天津房地产估价师《经营与管理》汇总考试试题.pdf

天 津 2016 年 房 地 产 估 价 师 经 营 与 管 理 汇 总 考 试 试 题本 卷 共 分 为 2 大 题 50 小 题 ， 作 答 时 间 为 180 分 钟 ， 总 分 100 分 ， 60 分 及 格 。一 、 单 项 选 择 题 （ 共 25 题 ， 每 题 2 分 ， 每 题 的 备 选 项 中 ， 只 有 1 个 事 最 符 合 题意 ）1、 张 某 以 自 己 的 住 房 抵 押 ， 在 某 银 行 贷 款 。 王 某 应 到 房 地 产 管 理 部 门 办 理 _登记 。A 房 屋 变 更 登 记B 房 屋 转 移 登 记C 房 屋 初 始 登 记D 他 项 权 利 登 记2、 现 实 中 土 地 的 使 用 、 支 配 权 要 受 到 多 方 面 的 制 约 ， 其 中 政 府 的 城 市 规 划 属 于方 面 的 制 约 。A： 建 筑 技 术B： 土 地 权 利 设 置 C： 相 邻 关 系D： 土 地 使 用 管 制E： 工 业 用 地 的 监 测 点 评 估 价 格3、 投 资 项 目 资 本 金 是 指 。A： 在 投 资 项 目 总 投 资 中 ， 由 投 资 者 认 购 的 出 资 额 ， 对 投 资 项 目 来 说 是 债 务 性资 金 ， 项 目 法 人 不 承 担 这 部 分 资 金 的 任 何 利 息 和 债 务 ； 投 资 者 可 按 其 出 资 的 比 例依 法 享 有 所 有 者 权 益 ， 也 可 转 让 其 出 资 ， 但 不 得 以 任 何 方 式 抽 出B： 在 投 资 项 目 总 投 资 中 ， 由 投 资 者 认 购 的 出 资 额 ， 对 投 资 项 目 来 说 是 非 债 务性 资 金 ， 项 目 法 人 承 担 这 部 分 资 金 的 任 何 利 息 和 债 务 ； 投 资 者 可 按 其 出 资 的 比 例依 法 享 有 所 有 者 权 益 ， 也 可 转 让 其 出 资 ， 但 不 得 以 任 何 方 式 抽 出C： 在 投 资 项 目 总 投 资 中 ， 由 投 资 者 认 购 的 出 资 额 ， 对 投 资 项 目 来 说 是 非 债 务性 资 金 ， 项 目 法 人 不 承 担 这 部 分 资 金 的 任 何 利 息 和 债 务 ； 投 资 者 可 按 其 出 资 的 比例 依 法 享 有 所 有 者 权 益 ， 也 可 转 让 其 出 资 ， 可 以 以 任 何 方 式 抽 出D： 在 投 资 项 目 总 投 资 中 ， 由 投 资 者 认 购 的 出 资 额 ， 对 投 资 项 目 来 说 是 非 债 务 性 资 金 ， 项 目 法 人 不 承 担 这 部 分 资 金 的 任 何 利 息 和 债 务 ； 投 资 者 可 按 其 出 资 的 比例 依 法 享 有 所 有 者 权 益 ， 也 可 转 让 其 出 资 ， 但 不 得 以 任 何 方 式 抽 出E： 房 地 产 估 价 机 构 必 须 加 盖 公 章4、 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 规 定 ， 居 住 用 地 土 地 使 用 权 出 让最 高 年 限 为 年 。A： 40B： 50C： 70D： 80E： 房 地 产 估 价 机 构 必 须 加 盖 公 章5、 结 合 保 险 的 本 质 ， 属 于 保 险 基 本 职 能 的 是 职 能 。A： 分 散 危 险B： 融 通 资 金C： 防 灾 防 损 D： 分 配E： 执 行 层 的 组 织 协 调6、 下 列 房 地 产 投 资 风 险 中 ， 属 于 房 地 产 投 资 个 别 风 险 的 是 （ ） 。