安徽省铜陵市商业市场调研.ppt

铜陵商业市场调研与一期定位策划2012年3月,一、宏观经济与城市发展概况,二、整体商业市场及商圈分析,三、在售未售商业调研分析,五、项目机遇及商业概念设计,报告整体思路,六、一期产品定位及创新建议,四、消费市场调研及投资客户调研,宏观分析地区GDP总值,2011年地区GDP总值,一、2011年地产GDP总值579.4亿元，同期增长12.6%二、按常住人口计算，人均GDP达79704元，较2010年提高15208元，按年均人民币兑美元汇率计算为12367美元，首次突破12000美元。,铜陵市已接近中等富裕国家水平,宏观分析城市固定资产投资,主要特点：一、投资总量、增幅在全省的位次双双提升二、投资项目增加，建设后劲较足三、投资效果居全省前位。四、工业、基础设施和房地产业成为全市投资扩张的重要支撑,铜陵近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资增幅尤其明显,宏观分析消费品零售总额,主要特点：一、限上企业销售走势强劲，尤其是大型企业推动消费品市场快速发展二、随着新型商业业态的兴起，有力推动全市批发和零售业的快速发展。三、城镇消费无论在份额、贡献率上都占据绝对主导地位。,消费品零售总额增幅全省第二，比全国平均水平高出1.8个百分点,宏观分析人均收入支出情况,城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高而逐步上升。,主要特点：一、铜陵的人均消费支出与可支配收入之比维持在7075%，说明铜陵的消费潜力尚有不少挖掘空间。二、物价的高位运行，刚性需求带动基本生活类商品较快增长。三、过高的私家车拥有率，造成汽车等权重消费有所回落，2012年汽车销售能否持续增长将直接影响2012年消费市场,宏观分析小结,1、铜陵市宏观经济的快速发展，为本案开发奠定一定基础。2、城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大。3、铜陵市人均GDP接近中等富裕国家水平，具有一定的消费基础。4、铜陵市物价水平偏高，物价高位运行影响消费信心。5、固定。投资规模较小。全市固定资产投资总额在全省十六个市中只位于第十二位。,西湖片区规划概况,一、规划范围西湖新区位于铜陵市“一城三区，一主两副”格局中主城区的东北部,东至东湖，南临芜铜路，西以泰山大道和天山大道为界，北到钟仓河，总用地面积约24.7平方公里。二、功能定位铜陵市文化体育中心，集居住、旅游休闲等多功能于一体的现代化、高品质的综合性滨水新城区。三、发展规模西湖新区人口按2528万人控制，城市建设用地除西湖公园外按19平方公里控制。,本案商圈辐射范围经济开发区和西湖片区,西湖片区规划规划结构,一心、四带、四片,一心：为西湖公园和公园内设置的大型市级文化设施共同组成的规划区的核心。四带：为由西湖公园向外发散的结合现状水系形成的四条宽窄不等的滨水景观绿带，分别是西湖公园与天井湖公园、东湖湿地公园、钟仓河之间的视线通廊以及七坝沟滨水绿带。四片：为规划区的功能片区。分别为湖东片区、湖西湖北片区、湖南文教片区、湖南居住片区。,西湖片区规划建设进度,五年内出形象,1、3月6日，项目建设专题会议，市第一中学西湖新区校区、市人民医院西湖新区医院、市民中心项目建设前期各项工作顺利推进，进入项目总体规划设计等阶段。2、西湖新区项目建设重点是：环西湖项目建设、民生工程项目建设、市政道路等基础设施项目建设和商业金融项目建设；建设总目标为“69320”，即全年完成固定资产投资60亿元以上、在建工程项目达到90个以上、确保年内竣工项目30个以上、西湖新区范围内建设工地塔吊总数达200个以上，并实现规划区内“零违章”建设。,西湖片区规划小结,1、随着西湖片区的启动和建设，带动区域发展升级、人口及人均收入的增加，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。2、西湖新区的建设，带动城市重心发展的转移，本案位于西湖新区的前沿地段，将成为连接城市中心商圈与新区商圈的枢纽，将为本案商业带来广阔的发展机遇。4、西湖公园的建设，为本案带来众多的旅游度假类客群的消费潜力。,宏观房地产市场研究土地市场,2010年拍卖土地42块地，总出让面积339万平方米2011年2012年3月份共拍卖土地85块地，总出让面积515万平方米，据铜房网数据显示，铜陵房地产年消化量在6080万方。,巨大供应量与有限去化量的矛盾,宏观房地产市场研究住宅市场研究,1、从目前成交走势来看，年后受刚需和降价潮的推动，顶起铜陵楼市2012年第一个销售高峰期。2、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售，整体拉高整个城市的成交均价3、从市场了解到，近期跑量的楼盘，都是优惠促销或者直接降价的，这些楼盘在价格方面做出的让步程度，已经让铜陵其他开发商惶恐，造成目前市场较少推盘量的主要原因，,宏观房地产市场研究商业市场研究,1、从目前统计来看，从2011年第35周开始到现在，总共成交商铺618套，成交均价范围650015650元。