房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷一.pdf

2019 年房地产估价师经营与管理试题及答案（卷一） 判断题 1、房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和 技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。 ( ) 2、住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作 为其施政纲领中的重要内容。 ( ) 3、经济师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局 的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。 ( ) 4、产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、 写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同 档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系， 分析其产品结 构布局的合理程度。 ( ) 5、不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功 能、 面向客户的类型等方面均存在较大的差异， 因此可以按照房地产 的用途，将其分解为若干子市场。 ( ) 6、 房地产的不可移动性， 表明其对地区性需求的依赖程度很大， 这决定了房地产市场是地区性市场， 因此按地域范围对房地产市场进 行划分是最常见的划分方式。 ( ) 7、一般来说， 市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅， 研究成果对房地产投资者的实际意义越大。 ( ) 8、房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，不包 括报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。 ( ) 9、空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与 当期竣工建筑面积的比值。 ( ) 10、在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、 收入法和支出法。 ( ) 答案 判断题 1、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。地产市场 运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房 地产市场发展的基本因素。参见教材 P31。 2、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房 问题的社会政治性特征， 使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领 中的重要内容。参见教材 P33。 3、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。会计师从事 开发投资企业的经济核算等多方面工作， 从全局的角度为项目投资提 出财务安排或税收方面的建议。参见教材 P35。 4、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。产品结构是从经 济发展阶段出发， 考察房地产市场中住宅、 写字楼和商业用房等不同 物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间 的供给比例或交易比例关系， 分析其产品结构布局的合理程度。 参见 教材 P37。 5、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产 在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方 面均存在较大的差异， 因此需要按照房地产的用途， 将其分解为若干 子市场。参见教材 P38。 6、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移 动性， 表明其对地区性需求的依赖程度很大， 这决定了房地产市场是 地区性市场， 人们认识和把握房地产市场的状况， 也多从地域概念开 始， 因此按地域范围对房地产市场进行划分， 是房地产市场划分的主 要方式。 地域所包括的范围可大可小， 由于房地产市场主要集中在城 市化地区，所以最常见的是按城市划分。参见教材 P38。 7、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场 所包括的地域范围越大， 其研究的深度就越浅， 研究成果对投资者的 实际意义也就越小。参见教材 P38。 8、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告 期内施工的全部房屋建筑面积。 报告期竣工和报告期施工后又停建缓 建的房屋面积仍包括在施工面积中。参见教材 P40。 9、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告 期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材 P40。 10、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生 产总值有三种计算方法， 即生产法、 收入法和支出法。 参见教材 P41。 多项选择题 1、下列关于房地产和房地产市场的描述，正确的有 ( )。 A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动 B、因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单 位拥有 C、电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所 去交易 D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房 地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成 E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本 及其他类型商品的最大区别 2、影响房地产市场发展的基本因素有 ( )。 A、社会因素 B、经济因素 C、资源因素 D、政策因素 E、技术因素 3、影响房地产市场转变的主要力量包括 ( )。 A、金融业的发展 B、生产和工作方式的转变 C、人文环境的变化 D、社会环境的变化 E、政治制度的变迁 4、政府在房地产市场中的主要职能有 ( )。 A、制定市场规则 B、进行市场监管 C、确定土地利用条件 D、制定商品房价格 E、提供商业贷款 5、 当承包商仅作为营造商时， 其利润仅与 ( )有关， 承担的风险 相对较少。 A、土地成本 B、建造成本 C、资金筹措 D、施工周期 E、市场营销 6、 从宏观上说， 在进行房地产市场结构分析时， 通常应分析 ( )。 A、总量结构 B、区域结构 C、租买结构 D、供求结构 E、物理结构 7、 上海市公寓租赁市场， 是按房地产市场细分的 ( )标准划分的。 A、按地域细分 B、按房地产用途细分 C、按增量存量细分 D、按交易方式细分 E、按目标市场细分 8、下列选项中，属于工业物业市场的有 ( )。 