A 变 现 风 险B 时 间 风 险C 或 然 损 失 风 险D 通 货 膨 胀 风 险7、 在 符 合 城 市 规 划 和 建 筑 结 构 安 全 的 条 件 下 ， 住 宅 所 有 权 人 寻 找 他 人 出 资 ， 合作 加 盖 房 屋 并 进 行 分 成 ， 属 于 动 用 （ ） 的 行 为 。A 宅 基 地 所 有 权B 空 间 利 用 权C 地 役 权D 建 筑 物 相 邻 关 系8、 某 商 业 房 地 产 ， 在 取 得 40 年 土 地 使 用 权 的 当 年 开 始 建 造 ， 建 造 期 3 年 ， 建 筑 物 经 济 寿 命 60 年 ， 则 该 商 业 房 地 产 的 折 旧 年 限 是 【 2003 年 考 题 】A： 37 年B： 40 年C： 60 年D： 63 年E： 工 业 用 地 的 监 测 点 评 估 价 格9、 商 品 房 预 售 合 同 登 记 备 案 的 申 请 人 应 是 。A： 购 房 人B： 房 地 产 开 发 企 业C： 商 品 房 销 售 代 理 机 构D： 购 房 人 和 房 地 产 开 发 企 业E： 执 行 层 的 组 织 协 调10、 同 区 位 的 甲 、 乙 、 丙 三 种 房 地 产 ， 当 价 格 变 化 百 分 比 为 10 时 ， 需 求 量 变化 百 分 比 分 别 为 30 、 10 、 0， 则 甲 、 乙 、 丙 三 种 房 地 产 的 需 求 的 价 格 弹 性 数 值 类 型 分 别 是 。 (过 时 )A： 富 有 弹 性 、 单 一 弹 性 、 缺 乏 弹 性B： 完 全 弹 性 、 单 一 弹 性 、 完 全 无 弹 性C： 完 全 弹 性 、 单 一 弹 性 、 缺 乏 弹 性D： 富 有 弹 性 、 单 一 弹 性 、 完 全 无 弹 性E： 工 业 用 地 的 监 测 点 评 估 价 格11、 某 宗 房 地 产 交 易 中 ， 买 方 付 给 卖 方 2 500 元 ， 交 易 税 费 均 由 买 方 负 担 。已 知 该 地 区 的 房 地 产 交 易 ， 卖 方 按 正 常 价 格 的 5 缴 纳 有 关 税 费 ， 买 方 按 正 常 价格 的 3 缴 纳 有 关 税 费 ， 则 该 宗 房 地 产 的 正 常 成 交 价 格 最 接 近 于 元 。A： 2 427B： 2 500C： 2 575D： 2 632E： 工 业 用 地 的 监 测 点 评 估 价 格 12、 现 金 流 量 折 现 法 从 某 种 意 义 上 讲 要 求 “ 先 知 先 觉 ” ， 其 具 体 要 做 到 的 不 包 括 。A： 后 续 开 发 经 营 期 究 竟 多 长 要 预 测 准 确 B： 各 项 收 入 、 支 出 在 何 时 发 生 要 预 测 准 确C： 各 项 收 入 、 支 出 发 生 的 金 额 要 预 测 准 确D： 各 项 后 续 开 发 完 成 后 的 利 润 要 预 测 准 确E： 工 业 用 地 的 监 测 点 评 估 价 格13、 关 于 房 地 产 估 价 的 特 点 或 本 质 的 说 法 ， 正 确 的 是 。A： 房 地 产 估 价 是 评 估 房 地 产 的 价 格 而 不 是 价 值B： 房 地 产 估 价 是 模 拟 市 场 定 价 而 不 是 代 替 市 场 定 价C： 房 地 产 估 价 是 一 种 价 格 保 证 而 不 是 仅 提 供 参 考 意 见D： 房 地 产 估 价 有 误 差 且 不 能 把 误 差 控 制 在 合 理 范 围 内E： 工 业 用 地 的 监 测 点 评 估 价 格14、 某 建 筑 为 砖 混 结 构 、 内 外 设 备 齐 全 的 受 腐 蚀 生 产 用 房 ， 它 的 耐 用 年 限 是 _年 。