2、目前商铺存量：铜官山区609套狮子山区509套郊区183套，共1301套,宏观房地产市场研究小结,1、无论是住宅还是商业，铜陵受制人口规模的限制，去化量都比较有限。市场供过于求的局面已经形成。2、铜陵的65%以上的城市化率在一定程度上限制了铜陵房地产市场的快速发展。3、铜陵在近两年内的大量批地，势必造成未来供应量的急速增加，特别是商业供应量的快速增加，将对本项目造成很大的影响，因此抢先开发，快速销售将是本项目运作的基本思路。,一、宏观经济与城市发展概况,二、整体商业市场及商圈分析,三、在售未售商业调研分析,五、项目机遇及商业概念设计,报告整体思路,六、一期产品定位及创新建议,四、消费市场调研及投资客户调研,城市商业整体版图,老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；其他区域商业旺气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。,商业总体特征分析,铜陵商业网点布局根据铜陵市“十二五”商务发展规划所知，铜陵商圈规划为：“一个市级商业中心、五个区域级商业中心副和十六个社区级商业中心”。一市级：主城区中心区市级商业中心；五区域级：东部城区商业中心、南部城区商业中心、环湖新区商业中心、西湖新区商业中心、车站新区商业中心；十六个社区级商业中心：结合城市居住区中心规划布置；12条特色商业街，加快城市中心区的形成和城市新区的建设。,铜陵未来商业发展规划将形成“1-5-16”金字塔形结构，铜陵将发展成为皖中南区域性商贸中心城市,商业总体特征分析,整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。主城区道路边界东向：铜都大道；南向：金山路西向：铜官大道；北向：北京路注：随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。,城市主要道路商业分析,商业总体特征分析,商业总体特征分析小结,1、铜陵城区基础设施建设相对欠发达，分布欠合理，城市中心区商业太集中，周边区域乃至城市边缘地区网点缺乏。2、商业特色不明显，商业结构有待优化，不明显，经营档次参差不齐，经营品种档次较低，难以体现城市整体商业形象及商业品味，具有特色的商业经营不突出，难以创造城区商业的品牌力和吸引力。3、购物环境不理想，道路通达性差，可停留在购物场所休憩、观赏的时间较短。4、社区商业网点配套不够、标准不高，尤其是远离城市中心的新建区域，缺少必要的商业配套设施。5、部分市场设计不合理，人流不集中，市场设施不完善，场内经营者素质不高，市场交易水平和组织化程度底，规模层次不分明。,百货商场过于集中，大多处于转型期铜陵市百货商场主要集中在长江中路;各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人本主义等)转变;但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，,商业现状分析-百货,百货商场经营档次多元化,主题商场较少铜陵市大多数百货商场经营品种雷同,市场竞争力不强;各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态组合发生根本性改变;,市区商业特征分析-百货,市区商业特征分析-百货,合百商厦位于主城区，长江中路中段1F：珠宝首饰、化妆品、烟酒茶、箱包、鞋类2F：女装3F：男装4F：休息服饰、内衣5F：儿童服饰、床上用品6F：家用电器经营状态概述：其黄金珠宝、化妆品销售状况甚好；服装类，多为知名品牌，售价较高，销量平平。,市区商业特征分析-百货,铜冠世纪广场位于主城区，淮河大道中段-1F：国美电器1F：肯德基、摩登经典简餐、川味园火锅城、体彩、箱包、鞋类2F-3F：女装、世纪联华、锦鑫电玩城4F：男装5F：后宫KTV、康泓俱乐部、福临门酒店、天上人间西餐厅经营状态概述：综合型商业广场，其商业性质以娱乐和餐饮占主导地位。,市区商业特征分析-百货,铜陵商城1、位于主城区，城市大型综合体项目，开发周期较长。2、目前已开发13万方，除大型主力店外招商主要以品牌服饰类为主。3、目前进驻的品牌商家和项目有：家得利超市、新人民市场（菜场）、宏图三胞、华东家俱城、华亭四季大酒店、合百大合家福购物广场、巴黎新天地服饰广场、翡冷翠咖啡厅、乐都尚街、徽皇健身会馆、平安保险、人民电影院、玉麟阁大酒店等。,超市外扩趋势明显铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内；超市经营面积在2000平方米以上共计5家,10000平米以上的2家;从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东南方向扩张趋势明显;迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市。