房地产估价师考试案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答案例分析1、大铁锤老师,案例这一门我觉得有点无头绪,复习时都要看哪几本书?怎么看?谢谢答：案例分析复习的时候应当看4本书：房地产基本制度和政策、房地产估价案例分析、房地产估价规范、拆迁评估指导意见，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面上卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？答：（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分；（2）有把握的要点先回答，不要在答题线外答题，否则无分。（3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置；不同的要点不要挤在同一个答题线上。（4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对案例分析这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。案例分析教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？答：我好像从没说过这些话吧？ 我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方， 并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这本书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！不胜感谢！答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对基本制度进行“记忆”了，也没必要去反复做理论方法的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本有些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误）7、铁锤老师：新案例书的的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。 所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。 后面不是已经有评语指出问题了吗。8、由于超市生意看好，某公司将其划拨土地上用于超市合法经营的一座四层楼房重新进行了装修改造，并经上级公司批准后在原来的基础上加盖了一层。改造完成后将该物业整体出租，租期三年，每年租金分别为50万、60万、70万元并限定该物业只能做超市使用。合同执行一年后，该市公布了新的城市规划方案，按照规划要求，一年后，该物业所处位置将变成公共绿地，现状房地产将全部被拆除。承租方知道消息后以此为理由提出解除合同，并要求出租方赔偿损失。问： 1、出租方是否应承担责任，为什么？ 2、如果合同继续执行，如何评估该物业的正常市场价值？ 3、如果规划是5年后拆迁，又如何评估该物业的市场价值？ 答：这主要涉及合同法、租赁管理办法和收益年限的问题，你看看相关教材章节就知道做了9、我觉得中的计算题章节也得看,这是最起码的!的计算部分要不要看我就无法把握了!答：对仅参加案例分析考试的考生而言，开发经营这本书可以不用看了。因为案例分析考试大纲中没有针对开发经营的内容，人事部是严禁超出考纲出题的。10、理论中案例格式作了大的调整，而案例与规范中均未有大的调整，请问应按哪咱标准呢？ 请教大铁锤，（1）在案例与分析书中206页的案例中收益法一层、三层测算净收益时为什么不采用租约期内的租金，要用市场客观租金呀，这不是已经出租的吗？（2）在成本法估价中，重置成本的构成是根据实际情况按基本公式加、减项的，如果房地产建成后是自用的，比如办公楼，还要有销售税费和销售费用及开发利润吗？书上说成本法宜用于缺少市场交易的，可是还要按开发后出售为基本形式，真让人有些头疼呀？ 答：案例有很多是从各地实际案例中选发的，因此很不规范；规范目前正在修订。因此，以理论方法为准不失为一个好办法。你提的几个问题都是考生容易混淆的问题（1）是针对旅馆房地产评估的，而且一般是整体评估，所以，考虑的是客观收益，而不采用明显偏低的实际收益。我知道你一定是和某房地产单独评估时，在租赁期内应当按租赁合同规定的租金标准混淆了。（2）这个问题和自有资金搞开发一样要计算利息（资金成本）一样。都是强调“客观”和普遍意义！一定要和“实际投入”区别开。我们评估的实际上应当是在估价时点与估价对象类似的房地产的正常市价，而不是估价对象实际投入了多少。这点一定要搞清楚。11、在这感谢锤子老师的回复，我把你的建议打印了一份，以便督促自己按照此计划执行。我觉得自己在公式方面很薄弱，尤其是房地产开发与经营管理看了都晕了，我该怎么办啊？答：如果你是去年参加的房地产开发与经营管理考试就很可能过了。因为去年这门相对来说考得比较容易。我认识的几个网友都是这门通过了。今年就难说了。这门复习的要点是计算题。如果你能把计算题都搞懂弄会。那么过关应当没多大问题。初学者一般会被书里繁多的计算公式吓倒。但是，如果留心看一下，就会发现：其实很多公式都是由一个基本公式推导而来的，你只要记住最基本的公式，其他的就很容易推出。比如说收益年金公式一类。而且，考试也多考基本公式和稍微引申一点的公式，这从历年估价师考试试题可以看出。