A 40B 35 C 30D 2015、 预 计 某 宗 房 地 产 未 来 第 一 年 的 净 收 益 为 38 万 元 ， 此 后 每 年 的 净 收 益 会 在 上一 年 的 基 础 上 减 少 2 万 元 ， 则 该 宗 房 地 产 的 合 理 经 营 期 限 为 _年 。A 17B 18C 19D 2016、 下 列 有 关 房 地 产 估 价 师 执 业 的 规 定 中 ， 不 正 确 的 表 述 是 _。A 未 经 注 册 擅 自 以 房 地 产 估 价 师 名 义 从 事 估 价 业 务 的 ， 由 县 级 以 上 房 地 产 行政 主 管 部 门 责 令 其 停 止 违 法 活 动 ， 并 可 处 以 违 法 所 得 3 倍 以 下 但 不 超 过 3 万 元 的罚 款B 房 地 产 估 价 师 准 许 他 人 以 自 己 的 名 义 执 行 房 地 产 估 价 师 业 务 ， 没 有 违 法 所得 的 ， 由 县 级 以 上 房 地 产 行 政 主 管 部 门 责 令 其 停 止 违 法 活 动 ， 并 可 处 以 1 万 元 以 下 的 罚 款C 中 介 服 务 人 员 索 取 他 人 财 物 或 者 非 法 收 受 他 人 财 物 ， 故 意 提 供 虚 假 评 估 报告 ， 情 节 严 重 的 ， 处 5 年 以 是 10 年 以 下 的 有 期 徒 刑 ， 并 处 罚 金D 中 介 服 务 人 员 严 重 不 负 责 任 ， 出 具 的 评 估 报 告 有 重 大 失 实 ， 造 成 严 重 后 果的 ， 处 5 年 以 下 有 期 徒 刑 或 者 拘 役 ， 并 处 或 者 单 处 罚 金17、 下 列 财 务 报 表 中 ， 储 存 基 础 性 数 据 的 是 。A： 辅 助 报 表B： 资 产 负 债 表C： 资 金 来 源 与 运 用 表D： 现 金 流 量 表E： 借 款 合 同18、 下 列 关 于 预 算 线 ， 说 法 不 正 确 的 是 。A： 假 定 商 品 的 价 格 和 消 费 者 预 期 用 于 购 买 商 品 的 支 出 是 既 定 的 ， 则 消 费 者 能购 买 到 的 商 品 的 所 有 可 能 数 量 组 合 的 集 合 ， 即 为 消 费 者 预 算 线 B： 消 费 者 预 算 线 ， 也 称 为 消 费 可 能 线 或 家 庭 预 算 线C： 在 两 种 商 品 消 费 选 择 的 条 件 下 ， 预 算 线 为 商 品 X 和 Y 所 组 成 的 坐 标 平 面 內 的 一 条 直 线D： 在 两 种 商 品 消 费 选 择 的 条 件 下 ， 预 算 线 为 商 品 X 和 Y 所 组 成 的 坐 标 平 面 内的 一 条 曲 线E： 执 行 层 的 组 织 协 调19、 A 市 居 民 张 某 按 市 场 价 格 将 其 住 房 出 租 给 王 某 ， 年 租 金 为 10000 元 。 按 照 税收 优 惠 政 策 ， 张 某 应 缴 纳 个 人 所 得 税 元 。A： 200B： 300C： 400D： 1000E： 执 行 层 的 组 织 协 调20、 基 准 地 价 是 城 市 中 均 质 区 域 内 的 土 地 。A： 最 低 价 格B： 最 高 价 格 C： 平 均 价 格D： 成 交 价 格E： 工 业 用 地 的 监 测 点 评 估 价 格21、 某 银 行 存 款 的 计 息 方 式 采 用 单 利 ， 假 设 其 一 年 期 存 款 的 年 利 率 为 5 ， 为 吸引 3 年 期 的 储 户 ， 则 其 3 年 期 存 款 的 单 利 年 利 率 应 大 于 。