昆明房地产经济调查.doc

昆明人口全市常住人口为6432212人，继续保持全省第一，占全省人口的比重由2000年第五次全国人口普查的13.48%上升为13.99%。我市属于典型的人口净流入地区，省外流入人口中居前的分别是四川、贵州、重庆、湖南。省内其他州市流入人口中居前的分别是曲靖、昭通、楚雄、红河,流入昆明市的人口约198万人 占全省人口的比重由2000年第五次全国人口普查的13.48%上升为13.99%，上升0.51个百分点。全市14个县（市）区中，常住人口最多的是五华区，最少的是富民县。 常住人口10年增加65万余人 全市常住人口同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的5781294人相比，10年共增加了650918人，增长11.26%，平均每年增加65092人，年平均增长率为1.07%。1990-2000年与2000-2010年前后两个10年相比，后10年比前10年人口净增减少73.8万人，增长率和年平均增长率则从前10年的33%和2.8%，下降为后10年的11.26%和1.07%。全市人口增长趋缓，增幅呈下降趋势。 平均每个家庭2.73人 在全市常住人口中，家庭户2099404户，家庭户人口为5726200人，平均每个家庭户的人口为2.73人，比2000年第五次全国人口普查的3.05人减少了0.32人。家庭规模的进一步缩小，反映出我市人口生育水平的下降和人们家庭观念的变化，同时也反映出我市人民生活质量的提高，居住环境得到进一步改善。 男性多于女性 全市常住人口中，男性为3306182人，占51.40%；女性为3126030人，占48.60%。常住人口性别比为105.76（以女性为100，男性对女性的比例），比2000年第五次全国人口普查的110.89下降了5.13。男性人口多于女性人口，性别比与全国105.2的水平接近。 老年人口增多 百岁老人达109人 全市常住人口中，0-14岁人口为996859人，占15.50%；15-59岁人口为4657265人，占72.41%；60岁及以上人口为778088人，占12.09%，其中65岁及以上人口为538231人，占8.37%。老年人口数量逐年增多，人口老龄化的趋势更加明显。数据显示，昆明市百岁老人达到了109人。 少数民族中彝族人口最多 全市常住人口中，汉族人口为5542314人，占86.16%；各少数民族人口为889898人，占13.84%。同2000年第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了513954人，增长10.22 %；各少数民族人口增加了136964人，增长18.19%。 在全市少数民族中，人口最多的是彝族（44.1万人），其次分别是回族（15.8万人）、白族（8.3万人）。受民族政策及婚育观念等因素的影响，少数民族人口增长速度略高于汉族人口，全市人口的民族构成相对稳定。 高学历人口明显增加 全市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的984420人；具有高中（含中专）文化程度的905377人；具有初中文化程度的2001190人；具有小学文化程度的1861123人。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由6983人上升为15305人；具有高中文化程度的由13056人上升为14076人；具有初中文化程度的由28678人上升为31112人；具有小学文化程度的由34719人下降为28934人。全市人口625.0万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万，全市人口平均预期寿命76岁。昆明市规划发展及其产业结构昆明城市未来12年总体规划修编方案自8月3日开始公示以来，引起了昆明市民的强烈关注，他们纷纷涌向昆明市规划展览馆，一睹新昆明即将迎来的巨变。 中央商务区、金融次中心、主城副中心昆明主城区各区域的功能将得到明确，正在进行公示的昆明城市总体规划修编方案中明确，未来新昆明由主城、呈贡新城、空港经济区组成核心区域，城市拓展空间以东南、东北两个方向为主。其中首次明确未来昆明将主要依托米轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域重要城镇的线网。至此，未来昆明主城发展布局将迎来重大变革。 主城向东南、东北扩张 根据规划，昆明中心城区范围含昆明五华区、盘龙区、官渡区的全部行政辖区；西山区的主城二环路内以内地区的福海、前卫、马街、碧鸡四镇；呈贡县的洛羊、龙城、斗南、吴家营、大渔、马金铺六乡镇。