,市区商业供应特征分析-中大型超市,铜陵中大型超市基本情况,超市运营状况参差不齐家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市;合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市；超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定。至2008年12月中大型超市营业面积在3.78万平方米;,市区商业特征分析-中大型超市,目前乐购和大润发分别签约进驻在财富广场和华源“嘉华国际”广场项目,铜陵中大型超市基本情况,市区商业特征分析-中大型超市,苏果超市位于主城区，位于淮河大道北段-1F：地下停车场1F：黄金珠宝、手机、电脑、数码、皮具、化妆品、烟酒茶、服装（内铺租金140元/平米）2F-3F：苏果超市4F：办公5F：糖果KTV、爵士堡健身会所经营状态概述：主要以日用品、食品位置，部分办公和娱乐。,专业市场分布图,铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市”过境公路“沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上：汽车销售市场铜都大道南段花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向铜陵大市场铜都大道北段绿源农产品大市场铜都大道北段茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材等）环球家居金桥工业园国际汽车城狮子山区铜芜大道与芜湖方向高速出口处,铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市场,是自发形成,因此需要较长周期引导与布局,市区商业供应特征分析-专业市场,次中心或边缘区域对专业市场吸引力铜陵市现有专业市场总计5-10个,专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域;租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素;城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。,市区商业特征分析-专业市场,目前未开盘的专业市场有：1、丰泽家居市场1800亩2、国际汽车城60万方,市区商业特征分析-专业市场,租金及经营状况调查,餐饮市场主要分散在三个片区据不完全统计,铜陵市现有大小餐饮企业1400余家,茶楼170余家；羊家山沿线已形成餐饮聚集气候,但主要以100平米左右的小面积餐饮为主;餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上;尚无国内外特色餐饮品牌,以淮扬菜及特色小吃等居多。随着铜陵人均GDP的增加及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求,新的市场需求空间日益扩大,有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。,市区商业供应特征分析-餐饮,酒店餐饮(举例),餐饮市场经营良好,中高档餐饮较为缺乏中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内;纯餐饮场所大多经营定位大众消费,档次不高;酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多;中高档餐饮场所承租能力大致在1。5-3元/平方米/天;社区型餐饮街铺(如濠北路)租金大致在1-2元/平方米/天。,市区商业供应特征分析-餐饮,市中心周边为娱乐消费首选区域主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心;从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所,凯撒及糖果表现良好;中高档酒吧在铜陵不多，如百度等,铜陵中高档桑拿洗浴场所不多,如黄金海岸;铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。,市区商业供应特征分析-娱乐,1.市区主要商街店铺统计淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=158间金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=70间长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=131间北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间注：以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计。