某某院建设项目规划纲要

.南京xxx学院分校项目 建设规划纲要 解美川 2018年7月修改一、 项目建设概况1、项目建设用地：（1）地理区位：本项目用地位于xx大学城x乡河以东，南临x林大道，北靠x家山。场地平面形状近似梯形，西侧南北长约900米，东侧南北长约405米，东西长约1020米，规划用地面积66.67公顷。（2）地貌特征：整个场地坡向由东北向西南倾斜。场地北侧为坡地，南侧场地较为平坦。场地南北平均长约为650米，其中北侧坡地占46%，进深平均约300米，呈小丘陵地貌特征。场地东北角最高点地形标高90米，西南角最低点标高15米，高差75米。场地坡向分别为东、西、东南、西南四类，北侧山坡平均坡度约18%25%，属中坡地形，局部为陡坡地，南侧为缓坡地，坡度约3%10%。（3）场地水文特征：北侧丘陵地貌形成四条分水线、三条汇水线，构筑成三个汇水区域，初步估算：西部汇水区域（未包括场外汇水面积）约12万平方米，中部汇水区域约11万平方米，东部汇水区域约5.5万平方米，最大汇水区域在场地西侧，雨季汇水径流量大，且坡度较大，宣泄速度快，浸润范围大。2、项目建设规模及构成：（1）规划技术经济指标：用地面积： 66.67公顷建筑总面积： 一期 128408 二期 45625 合计 174033容积率： 0.26建筑密度： 16.6道路、广场面积： 80659绿地率（包括水面）： 53.6%室外场地面积： 63736停车数量： 机动车 386辆自行车 3000 辆 （2） 项目构成及建筑结构特征： 建设项目按各单项工程的使用功能分类，分别由场馆区、室外训练区、教研区、宿舍区、后勤保障及其他构成。1）、场馆区：、自行车赛场：占地6500 建筑面积7900该赛场是十运会的比赛场馆，按奥运会的竞赛标准设计、施工，是本建设项目中的重点单项工程。建筑形式及内设功能：地下一层高5m,地上一层高4.8m,檐高17.6m，建筑平面为椭圆形，150m92m轴长，一层为运动员、及随队官员、贵宾、新闻媒体、赛事管理用房，二层为自行车的内场地及观众休息平台，三层设置赛道和东西侧观众看台。内设周长250m赛道。赛道板8m宽，由直线段、缓和曲线段及园弧段共34片板组成，板面的最小倾角13，最大倾角45。赛道顶盖为环绕式钢雨棚。结构特征：人工挖孔桩基，现浇钢筋混凝土框架，钢筋混凝土曲面赛道板，空间索膜结构罩棚。、田径馆： 占地7005 建筑面积7656建筑形式及内设功能： 一层，檐高14m，平面外形为梯形152.845m53.480m，内设200m塑胶跑道。结构特征： 人工挖孔桩基，现浇钢筋混凝土框架，屋盖为大跨度空间网壳结构。、蓝、排球馆： 建筑面积8400建筑形式及内设功能：二层高11m，局部一层高5m，檐高16m，平面形状为长方形120m65m，底层：力量训练，排球场6片，二层：篮球场6片。结构特征：天然地基，现浇钢筋混凝土框架，1010.83m柱网，现浇钢筋混凝土楼盖。、羽毛球、乒乓球、技巧、艺术体操馆： 建筑面积10430建筑形式及内设功能：二层高11.5m，局部一层高6m，檐高17.5m，平面形状长方形120m60m，底层：乒乓球、艺术体操、技巧，二层：羽毛球结构特征：天然地基，现浇钢筋混凝土框架，1010m柱网，现浇钢筋混凝土楼盖。、体能、保健中心，击剑、举重、武术馆：建筑面积10903建筑形式及内设功能：二层，层高5m，檐高10m，平面形状长方形120m60m，底层：体能训练、举重、武术，二层：击剑、保健中心。结构特征：天然地基，现浇钢筋混凝土框架，1010m柱网，现浇钢筋混凝土楼盖。