12、铁锤老师:我觉得单考的人,的第五章现金流量怀资金时间价值及第六章的经济评价指标与方法也有必要再熟悉,不知是否太多虑太紧张了.既然要改,何时颁布实施,那么在今年的考试中新旧规范以哪个为标准呢?没有太仔细去比较,但是也发现新理论方法中估价的假设和限制条件拆开放在了估价结果报告中,以哪个为准?答：教材中很多知识并不是完全割裂的，而是互相穿插的。例如，你提到的现金流、资金的时间价值在理论方法书中的收益还原法里就有体现。为了更好地掌握计算公式和某些原理，把开发经营内容再温习一遍当然也可以。案例分析本就是评估知识的综合运用，不然还开前面几门课干嘛？新规范未颁布之前，老规范自然没有废止，因此，不可避免地会出现矛盾之处。但在考试中出题会尽量避免矛盾的出现，比如你提到的假设限制条件问题，考试时很可能用“（略）”一笔代过。退一万步说，考试中真出现矛盾的地方，那不管你是按教材还是按老规范，都能得分。如果你还觉得迷惑的话，那就只看新教材好了。13、铁锤，我拿案例分析实在没有什么办法，去年考试的时候一团雾水，甚至连题目都看不懂，思路上面严重短路，请问一下，怎么样才能让自己的思维清晰点？大家如果还有什么新招，请告知！答：你这样问，我就无法用三言两语说清楚了。这个问题正是我讲课的内容，我得用一天加一晚的授课时间阐述它。简单点说吧：对案例分析这本书，你至少得掌握以下内容，头脑才会清晰：对一个估价对象应当采取什么评估路线或思路来评估？各种评估目的下的评估工作有什么特点和需要注意的地方？各种用途的房地产评估时有什么特点和需要注意的地方？几大主要评估方法运用时应当注意哪些地方？一个完整的评估报告是怎样的？（这样你就不会望着试卷上整版的案例感到昏眩了）最后，你应当按一个估价师（而不是考生）的角色看待自己，你应当能独立处理任何估价对象的评估，在你看试卷上的案例时，看到标题就应当知道下一步正确的做法是什么，这样你才不会被错误的思路牵着鼻子走。这一点也正是去年大部分考生被误导进陷阱的根本原因！踏踏实实学懂才是应考的利器！试图按网上下载的“常见错误例”去投机取巧是行不通的，去年的案例分析考试的低通过率已经很好的诠释了这一点。不过，也不要被吓倒了。离考试还有几个月，全面掌握估价内容时间还是足够的。（注意：我说的是掌握，而不是背诵。如果有人想背诵，那再多出1年，时间也不够）14、我想问评估中单价一定要元，总价一定要用万元？答：对次没有强制性规定。如果你从事过评估工作，就会明白怎么回事了。 一般房地产的单价变动范围都是由几百变化到几万，所以以元为单位是合理的。而房地产的总价一般都是几十万以上，甚至过亿， 在这种情况下，仍用元为单位就没必要，而且，估价也只是对正常市价的模拟估算， 一般不会精确到元的程度。 当然，对某些特别小的房屋和装修评估，甚至可能总价只有几千元， 这时，总价也就得用元为单位了。15、在案例考试中找错误这题有什么技巧？答：我觉得找错这种题型，之所以去年丢分较多，就是因为考生们过于迷信网上流传的什么“案例分析常见错误例”了。大家应当都知道“刻舟求剑”这句成语吧？如果说大家在读书和参考历届考试题时将容易出错的地方总结归纳出来，以利于自己系统地复习，这种做法没什么不对。而且，在前年的考试中还得到很大便宜。但是，去年出题老师修正了出题思路后就行不通了。我昨天翻看了一下去年的案例试题，发现指错题中隐性错误占了很大比重，也就是说，遗漏的思路混乱的错误较多，考生如果询着卷子的错误思路走，那很难发现错误。因此，考生们现在应当做的是将各种评估目的各种估价对象的评估方法都掌握，这也正是案例分析教材的主要内容所在。明白了正确估价路线，才能不被错误估价路线所左右。16、非常感谢老师这么快就给了回复.我想问一下,在第一题中,计算租金收入时,用实际收入,还是用当地平均租金收入？ 答：当然是用当地平均租金收入。我知道你一定是跟“有租赁合同的。在租赁期限内，按合同租金计算”搞混淆了。另外，关于估价理论与计算，一般都是放在理论与方法科目中考。案例分析主要是考你实际运用理论知识的能力。评估思路很重要，也是考试的关键所在！17、你好!我是江苏大龄考生,去年案例分析没有过,我最拿不准的就是简答题,我不知怎样才能拿到简答题的大部分数?我对照答案,我所做的练习实在答不上点子上,请问老师:对简答题考试,你有没有好的方法吗?!答：做模拟题用处不大，因为很难猜中题。要想顺利做好问答题以及其他题目，其主要办法就是理清估价路线。真正搞懂各种评估目的和各种估价对象所应当采取的评估方法及注意事项。这其实并不难做到。比如2004年第一道问答题，其实就是考你评估需要调查哪些资料和市场法（还有收益法）运用时应当收集的资料。第二道问答题考的是收益法中纯收入的计算客观收入与实际收入的区别，以及成本法中实际投入与客观成本构成的区别。第三道问答题考的是拆迁指导意见以及客户在拆迁实际工作中可能提到的问题。这些，都没脱离书本，只要你看懂了书上相关章节，应当不难解答。但不知道为什么这么多考生没回答出来？而且居然还是开卷考试！看来，还是没看懂看透书，我一再推荐大家看懂教材，而不是去拼命做些低水平的模拟题，就是这个意思！18、你好!我是去年案例分析没有过,今年要全考,想请你对今年的案例的变化之处简要介绍一下,不知行不行?答：今年的案例考试难度应当和去年差不多，就教材而言，除了订正了去年教材的一些文字和逻辑错误之外，在每个案例前面还增加了一些解释，特别是对各种情况下如何评估做了详细分析。这些都非常非常重要！你一定要弄懂它。不要寄希望于开卷考试去翻书，既然让你开卷，是不会给你从容翻书的时间的。因为案例考试就是考你应付各种类型估价对象的能力。至于到处卖的低水平的参考书和模拟题，我不建议你去做。你只要真正把教材搞懂，就能过关了。