,主要街道业态调研,在这里，我们选取铜陵市最具特点和代表性的12条街来看看铜陵商业分布的大致格：,主要街道业态调研,主要道路商铺经营业态构成,注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者。而在所有主要道路商业经营业态中，“服装皮鞋”、“餐饮宾馆”和“娱乐”成为经营最多的业态，共有196间，占商业铺面总数的38.5%，成为城市商业的主力业态。,主要街道业态调研,铜都大道：仅南段出现汽车销售、大型车辆维修、洗车、中小型路边饭店。北京路：北京东路与铜都大道交口出现各类卡车集结市场（物流运输），北京中路为铜陵学院和税务局等企业聚集区，各类中低消费型商业得以存活。北京西路靠近火车站段中型饭店、旅馆。铜官大道：南段主要承接横港码头的货运，各类化工型集结企业，几乎没有商业。中段至义安大道交口沿线商业，多属于社区生活型商业。金山路：东路为过境型道路，沿街社区底层商业在与铜都大道交口处较多。中路和西路都为途径部分铜陵有色金属集团下属企业，其铁路专用线也使得商业断裂。仅与淮河路交口世界花园小区附近出现各类较新商铺。,主要街道业态调研,城市商业饱和度、扩张态势与项目未来商业辐射分析,主要街道业态调研,长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。,主要街道业态调研,租金水平与铺型结构的抽样调研,市区沿街商铺的开间普遍45米。进深普遍在1015米,铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面：第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表。这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/平米/月。第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民交口”为中心高点，向四周递减。,核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快,主要街道业态调研,商场和专卖店等密集，商品品类丰富在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。某一单一业态经营单街扎堆特征明显休闲、娱乐业遍地开花历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。,主要街道调研总结,一、宏观经济与城市发展概况,二、整体商业市场及商圈分析,三、在售未售商业调研分析,五、项目机遇及商业概念设计,报告整体思路,六、一期产品定位及创新建议,四、消费市场调研及投资客户调研,全市商业项目分布较散，占据主城区绝版地段商业，多采用对外招租的形式，仅少量房源出售,占据绝版地段的商业在售项目（置地财富广场、双星国际）多采用对外招租方式，但租金较高，部分二、三楼对外销售，价格约为8000元/平米左右；全市在售商业较为分散，且纯商业项目较少，多为住宅底商。其他区域级商圈在售项目均采取对外销售的方式，均价约1.5万元/平米，后期租金约在30-60元/平米左右；目前铜陵市商业发展并不成熟，除了主城区，不同地段商业价格差并未拉开。,在售商业调研,在售商业多为住宅底商，市场整体供应较小，因此各区域不同地段价格差并不明显，小面积铺位分割居多,在售商业调研,铺型结构,在售商业调研,典型项目调研,项目位置：淮河大道与长江路交汇处开发商：铜陵联发置业有限公司占地面积：4485.6总建筑面积：25704项目简介：两幢20层的双L型高层。裙楼13层为商铺，商铺面积20150，上盖物业为写字楼，首创庭院式办公、LOFT居家办公等新型空间概念。商业业态分布：一层是由众多中小商铺隔成的十字形商业内街，二至三层设置有8个大开间商业主题商场（也可合并为多家次主力店）。双星国际13层为品味星坊街，计划引进大中型主力品牌，化妆品、精品服饰、运动休闲系列、美食广场、酒吧、健身娱乐中心等。双星国际的四层为围合式庭院办公，五至二十层均为SOHO公寓，宜居宜办。,主要项目调研双星国际,项目位置：长江东路和义安大道的交汇处开发商：江苏地华房地产发展有限公司占地面积：13900平方米总建筑面积：145117平方米（地上建筑面积112759平方米，地下建筑面积32358平方米）项目简介：铜陵雨润国际广场主要业态由国际购物广场、精品食品超市、美食天地、国际影城、甲级写字楼及高档公寓组成。项目共45层，地上42层、地下3层，建成后将成为“皖江地区第一高楼”和铜陵市的地标建筑，裙楼商业面积5万平方米。销售情况:2009年9月30日动工，还未销售。,主要项目调研雨润国际广场,项目位置：铜陵市中心城区义安路西侧开发商：安徽置地投资有限公司占地面积：46亩总建筑面积：18万项目简介：总体量为18万平米，包含约5.6万平米的纯商务写字楼，4万平米的商业，商业通过内广场及内街，构成以精品购物、娱乐、餐饮、休闲为主导的大型商业中心；商业招商业态：1、商超：已引进乐购2、零售：服装名品店、女性饰品店、化妆品店；2、餐饮：主题餐厅、特色风味餐厅、西餐、港式茶餐厅、特色饮品、水果捞店、咖啡厅、茶楼、特色小吃店；3、休闲娱乐：音乐俱乐部、ktv、酒吧、健身俱乐部、造型设计馆、美容spa馆、足疗保健馆；4、其他：书吧、数码产品体验店、创意家居用品店、宠物用品店等。