2） 、室外训练区： 、田径场（2片）： 占地32300、田赛训练场地： 占地9400、篮球场（6片）： 占地3000、排球场（4片）： 占地1400、沙滩排球（4片）： 占地14003）、教研区：、教学科研楼： 占地2997 建筑面积14988、图书、试验楼： 建筑面积64084)、宿舍区：、运动员公寓： 占地3700 建筑面积17800、冠军楼： 占地7200 建筑面积36000、教职员工宿舍：占地300 建筑面积17005）、其他：动力中心、食堂等服务设施，以及管网、强弱电、消防、热水、智能、景观绿化等设施。3、项目建设要求：（1）进度：2004年底一期工程要求竣工，并具备试运行条件。（2）质量：竣工工程合格率100%，优良率85%。（3）成本：分校总投资控制在2.2亿人民币（22000万/17万平方米=1300元/平方米）二、工程建设承发包模式及项目管理组织xx校区建设项目如何按照既定的质量要求，规定的期限和限定的投资额，圆满完成项目建设目标，关键在于对项目实施有效的组织管理。在项目管理诸多的活动中，不同的项目承发包模式就有不同的项目管理方式。选择恰当的项目承发包模式及其引申出来的项目管理组织、工作流程，是项目管理的重要环节。1、工程承发包模式的分析和选择：工程项目承发包模式，确定了工程的合同结构，合同结构的确立也就进而确定了工程项目管理的组织形式和规模，决定了参与工程项目各方面的项目管理的工作内容和任务。由xxx项目建设指挥部为主体的发包体系，以设计、施工、供货方为主体的承建体系，以工程咨询、评估、监理方为主体的咨询体系。三方市场主体的不同关系，会形成不同的工程项目组织系统，构成不同的项目实施组织模式，对工程管理的方式和内容产生不同的影响。（1）平行承发包模式对业主方项目管理的影响 采用平行承发包模式，合同的乙方数量较多，业主对各方面的协调组织工作量大，管理比较困难。业主需管理协调设计与设计、施工与施工、设计与施工等各方相互之间出现的矛盾和问题。因此，业主需建立一强有力的项目管理班子，对工程实施管理，协调各参与单位之间的关系。 对投资控制有利的一面：因业主是直接与各专业承建方签约，层层分包的情况少，业主一般可以得到较有竞争力的报价，合同价相对较低。不利的一面是：整个工程的总的合同价款必须在所有合同全部签定以后才能得知，总合同价不易在短期内确定，在某种程度上会影响投资控制的实施，总投资事先控制不住。 采用平行承发包可以提前开始各发包工程的施工，经过合理地切块分解，设计与施工可以搭接进行，从而缩短整个项目的工期，有利于实现进度控制的目标。 有利于工程的质量控制。由于工程分别发包给各承建单位，合同间的相互制约使各发包的工程内容的质量要求可得到保证，各承包单位能形成相互检查与监督的他人控制的约束力。如当前一工序工程质量有缺陷的话，则后一工程的承建单位不会同意在不合格的工程上继续进行施工。 合同管理的工作量大，工程招标的组织管理工作量大，且平行切块的发包数越多，业主的合同数也越多，管理工作量越大。采用平行承发包模式的关键是要合理确定每一发包合同的合同标的物的界面，合同交接面不清，业主方合同管理的工作量、对各承建单位的协调组织工作量将大大增加，管理难度增加。（2）设计/施工总承包模式： 设计施工总承包的承发包模式是业主将工程的设计任务委托一家设计单位，将工程的施工任务委托一家施工单位进行承建的方式。这一设计单位就成为设计总承包单位，施工单位就成为施工总承包单位。采用设计施工总承包模式，业主直接面对的是两个承建单位，即一个设计总承包单位和一个施工总承包单位。设计总承包单位与施工总承包单位之间的关系是平行的，他们各自对业主负责。 设计施工总承包模式的合同结构采用设计施工总承包模式，业主仅与设计总承包单位签订设计总承包合同，与施工总承包单位签订施工总承包合同。