A、普通住宅 B、公寓市场 C、休闲旅游设施 D、仓储用房市场 E、工业写字楼 9、下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有 ( )。 A、房屋基础和结构的投资 B、土地购置费用 C、城市公共配套设施建设费 D、房屋水、电、卫等附属工程的投资 E、厂房内的工艺设备购置和安装费用 10、房屋施工面积包括 ( )几项。 A、报告期新开工的面积 B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积 C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积 D、上期已经停建本期未恢复施工的面积 E、上期开始施工跨入本期未施工的面积 单选题 多项选择题 1、 【正确答案】 CDE 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的含义。选项 A 错误， 传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所 ;选项 B 错误， 虽然土地和地上建筑物不能移动， 但可以被某个人或单位拥有。 参见教材 P30。 2、 【正确答案】 ABD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市 场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响 房地产市场发展的基本因素。参见教材 P31。 3、 【正确答案】 ABCE 【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响 房地产市场转变的主要力量包括： (1)金融业的发展 ;(2)信息、通讯技 术水平的提高和交通条件的改善 ;(3)生产和工作方式的转变 ;(4)人文 环境的变化 ;(5)自然环境的变化 ;(6)政治制度的变迁。参见教材 P32 33。 4、 【正确答案】 AB 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府 机构在参与房地产市场运行的过程中， 既有制定规则的权力， 又有监 督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材 P34。 5、 【正确答案】 BD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅 作为营造商时， 其利润仅与建造成本及施工周期有关， 承担的风险相 对较少。参见教材 P35。 6、 【正确答案】 ABCD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度 把握房地产市场的特点， 有关房地产市场结构的分析， 也常常采用对 有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结 构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租 买结构等维度。参见教材 P37。 7、 【正确答案】 ABD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。上海市是按地域 细分，公寓是按用途细分，租赁是按交易方式细分。参见教材 P38 39。 8、 【正确答案】 DE 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场 的用途， 可将房地产市场分解为若干子市场， 如工业物业市场包括标 准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓 储用房市场等。选项 AB 属于居住物业市场。参见教材 P38。 9、 【正确答案】 AD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值 一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、 结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作 为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备 (如电梯、通 风设备等 )的购置和安装费用 ;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的 购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用， 购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投 资。参见教材 P39。 10、 【正确答案】 ABC 【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告 期内施工的全部房屋建筑面积。 包括报告期新开工的面积和上期开工 跨入报告期继续施工的房屋面积， 以及上期已停建在报告期恢复施工 的房屋面积。参见教材 P40。 单选题 1、导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖 方对房地产信息的了解程度要远远高于买方的特性不包括 ( )。 A、交易复杂性 B、异质性 C、位置固定性 D、价值量大 2、房地产的价格机制是通过 ( )发挥作用的。 A、市场 B、法律 C、开发商 D、房屋购买者 3、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么 该类型物业的出租需求就会 ( )。 A、减少 B、增加 C、不变 D、同步递减 4、房地产市场存在资产市场和 ( )两个层面。 A、信托市场 B、证券市场 C、资本市场 D、空间市场 5、下列选项中，属于导致房地产周期循环的制度原因是 ( )。 A、非理性预期 B、预售制度的期货效应 C、容积率的控制 D、市场信息不充分 6、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这 种状况发生在房地产市场自然周期的 ( )。 A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段 7、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给 增长率的转折点上，空置率由 ( )。 A、上升到下降 B、下降到上升 C、高于合理空置率到低于合理空置率 D、低于合理空置率到高于合理空置率 8、 在房地产市场周期循环中， 供给增长速度高于需求增长速度， 空置率上升并逐渐接近合理水平， 这一阶段处于房地产市场自然周期 的 ( )。 A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段 9、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著 增加通常发生在房地产市场自然周期的 ( )。 A、第一阶段 B、第二阶段的后半段 C、第三阶段的后半段 D、第四阶段 10、 下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中， 正 确的是 ( )。 A、自然周期与投资周期同步变化 B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期 C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 答案 1、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。