总面积为1722平方公里（含滇池草海水域10.7平方公里）。 规划明确，昆明城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。未来昆明将由单纯的滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展的“轴向、多组团”发展模式，将形成沿主要交通轴有序扩展的多中心网络城市。 未来昆明主城区将形成“核心网络、两轴、两带”的开放式城市空间结构。由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心城作为核心区域，依托绕城公路系统和快速道路系统构成交通网络，链接中心城、海口、昆阳、晋宁新城等城市组团，形成“核心网络”的协调分工和网络化格局。 确定南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴。 集中西山、昆明滇池国家级风景名胜区为城市生态控制带；集中轿子雪山风景区、寻甸红色旅游风景区、九乡国家级风景名胜区、石林国家级风景名胜区、阳宗海旅游度假区等昆明市重点的风景区为城市生态景观控制区。 形成五大功能区 规划明确，未来昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功能区。 按照该规划，二环以内的主城区范围，将提高全市性公共服务设施和绿地比例，降低人口密度。主城北部城区有污染的二类和三类工业用地将逐步转移外迁；西部城区也将搬迁疏散二、三类工业项目；南部城区将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公园的建设为主，保护好湖光山色的生态景观视廊，形成体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区；东部城区优化经开区布局，作为新型工业集中发展的聚集区。 省级行政办公用地，主要集中在主城南部杨家片，滇池路与广福路交汇地区集中布局；市级行政办公用地，主要集中在呈贡新区的吴家营中心片区，原主城范围内的市级办公区作相应调整置换；新建和改建的区级行政办公用地和设施应集中布局。 形成五大产业带 在产业发展的用地规划中，还将形成五大产业带，包括东南部的昆明经济技术开发区，西北部的昆明高新技术产业开发区，东北部的空港经济区，南部的马金铺电力装备产业基地和北部的茨坝工业带。 按照该规划，未来旅游用地规划布局中，将形成一条环滇池水景旅游度假集聚带，世博片区和西山两个山景旅游度假集聚区。另外，在主城区布局相关的旅游服务设施用地。 另外，居民的住房用地，将以“居者有其屋”为原则，建立以普通商品房为主，经济适用房为补充，廉租房为保障的多层次城镇住房供应体系。加大政策性用房的建设力度，切实解决昆明主城中低收入家庭住房困难问题，满足各类购房需求，使房地产业持续有效地促进昆明经济增长。高校向雨花片区集合 根据规划，未来昆明将完善社区学前教育网络；调整优化九年义务教育学校布局；提高高中优质教育资源的供给能力，进行布局调整和资源整合；大力发展职业教育及成人教育，将职业教育设施用地向安宁、嵩明职教基地集中发展；高等教育设施用地向呈贡新区雨花片区集中。 北市区扩建医院 按照该规划，教育设施建设将统筹考虑，包括职业教育设施用地向安宁和嵩明集中，高等教育设施用地向呈贡雨花片区集中，幼儿园阶段将实现社区网络化布局，初中和小学九年义务教育学校布局将进行调整优化，高中优质教育资源的供给能力将提高。 另外，主城区二环内不再新建二、三级医院，卫生体系的建设重点以完善和加强社区医院建设为主，在呈贡新区、主城北部、西部、南部新建、扩建二、三级医院，并加强社区医院建设。 社区群众性体育设施不足的问题，下一步将要加以解决，包括规划居民综合运动场地建设，强化国家高原体育训练基地建设，完善现有省、市、区级体育场馆并向社会开放，对各类体育场馆加强管理，保障场馆功能发挥，各类学校体育设施向社会开放。 建立15分钟快速交通圈 规划对于主城区综合交通的发展确定了明确目标。近期加快构建快速公交系统，形成以区域快线、普线、支线不同层次、功能合理的地面公交线网结构；远期建设轨道交通，整合地面常规公交线网，结合换乘枢纽形成综合性、一体化、多模式的现代化公共交通系统。建立起包含15分钟中心城快速交通圈、45分钟都市区快速交通圈、60分钟市域快速交通圈在内的三大快速交通体系。 未来昆明开通4列市郊列车，主要依托米轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域重要城镇的线网。