总承包单位与业主签订总承包合同后，可以将其总承包任务的一部分再分包给其他专业承包单位，形成工程总承包与分包的关系。总承包单位与分包单位分别签订工程分包合同，分包单位对总承包单位负责，业主与分包单位没有直接的承发包关系。 设计施工总承包模式对业主方项目管理的影响a. 业主方对承建单位的协调管理工作量较小。从合同关系上，业主只需处理设计总承包和施工总承包之间出现的矛盾和问题，总承包单位协调与管理分包单位的工作。总承包单位是向业主负责，分包单位的责任将被业主看做是总承包单位的责任。由此，设计施工总承包模式有利于项目的组织管理，可以充分发挥总承包单位的专业协调能力，减少业主方的协调工作量，使其能专注于项目的总体控制与管理。b. 设计施工总承包模式的总承包合同价格可以较早地确定，宜于对投资进行控制。但由于总承包单位需对分包单位实施管理，并需承担包括分包单位在内的工程总承包风险，因此，总承包合同价款相对平行承发包要高，业主方的工程款支出会大一些。c. 在工程质量控制方面，总承包单位能以自己的专业能力和经验对分包单位的质量进行管理，可以得知工程问题出在何处，监督分包工程的质量，对质量控制有利。但如果总承包单位出于切身利益或不负责任，则有可能对质量问题进行隐瞒，对业主方的质量控制造成不利影响。d. 采用设计施工总承包模式，一般需在工程设计全部完成以后进行工程的施工招标，设计与施工不能搭接进行。但另一方面，总承包单位须对工程总进度负责，须协调各分包工程的进度，因而有利于总体进度的协调控制。2、项目管理组织：（1）项目管理组织设立流程及步骤：合理确定管理目标管理工作划分层次划分确定组织结构形式职位职责定 人授 权工作流程考核标准展开运行实现组织目标不 完 善项目管理组织设置流程步骤（2）项目管理组织结构基本形式：项目管理组织结构基本形式和内容项目领导小组项目负责人项目审计质量报检项目监理投资控制组进展控制组质量控制组合同管理组信息管理组组织协调组根据具体的项目承发包模式和合同结构，按照项目管理组织结构基本形式所包括的内容，设立相应的项目管理组织。三、项目建设场地的规划和功能分区为了更好的组织施工现场的生产、生活活动，创造良好的施工环境，使施工现场秩序化、标准化、规范化，实现文明施工，就必须对施工现场进行科学合理的功能分区，必须根据工程项目的性质、使用功能、施工工艺要求、交通运输联系、防火、防水、防塌等安全、卫生要求，以及场地内外的具体条件，对场地进行功能区划。根据各单项工程功能分析，该项目场地可划分为：行政生活区、场馆施工区（1、2、3）、教学楼施工区、冠军楼施工区等。1、工程临时设施布置原则：（1）避开一期工程建设项目用地，并满足一期工程城运会投入使用后对景观的要求。（2）接近交通，方便用水用电和场地排水。（3）对临时设施搭置实行控制，按总图管理制度报批、定位，并明确搭建和拆除、清离场期限。2、各类设施用地规模分析及定位 （1）行政、生活设施用地： 现场总用工人数及办公、生活用地面积估算：参照相关工程项目提供的数据，该项目综合用工定额选择 5工/平方米。每人行政、生活综合建筑面积定额 6.5平方米/人；按照年内10个月工期完成12万平方米建筑面积估算。总用工为：（12万平方米X 5工/平方米=）60万工日；平均每月用工：（60万工/10月=）6万工/月；平均每日用工：（6万/25天=）2400工/日。总行政生活用地面积：（2400 X 6.5平方米/人=）1.56万平方米；按照办公生活临时设施，层数两层并满足防火间距的要求，选择临时设施建筑容积率0.6估算。总行政、生活设施需要用地估算：（1.56万/0.6=）2.6万平方米（用地）。 