由于房地产具 有的位置固定性、异质性、 弱流动性和价值量大等特性，导致房地产 质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了 解程度要远远高于买方， 进而导致房地产市场中存在更严重的信息不 对称问题。参见教材 P46。 2、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通 过市场发挥作用的。参见教材 P46。 3、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。某类物业或可 替代物业间的租售价格比发生变化、 售价太高， 对出租住宅的需求就 会增加。参见教材 P47。 4、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地 产市场也存在资产市场和空间市场这两个层面。参见教材 P48。 5、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气循环。选项 A 属 于生产者与消费者心理因素的影响 ;选项 C 属于政策因素影响 ;选项 D 与制度因素并列。制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等 房地产专业服务制度的健全程度等。参见教材 P50。 6、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继 续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶 段。参见教材 P51。 7、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。该转折点 为 C点， C 点的空置率最小，正好是由下降到上升的一个拐点。参见 教材 P51。 8、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率上 升，表明一定是从上向下的走势，第三或第四阶段，而上升接近合理 水平，就是快到达中间的线。如果是第四阶段，它的趋势是快要达到 最高空置率。参见教材 P51 52。 9、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。从第二阶 段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段， 由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发， 资本流量显著增 加。参见教材 P52 53。 10、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期 在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化， 在三四周期则超 前于市场自然周期。参见教材 P53。 单项选择题 1、下列选项中，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反 映土地转化为房屋效率的指标是 ( )。 A、土地转化率 B、开发强度系数 C、开发投资杠杆率 D、住房市场指数 2、房地产开发投资与 GDP或固定资产投资的比例是 ( )。 A、住房可支付指数 B、开发投资杠杆率 C、开发强度系数 D、土地转化率 3、预售面积，是指报告期内 ( )的房屋建筑面积。 A、已正式交付使用 B、已正式签订商品房预售合同 C、已正式签订商品房交易合同 D、已正式竣工验收合格 4、某销售型住房市场年初的住房存量为 120 万套，其中可供租 售住房 6 万套，本年新竣工住房 15 万套，销售住房 12 万套，则吸纳 周期为 ( )年。 A、 0.50 B、 1.25 C、 1.75 D、 3.64 5、 某市 2013 年存量商品住宅的吸纳率为 50%， 该市同期存量商 品住宅的吸纳周期是 ( )。 A、 1 年 B、 2 年 C、 1 个月 D、 2 个月 6、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是 ( )。 A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 7、 某房地产开发项目总投资为 10000万元， 其中自有资金为 4000 万元，通过发行债券获得 2000 万元，其余为银行贷款，该项目开发 投资杠杆率为 ( )。 A、 0.40 B、 0.60 C、 2.50 D、 5.00 8、 ( )是反映房地产开发商对未来市场预期的指标， 根据开发商 对当前销售、 未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数 量预期的调查结果构造。 A、住房市场指数 B、住房价格合理性指数 C、房地产价格指数 D、房地产众数价格 9、由于市场信息的缺乏，房地产市场交易通常需要房地产估价 师或房地产经纪人等专业人员提供服务， 这体现了房地产市场特性中 的 ( )。 A、市场信息的不对称性 B、市场需求的广泛性 C、市场需求的多样性 D、市场交易的复杂性 10、 下列选项中， 不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要 途径的是 ( )。 A、发展房地产估价等专业服务 B、政府加强房地产市场信息的发布工作 C、加强开发商的管理体制 D、提高房地产市场的透明度 答案 单项选择题 1、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。土地转化率， 用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋效 率。参见教材 P43。 2、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系 数是指房地产开发投资占 GDP 的比例，反映房地产开发投资与宏观 经济协调发展的状况。参见教材 P43。 3、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报 告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。参见教材 P43。 4、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。吸纳周期 =可供租售 量 /吸纳量 =(6+15)/12=1.75(年 )。参见教材 P43。 5、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。吸纳周期在数值上 等于吸纳率的倒数，吸纳周期 =1/吸纳率。参见教材 P43。 6、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报 告期内的吸纳速度计算， 同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要 花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场， 吸纳周期又称为销售周期。参见教材 P43。 7、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发 投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率， 开 发投资杠杆率 =10000/4000=2.5。参见教材 P43。 8、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。住房市场指 数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。 