,主要项目调研财富广场,项目位置：义安路皖江游园对面开发商：安徽省宜百置业有限公司铜陵分公司占地面积：2942.49总建筑面积：12264.92项目简介：项目涵盖铂金裙楼商业、商务写字楼、SOHO公寓等多种业态的复合型地标性物业，其中，14层为裙楼商业；516层规划为40120户型区间，小户型精品公寓，大户型写字楼，满足居家与办公等不同类型的需求。销售信息。,主要项目调研商会大厦,项目位置：长江中路邮电局对面开发商：安徽井湖投资集团总建筑面积：9204.28M2商业情况：商铺面积为9000，均价20000元/平米。销售信息：商用752.36房源在售，5层6层价格6800元/，7层价格7280元/,主要项目调研汇丰大厦,主要项目调研丰泽家居广场,重点个案研究丰泽家居广场1、核心价值：环球家居集散中心是铜陵市政府组织，中国家具协会与安徽省家具协会牵头，全国各省家具协会配合，深圳、东莞、中山、顺德、苏州、成都、河北、北京八大家具生产基地合力打造的全国性家居集散中心与生产基地。2、概况：项目总占地1800亩，一期400亩，一期总建筑面积约45万平方米。二三期还有1400亩的用地规模。一期停车位设计3000多个，地面800多个，地下2000多个。卖场地面周边，酒店地下车位。十年内分三阶段打造，项目一阶段建设占地约400亩，总建筑面积约45万平方米。二阶段与三阶段规划建设占地约1400亩，共计1800亩。3、价格区间：一层75009500元/平方米；二层50007000元/平方米；三层40006000元/平方米；四层30005000元/平方米。4、销售政策：包租6年，前三年每年8%，一次性抵扣房价；后三年保底8%，租金超出部分按照经营管理公司20%，客户80%分取。6年后根据实际租金按照经营管理公司20%。客户80%分取。5、招商成果：引进红星美凯龙,重点个案研究丰泽家居广场6、目前进度：销售部预计12月开发，预计明年推出房源,主要项目调研丰泽家居广场,1、整个2011年城市没有新推的大型集中商业，主要以社区型商铺为主。2、大型集中商业过度集中于主城区，造成商业项目同质化严重，竞争激烈。3、商业网点布局仍处于盲目自发状态，比较零散，沿交通干线发展，进深发展不够。4、2012年，随着丰泽家居广场和国际汽车城等大型专业市场类商铺的推出，随着众多商业项目及本案等综合体商业的推出，整个城市的商业供应量呈现“井喷”局面。,主要项目调研总结,二、片区商业研究,项目片区商业研究,片区商圈研究,现状描述：该区域为新建区域，目前生活便利度较差。由于政府的大力投入，生活便利度会随着入住人群的增加而逐渐改善，但中长期内仍无法与中心区域相比。井字型路网已基本建好，未来市政府将有可能迁至天山大道一侧。就目前来看，新城区地块应该分为两块：一块是石城大道以西较成熟，以厂矿为住，中间分布一些住宅用地；另一块是石城大道以东，属于政务、文化、居住、教育为一体的人文住区（相当于合肥的政务文化新区），但现在还只是一个雏形。特征描述：这里是城市主导发展方向，未来铜陵居住用地主要集中地。新区未来会成为楼市的恒温板块（政府会持续供地、投入公建、成片开发），从未来看这里将会是一个复合、多元的城市新价值高地。目前该区域以石城大道北段为“脊梁”。,片区商业调研,翠湖二路商业,永盛项目,世联商业街区,片区商业调研,北斗星城,1、概况：100多万平米超大社区，其中住宅建筑面积624460平方米，6470户。43万方商业业态丰富，含大型商业中心、独栋商业、联体商业。2、商业情况：商业呈十字形布局，位于铜陵市北京路延伸段与府前路延伸段贯穿其中，其交叉路口处为北斗星城的商业中心，井湖集团耗资2个亿布置LED环形电子天幕，堪比北京“世贸天阶”。项目最南端为集中式商业中心及城市广场所在地，沿街均为商业，商业业态丰富，全球招商。3、项目动态：刚开始动工，销售部正在装修中。,世联商业街区,片区商业调研,嘉华国际,1、概况：该项目总建面积约246693，地下面积约84540，地上面积约162153。其中集中商业面积约50016、住宅底商约8966，住宅面积约85175，公寓约17996。2、大润发超市已经签约进驻该项目3、项目进展：刚启动，刚出规划方案,世联商业街区,片区商业调研,涌银广场,1、概况：地上三层主题商业街，地下两层购物广场和儿童娱乐中心以及地下停车场和设备区。2、项目进展;项目已经开工建设，销售部已经装修完毕，销售人员尚未进场。,世联商业街区,片区商业调研,翠湖二路商业,铜陵开发区将以翠湖二路为载体，实行“退二进三”战略，打造以科技服务、中介服务、金融服务、生产和生活服务为主要功能的文化科技一条街。为此，铜陵开发区将与上海虹桥开发区和闵行开发区组建联合发展公司，三方按4：3：3的比例，一期投入资金10亿元，重点引入上海开发区的先进经营理念、规划思路和招商资源，对铜陵开发区现代服务业基地重新进行功能定位和高起点规划建设，力争把翠湖二路打造成为上海的“淮海路”和南京的“麒麟路”。