19、我对房地产开发与管理这门里的公式有好多都不懂，我该怎么理清思路？答：我猜你说的可能是几个现金流公式和几个财务内部收益率的计算公式吧？ 这是一定要搞清楚的，这几个计算题搞清楚了，这门也就基本过关了。 在网上一下子也不好说得非常清楚，建议你向周围的朋友请教， 里面主要用到一些高等数学的内容，其实也不很深奥。20、2004年问答第一题，问全面了解基本情况后,还需做哪些专业工作？我考试时按房地产估价十一个程序答的，然后在收集估价所需资料和选定估价方法测算后分析了一下。记得当时写了一大段，但是与网上的答案相比，差别还是挺大的。从我去年的得分来看，问答题应该也是有问题的，我想请问王老师，我的思路答这类题目正确吗？答：其实，考试时答题主要是回答的要点必须正确。最忌讳把教材抄一遍。这样没针对性地答题，除了说明你没真正弄懂外，起不了任何作用。你应当有针对性地回答问题。不知道我这样说，你懂了没有？21、我在理论方法中没找到我的问题,也不知道谁会回答我的问题,我的那个贴子好象包含了方法和案例两方面的问题,不过我现在找不到了.算了反正不明白的地方还有大把,一点点慢慢消化了,遇问题再向您请教,谢谢你.书中141页至177页房地产贷款项目评估的内容该怎样消化和理解?答：房地产贷款项目评估去年的教材没有，是今年新加进去的，所以很重要。 当然，重要也不是说就一定会考，但是一定要掌握。 书中对此还有一个篇幅很长的例题。 大家看时主要从评估思路上去宏观把握，找出贷款项目评估和一般抵押评估的异同，如何做？从那些方面去做？ 案例分析这门侧重于估价路线的掌握！22、大铁锤老师/看了你的讲解。受易非浅/有两个问题想请教。1案例教材89页确定成新率我认为应只含建筑物价值，书上为何用房地价值去乘成新率/。2。131页成本法计算价格后为何没折旧/。这两个我认为都有毛病/可书后并没指出。请老师您指点一下好吗答：（1）该成新率为综合成新率，土地部分实际是年限修正（见教材94页第三条）（2）131页成本法计算价格后没折旧是处错误，教材后面也指出了（见书132页第9条）23、大铁锤老师，您认为收益法费用中保险费的计算基础是建筑物原值还是重建成本/应包含土地价值吗。答：是房产原值。见教材83页第九条。24、老师我想请问去年考题问答题第四小题,根据“再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权的余额部分为抵押价值”那么抵押期内的房地产增值部分我认为是可以再次抵押的。不知道是否正确，再则是否应考虑抵押率。如题第一次评估值为4000万元，假定抵押率为60%，一年后由于房地产市场价格上涨，再次评估增值500万元。那么取得原抵押权人同意后，可以再抵押吗，再抵押金额是500万元，还是大于等于1600万元+500万元（考虑到一年内还贷款额）？答：你估计没实际做过评估。 实际情况是：在房产重估增值的情况下，银行（同一家银行）当然可以增加贷款， 也可以维持原贷款额度。这也不叫再次抵押，而叫续期贷款。都是针对同一家银行。一般而言，没有哪家银行愿意做第二位抵押权人的。 另，你写的金额可能有误，无法看明白。25、再次请教铁锤老师/1案例教材209页年费用中各种税费为何还有所得税。这跟理论方法中有矛盾。不知该如何理解/2评估收益物业时，自用不计价值，是指办公。如果评一个6层楼。56层都是办公。1234是商业。还需要评估自用的吗？答：收益法中，如果估价对象是一个收益整体，而只有部分作为自用，应当不计。如果是房屋本身就分成商业和办公2种用途，当然不能考虑自用，想得多是好事，但有些钻牛角尖了。其实，很多简单问题不用考虑得过于复杂了。26、2005版的“案例”与“估价理论与方法”中，估价报告的组成为何不一致？“案例”写由8个部分组成，而“理论与方法”中则由7个部分组成，删除了“估价的假设和限制条件”，却将其列入了“估价结果报告”中的第七条。请斑竹尽快帮忙？否则我们考生真不知以哪个为准了！答：规范上写明了，有“估价的假设和限制条件”。而且，案例教材最后一个正确的范例也是这样的。只有部分有错误的案例不是这样。27、大锤子老师，非常感谢你的回复，每次看到你的回复，我都非常的激动，现在我在看理论与方法，但觉得自己的进度现在有落下来了，计算时怎样才能不疏忽书上所说的每一个值？那些代表每一个值的字母必须记住是吗？答：必要的公式和符号是要记住的，没有别的办法，只能记忆。用笔在白纸上默写公式。一次记不住2次，2次不行3次，100次总行了吧？当然，这里面也有技巧的，比如说P/A/F之间的几个公式是可以互相推导得出的。28、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？答：主要要把自己当成一个资深估价师来回答。对估价路线、价格内涵、估价方法的选择，收集的资料，容易出错的要点，逐一回答。29、案例第三个问答题，按改造前的工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼费用损失，可另行委托评估停产停业损失。那么改造装修办公楼费用损失不能另行委托评估了，对吗。答：其实你真正要了解的是这段话背后的意思按照合法原则确定评估思路，对依法应当补偿的部分计入，违法违规的部分不计。30、1考试时做指错、改错题的步骤和方法？2平时工作中做估价报告是不是都会有错？答：你头一个问题问得有点大。我只能笼统点说。一般要把握一个原则。就是：你想改错，必须自己先知道正确的应当怎样做。这个说法好像很简单，其实不然。去年的指错题，为什么那么多考生找不出错？就是因为在顺着错误的思路往下看，而心里不清楚正确的做法是什么。