农村私有房屋买卖效力问题研究

.农村私有房屋买卖效力问题研究叶海涛随着上海农村城市化的进程不断推进，城市逐渐向周边郊区和乡镇辐射性扩张，同时一些围绕上海城市中心的边缘地带逐步向城市发展，用地集约、产业积聚、人口集中的“三个集中”战略也成为上海实现城乡一体化、农村城市化、农业现代化和农民市民化的必然选择。 参见武鹏，农村宅基地房屋买卖合同效力探析，上海审判实践，2004年第7期。也正是在这个过程中，大量地块被列入动迁范围(包括不少农村宅基地)。就浦东新区而言，我院川沙法庭所辖的张江镇、合庆镇、川沙镇、曹路镇、唐镇及机场镇就因为张江生物医药工程等重大市政工程项目的建设、房地产开发需要和大型中外资企业规划落户，其许多区域都被成片开发，大面积列入动拆迁范围。另一方面，由于上海近几年房地产市场过热，价格猛涨，巨大的经济利益驱动，也促使包括涉及农村私有房屋买卖等案件的大量产生。由于在民事审判实践中，农业政策变动性比较大，加之对一些涉及农村案件的审判、执法标准不明确或不统一，因此产生不同法院，不同业务庭，不同承办人员间裁判尺度不统一的情况，给案件审理带来一定的难度。籍于此，本文拟结合审判实务，通过分析该类案件的特点及法律问题，对涉及农村私有房屋买卖的效力尝试予以明确化，从而为统一司法实践处理提供参考。一、涉及农村私有房屋买卖纠纷的典型案例原告徐某原系上海市浦东新区张江镇江东村的村民，结婚后于1985年随军到无锡生活，1990年丈夫转业后回到上海居住，部队分配其位于浦东金桥的一处住房1995年7月6日原告与被告北蔡镇村民时某订立私房转让协议，约定:原告以35000元的价格将其在江东村 (建筑面积为88平方米左右) 的私房转让给被告。(据了解，在1995年，该地段35000元的购房总价偏高)双方当日还订立补充协议，原告明确承诺凡是今后涉及该房屋动迁、转卖等事情均与原告无关。1996年9月6日被告付清了所有房款，原告按约交付了房屋。被告之后花费了几万元对房屋进行了修缮、翻建，并实际居住至今近10年。现原告起诉请求判令原、被告于1995年签定的私房转让协议无效。审理中法院查明，系争房屋现在正列入动拆迁范围，正是由于本案原被告互不让步导致动拆迁无法顺利开展，又了解到，现在该房屋的评估价格为20万元左右，按正常安置可以获得90平方米左右的一套中套房屋或者获得相应的补偿款项；起诉时，系争房屋的市场价值可达5000元左右。庭审中，原告坚持要求法院判令合同无效，并表示愿意返还被告原购房款35000元和补偿一些装修费用，被告则坚决要求确认房屋所有权归被告，原来的房屋转让协议有效。双方矛盾激烈。二、涉及农村私有房屋买卖案件纠纷的产生及原因分析 1、宏观原因上海尤其是浦东地区的开发开放和城市化进程的加快。随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。此前已买卖的农村私宅，由于没有产权证而无法办理过户手续，现在拆迁时政府将给予一定的补偿，如何确定受偿主体，由此引发的纠纷日益增多。2、根本原因主张原农村私有房屋买卖合同无效可能带来的巨大经济利益的驱动。如案例1中所示，原告当时转让私房的价格35000元已经偏高，但事隔近10年，该房屋的拆迁补偿可达22万元左右，翻了近6倍，而且如果安置的系张江镇的动迁房屋，市场价值可以达到45万元以上。因此主张合同无效，返还当时协议约定的购房款，再主张获得动拆迁安置款或房屋，其中的经济利益非常巨大，扣除诉讼费和请律师等的诉讼成本，当事人认为还是值得一搏。这也是现在该类案件纠纷增多的根本原因。3、直接外因动拆迁政策存在漏洞不同及政策的多变性致使当事人有利可图。4、潜在诱因法律无明确规定及审判实践不统一，当事人有法律空子可钻。案例1的庭审中，原告提供了上海市宝山区人民法院的一份判决书，证明类似案例，法院已作出了支持原告诉讼请求的判决，认定合同无效。凭着这一纸判决，原告更加理直气壮，认定动拆迁所有获益都理所当然应该归其所有，她和被告不需要留有协商的余地。根据曾经下发的“有关宅基地房屋买卖效力问题的有关会议精神”(尚未形成正式的会议纪要)，该文件认为对案例1 的情形，“即对将房屋出售在非同一乡镇范围内的人员，未经有关组织、部门批准，但合同已经履行完毕，且买受人已实际居住使用的(买受人在他处没有住房)，对合同的效力暂不表态。处理中，应本着重视现状，维持稳定的原则，承认购房人对房屋现状的占有、居住、使用。本院认为部分的表态可为合同是当事人真实意志的反映，合同已履行完毕，购房人已实际入住，卖房人反悔违背了诚实信用原则，故对原告的诉讼请求不予支持”。