用地区位选择：根据临时设施布置原则，拟选择场地东侧，网球馆用地北侧和西侧两条路与东侧桂山路围合的场地作为行政、生活用地（田径训练场同二期沙滩球场用地需暂时置换）。用地面积估算：（150+105）X 210/2=2.6775万平方米 2.6万平方米，满足要求。（2）生产性设施用地： 测算指标选择：根据土建工程承包单位承担的工程规模和建筑结构特点，在满足施工工艺和现场防火安全的前提下，现场材料、模板模具堆放、混凝土构件备制、钢筋、木材加工、模具维修等临时设施，应合理布置，节约用地。同时，对相对稳定的库、棚的布置，尽量避开拟建室外赛场用地。生产性现场用地指标的确定，参照有关资料，按拟建建筑占地的面积：生产设施用地，选用1：1.52的面积比例，划分生产设施用地。 生产性设施场地划分：由于项目总体进度目标限定，年底一期工程必须竣工，并具备试运行条件。为了保证这个进度目标的实现，必须对进场的主要工程公司进行年生产力水平的核定。由于各项工程的开工日期均集中在45月份，全现场土建总承包施工队伍不宜太多，按照土建总承包施工队每年平均开、竣工建筑面积2万平方米施工能力测算，则12万/2万=6（施工队）。在整个项目建设后期，工程的装修安装阶段，各专业队伍进场施工，现场将出现几十家队伍，20003000人，车水马龙施工的紧张场面。为此，土建总承包单位只宜在6家左右。根据工程项目的复杂程度，确定队伍承建主要项目的年开、竣工生产能力水平必须在1.52万平方米左右。根据总的进度目标，和现场总的容纳能力，兼顾均衡生产，合理组织施工的原则，对施工场地实施总图管理，在总图上对施工项目，施工生产现场编制场地规划，划分区域并编号挂图管理。四、建设项目施工外部条件组织1、交通组织：对施工现场用地进行了功能分区，安排了相应的临时设施后，再根据使用活动路线或生产作业流线要求，布置交通运输设施，将整个施工现场有机联系起来。（1）交通流线安排：根据项目性质、规模、场地自然条件和运输方式，场地临时交通路线本着有利于内外衔接、通畅、便捷、节约，不影响正式管网施工、保证重点工程运输需求，并符合宽度、坡度、曲线半径等专业技术要求，布置交通流线。（2）交通流量安排：主要出入口设在交通量大的部位，保证交通线路短，联系便捷。同时，注意地形高差问题，使交通流量大的区域布置在高差相近地段上，避免更多的垂直交通，联系不便。另外应考虑12个副出入口，以保证部分路段出现故障时整个交通不中断。路幅宽度为6米，（按两车交会水平设置），路面横坡为双向外倾2 % ，纵坡 8 % 。2、场地排水系统组织：由于工程全面开工面临雨季，作好雨季工程安排和现场排水十分重要。（1）场地整平应坡向路、塘、沟，坡度 2 。（2）沿临时路设截水沟或引水沟，出口就近入塘。3、临时供电线路组织：（1）估算施工用电总容量，选择配电变压器。施工用电总容量P=P动+P照，设P照=10% P动，P动 =KP/cos，则P=1.10 P动（2） 确定变压器位置和配电线路布局：根据工程用电负荷部位和变压器供电有效半径 400米500米的要求设置。4、临时供水线路组织：（1）用水量及供水管径估算：暂按10升/秒（5000人以内）消防用水定额选择：供水管径 D= =0.092米供水管径采用100铸铁上水管。（2）供水线路布置：配水管网布置是在保证不间断供水情况下，管线越短越好，同时还应考虑在施工期间各段管网具有可移动的可能性。本项目地处小丘陵地形，东北面与西南面高差较大，由西向东北供水，压力要求较高，在工程大部分进入主体阶段时应从西、南两侧同时进水，并到现场内成环。临时管线铺设拟采取暗埋，通过道路部分应考虑重荷对埋管的影响，并尽量埋地50厘米以下（在冰冻线以下深度）。