根据开发商对当前销 售、 未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的 调查结果构造。参见教材 P44。 9、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。由于房地产市 场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定 ;房 地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序， 耗费时间比较长， 交 易费用通常也比较多 ;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地 产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。参见教材 P45。 10、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市 场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业， 政府加强房地产市场信息的发布工作， 提高房地产市场的透明度。 参 见教材 P46。 单项选择题 1、下列选项中，不属于房地产市场体系参与要素的是 ( )。 A、交易当事人 B、作为交易对象的房地产资产 C、房地产交易需求 D、交易组织机构 2、 ( )是指影响房地产市场发展的土地、 能源、 环境和生态等自 然资源条件。 A、政治环境 B、资源环境 C、技术环境 D、国际环境 3、下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是 ( )。 A、城市或区域产业结构与布局 B、人口数量结构 C、土地资源状况 D、建筑技术进步 4、下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程 中主要工作的是 ( )。 A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算 B、工程竣工后的工程结算 C、签发与合同有关的各项任务 D、工程招标阶段编制工程标底 5、 ( )从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作， 从全局的 角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议， 包括财务预算、 工 程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投 资企业的负责人通报财务状况。 A、会计师 B、建筑师 C、工程师 D、律师 6、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度 较低，因此房地产市场具有明显的 ( )特征。 A、垄断竞争 B、寡头垄断 C、垄断 D、竞争 7、 房地产市场的 ( )特征， 给予房地产供给者一定程度的销售控 制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。 A、移动 B、异质 C、垄断竞争 D、买卖 8、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关 系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是 ( )。 A、产品结构 B、总量结构 C、供求结构 D、投资结构 9、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同 目的和方式， 分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化 的是 ( )。 A、区域结构分心 B、租买结构分析 C、供求结构缝隙 D、投资结构分析 10、下列选项中不属于居住物业市场的是 ( )。 A、普通住宅 B、别墅 C、休闲旅游设施 D、公寓市场 答案 单项选择题 1、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的含义。房地产市场由 参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制 度、促进交易的组织机构等构成。参见教材 P30。 2、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境 是指影响房地产市场发展的土地、 能源、 环境和生态等自然资源条件。 参见教材 P31。 3、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。选项 B 是 社会环境因素， 选项 C是资源环境因素， 选项 D 是技术环境因素。 经 济环境是指在整个经济系统内， 存在于房地产业之外， 而又对房地产 市场有影响的经济因素和经济活动。 例如城市或区域总体经济发展水 平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状 况、利率和通货膨胀率等。参见教材 P31。 4、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。在房地产开 发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理 机构或造价咨询机构。其主要负责： (1)工程建设前的开发成本估算、 工程成本预算 ;(2)工程招标阶段编制工程标底 ;(3)工程施工过程中的 成本控制、成本管理和合同管理 ;(4)工程竣工后的工程结算。参见教 材 P35。 5、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。会计师从事 开发投资企业的经济核算等多方面的工作， 从全局的角度为项目投资 提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与 清账、合同监督、 提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人 通报财务状况。参见教材 P35。 6、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有 明显的不可移动性和异质性， 且市场集中度较低， 因此房地产市场具 有明显的垄断竞争特征。参见教材 P36。 7、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄 断竞争特征， 给予房地产供给者一定程度的销售控制能力， 包括销售 时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。参见教材 P36 37。 8、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房 地产市场整体出发， 分析开发和销售之间的数量结构关系， 考察房地 产供给和需求之间的总量差距。参见教材 P37。 9、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据 投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式， 分析不同投资目的或 方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材 P37。 10、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。