由此可见，本身法院在处理同一类案件时的指导标准都不统一，并且我国现行法律对此类财产的买卖没有作出明确的规定，既没有规定农村集体土地上的私宅不得买卖，也没有规定农村私宅如何买卖。因此造成当事人有法律空子可钻。三、涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件特点1、交易时间发生久远。该类房屋买卖纠纷多发生在起诉前2年以上，甚至长达10年以上。2、合同均已实际履行完毕。原告(系争房屋的出卖人)向被告(系争房屋的买受人)交付了系争房屋，被告也依约付清了所有价款并已实际入住，双方在动拆迁前未发生任何争议。3、房屋所有权不明确。由于我国土地管理法明确规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地买卖属违反法律法规规定的，所以此类房屋交易均私下进行，均未办理房屋登记变更手续或宅基地使用权变更登记手续，被告作为房屋所有权人或使用权人的地位并未为法律所确认。4、房屋现状变化巨大。不少房屋都是老房子，被告已经对房屋实施了装修、翻建甚至改建等添附行为。四、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件产生的法律问题问题一：农村私有房屋买卖的合同效力认定。我国土地管理法及其管理条例 我国土地管理法第8条第2款仅规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，只是规定：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。唯一看到较为确切的文件规定，也只是在国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。该通知只是国务院的一个部门发出的，效力位阶不能与国家法律、法规相比，其法律效力可想而知。由此在我国正式颁布的、现行有效的、具有国家强制力的法律、法规中并没有对宅基地上农村私有房屋买卖作出明确的禁止性规定，也没有作出有效的明确规定。以往认定该类买卖行为无效是建立在“地随房走”、“宅基地不允许转让”的前提下。因此，对该类法律行为效力究竟如何认定亟待明确，以统一司法实践。问题二: 如果认定合同无效，如何适应当前城市发展，农村人口流动大、农村土地流转快的现状。一刀切、断然认定该类私房转让合同无效，势必让作为转让方的村民充分利用了法律漏洞，不利于保护受让方的合法权益，而且绝对禁止农村私有房屋买卖与现在农村人口流动性强的现状不相吻合，也在一定程度上导致大量农村私宅闲置，进而由于无人居住、无人修缮而倒塌。问题三:如果认定有效，但是这些房屋不能办理产权证，买卖后亦无法办理过户手续，那么如何保护作为房屋买受人的合法权益。问题四:如何解决在该类案件中“违反土地管理法等法律法规规定合同无效”与依据合同法“诚实信用原则”合同应当有效的矛盾冲突。中华人民共和国土地管理法（下称土地法）第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设”，因此出售农村宅基地与上述规定相悖。而且按照土地法第八条第二款的规定，农村土地包括宅基地、自留地和自留山，属于农民集体所有，出售宅基地实际上是对农村集体组织所享土地所有权的侵害。因此，对该类房屋买卖行为应当禁止，对该类房屋买卖合同效力应当认定无效。然而根据合同法诚实信用基本原则，对该类案件的处理，应以重视现状，维持稳定为原则，承认购房人对房屋现状的占有、居住、使用。因为该房屋买卖合同是当事人真实意志的反映，合同已履行完毕，购房人已实际入住，卖房人现主张合同无效是巨大经济利益驱动下的恶意反悔行为，系严重违反诚实信用原则的恶意规避法律的行为，法院不应支持。法律冲突由此而生。五、农村私有房屋买卖合同效力的法律研究农村私有房屋买卖是建立在农村宅基地上的房屋买卖。农民之所以可以在宅基地上建造房屋，主要是基于其作为农村集体经济组织成员依法可以享有的农村宅基地使用权 农村宅基地使用权是指农村集体组织成员，在依法取得的农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并供其家庭成员居住使用的权利.，宅基地使用权不同于城镇国有土地使用权，它是农民基于农村集体经济组织成员的特殊身份经过法定审批程序无偿取得的，而不是通过土地出让或划拨等方式有偿或无偿取得。因此农村宅基地使用权作为一种特殊的用益物权，具有很强的身份性，其转让与出租都受到很大的限制。