S1线服务主城区和呈贡新区，S2线服务主城区及空港经济区，S3线服务呈贡新区与昆明航空地区，S4线是环湖线，主要服务环滇池重要城镇，包括呈贡新区、海口、昆阳、晋宁、安宁等。 根据规划，昆明还将建立“二小时旅游交通网”，建设集水陆空一体化的现代化立体旅游交通运输网络。归化形成石安黄金线旅游带、环湖古滇文化旅游带、东北高原草场旅游带和西北高山森林旅游带。 近期发展向东、向南 根据规划，到2010年昆明中心城区建设用地370平方公里，人口达到360万人，人均城市建设用地102.78平方米。 规划对中心城区未来发展的方向进行了明确。其中近期建设主要方向为向东和向南。呈贡新区近期启动吴家营片区和雨花片区新区建设。 近期中心城区建设重点分区包括五华区荷叶山、王家桥片区；盘龙区的北仓、昙华、东白沙河片区；官渡区的天文台片区；西山区的草海、前卫片区；昆明经济技术开发区的羊甫出口加工区、大冲区、信息产业基地、石坝片区；昆明高新技术产业开发区北区；滇池旅游度假区东区；昆明王家营铁路集装箱节点站地区；呈贡新区吴家营片区和雨花片区；空港经济区拆迁安置组团。 昆明房地产信息蛰伏已久的各大楼盘勒马扬鞭，跃跃欲试。昆明房地产市场动作不断借势房交会，“逐鹿”在四月“阳春”虎头蛇尾，“四月”备受期待。3月昆明楼市“乍暖还寒”，但下行趋势现象仍然存在。春交会在即，无论楼市形势如何，这场房地产业的盛会都将或多或少地灼热市场。本周，推出营销活动的项目渐渐增加，各楼盘积极预热，借势房交会，试图逐鹿四月。据统计，4月已有10余项目确定推盘计划，其中不乏海伦国际、中豪泛亚国际等大盘撑场，市场将迎来一波供应高峰。同时，部分城市首套房利率打折开始执行，第二套房利率优惠也有可能出现。对于昆明，关切实系到刚需利益的首套房利率极有可能随后跟进，届时将释放大量的刚需购房需求。因此，四月的房地产市场将一波出现供求高潮，开发商、置业者将一起“逐鹿”。一级市场按公示时间判定预供应土地1块，面积为47亩，总价格为1582万元；一级市场供应土地2块，供应总面积为12亩，总供应价格为1518万元；一级市场土地成交2块，成交总面积为12亩，总成交价格为1518万元；发布规划公示信息19条，其中建设工程规划许可证发放项目共17个，总建筑面积2063994.05；昆明商品房共备案1055套，比上周备案的1090减少35套，环比下降3.21%；昆明商品房市场无新增供应；昆明房地产市场成交9.22万方，批售比为0；开盘项目：3月31日，华都B区开盘 ，推商铺102套，面积区间30-1067平米，均价24388元/平米，销售率40% ；3月31日，培星东岸开盘，推独栋2套，面积390平米，均价26000万元/平米，推联排20套，面积92平米，均价12000万元/平米，加前期成交对外宣布销售67套；3月31日，葡萄街区开盘 ，推商铺53套，面积区间57-273平米，均价26116元/平米，销售率51% ；推SOHO写字楼61间，面积区间49-82平米，均价10436元/平米，销售率54% ；推住宅346套，面积区间81-137平米，均价5438元/平米，销售率51% 。备注：土地成交信息以昆明国土资源局公布信息为准；销售均价为面价，不含优惠。2012年昆明市房地产市场发展预测 2012年昆明市房地产行业运行的轨迹虽难精确预测，但楼市调控方向基本确定：“调结构”将延续，继续为宏观经济“减负”。如果眼光稍微长远一些，我们可能需要进一步思考：当宏观经济实现“去房地产化”后，房地产行业如何逐渐“去政策化”?楼市变局仍在酝酿12月中旬召开的2011年中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。政策基调一锤定音，打破了楼市博弈甲方的幻想，稳定了乙方的预期。释放出的信号表明，各调控部门的政策措施也将稳中求进，没有太大悬念。昆明市政府已明确，将继续实施限购政策。在即将过去的一年，楼市限购措施从北京、上海、天津等一线城市开始，逐渐向几乎所有省会城市及计划单列市波及，最终蔓延至二、三线城市。全国共有近50个城市出台了限购措施，并组成楼市调控的核心政策。限购措施对昆明市市的楼市调控收效甚为明显，从成交量到房价均有显著影响。在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。而作为经济手段的房产税被业内人士寄予更大的期望，有望实现“稳中求进”，扩大试点范围。财政部财科所所长贾康表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，在对重庆、上海两地试点情况总结后，将讨论和决定下一步扩大试点的方案。