选项 C 属于商业 物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场 (含普通住 宅、别壁、公寓市场等 )、商业物业市场 (写字楼、零售商场或店铺、 休闲旅游设施、酒店市场等 )、工业物业市场 (标准工业厂房、高新技 术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等 )、特 殊物业市场、土地市场等。参见教材 P38。 判断题 1、从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。 ( ) 2、围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资 活动之一，是因为这种投资活动源于出租经营目的。 ( ) 3、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资， 无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。 ( ) 4、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业 物业的能力无关。 ( ) 5、对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保 值和增值。 ( ) 6、缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往 倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业。 ( ) 7、房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益， 因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。 ( ) 8、房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直 接融资。 ( ) 9、房地产投资变现性强。 ( ) 10、一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投 资风险也就越大。 反之， 标准差越大， 各种可能收益的分布就越集中， 风险就越小。 ( ) 答案 判断题 1、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是投资概述。从生产力角度来考察， 投资是企业发展的第一原动力，因为企业的建立和发展都离不开投 资，企业的运行也离不开投资活动。参见教材 P3。 2、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。围绕持有房地产 或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一， 不管这种投资 活动是源于自用还是出租经营为目的。参见教材 P4。 3、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资 主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资 和个人投资。 不同投资主体的投资目的有显著差异， 政府投资和非盈 利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益， 如公共租 赁住房投资、 绿色住宅示范项目投资等。 企业投资和个人投资则更注 重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。参见教材 P4。 4、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。商业物业投资的 收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值， 且收益水平与投 资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材 P5。 5、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是 在使用过程中产生的， 投资者通过及时调整房地产的使用功能， 使之 适合房地产市场的需求特征， 不仅能增加房地产投资的当前收益， 还 能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材 P8。 6、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。缺乏房地产投资 管理经验且具有低风险偏好的投资者， 往往倾向于购买处于黄金地段 的优质成熟物业， 这类物业的购买价格高、 收益水平较低但风险也低。 参见教材 P11。 7、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。 REITs选择投资的 领域非常广泛， 其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和 抵押资产。 由于有专业投资管理者负责经营管理， 其收益水平也大大 高于一般的股票收益，因而 REITs股票往往成为个人投资者以及大型 机构投资者 (包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和 共同基金等 )间接投资房地产的重要工具。参见教材 P12。 8、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成 本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融 资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有 首次公开发行 (IPO)、 配股、 公开增发或定向增发、发行可转换债券等 形式。参见教材 P12。 9、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变 现性差。参见教材 P15。 10、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说， 标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反 之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。参见 教材 P16。 单选题 1、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通 常会选择 ( )。 A、进入稳定期的优质收益型房地产投资 B、尚未进入稳定期的收益型房地产投资 C、机会型房地产投资 D、刚竣工的收益型房地产投资 2、 某项置业投资的年限是 10 年， 那么对 10 年期限内和 10 年后 转售价格的预测就要困难得多， 预测的准确程度也会差很多， 这反映 的是 ( )风险。 A、通货膨胀 B、未来运营费用 C、时间 D、持有期 3、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资 不能超过其全部投资的 10%，这是基于 ( )的考虑结果。 A、风险投资 B、投资组合 C、风险转移 D、占领世界投资市场 4、以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营 策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业， 这是通过投资 项目的 ( )组合来分散投资风险。 