因此，才会觉得根本没错，甚至考生还觉得比教材上的案例还要正确。至于如何将正确的做法掌握，我在讲课中会详细讲，限于篇幅，这里无法细说。第二个问题，你没做过评估，有点问题。因为报考时对考生的要求是要有几年相关工作经验的。所以，这方面只能靠你自己加油了。我在讲课时也会尽量把实际工作讲一些。至于平时工作中会不会犯错，我可以明确地告诉你：会！错误谁都会犯，但分大小和严重程度。对评估值和估价对象的权属情况等问题，是坚决不允许犯错误的。至少不能严重偏离市场行情。对一些枝节和文字错误，就要靠平时的细心和责任感来解决了。31、我04年除了案例与分析没过，其他三门都考了70多分。是不是因为没有从事这方面的工作，所以案例与分析不好考。请问对于没有这方面实际工作的人该如何去复习这门课呢？答：你分析得有道理。去年的案例考试的确从实际工作经验中出了不少题目。没有评估工作经验的考生的确头痛。但这并不意味着非得到评估机构打工半年才能掌握。因为很多评估机构每天做的无非是按客户要求填个数字盖章而已，学不到什么。今年的案例教材已经在案例选择上作了调整，增加了不少正确的东西。而且，在案例前有不少分析。这些，对你了解实际工作很有好处。案例主要考你思路是否清晰，看案例也要侧重于对各种情况的处理方法，而不是对具体数据的计算（那是理论与方法中要解决的问题）32、有个问题向你请教:假设开发法用动态折现法应不计利息和利润,但我在做98、99年假设开发法中计算题中，答案却要计算利润，我真有些不理解了？请问到底是算还是不算呢？答：评估理论在不断发展，教材也在不断修正。 现在的一些说法和以往教材的说法已经有了差异。比如说对还原利率和资本化率，报酬率等，新旧教材就不一样。因此，你现在做以前的考试题就会发现一些与书不一致的地方。不要管它，以新版教材为准。33、“案例”第35页，书上计算投资利润时与计算投资利息的方法一样，为什么？难道利润也计时间价值吗？如果按计算利息的方式，投资利润为886万元，如果按：投资利润=（土地取得成本+开发成本）*利润率 ， 则投资利润为1153万元，正确的计算方法应该是哪种呢？答：假设开发法中的利润计算和成本法中的一样，都是按一定基数乘以相应的利润率来测算。也就是你说的“投资利润=（土地取得成本+开发成本）*利润率”，当然，利润率有不同的表述，如“开发利润率”、“直接成本利润率”、“成本利润率”、“销售利润率”等，其对应的基数也不一样，这才是考生们应当注意的地方。至于你提到教材35页里面引用的投资利润算法，那只是某评估所实际工作中的一种做法，并不规范。而且，也未说明10%取值的理由。在案例与教材表述不一致时，以教材为主。也就是说，你要明白教材中正确、规范 的做法是怎样的，就行了34、？“铁棰老师你好，请问案例70页的一句话“评估价值中，不包含相当于缴纳的土地使用权出让金的价值”是理解为评估的是划拨土地使用权价值吗？如果是那我们估价人员一定要知道出让金的具体取得金额吗？如何确定具体该扣除的出让金额？答：你是不是用的旧教材？我在新教材70页没找到你说的这句话，所以没及时回复，请原谅。不过，我还是可以回复你：是不是划拨土地使用权不是根据这句话来分析得出的，而是看估价对象的土地使用证得到的，先后次序不能混淆。土地出让金的具体数额是根据国土部门颁布的出让金记取的有关文件规定的。文件上针对不同容积率等因素还要进行修正的，由于教材上未作说明，所以考试不会让你具体计算出让金数额。实际工作中，对出让金的计算也是土地管理部门的事情，不会委托房地产评估机构计算。如果你对这个感兴趣，可以找找这方面的文件看看。大铁棰老师，对不起，是我把68页错写成了70页了还错怪了您。不过对于划拨用地的评估我始终还是很迷惑。假如我用基准地价修正法求一划拨用地价格，而基准地价的价格内涵是出让土地的价格，这不就需要确定扣除具体出让金才能得出划拨土地价格吗？我如何才能求得最终的划拨土地价格呢？答：对阿，的确如此。土地出让金的具体数额是根据国土部门颁布的出让金记取的有关文件规定的。文件上针对不同容积率等因素还要进行修正的，实际工作中，对出让金的计算也是土地管理部门的事情，不会委托房地产评估机构计算。如果你对这个感兴趣，可以找找这方面的文件看看35、请教铁锤老师:1按规范要求估价师声明中应该列出实地勘查人员的姓名,但所见评估报告中很少有列出勘查人员姓名的，是否算错误？2报告中出现的错别字算错误吗？3规范中要求的“签名、盖章”指“签名或盖章”还是“签名和盖章”？4拆迁评估中的建筑物用途在实际操作中，若其不符合“合法原则”但却是“拆迁当事人的协调意见”是不应该以协调意见的结果来评估呢？5新案例书208页酒店一层已出租或承包为何还要采用修正后的市场租金？6案例书109页拆迁补偿估价价格内涵强调了不包含自行装修装饰的补偿，而书中221页安全3-7的分析2的说法是否矛盾？答：（1）（3）都是明显的小错误。这样简单的“指错题”今后很难见到了。（4）可以按协调意见定待拆迁房屋的用途，这在教材107页上有。（5）在理论与方法210页有说明“除了有租约限制外，一般都采用客观收益。”你提的这个问题很多考生都有困惑，就是到底什么情况叫有租约限制？我仔细看了一下教材，区别应当在于：如果指明了签订了具体租赁合同，有具体租金标准和租赁期限，那就说明有租约限制。在租赁期限内，按租约租金计算；期限外，按市场客观租金。如果说是租约租金明显低于市场租金，又没上述说明，就采用客观租金。当然，这只是应付考试的权宜之计。不科学，但很有用！（6）拆迁评估并不是完全排斥室内装修。规定上说，委托人可以和评估机构另行约定评估装修。所以，并不矛盾。