涉押房屋的房屋买卖合同纠纷

.民事被上诉答辩状(涉押房屋的房屋买卖合同纠纷) 答辩人朱XX，女，197X年X月XX日出生，汉族，XX省XX市宜良县人，公司职员，现住XX市XX区XXXA4栋1单元401号，身份证号码：530125197604110023。 答辩人何X，男，197X年X月X日出生，汉族，XX省XX市宜良县人，职工，现住XX市XX区XXXA4栋1单元401号，身份证号码：53012519700405083X。上诉人黄YY因房屋买卖合同纠纷一案，不服XX市XX区人民法院2014年12月11日（2014）呈民初字第640号民事判决，提起上诉，现提出答辩如下：上诉人所诉的两条事实和理由，答辩人均不认同，理由有五：一、双方所签订的合同未“违反法律的强制性规定”，是有效合同。 1、该合同的签订完全属双方自愿，是双方真实意思的表示。 2、该合同的签订及其合同内容并未违反现行法律及行政法规的强制性规定。 首先，担保法第四十九条“抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效”指的是抵押人因抵押物设有他项权而实施不了转让抵押物的效果，如其要实施转让行为，应涤除抵押权。该条法律条款应理解为未经抵押权人同意不发生抵押物转让的物权变动效力，而不应该理解为未经抵押权人同意，当事人所签订的涤除抵押权后转让抵押物的债权合同无效。这一规定，其真实的立法意图是保护抵押权人贷款权优先实现的权利，最终确保债权的实现。该法律条款在性质上不属于中华人民共和国合同法第五十二条规定的“效力性强制性规定”内容，即不属于合同效力取缔性规范。因而不影响合同效力。抵押权是对物权，而非对人权，合同属于债权行为，不动产物权交付属于物权行为，物权变动合同和物权变动本身是两个法律事实，并且，合同不能实施履行与合同无效也是不同的法律状态。本案中的涉诉房屋在作了抵押后，相关单位依然把产权人一栏填为“黄YY”字样的房产证发给了抵押人。这也充分说明，在抵押权设定后，抵押人对抵押物的所有权并未丧失。而所有权中就包括了对物的处分权，这是一项公民的基本的人权和物权，所以债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己财物的合同权利。 其次， 根据法学法理和立法法的精神，对于法律条款，应当从立法本意上去理解和遵守法律，应综合本法的前后多条款来理解，而不能孤立地、断章取义地利用法律。担保法第一条就开宗明义地规定：为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。这是担保法的立法目的。纵观担保法第四十九条可以看出，该法第四十九条第一款虽然规定了抵押人未履行通知、告知义务的转让行为无效，但是第二款、第三款同时又紧跟着作了规定“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”最高人民法院关于适用若干问题的解释第六十七条也作了相应解释“未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，受让方可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。”再综合合同法及物权法中对物权和涉押物转让的相关规定可看出，该法律条款并非要剥夺抵押人对抵押物的转让权，而是要保障抵押权人享有的债权能够实现。其立法目的在于方便行政管理，而非禁止涉押房屋的买卖。恰恰相反，在担保法第四十九条中，抵押人只有通知抵押权人、告知买受人、保证债权的实现等义务，而没有据以起诉抵押权人或者受让人的权利。能够援引该法律规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，而不是不履行此款规定通知、告知义务的抵押人。只要抵押人本着诚信原则，依法履行这些义务，他人合法权益就不会受到侵害，从而也不会发生纠纷。作为法律，不可能有一条条款会规定得给当事人因自己去违反了该条款，却反而可以以自己违反了本条款为由来合法地损害到他人利益。在本案中，作为抵押人，上诉人在转让抵押财产时非但不履行本条法律规定的通知抵押权人以保证抵押权人的债权权利的义务，也不依照和买受人所签合同中涤清抵押再转让的义务，甚至在转让抵押财产后，仍然不按合同履行清偿债权的义务，却反而执意援引担保法第四十九条第一款来主张自己的转让行为无效，以达到依法不应达到的毁约目的，其行为不是依法维权，反而是不遵守法律的行为。 最后，退一步讲，抵押权是以确保债务清偿为目的而设立的物权，是依附于主债权而存在的从权利。主债权消灭，抵押权亦消灭。在抵押权人的债权实现后，即丧失了担保法第四十九条第一款的适用前提。所以，抵押人并非不能向他人转让抵押物，只是应当在转让时履行通知抵押权人和告知受让人的义务以及始终保证履行清偿债务的义务，如抵押人不履行通知、告知义务就转让抵押物，只要在转让后抵押人向抵押权人清偿债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿债务，使物上设定的抵押权消灭，转让仍然有效。更何况，担保法第四十九条关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其物权变动效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同中约定完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。