由于在理论界和实务界都比较强调“地随房走”原则，倾向于认为农村私有房屋房屋所有权和宅基地土地使用权应当是紧密结合，对于宅基地上房屋所有权转移的，该房屋所占范围内的宅基地使用权应随房屋所有权转移而转移。由于房地不可分离，“国家法律”又明确禁止宅基地使用权的转让，所以农村私有房屋的买卖合同理当是违反国家法律强制性规定，属于无效的。事实上，笔者认为，一直以来，人们眼里所谓明确禁止宅基地使用权转让和其上房屋买卖的“国家法律”其实并没有明确规定禁止宅基地上房屋的买卖。上述所谓的“国家法律”主要是指：中华人民共和国土地管理法（下称土地法）和国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知。中华人民共和国土地管理法（下称土地法）第六十二条第3款、第六十三条虽规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设”。但是上述两法条主要是为了顺应当前我国农村人多地少的现实，出于保护耕地、维持现有农业用地数量等目的，限制农民随意破坏农村集体土地用途，擅自将农村集体土地挪作他用，用于非农业建设。而农村宅基地上私有房屋的出售并不会改变该范围内宅基地的原来使用用途 一般说来，出卖人在原来在宅基地上建造私有房屋时都经过所在农村集体经济组织的批准和其他法律规定的程序。，仍然属于经过批准的农村建设用地，单纯宅基地上农民私有房屋主体的变更并不会改变宅基地农村建设用地的用途，更不会从宏观上造成农业用地的直接或间接减少。正是从这个意义上说，农民出售农村宅基地上私有房屋的行为，并未与上述规定和立法精神完全相悖。此外，在国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知虽然比较明确地作出规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。但该通知只是国务院的一个部门发出的，根据中华人民共和国立法法规定，它并不是行政法规，其法律阶位不能与国家法律、法规同日而语。我国合同法第五十二条明确规定，只有在“违反法律、行政法规的强制性规定”时，合同是无效的。由此可见，在我国正式颁布的、现行有效的、具有国家强制力的法律、法规中并没有对宅基地上农村私有房屋买卖作出明确的禁止性规定，也没有作出有效的明确规定。根据合同法规定：合同只要符合合同法规定的有效要件即依法成立 合同有效要件：1、当事人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定；4、形式合法。，依法成立的合同，自成立时生效。农民私有房屋的买卖由于系出卖人与买受人之间的真实意思表示，并且也签订了书面合同，且不违反有关强制性规定，因此笔者认为，这样的买卖合同是依法成立的，是有效的。但需要指出的是，这样的房屋买卖合同只是并且也只能在出卖人和买受人之间依法确立一种债权债务关系，即根据诚实信用原则和合同法的相关规定，当事人在意思自治的前提下，出卖人将自己所有的农村宅基地上私有房屋的使用、收益权依法通过房屋买卖合同转让给了买受人，买受人支付约定的对价，即可以享受对房屋的使用和收益。债权的转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。理由是：1、根据实施条例第6条之规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”，宅基地上房屋买卖应当依法进行相应的变更登记，如果不办理或无法办理相应的变更登记，则买受人无法享有物权登记公示制度下的权利保护，而可能要承担出卖人随时解除房屋买卖合同的风险，但这不影响房屋买卖合同的效力。2、土地和房屋不可分离的现实决定了我们必须共同遵循的“地随房走”原则。因此即便我们从理论上承认农村宅基地上私有房屋买卖合同是有效的，并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，房屋出卖人拥有的是对宅基地上房屋的完全“所有权”，但客观上土地和房屋的不可分离，加之宅基地使用权的特殊“身份性”，都决定了买受人不可能享有真正意义上的物权性质的“房屋所有权”，而只能变相的享有具有债权性质的“房屋使用、收益权”。综上，笔者认为，根据我国合同法诚实信用原则和土地管理法等相关规定，农民有权出卖自己享有使用权的宅基地上的私有房屋，他与买受人订立的农村私有房屋买卖合同是合法、有效的。