,世联商业街区,片区商业调研,永盛项目,1、项目区位，泰山路以西，纬二路以北。2、项目地块面积411425.2平米，总建面积110万平米。3、商业面积预估在30万方以上。,世联商业街区,片区商业调研小结,1、开发区对翠湖二路的打造，将直接拉升区域商圈的商业价值，对本案商业带动良好的商业叠加效应。2、嘉华国际广场、永盛项目等直接分流本项目的消费人群，各商圈的格局都将发生一定的变化。3、片区商业都将对本项目商业购买群体产生分流，未来商业供应呈现集中释放，未来商业市场竞争将进一步加剧，因此本案必须抢占先机，快速开发，快速销售。4、本项目商业发展需充分考虑到与其他商业商圈的影响及对消费者的截流作用，在形态上尽量发挥台湾主题商业的吸引力，以特色经营扩大商业辐射范围，减少竞争。,一、宏观经济与城市发展概况,二、整体商业市场及商圈分析,三、在售未售商业调研分析,五、项目机遇及商业概念设计,报告整体思路,六、一期产品定位及创新建议,四、消费市场调研及投资客户调研,世联商业街区,调研执行概况,一、调研对象调研针对长期居住在铜陵的居民和主要街道做生意的客群二、调研时间3月6日3月7日三、调研安排2、调研方式：主要采取拦截访问和商户入户调研的方式，在城市几个主干道人流较大区域采取随机采样，3、问卷采取选择题的客观方式四、调研结果1、问卷样本针对消费市场和投资客群个160份，最终回收有效拦访问卷152和148份，进过两轮审卷，对有明显逻辑错误和漏填的问卷，按废卷处理，最终获得合格效拦访问卷146和126份,请问你单次购物、用餐和娱乐消费的一般消费是多少,请问铜陵的商业是否能满足您和您家人的消费需要？,消费市场调研,请问您认为铜陵最缺乏是哪类商业？,对以下几类休闲场所、您可能去消费的场所是,消费市场调研,对以下几类餐饮，您可能去消费的场所是,您认为铜陵休闲娱乐场所的不足之处,消费市场调研,您认为铜陵目前缺乏的购物场所,您认为铜陵餐饮场所的不足之处,消费市场调研,请问您的家庭月收入,你每周去商场或超市购物的频率,消费市场调研,你最感兴趣的的产品是,消费市场调研,小结1、铜陵居民家庭月收入水平集中50007000元和900011000元这两个水平上，反映铜陵居民收入水平较高。2、普遍认为铜陵目前商业能基本满足生活需求，城市居民对新的商业业态和商业模式普遍缺少了解3、消费种类多以餐饮、娱乐休闲为主导4、居民娱乐休闲消费主要集中洗浴桑拿及卡拉OK，普遍认为休闲、娱乐种类少，选择面少。5、大多数居民认为目前铜陵最缺乏的购物场所为大型购物中心。,消费市场调研,您2012年有没有购买商铺的计划,您是第几次买商铺了,投资客户调研,您会选择那些场所进行商铺投资,您会在铜陵哪些区域进行商铺投资,投资客户调研,你会选择哪种类型的业态进行投资,您期望商铺的投资回报率为多少？,投资客户调研,您期望商铺的投资回报率为多少？,在您选择商铺投资时，最关注的是什么,投资客户调研,您打算投资几套商铺,您会选择多大面积,投资客户调研,版权所有，资料由：,如果您购买商铺、您觉得多少价位比较合理,你购买商铺的主要目的是什么,投资客户调研,您的职业是,投资客户调研,世联商业街区,投资客户调研,小结：1、对于商铺投资而言，大部分人依然会选择商业中心地段，这是降低投资风险最简单的方法。由此可见投资客群的谨慎态度和投资信心的不足，2、投资经营的主要方向大部分还是集中在餐饮、休闲、娱乐等方面，这也符合现阶段铜陵的消费习惯。3、由于总价的原因，投资面积局限于2060平方米左右，能承受的总价在40万以下。能承受的单价在500011000元。4、商铺投资中，投资客户最关注的是位置和项目类型，绝大多数客群选择购买一套。,一、宏观经济与城市发展概况,二、整体商业市场及商圈分析,三、在售未售商业调研分析,五、项目机遇及商业概念设计,报告整体思路,六、一期物业产品建议,四、消费市场调研及投资客户调研,世联商业街区,项目SWOT分析,1、规模优势：项目占地面积大，建筑规模体宏伟，足够充足的商业空间，使项目无论是整体外型建筑设计，还是主题概念创意、业态布局与组合，都给予了无限的创造空间2、商业主题优势：以台湾为主题型的特色商业街区，突破铜陵传统商业理念，从根本上提升项目的商业价值与扩宽项目发展道路。3、地段优势：项目连接经开区和西湖新区，可享受西湖新区政府大力打造的商业氛围，具备较高的升值潜力。4、景观资源优势：翠湖公园+西湖公园，两大公园的自然景观资源，5、开发商资源：开发商具备专业的商业运营团队，多方资源的有机整合，为本项目带来无限可能；6、领先的规划构想、科学的经营理念与先进的商业模式，将使本案在众多商业项目中脱颖而出.,Strength优势,世联商业街区,项目SWOT分析,1、本案所处区域，目前商业虽然有规划，但大多处于建设阶段，整体商业非为不佳。2、本案周围小区大多尚未有居民入住，单凭大学生的消费能力，目前还无法支撑商业的运营。3、本案为商业、住宅复合型产品，要达到商业、住宅的共荣，这加大产品开发及后续经营管理的难度。4、目前地段偏远，商业业态需要很高的引客能力；,weakness劣势,世联商业街区,项目SWOT分析,1、区域发展不断加快，使未来本案地块周边现状可以得到彻底改善，商业氛围即将形成。