在本案的房屋售购合同中，双方已作了由原被告负责先消除抵押权后再进行转让过户的特别约定，该约定，是要求被告依约解押后，使涉诉房屋的抵押权因债务清偿而自然消灭，这已完善了物权转让的条件，并在抵押权人的利益不受侵害的前提下，为涉诉房屋（即抵押物）能发生物权变动的效果提供了保证。正因为如此，XX支行在回函中也只是表示对原审被告转让房屋的行为提出异议，而并没有否定房屋售购合同效力。 3、该合同符合相关法律的规定。物权法相对于担保法属于上位法，根据中华人民共和国立法法第三十八条“上位法优于下位法”和物权法第一百七十八条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。已明确规定了担保法与物权法在效力上的衔接。而中华人民共和国物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。” 该规定直接明确了合同效力和物权效力的区分，确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。及最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。更是明确地将合同暂不能履行与合同无效严格区分开来，同时也直接地否定了原被告合同无效的主张。再者，根据中华人民共和国物权法第一百九十一条以及最高人民法院关于适用若干问题的解释第六十七条的规定未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，受让方可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。上述法律和司法解释的规定，体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益，同时也符合意思自治和合同自由的原则。即，首先，抵押人应自觉履行涤清债务、保证去除法律瑕疵再交付出卖物的义务，其次，受让方也可通过代为涤除转让标的物上的抵押权负担后，转让行为有效。答辩人在一审中已向XX法院写下“愿意代黄YY清偿所欠银行公积金贷款”的承诺，并且曾主动到XX支行提出代为还款的请求。在法院的调解过程中，我们也曾向XX法院提出了由黄YY配合，我们出钱完成代为清偿债务的愿望，而正是由于对方的再次不配合，才导致该抵押权至今未解除。 4、该合同的签订及其合同内容未损害社会公共利益以及任何其他人（包括银行）的利益。房屋售购合同的内容及履约顺序是买方交钱，卖方还款解押、赎房过户的约定，而原被告与银行的关系为借款还息、放款收利的关系。虽然涉诉房产作了抵押，但该房产的所有权仍然属于抵押人，况且，现设押金额仅为房屋价值的十分之一。根据最高人民法院关于审理借款合同纠纷案件若干问题第二十条借款人提前偿还借款的，贷款人应当接受。和担保法第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。原被告完全可以依照房屋售购合同去偿清贷款, 贷款清偿了，银行的抵押权也就自然随即消除了。试设想，如果被告依约还清了银行的贷款从而解除抵押权，这会不会对银行的权益造成损害呢？这时银行又还会不认可抵押人的转让行为吗？最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。所以，双方所签合同，与银行对涉诉房屋享有的相关权益并不存在冲突。我们在一审中的诉求是按合同约定判令出卖人履行房屋解押和产权过户的义务，并非直接要求确认房屋产权归我们所有，也从未提出过自己拥有该房屋的主张，仅只是要求被告履行买卖合同条款的而已，这种合理的诉求，从来没有不承认或冲突过银行的抵押权。本案诉争之始，银行就已知晓存在该诉讼，但自始至终均未提出以第三人身份参加诉讼的行为，也充分表明了房屋售购合同的签订及其内容不会威胁到或损害到其利益。 5、双方所签的合同完全可以按照约定全面履行，并非存在法律上或者事实上的终极不能履行。现房产证已下发，被告并非终极也无法办理过户，也就是说，买卖双方履行房屋售购合同的基础和条件自始一直存在，只要被告按合同去履行，就一定可以履行，并非存在第三人或其它因素上的障碍无法继续实际履行而导致合同目的终极不能实现。二、一审不存在“遗漏当事人，程序上违法” 1、 一审案件是一个存在于买卖双方之间的房屋买卖合同纠纷。如前条4所述，当事人之间的房屋售购合同的内容及其实施流程是：买方交钱给卖方，卖方先去还款、解押赎房、最后再来过户，并且合同中还特别作了由被告在交易前还贷解押的约定，这种约定，其意思表示及履约保证是要求卖方在先保证了银行的贷款债权优先实现的前提下再实施交付物证的约定，同时也使得抵押权人的利益得到保证的前提下使该合同履行时不存在障碍。而原被告与银行的关系为借款还息、放款收利的关系。虽然涉诉房产作了抵押，然而，该贷款现在是可以去还清的，若上诉人履约去还款，则款清押解，没有影响到银行的利益。至于卖方如何去还款、解押赎房，那是卖方与银行之间的事，而买方与银行之间是没有任何利益冲突的两个主体。在整个一审案件的诉讼中，我们仅只是诉请原被告去履行我们之间的房屋售购合同（即依约先去还款、解押、之后再实现过户），而并非提出不优先保证银行贷款债权实现的前提下现在就确认自己房屋产权的主张，也自始至终都从来没有对XX支行或其拥有的债权和抵押权提出过任何见解、要求和任何主张。