A、地理区域 B、时间分布 C、物业类型 D、收益形式 5、假设银行一年期存款利率为 2.28%，贷款利率为 5.85%，投资 市场的平均收益率为 12%， 房地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6，则房地产投资的预期收益率为 ( )。 A、 4.42% B、 8.11% C、 8.13% D、 9.54% 6、 假如市场的整体平均收益率是 10%， 无风险资产收益率为 5%,， 一个投资项目的系统性市场风险系数是 0.5，则其预期收益率为 ( )。 A、 8.5% B、 4.5% C、 5% D、 7.5% 7、如果整个投资市场的平均收益率为 20%，国家债券的收益率 为 10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为 ( )。 A、 8% B、 4% C、 14% D、 12% 8、如果整个投资市场的平均收益率为 15%，国债收益率为 9%， 房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23， 则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是 ( )。 A、 10.38% B、 11.07% C、 12.45% D、 13.62% 9、某投资市场的平均收益率为 15%，银行贷款利率为 5.5%，国 债收益率为 3%，房地产投资市场的风险相关系数为 0.3。那么，当前 房地产投资的折现率为 ( )。 A、 5.7% B、 6.6% C、 7.9% D、 9.4% 多选题 1、房地产投资的个别风险包括 ( )。 A、时间风险 B、机会成本风险 C、持有期风险 D、政治风险 E、或然损失风险 2 、按照风险大小和收益水平高低，对房地产投资分类及各自 特点的说法中，正确的有 ( )。 A、分为收益型、收益加增值型和机会型 B、房地产开发投资属于收益加增值型 C、对于刚刚竣工的收益性物业的投资属于收益型投资 D、能承受较大投资风险、期望获得较高收益的适合选择机会型 投资 E、收益型投资以获取稳定的租金为目的 3、关于投资组合理论的说法，正确的有 ( )。 A、投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变 成毫无风险 B、通过投资组合理论可以将系统风险因素减少甚至近于完全抵 销 C、投资组合理论的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风 险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化 D、对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不 同的反应 E、大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分 布、时间分布以及项目类型分布的合理性 答案 单选题 1、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能 承受较大投资风险、 期望获得较高收益的房地产投资者， 则选择机会 型房地产投资。参见教材 P22。 2、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。持有期风 险是指与房地产投资持有时间相关的风险。 一般来说， 投资项目的寿 命周期越长， 可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。 参见教 材 P22。 3、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进 行房地产投资时， 非常注重研究其地区分布、 时间分布以及项目类型 分布的合理性， 以期既不冒太大的风险， 又不失去获取较高收益的机 会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中 国内地的投资不能超过其全部投资的 10% ;以发展工业物业见长的香 港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的 商用物业和居住物业，以分散投资风险。参见教材 P24。 4、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进 行房地产投资时， 非常注重研究其地区分布、 时间分布以及项目类型 分布的合理性， 以期既不冒太大的风险， 又不失去获取较高收益的机 会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中 国内地的投资不能超过其全部投资的 10%;以发展工业物业见长的香 港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的 商用物业和居住物业，以分散投资风险。参见教材 P24。 5、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。预期收益率 E(Rj)=2.28%+0.6 (12%-2.28%)=8.112%。注意无风险收益率在我国为 一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材 P25。 6、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。预期收益率 =无风险 资产的收益率 +系统性市场风险系数 (市场整体平均收益率 -无风险 资产的收益率 )=5%+0.5 (10%-5%)=7.5%。参见教材 P26。 7、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。方法一：公式作法。 折现率 =无风险投资收益率 +市场风险系数 (市场的平均收益率 -无风 险投资收益率 )=10%+0.4 (20%-10%)=14%。方法二：带有技术含量的 排除法。 该折现率一定大于无风险投资收益率， 即大于 10%， 选项 A、 B可立即排除。参见教材 P26。 8、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。折现率 =无风险 投资收益率 +市场风险系数 (市场的平均收益率 -无风险投资收益 率 )=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。参见教材 P27。 9、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。预期收益率 R= 无风险投资收益率 +市场风险系数 (市场的平均收益率 -无风险投资 收益率 )=3%+0.3 (15%-3%)=6.6%。参见教材 P28。 多选题 1、 【正确答案】 ABC 【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投 资的个别风险包括收益现金流量风险、 未来运营费用风险、 资本价值 风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险。参见教材 P21 22。 、 【正确答案】 ADE 【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。选 项 B 错误， 房地产开发投资一般属于机会型房地产投资 ;选项 C错误， 对于刚刚竣工的收益性物业的投资属于收益加增值型房地产投资。 参 见教材 P22。 3、 【正确答案】 ACDE 【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。选项 B 错误，通过 投资组合理论， 可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销， 但系统 风险因素仍然存在。参见教材 P25。