山东省城市房屋拆迁评估管理办法

.山东省城市房屋拆迁评估管理办法 各市建委（建设局）、房管局： 为规范本省城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院城市房屋拆迁管理条例、山东省城市房屋拆迁管理条例、建设部城市房屋拆迁估价指导意见和国家标准房地产估价规范（GBT50291 1999 ）的有关规定，省建设厅制定了山东省城市房屋拆迁评估管理办法，现印发给你们，请认真贯彻执行。二七年四月九日 山东省城市房屋拆迁评估管理办法 第一条为规范本省城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据城市房屋拆迁管理条例、山东省城市房屋拆迁管理条例、建设部城市房屋拆迁估价指导意见和国家标准GB T50291 1999房地产估价规范的有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。第二条凡在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁评估的，适用本办法。因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋实施房屋拆迁评估的，参照本办法执行。第三条省人民政府建设行政主管部门负责对全省城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。设区的市、县（市）房屋拆迁管理部门负责对本行政区域内的城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。第四条本办法所称城市房屋拆迁评估（以下称拆迁评估），是指房地产评估机构依据建设部城市房屋拆迁估价指导意见、山东省城市房屋拆迁管理条例的有关规定，对被拆迁房屋评估确定其货币补偿金额的活动。第五条从事拆迁评估的评估机构应当具备下列条件：（一）取得三级（含三级）以上房地产评估资格等级。（二）有三名以上具有三年拆迁评估工作经验且经过省建设行政主管部门组织的拆迁法规、政策和拆迁专业知识系统培训并达到合格要求的注册房地产估价师。取得三级（含三级）房地产评估资格等级的评估机构只能在本县辖区内从事拆迁评估业务。二级（含二级）以上的，可以在全省范围内从事拆迁评估业务。第六条设区的市、县（市）房屋拆迁管理部门应当每年向社会公示一批符合本办法第五条规定条件的评估机构，供拆迁当事人选择。未经当地房屋拆迁管理部门公示的评估机构，不得接受拆迁评估委托，不得出具拆迁评估报告第七条拆迁评估机构应当由拆迁当事人协商或被拆迁人投票的方式确定。协商或投票不成的，由拆迁当事人抽签确定，抽签由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织进行。拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或者两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。第八条评估机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与评估机构签订书面拆迁评估委托合同，并自合同签订后 日内报当地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人自行委托或本办法另有规定的除外。第九条受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。第十条拆迁当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估。第十一条拆迁当事人或受托评估机构和评估人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，凭拆迁委托的有关证明，当地房地产管理部门应当协助查阅。评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。第十二条拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为评估时点。第十三条被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。第十四条拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分说明原因。第十五条住宅房屋拆迁评估时，其测算的基本技术路线为：（一）确定房屋类别。即根据房屋的性质、用途确定其所属类别为住宅。（二）确立评估基准价格。即确定被拆迁住宅房屋所处区位该类新建普通商品住宅房屋的市场价格。该区位或者该区域有已建成该类普通商品住宅房屋的，应当依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品住宅房屋市场销售价格；该区位没有的，可以依据规划部门批准的该项目的施工图及配套设施标准，推算该项目的普通商品住宅房屋的市场销售价格。（三）测算价差。即确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。根据被拆迁住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。（四）依据评估确定的被拆迁住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被拆迁住宅房屋的货币补偿金额。被拆迁房屋的货币补偿价格不得低于设区的市人民政府确定的拆迁房屋的最低货币补偿价格。（五）确定产权调换住宅房屋的价格。依据评估确定的该区位该类新建普通商品住宅房屋的不同楼层的价格，结合被拆迁人选择的调换安置住宅房屋建筑面积计算调换安置住宅房屋的价款。第十六条拆迁非住宅房屋评估时，应当按照下列程序进行：（一）根据房屋的性质、用途等因素，确定非住宅房屋的类别。非住宅房屋包括营业性用房和非营业性用房，营业性用房划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑；非营业性用房划分为工业性建筑（厂房、仓库等）、办公性建筑（行政办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）。（二）非住宅房屋的货币补偿价格，应当按照建设部城市房屋 GBT50291拆迁估价指导意见和国家标准房地产估价规范（1999）的规定，采用市场比较法或收益法评估确定。不能采用市场比较法或收益法的，也可采用成本法或其它方法评估确定。第十七条被拆迁住宅房屋和非住宅房屋的货币补偿价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的经营性补助费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿 金额。 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆 迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 第十八条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。 拆除未超过批准期限的临时建筑应当按照工程造价结合剩余 使用年限，评估其货币补偿金额。 第十九条拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。 拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串 通损害另一方的合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆 迁评估业务。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评 估结果。 评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字，并加 盖注册房地产估价师专用章。 第二十条拆迁评估报告只作为被拆迁房屋货币补偿的依 据。评估报告中估价目的统一载明为：房屋拆迁补偿评估。 7 拆迁评估价格应当以人民币为计价货币单位，精确到元。 第二十一条评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明，听取有关意见。 公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供委托范围内被 拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。符合出具条件的分户 10 评估报告应当在公示期满后 日内送达被拆迁人。 整体评估报告是关于拆迁范围内所有被拆迁房屋货币补偿金 额的评估报告。 分户评估报告是按房屋所有权证划分的被拆迁房屋货币补偿 金额的评估报告。 第二十二条整体评估报告和分户评估报告要符合国家标准 GB T50291 1999 房地产估价规范（ ）规定的规范格式要求。 第二十三条拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以 向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程 序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。 第二十四条拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协 商解决。经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人应自收 5 到评估报告之日起 日内，可以向原评估机构书面申请复核评估， 也可以另行委托符合本办法规定条件的其它评估机构评估。 第二十五条拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，该 5 评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起 日内给予答复。 评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的， 8 出具书面通知。 拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在 10 日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果的差异在允 许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆 迁当事人承担。 第二十六条拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或 者另行委托评估的结果与原评估结果在允许误差范围外且协商达 不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的 5 评估报告之日起 日内，可以向被拆迁房屋所在地的房屋拆迁评 估专家委员会（以下简称评估专家委员会）申请技术鉴定。 10 第二十七条评估专家委员会应当自收到申请之日起 日 内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法 选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定 意见。 评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在 技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。 重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承 担。 第二十八条省建设行政主管部门和设区的市房屋拆迁管理 部门，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规 划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对拆迁评估进行技术 指导，受理拆迁评估技术鉴定。 9 第二十九条受理拆迁评估技术鉴定后，评估专家委员会应 3 3 当随机抽取 人以上（含 人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁评 估技术鉴定事宜。 鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆 迁当事人的，应当回避。 原评估机构应当配合评估专家委员会做好鉴定工作。 第三十条评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回 避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。 拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查 勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。 第三十一条对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依 据山东省城市房屋拆迁管理条例和建设部房地产估价机构管 理办法、房地产估价师注册管理办法等规定进行处罚并记入其 信用档案： （一）出具不实评估报告的； （二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的； （三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的； （四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变 相转让受托的拆迁评估业务的； （五）不履行评估技术咨询或者解释义务的； （六）不配合评估鉴定专家小组进行鉴定，以及多次被申请鉴 定，经查证，确实存在问题的； 10 GB T50291 1999 （七）违反国家标准房地产估价规范（ ）和 本办法其他规定的； （八）法律、法规规定的其他情形。 2007 5 1 第三十二条本办法自 年 月 日起施行。此前已颁 发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁评估不适用本办法。 11 .