36、铁锤老师：书上写运用收益法时，求取净收益可用租赁收入或营业收入，运用营业收入时应扣除经营者的经营利润（如旅馆、娱乐中心等），但“案例”中的许多案例，如宾馆、酒店等，采用的是营业收入，但并未扣除经营利润，请问，这算不算错误呢？（如：64页案例2-4）具体何种情况才扣除经营利润呢？答：收益法运用营业收入时应扣除经营者的经营利润。37、请教大铁锤：计算土地价格时，用估价时点时的社会平均价格进行年限修正后，还需要计算开发期的利息吗？答：请你说清楚采用的什么评估方法，或者在书上什么地方有疑问38、请教老师:案例书226页的结果确定直接取用了成本法的结果,不符合理论方法中运用两种方法其权重不宜大于0.7,小于0.3是不是一个错误?答：是一个错误。可以描述为“评估结论只采用了成本法计算的结果，但未说明理由。”39、请问:05年案例的最后一个规范案例273页,A座为智能型写字间而B座为半智能型写字间,但在288页估价对象写字楼部分价格计算中选用同一价格.这样做可以吗? 再比较法中缺权益状况调整算不算一处错误?3.实物状况修正中估价对象为在建工程,而实例为已建成并成交状况能比较吗? 答：（1）A座为智能型写字间而B座为半智能型写字间，按理应当有区别。但估价人员可能是认为2者差别不大，就笼统按平均价一并计算了。（这由比较法中的比准实例也没体现智能与半智能的区别就可以看出来）（2）比较法中缺权益状况调整是错误，3个比较实例均未说明其土地使用权的情况；（3）实物状况修正中估价对象虽然在估价时点为在建工程，但比较得出的是它在2006.5.31竣工后的未来预期楼价（后面再折现到估价时点）。所以，已经不是在建工程了，当然可以比较。40、大铁锤老师，偶有几个问题，希望能帮忙解答一下或者作为讲课时的参考，谢谢。关于问答题应该怎样复习应考（不知道该如何复习），解答的思路、方式、技巧和要点如何分类归并。指错题今年跟去年相比会有变化吗，以前是二十多处错误只要找够13处就可以了，去年就13处全让你找出来，这样难度大了很多，今年会不会还象去年那样？答：你好！你问的这几个问题都很好。问答题部分如果说2003年的试题还有点规律可寻的话，那么2004年的考题就完全变成实例问答了，和今年高考语文试卷一样，都是给出一个实例让考生分析。我看了一下，并做了记录分析，发现涉及的知识点都能在案例分析教材上找到。那为什么考生还不得要领呢？是心里紧张还是缺乏实践经验？这是我现在考虑的问题。也是讲课时需要解决的问题。指错题的难度我估计今年应当和去年差不多。但是，因为已经有去年的样板，应当就不会再给人以陌生恐惧感了。无形的恐惧才是最恐怖的，去年很多考生没见过那么隐藏的错误，才一下蒙了。而今年有了前车之鉴，应当能分析经验，摸清套路了。我觉得应当加强对考生的评估实践经验（也就是教材中的一些特别情况处理说明）培养，教会他们处理实际评估工作的能力，这也正是考试目的所在。41、我对市场比较法中：“单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%”这句话的意思不甚明了，不知怎么个修正法？答：你所提的问题来自房地产估价规范“5.2.9交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。”比方说，你选取的一个比准实例单价为1000元/平方米，如果在交易日期修正中，修正后为799元/平方米，或者1201元/平方米，都叫做单项修正超过20%幅度。如果通过情况修正、日期修正、状况修正后修正结论为699元/平方米或者1301元/平方米，都叫做综合调整超过了30。其实，上述规定是避免你选择不当的比较案例，一般正常的比较案例在正常情况下，是不可能修正那么大幅度的。42、理论与方法P213页，关于收益期限的确定，其中当建筑物经济寿命早于土地使用年限结束时，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值，如何求剩余年限土地使用权在估价时点时的价值？ 答：就是先按剩余年限计算出土地使用权价值，然后再折现到估价时点。43、铁锤老师:您的新形象挺酷的!网上的许多问题都是对指错题的应对,较少见到改错题的应对,想请教一下您:对改错题有没什么较好的针对性应对策略?听说改错题指对的错误如果改错了,不会倒扣分是吗?而我去年就是在改错时,怕改错,所以明知有错的地方也不敢改,真亏.有什么技巧吗?答：其实我觉得最容易得分的就是改错题！你想啊，总共只有一个案例，而且总共只有不超过4个错误。就是用筛子筛也能筛出来了。而且，错误的地方一般都很明显，改起来也很有把握，无非就是按正确的计算出结论来。如果实在拿不准，宁愿少做一问，也别乱答，因为如果答错2个就没分了。44、铁锤兄，教材的案例24，技术报告的收益法求取净收益部分，我觉得餐饮及康乐中心等还应扣除正常的行业利润，才能将此部分收益归属于房地产产生的收益。不知是否正确。请解答。谢谢。答：对。如果不是按租赁收入计算的，而是按营业收入计算的，就应当扣除经营利润。45、实际上是去年试题的改错题，用成本法计算土地价格时，以1600做为基础计算并进行了年限修正，原题表述为：估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时的资料与参数，该区域同类住宅用地招标拍卖的平均价格1600元/M2。在这种情况下，还应该计算开发期的利息吗？我的个人理解是1600元为估价时点的价格，如再计算一年的利息的话，那就变成估价时点后一年的价格了。如说1600只是出让价格，而不是重新取得价格的话，算法又不同了，还得计算开发费用、利润、利息等等，所以在此情况下，土地取得价格只应该还计算取得费用，再计算利息就是重复计算了。不知道这样理解是否正确？