物业法律知识课件

.物业法律常识课件第一节 ：物业管理法的渊源什么是法律是指国家立法机关制定的规范性文件(法是有效力等级的)法的基本特征：1、 法是由国家制定的；2、 法是调节人们行为的规范;3、 法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范；4、 法是有强制性。我国物业管理法的来源有：一、宪法是我国具有最高法律效力的根本大法。中华人民共和国立法法第78条规定；“宪法具有最高的法律效力。一切法律、行政法规定、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。”宪法中规定的国家的社会制度和国家制度是制定物业管理法的基础和依据。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利和义务、社会主义精神文明等方面的规定和原则，既是我国物业管理法律渊源的重要部分，也是物业管理立法的根本依据和指导思想。二、 法律：是由全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的规范性文件，是我国法律的基本表现形式。其法律效力仅次于宪法。法律分：1、 基本法律：是由全国人民代表大会制定的。2、 其他法律：是由全国人民代表大会常务委员会制定的。如：中华人民共和国物权法、公司法、民法通则、合同法、土地管理法等等。三、 国务院发布的行政法规、决定和命令。行政法规：是指由国家最高行政机关国务院在法定职权范围内可以根据宪法、法律和全国人民代表大会常务委员会的授权，为实施宪法和法律制定，批准和发布有关国家行政管理的规范性文件。其效力仅次于宪法和法律，高于行政规章和地方性法规。目前，物业管理条例就是国务院发布的现行的物业管理的行政法规，还有城市私有房屋管理条例、建设工程质量管理条例等等。四、 特别行政区基本法及特别行政区法律中华人民共和国宪法第31条规定：“国家在必要时设立特别行政区。在特别行政区内实行的制度按照实际情况由全国人民代表大会以法律规定。”这是“一国两制”的原则在我国宪法中的体现，特别行政区的基体法全国人民代表大会制定通过如：中华人民共和国香港特别行政区基本法中华人民共和国澳门特别行政区基本法五、 最高人民法院、最高人民检查院的司法解释司法解释是最高司法机关对司法工作具体应用法律、法规所作的解释。虽然司法解释原则上不是法的渊源，但这些司法解释也是法律的重要表现形式，对各级人民法院、检查院办理案件具有法律效力和指导作用。过去物业管理方面没有直接的司法解释，但随着物业管理行业的迅猛发展和物业管理行为的规范，以及业主自治法律意识的增强，在物业管理过程必然产生新的问题，这就迫国家会有更多的司法解释出现来适应物业管理的发展，满不断提出的物业管理法律的需求。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。司法解释的出现，是为了适应物业管理市场的迅猛发展，满足不断提出的物业管理法律需求。 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予以支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条：本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。第十三条：本解释自2009年10月1日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。六、 国务院下属部委发布会的行政规章中华人民共和国立法法71条规定：“国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令、在本部门的权限范围内制定规章。”因此,国务院所属各部、委在其职权范围内，有权发布行政规章，通常称为“部门规章”。这类行政规章所规定的事项应当属于执行法律，其效力低于宪法、法律和行政法规。如：建设部（2002）第110令住宅室内装饰装修管理办法，财政部1998年发布的物业管理企业财务管理规定，发展改革委员会（2003）1864令物业服务收费管理办法，这些都是我国物业管理法律的渊源。七、 地方性法规根据中华人民共和国立法法规定，省、市、自治区、人民代表大会以及常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以在法定权限内制定适用本行政区域的地方性质法规，其法律效力低于宪法、法律、行政法规和行政规章，高于本级和下级地方政府规章。如广东省物业管理条例八、 民族自治条例和单行条例。九、 经济特区法规与授权立法。随着经济特区市场经济体制的建立和完善，与之相适应能力的是全国人民代表大会常务委员会授予经济特区人民代表大公及其常务委员会、经济特区政府有立法制定颁布经济特区法规的权力。授权立法是一种新的法的渊源。根据授权立法的地位、内容和授权的效力，经济特区法规的法律效力高于一般地方性法规的立法。目前全国人民代表大会常务委员会已经授予了深圳、珠海、汕头、厦门、海南等五个经济特区区的人民代表大会及其常务委经员会具有这种授权立法的权利。深圳经济特区获得授权立法后，深圳市人民代表大会和深圳市人民政府充分利用享有立法权的优势，1994年出台国内第一部区域性物业管理法规深圳经济特区住宅物业管理条例。2003年出台深圳市人民政府令第52号深圳经济特区住宅物业管理条例实施细则。深圳经济特区住宅物业管理条例是我国第一个物业管理区域性的授权立法，也是深圳经济特区立法中完成得较早的一个法规。这个条例在1999年6月进行了修正，结合深圳多年的物业管理实践经验对住宅物业管理体制、管理模式、运作方式、业主公约、住宅区管理基金等都作出了明确规定。该条例的颁布实施。标志着深圳的物业管理迈向了规范化、法制化的轨道。根据国家物权法的出台以及2007年国务院物业管理条例的出台，2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过深圳经济特区住宅物业管理条例。并于2008年1月1日起实行。第二节：物业管理法律法规一、 深圳市经济特区物业管理条例（一）、2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会十四次会议通过，于2008年1月1日起施行。（二）、第一章 总则1、第二条 特区物业管理适用本条例。2、第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。3、第五条 街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。4、第六条 深圳市物业管理协会负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。（三）、第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约1、第八条 物业的所有权人为业主。2、第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。3、第十四条 业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。4、第十七条 业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。5、第十八条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。6、第十九条 物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（原：住宅区已入住率达到50%或自第一个业主入伙满二年的）（二）首套物业出售并交付使用满二年的。（四）、第四章 物业服务1、第六十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。2、第六十七条 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。3、第六十九条 物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。（五）、第五章 物业使用与维护1、第八十条 物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分业主共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修由业主负责。工程质量保修期:根据中华人民共和国国务院第279号令建设工程质量管理条例第六章 建设工程质量保修第三十五条：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限：（1）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（2） 供热与供冷系统为两个采暖、供冷期；（3） 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其它项目的保修期限由发展方与承包方约定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算； ）2、第八十一条 物业天面、外墙和楼梯间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。业主自有空调架、防盗网等外观设施，应当每三年至少检修或者粉刷一次，费用由业主承担。（六）、第六章 费用和资金1、第八十五条 首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。2、第八十七条 物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。 