2、随着区域市场发展，本地居民人均收入增加，其消费力不断升级，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。3、铜陵尚无此种大规模主题商业项目，这将是本项目塑造强势地标性商业的一个良好契机。4、两岸交流日益频繁，使本项目具备的政治色彩为项目带来巨大自持和资源。5、锁着台商台企的招商引进，极大提高项目操作的成功性。,opportunity机会,世联商业街区,项目SWOT分析,1、目前项目周边商业供应量较大，市场能否较大的消化能力，且经营状况尚不明朗，将影响购买者、投资者、以及经营者的信心。2、区域商业市场总体已呈现供大与求，未来还将有新增商业项目推出，市场竞争更加激烈。3、引领消费，有一定的压力，铜陵居民的购物形态仍较为落后，对品牌的认知度较弱，因此项目引进新元素业态和品牌将面临一段时间的品牌培育期威胁。4、北斗星城的直接竞争，北斗星城的招商节点和本案的招商节点接近，在一定程度上产生与本案争夺品牌商家资源的威胁，,threat威胁,世联商业街区,项目SWOT分析,1、铜陵市尚无此种大规模主题商业项目，这将是本项目塑造强势地标性商业的一个良好契机。2、具备专业的商业运营团队，多方资源的有机整合，为本项目带来无限可能。3、领先的规划构想、科学的经营理念与先进的商业模式，将使本案在众多商业项目中脱颖而出.,Strength机会,世联商业街区,商业发展机遇分析,台商具有完整的上中下游产业链，市场潜力巨大,台商对大陆的投资，在科技、信息、商业、农业等许多方面都具备优势。在台湾，台商已经累积了良好的制造能力及信誉，使得国际知名企业不论代工或采购，台商都是首选。台湾因产业体系完整及优异的制造能力而受跨国企业的青睐，台商企业在大陆投资发展，将可获得优势的市场。,世联商业街区,商业发展机遇分析,投资环境的不确定性及资讯的不对称性，是目前台商投资的障碍,许多台商期待到大陆投资的契机，但是目前台商面临许多投资环境的不确定性及资讯的不对称性，使得台湾大多数的中小企业仍无法详细了解在大陆的投资环境运行。投资环境信息不足及相关配套服务不完善,是困扰大多数台湾中小企业到大陆投资的最大障碍。,世联商业街区,商业发展机遇分析,铜陵台湾城一个专注两岸的商业平台，即将诞生,铜陵，作为全国台企联台湾企业产业转移示范基地，计划引进3000家左右台商台企进驻。铜陵台湾城是一个结合零售、批发与技术交流及进出口贸易的交易平台，为提供为数众多的台湾中小企业进驻，除了设有零售点与批发展示室外，还有进出口贸易、保税、物流。是服务台湾中小企业在内地经营的平台，从内地优质产品出口、到引进优势品牌与技术进口业务，提供一条龙的市场运营及经贸服务。,但是，仅仅这样的台湾商贸平台不足以支撑本案30万方以上的商业体量!,世联商业街区,商业主题概念设计,商业主题一：台湾主题商贸平台形象店、示范店、旗舰店、展销点的最佳平台商业主题二：集台湾主题的购物、餐饮、休闲、养生、娱乐于一体的新型台湾商业街区，是对台湾文化、人文艺术生活习惯进行全方位的了解和深度体验，是这个城市及辐射这边城市的独一无二的台湾文化和服务的体验之旅，,商业概念设计：铜陵台湾城以搜寻“台湾精品”及海内外特色商品为购物导向,并带动国内多元化购物,休闲、餐饮、娱乐多种满足的丰富消费型态,树立世界级商业中心新典范!,世联商业街区,商业主题概念设计,形象定位：两岸交流，商业平台,1、从政治角度，拔高项目形象，以获得更多的资源和市场关注。2、通过台湾城的商业平台，促进两岸文化、社会、旅游交往，扩大民间社会参与。3、通过平台实现两岸的经贸交流，为铜陵及周边城市消费群提供优势的台湾籍国外品牌商品，带动城市消费和生活形态的国际化进程。4、台湾城打造为台商台企在铜陵的大本营和基地，提供台商进入内地市场提供完整的配套及经贸服务。5、台湾城也是一个内地认识和了解台湾的形象窗口，是对台湾文化、生活形态、价值观等全方位的体验之旅。,世联商业街区,台湾商业元素设计,1、名品馆是是铜陵招商来的千家台湾企业形象店、示范店、旗舰店、展销店;连锁加盟、批发零售，多功能运营中心的最佳地点。2、名品馆以商品展销、洽商批发的方式经营，并规划适当区位做为特定业种与之相搭配，藉以塑造“台湾精品中心”之全球化精品形象，且亦可确保并增进经营效益。各楼层、各区域卖场以不同风格、颜色展现，以增加多样性、趣味性、确实塑造成独特购物之生活空间。3、商场将最大可能地包容全方位的台湾商品，不限定业种类别。但各楼层业种类别在规划上尽量完整、统一。,一期主题店：台湾名品馆,集中商业部分楼层打造成台湾名品馆,世联商业街区,商业主题概念设计,世联商业街区,商业主题概念设计,一期规划亮点：台湾文史馆,1、台湾非常注重传统文化传承，台湾有很多的文史馆，专门收集、展览和推介当地的历史文化。2、在铜陵台湾城，文史馆将是铜陵及旅游客群深入了解台湾的窗口，将是本案吸引各地旅游客群的标志性文化建筑，从而带动旅游客群的商业消费。成为铜陵旅游观光必到的“观光圣地“。3、建议文史馆放在目前销售部的二三层，增加客群来销售部的概率和频率，促进商业销售。