对此有网友说：peacebar 还没有分清土地重新取得成本与土地取得成本的区别,1600元/M2为土地取得成本应计利息、利润等，换算为土地重新取得成本，而后才可以与建筑物重置价格相加。不知道怎 样才算正确？答：我觉得你把一个简单的问题搞复杂了。成本法类似的例题很多，土地取得费是按全部开发期计息的。这点毫无疑问。而你把假设开发法中的静态、动态分析法和估价时点、现金流等混为一谈，想得太多，太混乱了。46、那为什么我又觉得去年最难的就是改错题?是不是真的指错正确而改正的不正确不会倒扣分,而只是把正确的地方误指为错处才会倒扣分?改错题是不是更注重理论方法的公式运用呢?答：不仅改错题是注重理论方法的公式运用，整个案例分析都是理论方法的运用。48、天哪,铁老师:您是不是在回避我的一个问题:改错题指对而改错会不会倒扣分?再次请教.试卷上是这样写的：“指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容该错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错。）”答：其实本是个很简单的问题。不超过4个错误，也就是说每个错误2.5分左右。你指对了，可能得到2.5分中的1分，但改错了，除了剩余的1.5分得不到之外，还要倒扣2.5分。实际得分“1.5分”。所以，没把握就别乱答。49、认为收益法中保险费的计算基础是房产现值。在房地产保险估价中房地产投保时的保险价值，可按该房地产投保时的实际价值确定（P96面），教材83页的第九条我认为是错的。答：按房产现值作为保险费计算基数。 50、大铁锤你好：案例2-3第53页有这样一段话：土地使用权价格是通过市场比较法测算得出，即其价格为市场实现价值，故上述测算过程中未计算土地使用权价格的管理费、投资利息、开发利润。我想，这句话是不是有点问题。首先，不论土地使用权价格是怎样测算的，只要该地是评估基准日的熟地价格，它就包括了土地开发期的管理费、利息、利润，不知这样理解可对？而且，该题计算建筑物开发成本的第4小条：计算投资利息时没有计算土地的利息，土地开发期的利息可以不计，但房屋建设期持有土地的利息是否应该计入？另外，该题（54页）计算房地产（完全产权）积算价格时没有计算建筑物的折旧，但下面计算租赁价格时引用的1982.54万元可是剩余47.5年的价格，请问该处是不是一处错？ 答：需要说明的是：理论与方法中的规定、公式才是标准的。 案例分析中绝大部分是根据各地评估公司的实际评估报告刊登的，所以，很多和理论方法教材中的说法不一样，甚至有错误。 案例也没指出每个报告的所有错误。因此，考生才会觉得2本教材存在矛盾的地方。类似地方还有很多，记住以理论方法为准就行了。51、一句话重来重去我都不好意思了,其实我的意思是说某一点的错误如果指出来了,而且指的正确,而在改正的时候改的不正确会不会倒扣分?因为我好象在网上某个地方看到这种情况不会倒扣分,想证实一下.铁老师:这种情况会扣分吗?从题上看不出这一点的.答：我觉得我在前面已经回复得非常清楚了。再说一遍：不得分，而且还倒扣分。52、大铁棰老师，很多改错题把估价方法中没有写出方法定义做为一处错误，但是我看到案例的写作示例中也没有把方法定义写出来啊，那不写出方法定义到底算不算一处错误呢？答：算53、大铁锤你好,我不是很懂如何解这条题：二)一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据房地产权证和X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年期为255年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式答：评估思路和教材房地产估价理论与方法第88页上因为容积率或土地用途改变而补地价的思路一样，都是变化前后的地价之差，作为补地价。对本题来说，就是40年期的地价和25.5年剩余年限地价之差。54、大铁锤老师，我想请教的是，拿2004考试题来说，在指错题中，我如果指出了年有效毛收入错，但是没有指出具体哪一点写错了，不知道这样能不能得分呢？答：这要看阅卷老师的心情了，因为主观题是由阅卷老师对照标准答案给分的。你这种模棱两可的回答，可给分也可不给分。我觉得你应当回答仔细，而不要投机取巧。55、05年案例书18页规定,土地取得费用包括三部分:一是征地和房屋拆迁安置补偿费;二是土地使用出让金或地价款;三是有关土地取得的手续费和税金.但在290页成本法求取得土地的费用中是根据估价对象所占用土地的性质,此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费.铁锤老师是不是此例中缺少了有关土地取得的手续费和税金一项费用?答：是缺了土地取得的手续费和税金56、2).278页估价对象于2000年8月开工建设,2003年10月建至目前状态停工至今估价时点为2004年月10月29日.289页为什么说求取估价对象的积算价格,由于估价对象为在建工程不考虑折旧,最终确定估价对象的价格.而不考虑停工1年的物质损耗及功能性折旧对价值的影响? 谢谢答：是否应当考虑物质损耗及功能性折旧对价值的影响应当看什么呢? 看估计报告中的市场情况分析！ 根据报告中的分析，改地区市场状况一直稳中有升，而且估计对象停工时间也并不长， 所以可以忽略不及。 当然，如果能在报告中将为什么不考虑这些影响的原因说明一下就更理想了。57、某网友在短消息中提问，我觉得有点代表性，就转贴到这里，大家一起看看：在05年书中加了一段:此外,从某种意义上讲,收益法求得的价值倾向于最高买价,成本法求得的价值倾向于最低卖价,市场法求得的价值倾向于成交价格.