A： 4 25B： 4 75C： 5 25D： 5 33E： 工 业 用 地 的 监 测 点 评 估 价 格22、 下 列 不 属 于 产 生 测 量 误 差 原 因 的 是 。A： 仪 器 误 差B： 观 测 者 的 影 响C： 旁 观 者 的 影 响 D： 周 围 环 境 的 影 响E： 执 行 层 的 组 织 协 调23、 在 市 场 细 分 的 阶 段 中 ， 市 场 营 销 人 员 要 进 行 探 讨 性 面 访 ， 主 要 是 集 中 力 量 掌握 消 费 者 的 消 费 动 机 、 态 度 和 行 为 。A： 目 标 确 定B： 调 查C： 分 析D： 归 纳 总 结E： 借 款 合 同24、 有 关 统 计 分 析 表 明 ， 在 大 城 市 中 心 区 ， 土 地 费 用 已 经 占 到 总 开 发 成 本 的 _。A 20% 30%B 30% 40%C 40% 50%D 50% 60% 25、 下 列 关 于 民 法 的 内 容 ， 说 法 不 正 确 的 是 。A： 在 特 殊 情 况 下 ， 国 家 也 是 民 事 法 律 关 系 的 主 体 B： 智 力 成 果 是 一 种 无 形 资 产 ， 是 知 识 产 权 法 律 关 系 的 客 体C： 物 权 、 知 识 产 权 、 人 身 权 属 于 形 成 权D： 胎 儿 不 具 有 民 事 权 利 能 力 ， 不 得 成 为 民 事 法 律 关 系 的 主 体E： 执 行 层 的 组 织 协 调二 、 多 项 选 择 题 （ 共 25 题 ， 每 题 2 分 ， 每 题 的 备 选 项 中 ， 有 2 个 或 2 个 以 上 符合 题 意 ， 至 少 有 1 个 错 项 。 错 选 ， 本 题 不 得 分 ； 少 选 ， 所 选 的 每 个 选 项 得 0.5 分 ）1、 有 一 开 发 公 司 拟 参 加 国 有 土 地 使 用 权 拍 卖 会 ， 现 委 托 房 地 产 估 价 人 员 对 该 土地 的 最 高 竞 买 价 进 行 评 估 ， 所 得 出 的 评 估 价 值 是 【 2004 年 考 题 】A： 交 换 价 值B： 公 开 市 场 价 值C： 投 资 价 值D： 理 论 价 格E： 标 定 地 价2、 某 宗 土 地 面 积 10000m 2， 土 地 单 位 价 格 800 元 /m 2， 最 高 容 积 率 为 2， 固 定 费 用 400 万 元 ， 单 位 建 筑 面 积 建 安 成 本 为 1500 元 ， 管 理 费 、 贷 款 利 息 、 税 费 等 其他 成 本 费 用 为 建 安 成 本 的 20%， 销 售 价 格 为 3000 元 /m 2， 则 该 项 目 的 盈 亏 平 衡点 销 售 量 为 （ ） m 2。A 10000B 12000C 180000D 150003、 责 任 保 险 包 括 等 。A： 财 产 损 失 保 险B： 公 众 责 任 保 险C： 职 业 责 任 保 险D： 产 品 责 任 保 险E： 第 三 者 责 任 保 险4、 估 价 作 业 方 案 编 制 的 思 路 包 括 。 A： 拟 采 用 的 估 价 技 术 路 线 和 估 价 方 法B： 拟 调 查 搜 集 的 资 料 及 其 来 源 渠 道C： 预 计 需 要 的 时 间 、 人 力 和 经 费D： 估 价 作 业 步 骤 和 时 间 进 度 安 排E： 估 价 报 告 的 编 写5、 货 币 的 基 本 职 能 包 括 。A： 价 值 尺 度 职 能B： 流 通 手 段 职 能C： 支 付 手 段 职 能D： 贮 藏 手 段 职 能E： 世 界 货 币 职 能6、 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 ， 房 地 产 交 易 包 括 三 种 形 式 。