,把文史馆放在销售部二、三层,世联商业街区,商业主题概念设计,一期商业组团命名：台北西门町,1、通过对一期组团命名，赋予商业的台湾文化感2、以台北著名商圈命名，让消费者真正感受到这种国际化的消费模式的时尚与新锐,世联商业街区,商业主题概念设计,永不落幕的“台湾文化演艺“广场,1、1年365天不间断的精彩文化演绎，为消费者呈现不一样的台湾文化演艺节目，营造出国内首个非一般的休闲购物公园，创造一个让消费者流连忘返的“狂欢“天地2、精彩纷呈的台湾文化演绎，吸引消费者注目与刺激他们循环消费的同时，更可在强烈的文化演艺中传达更多的信息给消费者，不但能满足到消费者在物质上的快乐购物享受，更可满足消费者在心灵上、精神上、文化上的购物享受3、精彩的演艺功能，其不可复制的强劲特征，为项目带来广阔的辐射力与带动作用，更为项目制造出影响力。,在广场的位置打造成中央演艺区,世联商业街区,商业主题概念设计,成为铜陵市地标性观光旅游明信片,1、项目增设演艺功能，每天定时组织演艺表演活动，增加项目趣味，引领新型家庭消费理念。2、富趣味性的演艺活动，有效延长消费者在项目空间的停留，打造全新的“时间消费理念”，最终实现营业销售最大化3、中央舞台除作表演外，也可以作为商家产品路演、新品发布、宣传活动之用，以增加经济收益。4、中央舞台周边加入喷泉效果以营造欢乐愉快气氛,世联商业街区,商业主题概念设计,1、规模优势：,铜陵台湾城演艺广场,台湾风情的主题活动台湾庙会、妈祖出巡、歌仔戏、布袋戏、原住民舞蹈、台湾相声、魔术表演等台湾本土节目,演艺活动包括：举办台湾城庙会、元宵灯会台湾美食节。啤酒节明星演唱会、流行音乐晚会海峡两岸国际雕塑艺术节历史文物展览展示会、台湾民俗展艺术沙龙,一、宏观经济与城市发展概况,二、整体商业市场及商圈分析,三、在售未售商业调研分析,五、项目机遇及商业概念设计,报告整体思路,六、一期物业产品建议,四、消费市场调研及投资客户调研,世联商业街区,一期产品建议,1、体现街区精神，主要以商铺为主的商业街区形式，并提供能够参与性的，体验的，自由的，多元化的消费和休闲环境。2、项目1F价值最大，可以以较小的出售面积满足较高的回款要求，建议一层面积控制在3090平3、把一楼全部做成两边开门的小铺，使每个商铺充分能够体验所规划街区带来的商业价值。4、为了更适合销售，建议一层商铺进深控制在1015米，既满足品牌商户的消费感觉需求，也适合快速销售。5、商铺的横向柱距以8米8.4米为宜，从而保证商铺未来租售划分的灵活性。如商铺以品牌店租赁，可以8米横向柱距为门面宽，满足该类商户的租赁面积和门面展示需求。考虑到将来商铺划分的灵活性，可将8米柱距分为2个门面宽度为4米或4.2米的单元商铺，满足小型投资型客户的购买需求。,可销售型街区模式,世联商业街区,一期产品定位,6、打造双首层的街区概念，通过二层退台式商业设计，让二层所有的商铺全部临街，使街铺面积最大化，7、二层以上的商铺在设置上保证单元商铺平面与垂直分割的灵活性，上下商铺部分楼板可根据商户的具体需求进行B1与B2的内部打通，保证商铺内部单层独立商铺与双层复式商铺之间转换的灵活性。8、二层以上商铺布局参考招商的品牌商户的实际需求。原则上面积控制在100150平。考虑带租约销售9、对奥特莱斯两栋商业，根据奥特莱斯进行定制化设计，考虑持有或产权式销售。,可销售型街区模式,世联商业街区,一期产品建议,1、13层的室外天梯：天梯能有效输送人流进入三层、避免了首层需要设置大面积空间容纳等候垂直电梯的消费者，既缩短了消费者的等候时间，最关键是最大化了首层寸土寸金的商业面积2、13层的室外天梯：让三层成为优越的临街铺面成为可能，一层三层商业通过室外自动扶梯实现由上自下地贯融一齐，使三层商业拥有不弱于二层的商业价值与发展潜力。3、时尚、划时代的跨层手扶电梯，让消费者直达三层，使三层更汇聚人气，提升商业氛围，从而也帮助三层以上楼层商业价值的提升与体现。,叠级式商业步行街会移动的复合型商业景观,首个“叠级式”创新建筑特色，使整个商业街区低至一层，高至四层都呈现出非一般的商业步行街形态，每一层商铺都是临街商铺，每一个商铺均拥有优越的展示面与可识别性，每一个商铺都具有极高的商业价值,一期产品建议,叠级式商业步行街会移动的复合型商业景观,世联商业街区,一期产品建议,1、360度全方位连廊相连接：使客户在项目内实现跨空自由通行，让台湾城在真正意义上无论从纵观或是横向都实现商业街的功能，全方位连廊的设置，宽度基本要求在8米10米2、建议于每栋建筑群之间于二层以上增建天桥连廊，使独立商业建筑融入一体，形成一体化商业“堡垒”，使每栋建筑物即独立又相互联系，以使消费者能进入项目每一个角落，整体商业氛围提以均衡发展为凸显二层商业价值，建议通过商业退台设计，形成一个空中花园式的商业空间，提高二层的商业价值，3、安徽首个“欢乐循环”小列车建议设在二层，通过二层连廊方便消费者在二层中来回购物和消费，同时也为二层增加了时尚亮点，提升了二层及二层以上商业的商铺价值。,安徽首个”欢乐循环小列车“,一期产品建议,安徽首个”欢乐循环小列车“,世联商业街区,一期产品建议,以台湾为主题的景观体系,项目景观小品增加“台湾元素”，力求突出主题,YOU,THANK,演示结束非常感谢阁下的观看！,