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“城中村”改造经典案例解析深圳市渔农村改造规划,1.规划背景随着深圳市经济及城市建设的快速发展，特区内许多“城中村”迅速成为城市化后城市中心的一部分。然而，由于经济与历史原因，“城中村”的高密度开发造成了城市交通、安全隐患等问题，已成为城市建设的顽疾。渔农村是深圳“城中村”中的典型代表，根据各级政府对“城中村”改造的要求及策略，编制该村的改造规划方案，以期提升渔农村居住品质，完善公共服务设施。,2.现状概况渔农村位于深圳市福田区南端、落马洲大桥西侧，隔深圳河与香港互望，是从香港由落马洲大桥进入深圳的门户。常住人口350人，暂住人口1580人。现状总占地面积32661.37平方米，有私人楼房147栋，多数为5-6层，通风采光条件极差，供电、排水、排污等设施整体布局极不合理，有不少村民自发提出拆除重建计划。旧村建筑面积11万平方米，建筑容积率5.6。规划用地包括已建成的小区、渔农村村民自建住宅用地、省边防局用地。,3.功能定位及空间布局规划区将建成以居住功能为主，西侧兼有口岸商业及办公等功能的综合住区。在空间分布上，以社区中央绿地为心；周边点式高层住宅联立；西侧为带形地铁口岸商业。,4.改造模式“城中村”改造由村股份公司主持实施，采用村民自筹资金、政府扶持等办法解决，不足部分由商业银行贷款。拆除面积实物补偿比例较高，在1:1.2至1:1.4之间。每户村民自筹50万元人民币，其余部分由区政府出面协调银行融资，以村股份公司集体资产作为抵押，改造建设期的利息有政府支付，建成后为村民房屋按揭，并交25%的地价。区政府拨出部分启动资金，在补交地价时享受10%的优惠政策。,5.改造效果改造后新建的渔民村由11个小高层单元和1栋20层公寓以及完善的配套设施组成，总占地面积22331平方米，建筑面积66521平方米，建筑容积率为2.98。每户居民住进了240平方米的复式住宅，绝大多数村民户均物业面积由过去的970平方米增加到1400平方米。居住环境变成了花园式的小区，小区内安排有老年人活动中心等各种活动场所。对现有环境进行综合整治，以完善城市绿地系统，建立人行步道系统，并全面改造建筑物外观，降低了建筑密度，改善了城市景观。,借鉴点一：改造范围的调整天水市“城中村”改造要求：区政府根据改造需要摸底初步确定改造范围，改造范围原则是旧村庄行政区划范围，边角地、夹心地、插花地等在政策容许下，通过土地位置调换进行调整，合理连片整体改造。本案改造范围用地调整：渔农村现状用地32661.37平方米，根据交通中心关于皇岗口岸地区的交通规划确定新改造范围，为保证整个街区的完整性，改造范围纳入周边空地5281.98平方米，现状省边防局用地6089.18平方米位于规划范围中部，考虑到用地的紧凑性，将其一并纳入改造范围。,改造范围的调整,借鉴点二：现状用地权属天水市“城中村”改造要求：村委会与国土部门提供现状土地权属资料。本案现状用地权属：改造范围内及相邻用地已划红线、宗地共9总。,现状用地权属,借鉴点三：现状建筑情况天水市“城中村”改造要求：村委会与相关部门提供现状房屋权属、总建筑面积、分类建筑面积资料。本案现状建筑情况：改造范围内村民自建住宅建筑面积约11万平方米，地块建筑密度超过50%，层数为5至6层。,现状建筑评价,借鉴点四：重点改造范围规划总平面图在改造区南部及西部布置点式高层，与深圳河开敞空间之间形成流动关系，与现状新建小区相协调，中心结合原有小丘陵地形与停车场结合布置公共绿地。,重点改造范围规划总平面图,借鉴点五：鸟瞰图,鸟瞰图,
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