A： 房 地 产 转 让B： 房 地 产 抵 押 C： 房 屋 租 赁D： 房 地 产 权 属 E： 房 地 产 经 营7、 按 照 规 定 ， 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 和 商 品 住 宅 等 各 类 经 营 性 用 地 ， 须 以 方 式 出 让 ，特 殊 情 况 下 才 允 许 协 议 方 式 出 让 。A： 招 标B： 拍 卖C： 挂 牌D： 划 拨E： 协 议8、 下 列 可 以 作 为 强 制 拆 迁 证 明 人 的 有 _。A 拆 迁 单 位 代 表B 被 拆 迁 人 单 位 代 表C 街 道 办 事 处D 居 委 会E 当 地 公 安 部 门 代 表 9、 是 具 有 社 会 保 障 性 质 的 政 策 性 商 品 住 房 ， 政 府 对 其 建 设 在 土 地 供 应 和 税 费 征收 上 给 予 很 多 优 惠 ， 但 其 销 售 价 格 和 销 售 对 象 ， 要 受 政 府 的 指 导 。A： 廉 租 住 房B： 经 济 适 用 住 房C： 商 品 住 宅D： 福 利 住 房E： 借 款 合 同10、 不 属 于 确 定 城 市 规 模 的 意 义 是 _。A 综 合 平 衡 法B 区 域 分 配 法C 环 境 容 量 法D 线 性 阶 段 法11、 下 列 关 于 房 屋 转 租 ， 表 述 正 确 的 是 。A： 指 房 屋 出 租 人 将 承 租 的 房 屋 再 出 租 的 行 为 B： 转 租 合 同 除 符 合 房 屋 租 赁 合 同 的 有 关 部 门 规 定 外 ， 还 必 须 具 备 出 租 人 同 意转 租 证 明C： 承 租 人 在 租 赁 期 限 内 如 转 租 所 承 租 的 房 屋 ， 在 符 合 其 他 法 律 、 法 规 规 定 的前 提 下 ， 还 必 须 征 得 房 屋 出 租 人 的 同 意D： 转 租 合 同 的 终 止 日 期 不 得 超 过 原 租 赁 合 同 的 终 止 日 期 ， 但 出 租 人 与 转 租 双方 协 商 一 致 的 除 外E： 转 租 期 间 原 租 赁 合 同 变 更 、 解 除 或 者 终 止 ， 转 租 合 同 也 随 之 变 更 、 解 除 或者 终 止12、 居 住 区 绿 地 系 统 的 组 成 中 ， 居 住 组 团 的 小 块 绿 地 属 于 。A： 公 共 绿 地B： 专 用 绿 地C： 宅 旁 绿 地D： 街 道 绿 地E： 执 行 层 的 组 织 协 调 13、 在 可 行 性 研 究 阶 段 ， 房 屋 开 发 费 用 中 各 项 费 用 的 估 算 可 以 采 用 （ ） 。A 单 元 估 算 法 B 多 元 估 算 法C 单 位 指 标 估 算 法D 工 程 近 似 匡 算 法E 概 算 指 标 法14、 业 主 大 会 成 立 前 ， 维 修 资 金 由 _管 理 。A 开 发 商B 当 地 房 地 产 行 政 主 管 部 门C 物 业 公 司D 全 体 业 主15、 房 地 产 抵 押 合 同 ， 属 于 _。A 主 合 同B 从 合 同C 债 权 合 同D 担 保 合 同 16、 投 资 组 合 理 论 认 为 ， 把 不 同 投 资 项 目 组 合 起 来 ， 可 以 。A： 提 高 投 资 收 益B： 降 低 系 统 风 险C： 降 低 个 别 风 险D： 使 投 资 毫 无 风 险E： 借 款 合 同17、 已 知 某 房 地 产 40 年 收 益 价 格 为 150 万 元 ， 该 房 地 产 报 酬 率 为 10%， 那 么 该宗 房 地 产 30 年 收 益 价 格 为 _万 元 。