格=比准实例价格（1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数）差额法公式估价对象价格比准实例价格交易情况修正数额交易日期修正数额房地产状况修正数额,（1）综合修正计算分类间接比较修正公式间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将比准实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。（一般采用这种方法的少）,交易情况修正交易日期修正标准化修正房地产状况修正,下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明比较法的综合修正计算。由于房地产状况修中有直接比较修正和间接比较修正公式，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种：直接比较修正公式交易情交易日房地产状况修正期修正况修正,上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准，交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准，房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。,间接比较修正公式间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将比准实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。通常情况下，这种方法采用的少。交易情交易日标准化房地产状况修正期修正修正况修正,（2）将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法每一个比准实例的成交价格经过上述各项修正后，都会相应地得出一个比准价格，如有三个比准实例，经过各项修正后，会得到三个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。方法通常有下列4种：（1）平均数（2）中位数（3）众数（4）其他方法平均数又分为简单算术平均和加权算术平均。（应用最多）中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格，当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均为综合出的一个价格。,如：比准价格结果为：26002650280028603950中位数为：2800；若比准价格结果为：2600265028002860中位数为：（2650+2800）/2=2725众数是一组数值中出现次数最多的数值。其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如去掉一个最低价和一个最高价，将余下的拿来简单算术平均。或者估价人员根据自身经验，以某一个比准价格为主，参考其他比准价格最终确定价格。,案例分析:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：,上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是以估价对象为例按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。,案例分析:解：(1)选取可比实例。实例B交易情况误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔两年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。(2)计算公式：比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数(3)交易情况修正系数为：可比实例A100/（100+2）100/102可比实例C100/100可比实例E100/（100-3）100/97(4)交易日期修正系数为：可比实例A(1+1%)4可比实例C(1+1%)4可比实例E(1+1%)3,案例分析:解：(5)房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有,本章思考题比较法理论依据是什么？比较法适用的对象是什么？比较法的操作步骤。搜集交易实例的途径主要有哪些？搜集交易实例时应搜集哪些内容？估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、比准实例房地产四者的含义及异同及关系？选取的比准实例应符合哪些要求？同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？房地产状况修正包括哪些方面？区位状况修正包括哪些内容？权益状况修正包括哪些内容？实物状况修正包括哪些内容？比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？市场比较法中的有关概念,市场比较法在房地产估价中的运用,