出地管应加保温防护措施。在重点项目附近应按消防要求设置消火栓（40立方米/时）。5、施工测量控制网的设立：由于场馆项目具有屋盖、钢、索结构，深基础，大凌空，高程落差大，无标准层，曲线类型多、结构形式复杂的工程特点。同时现场全面开工，通视条件差，内控点布设困难。因此，如何控制本工程测量放样的精度，如何进行系统、高效的图纸审核和快速准确的提供施工测量数据，关键在于建立场地测量控制网。（1） 平面控制：场地控制测量，按照由整体到局部，先控制，后细部的逐级控制的测量原则，结合场地、工程建筑结构特点，根据现场通视条件以及现场施工的需要，以城市导线点为高级控制点，沿场地较为开阔地带平行或垂直拟建建筑，以小角网或导线网作为施工首级控制导线网。然后在这些首级控制点之间，根据工程需要敷设导线进行加密。（2） 高程控制：场地高程控制网的绝对高程以城市高级水准点引测。在场内建立首级等水准，其下再根据工程需要用等水准加密。6、竖向设计及场平工作：本项目场地自然地形较复杂，对场地进行科学合理的竖向布置，根据工程需要，先行进行场地平整，为开工创造条件是很重要的工程程序。（1）作好场地平整边界线的测设，以便根据建筑物施工先后程序，平整工程分区分段进行。同时，作好场平工程高程测量控制。（2）根据上述测量得到的数据，应认真分析相邻不同标高场地的标高差，对标高差近3米以上的边界线将产生的边坡应进行边坡稳定分析，以便确定：“治坡”，“平整”的施工顺序，和护坡实施方案。（3）确定场平流程和挖、填土区域，制定场平施工方案，有计划的进行场平施工，有利于保证大面积开工时的场地调度需要。五、工程建设部署xxx院分校场馆建设工程是一项大型综合性公共建筑，围绕各场馆项目，还有一系列配套设施，如：室外赛场、实验楼、公寓、动力站项目，以及各种管道、电缆、道路、挡墙、停车场等市政公用设施。场馆本身又是一项结构复杂，各种功能齐全，体量庞大的建筑物，其建筑装饰装修和设备安装质量要求很高。因此，在安排施工部署时必须按照工期总目标和施工工艺要求，按照阶段目标倒排工期，并分阶段确定重点、难点分部分项工程，围绕这些重点、难点制定具体的工程措施，综合配套，均衡施工。1、施工阶段部署：（1）前期：以场馆基础桩、承台施工及部分附属设施（公寓、动力站等）为主。（2）中期：投入主要施工力量进行比赛场馆的框架现浇，钢索膜、网壳结构的制作、运输、就地拼装及提升。在屋面结构拼装提升期间，土建力量应集中进行其他配套工程施工。屋面结构提升安装完毕后，立即组织力量抢做屋面工程，为室外大面积看台、平台施工和其他装饰及设备安装创造条件。（3）后期：以比赛场馆内外装修及设备安装为主。同时配套进行动力设施、管网电缆等工程施工。最后完成道路、广场、停车场及绿化工程，以确保竣工开馆试运行。由于场馆工程综合性强，各专业施工技术标准要求高，故在施工管理中应特别注意安排好土建总承包与各专业分包工程的配合和交叉流水作业。特别要安排好桩基，混凝土框架浇注，屋盖结构制作拼装、提升就位，各管道、电力、热力、通风、制冷及弱电工程相互间的交叉配合，减少窝工和返工损失，加快施工进度缩短工期。2、施工总控制进度：该项目第一期工程的主线是自行车馆和田径馆的总工期，其他的场馆和配套工程均应在上述两馆的总工期内完成。在“自”“田”两馆的分部分项施工中，工期最长的是后期装修及设备安装。因此，必须将主体工期尽量压缩。在同类场馆的施工中，主体工期只占总工期的1/3。而在主体工期中，屋盖结构的制作拼装提升又约占主体工期的2/3。所以，土建施工的关键是为屋盖系统做准备，在主体工程安排上应以屋盖结构施工为重点。后期则以土建装修和设备、管线安装工程交叉施工为管理重点。