因此,当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气. 反过来,如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值,则说明房地产市场存在着泡沫.我感觉上与书中对同一估价对象在同一估价目的,同一估价时点下的估价结果具有相近性.一句有一点矛盾. 或能说明某种估价方法在某种特殊情况下的不适应性吗？胜感疑惑.请版主能否简单说说你的看法 谢谢大铁锤回复如下：采用各种估价方法评估等到的结论肯定不会是完全相同，有的高一点，有的低一点，正因为如此，才会存在将不同方法得出的估价结论通过简单算术平均（或加权平均）最终得出结论。当然，高或者低都是相对的，正常情况下，不同评估方法得出的结论相差并不大。但是，在房地产存在泡沫或者市场严重不景气这2种极端情况下，就会出现价格围绕价值大幅波动的情况。而且，偏离的幅度还很大。前不久炒房热，普通住宅炒到天价，折算一下，发现如果用于出租，50年都无法收回成本！这样，市场法得出的结果将远大于收益法的。所以，价格围绕价值波动是正常的，静止才是相对的。2种说法不矛盾。58、大铁锤老师： 1a.规范6.4.4_2 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。 b.按我的理解是在计算土地成本时就不包括土地使用权出让金。 c.但在案例P86是先算土地使用权出让金，到P90再减去土地使用权出让金。 d.究竟是哪种算法对？ 2. 在案例P89，为什么折旧时连土地成本算？89147.08x90%=80232.4万元答：（1）成本法计算时，没将出让金记入和先按出让地计算再扣除出让金不就是一回事吗？案例分析教材第4页就详细地说明了这一点。（2）这个问题我前面已经作了解答，你看看我前面的回复就知道了。59、计算开发利润时，投资利息不在计算基数之内。p88发展商投资利润13531.86*22.5%=3046.92,是否为一错误？答：是错误，案例中本就有不少错误60、大铁锤老师，案例51页年维修费的计算，耐用年限按60年计算，而土地出让年限为50年，是否应该按50年计算还是按建筑物的耐用年限计算啊？答：案例中有不少错误，考生们也问了不少这方面的问题。有些错误案例书中没有全部指出来，所以才会出现考生胡涂的情况。总之，如果案例教材和房地产估价理论与方法不一致的，以房地产估价理论与方法上的说法为准。61、大铁棰老师，很多改错题把估价方法中没有写出方法定义做为一处错误，但是我看到案例的写作示例中也没有把方法定义写出来啊，那不写出方法定义到底算不算一处错误呢？如果算是一处错误，那写作示例里面也有错误了？那我们到底以什么为标准呢？答：案例教材中本就有不少错误（包括最后的范例）， 只能以房地产估价理论与方法教材为准。62、P208:a.820*100/105*90/100*100/122*75/100=432中的75/100是否有不正确的可能？案例中并未给出具体实物状况比较的内容，你如何能判断它不正确呢？答：估计你是觉得它的修正幅度过大吧？超过20%了吧，这样说来，也的确不妥63、大铁锤老师，请问“土地使用费”是否在运营费用中扣除？答：教材上有 啊，应当扣除。64、铁锤老师。有一道题很是疑惑/案例202页运营费用为何扣除利息。这跟理论方法上说的有矛盾呀。另外这个房产已说明是出租。为何还扣除利润。请老师百忙中解答一下。谢谢答：你说得对。案例中的错误书上并没有全指出来。65、估价理论教材中收益法里的公式的确太多，对于单考案例一科的，俺觉得“净收益按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减”及净收益每年不变公式中“用于不同期限价格之间的换算”这几个公式可以作为了解的内容，而其它要熟练掌握!不知铁锤兄是否苟同俺的拙见! 答：你这样投机取巧，万一出了要用到这些公式的考题，你怎么办？66、也许这个问题很没品，但我还真不会的，因为我没弄过，（1+7%）的0.76次方怎么算啊？铁锺大大能不能说说？这问题对我很重要，很多地方有这东西，可我真不懂！答：既然你觉得问的这个问题很没品，那我也回答你个没品但很使用的方法：就是用带函数的计算器按!具体怎么按，你就看看计算器的说明书吧。考试时就是这么做的。67、您好！谢谢您在网上回答大家的问题！我已经把案例与分析这本书看了一遍，上面有许多地方我都不明白，麻烦您在百忙中给予回答!谢谢！1、41页招租修正值是什么意思？2、116页地上物补偿价计算结果表和房屋拆迁补偿价格结果表的数字是怎么来的？3、221页表最后重置价格为148499.44元，是怎么算的？答：1.招租修正值是说在招租期间租金存在损失，应当修正。2.是计算得出的，而且是按当地规定计算的，俗称土政策，教材117页也说明了这种评估方法不适用于其他地区。3.是考虑35%人工和3%管理费后的结果68、。案例该怎样复习，可以给点意见吗？以前的老师很强调理论与方法你同意吗？答：案例分析其实就是的实际运用！你说2者是不是有紧密联系？不同的是，案例分析教材将各种评估目的下的处理方式（包括各种对象的特点）都单列，这样更利于考生系统地了解评估实践中遇到的问题。要掌握案例分析，首先要学懂理论方法里面的基本估价方法和计算。然后，才谈得上运用。并学会处理各种实际情况，包括一些参数选取需要注意的事项。这些教材上都有，不用我细说了。69、铁锤老师，请问一下，我在看关于评估停车库的收益时，为什么在测算运营费用时，书上扣除了所得税，估价理论与方法上不是明确地规定，贷款还本付息额、改扩建费用及所得税不用包含在运营费用里吗？