A 112.5B 155.6C 144.6D 132.418、 与 报 酬 资 本 化 法 相 比 ， 直 接 资 本 化 法 的 优 点 不 包 括 。A： 不 需 要 预 测 未 来 许 多 年 的 净 收 益 ， 通 常 只 需 要 测 算 未 来 第 一 年 的 收 益 B： 指 明 了 房 地 产 的 价 值 是 其 未 来 各 期 净 收 益 的 现 值 之 和 ， 这 既 是 预 期 原 理 最形 象 的 表 述 ， 又 考 虑 到 了 资 金 的 时 间 价 值 ， 逻 辑 严 密 ， 有 很 强 的 理 论 基 础C： 每 期 的 净 收 益 或 现 金 流 量 都 是 明 确 的 ， 直 观 且 容 易 被 理 解D： 不 必 直 接 依 靠 与 估 价 对 象 的 净 收 益 流 模 式 相 同 的 类 似 房 地 产 来 求 取 适 当 的资 本 化 率E： 资 本 化 率 或 收 益 乘 数 直 接 来 源 于 市 场 上 所 显 示 的 收 益 与 价 值 的 关 系 ， 能 较好 地 反 映 市 场 的 实 际 情 况19、 对 拆 除 公 益 事 业 用 房 的 货 币 补 偿 ， 通 过 评 估 确 定 其 价 格 ， 用 _评 估 可 能 会 更科 学 。A 成 本 法B 收 益 法C 市 场 法D 其 他20、 业 建 筑 设 计 的 评 价 指 标 不 包 括 _。 A 土 地 利 用 系 数B 厂 房 展 开 面 积 C 厂 房 有 效 面 积 与 建 筑 面 积 比D 单 位 面 积 造 价21、 申 请 领 取 施 工 许 可 证 应 具 备 的 条 件 ， 有 。A： 已 经 办 理 该 建 筑 工 程 用 地 批 准 手 续B： 总 承 包 企 业 已 签 署 了 分 包 合 同C： 已 经 确 定 施 工 企 业D： 签 署 了 委 托 监 理 合 同E： 建 设 资 金 已 经 落 实22、 某 租 客 5 年 支 付 的 物 业 租 金 的 现 值 为 40 万 元 ， 年 租 金 增 长 的 百 分 率 为 5%，如 果 折 现 率 与 之 相 同 ， 则 该 租 客 第 一 年 末 支 付 的 租 金 为 _万 元 。A 8.0B 8.4C 9.0D 10.0 23、 在 各 种 保 险 中 ， 社 会 保 险 最 能 体 现 职 能 。A： 分 散 风 险B： 组 织 经 济 补 偿C： 融 通 资 金D： 分 配E： 执 行 层 的 组 织 协 调24、 对 具 备 房 屋 功 能 的 地 下 建 筑 ， 征 收 房 产 税 的 相 关 规 定 有 。 (2007 年 试 题 )A： 自 用 的 工 业 房 产 ， 以 房 屋 原 价 的 50 60 作 为 应 税 房 产 原 值B： 自 用 的 工 业 房 产 ， 以 房 屋 原 价 的 50 60 作 为 计 税 税 基C： 商 业 用 途 地 下 建 筑 ， 以 房 屋 原 价 的 70 80 作 为 应 税 房 产 原 值D： 出 租 的 地 下 建 筑 ， 按 照 出 租 地 上 房 屋 建 筑 的 有 关 规 定 纳 税E： 地 下 人 防 设 施 免 税25、 在 房 地 产 估 价 中 ， 首 先 需 要 明 确 的 估 价 基 本 事 项 主 要 包 括 _。A 估 价 目 的 、 估 价 原 则 、 估 价 对 象 B 估 价 目 的 、 估 价 原 则 、 估 价 时 点C 估 价 原 则 、 估 价 对 象 、 估 价 时 点D 估 价 目 的 、 估 价 对 象 、 估 价 时 点