而一审法院对案件的处理结果也仅只是判原审被告履约去还贷而已，在判决中从未提及XX支行在本案中承担什么民事责任或应负有义务，XX支行也并没有因为一审法院对该案件的判决而去承担了任何责任。所以一审的诉讼和判决结果对其权益保护没有实质上的侵害，即与银行没有利害关系。也就是说，对于该一审案情，XX支行与原告、法院之间是相互不负有义务的主体，相互间也没有提出对方负有义务的任何要求。XX支行作为深谙法律的机构，在知晓该诉讼的情况下，未提出过申请参加诉讼的行为，也足以证明了该诉讼不会（也不能够）威胁到或损害到其利益，法院的判决对其并不存在利害关系。 2、无论是中华人民共和国民事诉讼法 第五十六条 对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。还是最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼若干问题的意见第条 有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。都强调了“有权提出请求”和“可以申请参加”。由此可见，第三人参加诉讼的条件为：对原告、被告之间争议的诉讼标的认为有某种利害关系或被人民法院判决承担民事责任；本诉正在进行；主动提出申请参加或法院通知参加的方式参加诉讼。根据民事诉讼法“不告不理”的自愿原则和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 “有约定从约定、没约定从法定” 尊重当事人的“意思自治”的原则。起诉与否是第三人的权利，其他人及组织无权干涉。然而，本案一、二审诉讼中经法院发函后XX支行在知晓该诉讼的情况下，在长达数月的期间内，并未提出过申请参加诉讼。并且，原告和被告也均未申请过要求法院追加其参加。 3、在案件过程中，一审法院已发函咨询过XX支行，并得到了XX支行明确的书面回复，查明了事实，满足了案情需要，因而，XX支行不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。 4、本案银行属案外人，并非共同原告或共同被告，非必须通知其到庭参诉。上诉人“一审法院在程序上必须通知银行作为第三人参加诉讼才不违法”的观点无任何相关法律依据。既然程序上无法律规定，何来“程序上违法”？如上诉人认为有，请上诉人提供举证。 5、在一审法院发文咨询XX支行的意见后，XX支行回函“贷款应由贷款人本人负责偿还”的表述，与一审法院判令被告（贷款人）“结清本案诉争房屋所欠贷款”是同一表见，无法律上的冲突。 三、被告应继续履行合同，并依法为自己的已违约行为承担相应责任。 原审原告已经依约履行了主要义务，按时足额支付了相应的购房款，且对方已经接受。根据担保法第四十九条的规定，上诉人在转让自己的房屋时，负有通知抵押人的义务，而依照与买受人所签房屋售购合同的约定，上诉人负有涤除抵押权的义务，而正是因为上诉人其自身既未依法在转让房屋时通知抵押权人，也未在转让过程中履约去涤除抵押权的行为，才导致了抵押权人未知情和抵押权至今未消灭，现在，上诉人又反而以自己当初未通知抵押权人和该抵押权现尚存在为由，主张自己当初主动出售房屋的合同无效。现被上诉人全家老少已事实居住房屋8年之久，而上诉人在完全有能力和条件履约还贷的情况下明确提出了拒接继续履约，还在房屋已出售给原审原告的情况下，把自己的户口迁至该房名下，以此作为额外加款的筹码，并且还多次托人欲将房屋再次出售他人，更为甚者，曾用与商品房销售合同原件不完全一样的合同作为抵押到小额贷款公司进行贷款（以上情况答辩人请求保留举证的权利）。其否认房屋售购合同的目的突出，其主观恶性明显，其违约行为严重。法律，是全体社会成员都必须遵守的社会行为规范。是公民维护自身权益，国家稳定长治的保障。在本案诉讼中，谁是需要感受到公平正义的人，显然易见。 四、上诉人所诉的房屋抵押权存续期间，抵押人未通知抵押权人时房屋买卖合同的效力问题，关于这个问题，北京、上海、安徽、深圳、广东、江苏等高院或中院都专门作了明确的指导意见，现附其后，恳请以其作为答辩人的间接参考理由。五、法律界对本案问题的论述颇多，这已是一个法律界常见的问题，其答案及与本案相似案件的国内判决结果，也与一审判决雷同，这间接证明了原审判决并无不当。综上，原审判决并无不当，且说理明晰、事实清楚，实用法律正确，恳请法院依法判决，驳回上诉，维持原判。此致！XX省XX市中级人民法院 答辩人： 二零一X年一月九日附：1、北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（京高法发2010458号）2、安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见 3、深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见4、广东省高级人民法院关于印发广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见的通知 粤高法发200324号5、上海市高级人民法院关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答6、中国判决文书网相关案例判决书25份欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档12.