北京中原地产市场总监张大伟在接受本报记者采访时认为，最近以北京、武汉等为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准，有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其发布的房地产蓝皮书中则建议说，房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广，宜从量从价综合征收，并作为收入调节的重要手段。从行政措施到经济手段，综合立体的楼市调控政策效应持续累积，变局正在酝酿。据国家统计局发布的数据显示，今年11月份，全国商品房销售面积下降1.7%，销售额当月也下降1.2%。同时，全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。楼市“调结构”深化投机投资的盛行，一度令得楼市走到了疯狂与风险的边缘，成为中国经济健康发展的“不可承受之重”，甚至业界还有楼市绑架了中国经济的担忧。在遏制投机投资需求及房价过快上涨势头、调控政策取得初步成效之后，房地产调控政策并未鸣金收兵，而是着力于巩固调控既有成果，明确提出“促进房价合理回归”。中国经济“去房地产化”还将继续推进，楼市调控带来的转型阵痛也将继续甚至加重。从目前来看，“去房地产化”的前景还是比较乐观的。其中内在的逻辑，是楼市调控并非只是打压房地产，而是致力于房地产的“调结构”。解除“绑架”宏观经济的风险警报，房地产将继续为宏观经济“减负”。全国工商联房地产商会会长聂梅生在中国国际经济交流中心26日举行第三十期“经济每月谈”上介绍说，房地产投资前11个月的数据是55000亿元，全年的房地产投资将大大高于去年的48000亿元。这意味着，尽管遭遇史上最严的调控，今年房地产对国民经济投资的拉动将达到历史上的最高点。事实上，“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，亦是中央提出的政策目标，与此同时，保障性住房建设仍是未来的重点。根据规划，“十二五”期间我国要建设3600万套保障房。在2011年的1000万套开工建设之后，2012年将新开工700多万套。住建部政策研究中心主任秦虹对此解释说，2012年新开工数量虽然少了，但是实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过今年。据介绍，房屋建设有2-3年左右的建设周期，根据粗略估算，明年实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到明年还要在建。她还表示，2011年开工建设1000万套保障房，释放出的政策信号十分充分，对改变市场预期已产生了积极作用，大大减缓了中低收入家庭面对房价过快上涨的恐慌心理。因此，目前也有条件放缓保障房的开发节奏。投资机会此消彼长楼市“调结构”除了行业自身的阵痛，还会对宏观经济带来不确定的影响。那么，作为中国经济晴雨表的资本市场，以及作为资本市场权重板块的房地产股自身，投资机会何在?综合行业分析师的判断分析，他们认为，房地产调控对资本市场的影响整体偏中性，投资机会则是此消彼长。而从长期来看，对于资本市场显然是利好。以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。房地产行业主动和先行调整，显然有利于宏观经济的转型和长远健康发展。即使是在房地产行业“调结构”的过程中，资本市场的投资机会也并不缺乏。在刚刚举行的全国住房保障工作会上，住建部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书，竣工量全面纳入考核。受此消息影响，当日保障房概念股全线走强，建筑建材板块、水泥板块以及部分地产股携手大涨。“强者恒强”是调控带来的另一个效应，房地产企业包括上市房企的业绩将出现明显分化。数据显示，2011年上半年，中国前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。同期，房企销售金额前十和销售面积前十同比分别提高48%和25%。房地产行业一位观察人士表示，以高周转、商业地产、地产多元化等三种模式应对调控取得先机的房地产企业，将因此具有比较好的投资潜力和机会。事实上，地产股近来早已出现止跌企稳的迹象。在安信证券行业分析师看来，这意味着部分资金认可当前地产股的股价与其基本面相匹配，当前地产股所被赋予的低估值水平已较充分地反映了其隐含基本面下滑的风险。其次，已知利空的兑现较充分地释放了做空力量。因此，他认为，当房价拐点出现之时，宏观调控政策的紧缩程度将会降低，届时对地产行业而言或存在一定机会。此外，流动性如果出现阶段性明显改善，地产股也会有可把握的短期机会。