明确各阶段重点，互相创造条件，互相促进，这样才能保证工程按期完成。（施工总控制进度见附表）六、主要施工工程管理措施1、做好项目总图管理： （1）现场控制桩设置和管理。 （2）做好土石方平衡，综合管网布置，确定好场平标高。 （3）做好施工现场平面设计（单项工程区域，现场排水，上水、供电、交通组织）。施工总平面设计依据：工程项目总平面图，其中，应标明一切拟建的原有的建筑物和交通线路平面位置，并有表示地形变化的等高线。建筑工程各种已有的和拟建的底下管道布置图。工程项目总方案和总进度计划（应由各施工单位投标时提供）。工程项目临时设施一览表，面积、布置位置（应由各施工单位投标时提供）。 （4）做好施工队进场用地范围划定，竣工退场让地计划（要写进合同）。（5）制定现场交通管制和路管维护、现场安保制度。2、安全质量管理：（针对现场，设计质量管理同此） （1）列出项目的分部、分项工程质量保证体系清单。列出质量控制点，质量标准、责任人。（按项目实施进程的阶段，分前期中期后期实施管理）。 （2）建立质量控制组织：班组 施工队（组织及责任人由施工队提供） 监理 业主负责人。张榜上墙。挂牌上胸、定期会查、互查、抽查。每次查：人头落实、制度落实、自查落实，并将检查结果打分记入质量信誉卡，作为下阶段工程队参与招标的先决条件。3、进度管理： （1）确定项目进度总目标，张榜上墙演示进度（计划与实际对照）。 （2）按工期定额和总目标的要求确定各工程、专业、工种进度子目标。 （3）设立实现进度目标协调机制（生产调度会议制度等）。 （4）制定项目进度目标保证措施（设预备队、预备材料供应点等技术、劳力和物质措施）。 （5）工程总进度计划控制应考虑的问题效益原则：合理确立工程项目施工顺序和工期。工程项目的开、竣工顺序，应近期安排与长计划结合，配套实施分期建设。尽力提前建设可供施工用的永久性工程，减少临时设施占地和投资，提前完成一些全场性项目，如上水、排水干线，水源、电源的站所，部分交通道路（铺好管道，只做到泥结石路）。 注意配套：便于迅速使部分项目交付使用。主要是解决好水、电、路的必要部分同主要工程项目同步完成。使用的项目同在建的项目互不妨碍。主要解决好材料堆放、交通运输、水电供应的矛盾。 按季节特点：合理安排工程项目的开、竣工。避开不利于冬、雨季施工的项目。4、成本控制管理： （1）工程成本的控制，关键是变更控制。制定项目设计变更审批程序，严控设计规模和标准变大，变高。设立合理化建议奖励办法，对节约投资的设计变更和措施给予适当的奖励。 （2）对按“决算加签证”的工程，制定签证审批程序，严防乱签证；对突如其来必须签证的，只签证情况，不做决算表态。 （3）做好施工段规划，防止界面不清、重复施工增加工程成本（如场平、道路、管网等），以上管理内容应制图表上墙，并及时由有关人员填、画和标注。这样，有利于及时反馈工程动态，发现问题、督促协调、促进组织目标的实现。5、项目管理人员管理：对项目管理人员实施集中培训，统一认识、统一标准，做到：该说的要说到（规章制度、职责、执行程序及规范制定要到位），说到的要做到（督促、检查、检测、考核要到位），做到的要看到（统计、记录、标识等痕迹管理要到位）。每个项目管理人员，必须清楚掌握项目进展的动态，并能随时回答和处理下列问题： （1）项目进展情况（实际进度、投资、质量）。 （2）实际情况与计划的偏差。 （3）若存在偏差，纠偏的预案、措施是什么。 （4）能预测目标实现的可能性，掌握调整目标值的情况。注：该规划纲要编制依据：1、南京xxx院分校总体规划设计（初步）。2、南京xxx院分校总体规划设计总平面图。3、南京xxx院分校总体规划设计管网综合图。.