3、第八十八条 物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：（1）物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；（2）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。4、第一百二十七条 本条例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正的深圳经济特区住宅区物业管理条例同时废止。二、 深圳市物业管理服务收费管理规定（一）、时间：深价联字200618号，2006年9月1日起实施（二）、第六条 建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业管理服务费标准。建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当明确物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的，相关约定应当一致。物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。（三）、业主监督十二条 物业管理企业应每三个月公布一次物业管理服务费的收支帐目，接受业主的监督。（四）、第十七条 物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位自首个业主入住之日起全额交纳。前款所称“入住”是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。收到书面入伙通知书什么是收到？就是业主在入伙通知书下签名，如果业主不来怎么办，发特快专递并在加执栏填写“入伙通知的字样”并且一定要保存回执。（五）、装修垃圾清运第十八条 因装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运。业主委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。（业主不委托怎能么办）（六）、工本费第十九条 物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。（七）、装修保证金第二十条 业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金（押金）。装修保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定。住宅物业的装修保证金（押金）不得超过2000元，由业主或非业主房屋使用人和装修承建单位分担。装修保证金（押金）应当用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收后一个月内全额退还装修保证金（押金）。举例：1、仙湖枫景小区三楼违章搭建； 2、梧桐山新居小区入伙后，有业主找到管理处说，他家装修后，木地板质量不好；（八）、第二十一条 除前述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。除装修保证金外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人强制收取并占用超过3个月的押金、保证金。（九）、电梯运行费第二十三条 住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，其他楼层的电梯运行费不进行区分。深物价200041号“关于物业管理服务收费若干问题的通知”第七条关于高层或多层住宅一楼住房应否承担电梯运行费的问题规定：一楼为电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上的电梯运行费不进行区分。（什么是起始点）运行费：只指电梯运行中发生的电费，电梯还有：电损、保养费、人工、折旧等等费用。（十）、第二十四条 物业管理服务费一般按月收取，但经双方协商同意按其他方式收取的除外。（如入伙时我们预收业主3个月管理费合理不合理） 2000年41号文件第8条规定：“物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不行超过3个月。举例：仙湖枫景入伙时就有业主提出不交。后我们在蜜园入伙时，改正了。（十一）、第三十一条 本规定自2006年9月1日起执行。三、深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则（1996年9月20日深圳市人民政府令第52号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订1、第二十九条 住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。 进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。 住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费。2、第三十八条 住宅区管理服务费的基本开支：（1）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；（2）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；（3）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；（4）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；（5）住宅区必要的社区文化活动费用。管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。3、管理费的催缴第五十七条 对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，物业管理单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。 物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。四、住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部第110号令，2002年3月5日颁布）住宅室内装饰装修管理办法已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。第二章 一般规定第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(一) 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱的支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下列行为：(一)搭建建筑物、构筑物；(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；(三)拆改供暖管道和设施；(四)拆改燃气管道和设施。第八条 改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。第十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。第三章 开工申报与监督第十四条申报登记应当提交下列材料：(一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证)；(二)申请人身份证件；(三)装饰装修方案；(设计图、改动的位置等)(四)变动建筑主体或者承重结构，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；(五)涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；(六)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。（如果没有怎么办，可写承诺书）第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：(一)装饰装修工程的实施内容；(二)装饰装修工程的实施期限；(三)允许施工的时间；(四)废弃物的清运与处置；(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；(六)禁止行为和注意事项；(七)管理服务费用；(八)违约责任；(九)其他需要约定的事项。第六章 竣工验收与保修第三十条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。（日巡、记录、）具体，1、有无违章搭建；2、超出申请范围装修；3、 改变房屋用途；4、 做闭水试验；5、 隐蔽工程改动，如给排水管道；6、 白蚁防治第三十二条 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。第七章 法律责任第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。五、案例分析：（一） 在物业管理区域内摔伤，物业管理公司要负责赔偿 吗？（二） 天降玻璃砸奔驰，该由谁赔偿？（三） 高空坠物伤人，无法确定直接责任人，应起诉谁？（四） 住户家中失窃，物业管理公司要负责赔偿吗？谢绝进入住宅是否外来人员进入住宅是否合法？（五） 接到住户家中的报警信号可以破门入室吗？（六）（七） 为主在小区内害，物业公司应承担什么责任？（八） 案发之后怎么办？（九） 停车场车辆丢失应该谁赔？（十） 住户家中无人大量冒水，应如何处理？.