但是，由于农村宅基地的特殊“身份性”禁止宅基地的买卖和转让和“地随房走”原则，出卖人给付的实际上是不完全意义上的“房屋所有权”，而买受人得到的也只是不具有“物权”性质的、具有“债权”性质的“房屋使用、收益权”。我国最近出台的物权法草案（征求意见稿）第十三章第一百六十二条也明确规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”从中可见，即将出台的物权法草案明文禁止的是城镇居民在农村购置宅基地，但并未禁止“本村内村民间转让宅基地上私有房屋”，也没有否定农民与城镇居民间购买宅基地上农民私有房屋的合同效力。 笔者认为宅基地使用权可以实行有限制流通。长期以来，人们将分配取得的宅基地使用权作为农村集体经济组织内部成员应享受的基本福利，因此，在实践中宅基地使用权的取得大多是无偿的。基于我国农村宅基地使用的福利性，宅基地使用权的权利主体必然具有特定的身份，原则上只有本集体经济组织内部成员才可以取得。然而，因经济发展、人口流动等原因，原宅基地使用权人不再使用其宅基地的，法律对转让或出租房屋使用权的行为不予限制。 草案物权编也作了这样的规定。我们认为，允许宅基地使用权在有限范围内流通，不仅在有限的范围内实现了宅基地的流通，提高了宅基地的利用率，也可有效地防止实践中利用宅基地使用权搞变相房地产开发，避免宅基地管理上的失控。当然，基于宅基地的特殊性，法律应当严格限定受让主体，即宅基地使用权只可以在本集体经济组织内部自由转让。 参见中国政法大学物权立法课题组:关于民法草案物权法编制定若干问题的意见， 政法论坛(中国政法大学学报)，2003年2月第21卷第1期， 第57-58页.另外，由于买受人享有的是债权性质的“房屋使用、收益权”，因此为了充分保护买受人的利益，避免或遏制现今频繁出现的因房地产价格飙升、动拆迁带来的利益驱动引发的出卖人主张宅基地上私有房屋买卖合同无效、恶意悔约的现象发生，笔者认为，应当正确对待这一问题，首先，出卖人有权单方解除原来的房屋买卖合同，而不是主张合同无效，因为买受人享有的不是物权性质的房屋所有权，而是债权性质的房屋使用、收益权。出卖人作为合同一方当事人可以单方解除合同，但是需要说明的是，在单方解除合同的情形下，出卖人也应当根据合同法规定承担相应的法律后果即承担违约责任，赔偿买受人因此造成的损失，包括原来支付的购房款、实际发生的装修费用及因出卖人违约带来的房屋差价等直接损失，如果发生动拆迁情况，则应根据货币补偿或实物补偿的具体情况，在确立解约后出卖人取代买受人享受动拆迁的利益的同时，酌定出卖人对买受人做出一定的赔偿和补偿。且这样的赔偿和补偿应当与出卖人违约的后果相适应，这也从另一层面上通过这样的法律平衡来增加出卖人恶意反悔买卖合同的成本，遏制违反诚实信用原则的纠纷发生。 过去在审判实践中单纯以合同无效支持出卖人的诉讼请求，判决出卖人返还买受人当初购房款，与出卖人主张合同无效后可以获得的动拆迁利益等相比，出卖人可以获利的空间很大，这样的审判结果并不利于维护买受人的合法权益，也容易助长出卖人恶意悔约的现象，所以笔者认为应当酌定出卖人对买受人作出一定的赔偿和补偿。且这样的赔偿和补偿应当与出卖人违约的后果相适应。与此同时，合同违约风险的存在，也对买受人是个警示国家法律、法规虽不禁止宅基地上私有房屋的买卖，但并不提倡，因此这种特殊的房屋买卖对买受人来讲也是存在权利上的瑕疵和不能受到物权保护的风险，从而减少此类房屋买卖的发生。 需要说明一下，通篇主要是针对农民将宅基地上私有房屋出售给本村以外人员的情形。农民将房屋出售给本村村民属于例外情形，由于不改变整个宅基地的使用和主体性质，笔者认为可以实现有限制的流通，由其他村民代位享有该农民本应享有的上述权利，一旦发生出卖人反悔情形，也因合同的实际履行而驳回原告的诉讼请求。上述观点仅代表笔者个人的观点。笔者认为现行的审判实践中对此类案件没有明确的审判依据，执法尺度不统一，造成合同法“诚实信用”原则和违反土地管理法等法律法规规定合同“无效”的法律冲突，使得买受人权利无法保护的现象，要从根本上实现当事人利益平衡，作出公正的裁判，必须首先明确该类宅基地上农村私有房屋买卖合同的效力，继而对其后出卖人主张买卖合同无效作出相应的处理，如果法院行使释明权后，出卖人仍不愿意变更诉讼请求，则驳回原告诉讼请求，如果出卖人主张单方解除合同，则判令其承担相应的违约责任。而对于同村村民间的该类房屋买卖合同应当认定有效，且基于该合同已经实际履行，而对出卖人的诉讼请求不予支持。 （作者单位：川沙法庭） （责任编辑：吴智永）欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档精选资料