而且还有些案例还扣除了什么流转税，请问什么样的情况下应扣流转税，及流转税包含哪些部分？答：所得税不应当扣除。（案例教材中有很多错误，我在前面帖子已经说明了这点）。流转税的内容在基本制度和政策里，你去找一下就知道了。70、请教铁老师：市场法中对可比实例有这样一个要求：可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，假如三个可比实例的土地使用权均为出让，与估价对象相同，但土地剩余年限不同（可比实例的价格为房地价格），这时该如何调整？是否将土地价格单列出来，然后再进行年限修正？案例中的例题均未提及可比实例（房地）的土地剩余年限，请问这是否算错误？答：权益状况修正就是要修正土地使用年限的差异。71、我有几个问题请教：，用土地和建筑物分离的方法评估房地产价值，土地采用基准地价修正法，建筑物用重置成本法在求取建筑物重置价格时，管理费，利息，利润，销售税费的计算基数是否包含土地价格？，致委托方函中是否要写明估价报告有效期，不写，算不算错？另，估价报告有效期写成1年，未写明自完成估价报告之日起年有效，算错吗？答：1.销售税费的计算基数是售价而不是土地价格，这是在很多案例中都指出的错误。 至于其他的，按教材上说明的计算基数去做就行了。 2.谁说报告有效期是写在致委托方函中？“自完成估价报告之日起年有效”这句话不能省。72、请问，城镇土地使用税与土地使用费是一个概念吗？答：税和费是完全不同的2个概念73、大铁锤你好：网上去年案例考题指错题的答案：应以建筑物的现值为基数计算保险费，而您前几天回复的帖子讲应以房产原值为基数，如果2005年再出现有关保险费的题目，我们考生应如何应答？答：我已经订正过来了（见我的回复帖子）。按现值74、请教铁锤老师:案例P208页中倒数567行75/100等三个修正系数是指实物状况修正吗?它除了单项修正超过20%外,是不是应该与区位状况一同表述为房地产状况修正,而系数是不是也应该表达为100/a而不是a/100，不仅仅是实物状况修正，还包括有租赁情况修正、租赁日期修正、区位状况修正。答：这个是对租金的市场比较，而不是价格的比较，（当然，具体为什么要修正这么大幅度，案例应当说明）至于系数用100/a还是a/100倒是无关紧要，因为这个只和参照物有关，只要参照物和修正方向对了，结论就正确。当然，这里采用100/a或者是a/100时，a的数值就不会一样了。75、请教铁锤老师:案例考试的指错题中实际存在的错误而标准答案中没有的是不是写出了也不得分? 我不是为了翻旧帐只是为了澄清心中的疑惑和一些答题的规则.答：不会存在你说的这种情况。 只要是存在的错误，答案中就会有。那怕是以前没有，在阅卷中发现了，也会补充进去。 只要指出的错误与答案中列举的一样，就得分。76、铁锤老师。销售税费基数是售价，这个售价包含土地的吗，还是单纯的建筑物？答：你说房地产转让时是纯建筑物转让还是连同其占有的土地使用权一并转让？77、案例教材，抵押价值评估中的*饭店评估，运用收益法评估时，客房、餐饮、娱乐、车库等计算出总的净收益，再选择统一的报酬率，计算出收益价格，选择统一的报酬率是否合适、恰当？此案例中这算不算一个错误？这个问题我也一直没搞明白，不知道到底算不算错误，因为有资料上说，用途不同，所采用的报酬率应不同！答：这个问题的确容易让人产生混淆。乍一看，案例和教材上的说法还有矛盾之处。其实，2者还是可以区分开来的。一般说来，如果是商住楼评估，商业、住宅明显属于不同用途，所以报酬率也不应当一样。而对于一栋楼中（或几栋相连、配套的房地产中），位于不同楼层的餐饮、旅馆等相近似用途的商业房地产，可以综合合并计算一个统一的报酬率，不必再细分。78、请问铁老师：“理论与方法”128页将楼层与朝向归在区位状况调整，“案例”193页将其归在实物状况调整，请问应在哪里调整？答：案例教材有些是沿用去年的教材，所以有些地方和理论方法不一致， 这种情况下，以理论方法说明的为准。 因为区位状况调整主要是针对位置等因素。79、请教铁老师：我对2004年案例改错题的答案有点疑问，按照考试的答案：该“重置价格”应等同于“建安工程费”，但二者根本就不是一个概念，对此感到非常疑惑，请铁老师指点迷津， 答：该“重置价格”应等同于“建安工程费”，是考题不够严谨的地方，实际上，重置价格的内涵一直都有争议。这个地方只能按此理解，即： 这里的“重置价格”实际指的是“建安工程费“。80、你好，我有几个问题请你回答一下，谢谢！1， 房产税的计税基础是原值扣除30%的余值，请问原值是何含义，如何计算？2， 公共流通比是何含义？如一写字楼总建筑面积为X平方米，每年租金为Y元/平方米，则年毛租金收入为XY元，对否？3,致委托方函和估价技术报告中估价结果是否都要大写？答：1， 原值是沿用会计上的说法，其实就是原始入帐价值，可以按重置价理解。2， 写字楼总建筑面积为X平方米，每年租金为Y元/平方米，则年毛租金收入为XY元，对否？不对，还应当考虑空置率等因素的影响。3,致委托方函和估价技术报告中估价结果要大写。81、收益法还有假设开发法有很多象管理费。维修费，保险。取某个值的百分比。需要说明理由吗，有的案例没说明理由。也不算错误。可去年的题算错误。不知遇到此类问题，到底算不算错误/请老师讲解一下，十分感谢答：因为保险费的计算基数都错了，所以其费率的取值理由当然不充分。82、1).土地使用费和土地摊提费有何区别?2).案例书中最后一个案例290页成本法公式中是不是缺开发建设过程中的税费和公共配套设施建设费?答：（1）土地使用费教材上有定义，土地摊提费相当于建筑物的折旧费一样，是土地投资的