东凯万鸿AB调研报告及分析.ppt

东凯万鸿AB座调研报告及分析,-北京悟石地产策划机构呈送：东凯地产,目录,一、一期底商调研及分析,二、B座写字楼调研及分析,三、A座酒店、酒店公寓调研及分析,一、一期底商调研及分析,商业整体市场研究,商业整体市场研究,鄂市商业发展概况目前商业结构(综合型商业),人均综合商业面积：鄂尔多斯与北京的差距较大，同时落后于省内的包头市；连锁商业品牌：与北京的外资连锁品牌大量进入，包头的本地商业集团与外资商业集团并存的现状不同，鄂尔多斯目前的大型综合商业仍以本地商业集团为主导，市场不开放，消费者缺少对外资连锁品牌的了解，消费习惯偏保守。,商业整体市场研究,传统商圈目前的新兴商圈具备发展机会的新兴商圈,鄂市商业发展概况商圈变局,商圈是自发形成或统一规划发展，并带有某种聚合特征的商业群落；传统商圈位于城市核心位置，多是在长期历史发展中自发形成的；随着城市化进程的加快，在新兴的商务区和新城区往往形成新的商圈；新商圈具有一定的政策性、规划导向性，同时具有起点高，发展快的特点，但同时由于缺少既有的商业氛围，也需要较长的市场培养期，并伴随商圈周边道路、住宅、写字楼、酒店、娱乐业等的发展而成熟；新兴商圈成熟后一方面又以该商圈为核心向外围发展，另一方面又刺激传统商业整改，提升城市整体商业档次；如北京CBD对东部通州的发展带动，青岛香港中路对崂山商务区的带动；鄂尔多斯铁西新区的商业也将依照上述市场规律蓬勃发展，并依靠区域规划的利好条件，快速成熟；,传统商圈,铁西新商圈,天骄路新商圈,商业整体市场研究,现有大型综合商业：现有的大型综合商业，均集中分布在达拉特路中段，显示出东胜老区传统商圈的市场地位非常牢固；其它商业项目规模一般，也位于旧城区，但位置较分散。未来商业项目。未来大型综合商业将集中在天骄路和铁西新区核心商圈，即迎宾路、东环路和天骄南路，扩张的趋势，西部都将有新增项目，这与城市人口的调整趋势相吻合。较小规模的商业项目较为分散，普遍在核心商圈之外。,项目分布,现有大型商业集中在东胜老区传统市级商圈；未来项目将向西发展，集中在天骄路和铁西商圈内铁西新区大量新物业的兴建和大量居民的入住，为新兴商圈的形成创造了机会,商业整体市场研究,商业整体市场研究,商业整体市场研究,商业整体市场研究,商业整体市场研究,商业整体市场研究,从国内一线城市的发展历程看，包含多种业态，集购物、休闲娱乐、餐饮于一体、拥有舒适的消费环境、符合年轻人消费心理的大型综合性、一站式商业已成为商业发展的重要趋势。鄂尔多斯消费市场的潜力受到外埠及外资零售商的认可。一些尚未进入的知名国际零售品牌正在积极选址中，实力雄厚、经验丰富商家的进入，将为市场带来新的商业理念和成熟的经营方式。商铺的统一专业化经营管理的重要性日益凸显。目前的商业项目特别是商业街及销售型底商，大多缺乏统一的业态规划及招商管理，导致经营混乱、业态同质化程度高等弊病，引入专业化的商业经营管理成为改变现状的最有效方法。特色化经营成为趋势。随着经济发展所带来的需求档次提升，以及市场竞争的加剧，特色化商业项目越来越受到追捧。,商业市场前景,现有商圈供应过于集中和单一，未来商业供应有外扩的趋势，特别政府规划和政策扶持的铁西新区将成为未来商业发展的重点。,商业整体市场研究,市场分布：市中心大型综合商业分布过度集中，竞争激烈商圈格局存在变数，在城市发展的新兴区域形成新商圈将有一定机会,市场供应：大型商业人均占有面积低于一线城市，未来有上升空间，另一方面，核心商圈大型商业供应过剩，未来竞争将进一步加剧目前商业业态以百货和超市为主，业态较为单一发展复合型商业引入新品牌多元化成为未来发展的趋势,市场表现：价格较为理性，近几年波动较小近几年租金整体水平较为稳定，但区域和商圈之间租金差异较大大型综合商业空置率较低,总结：配合城市发展利用区域社区商业发展机会避免激烈竞争，细分市场提升档次、特色化引入新品牌,市场趋势业态趋于多元化档次逐步提升国际零售商、品牌进入特色商业将具备更高的竞争力,商业市场重要项目,重要项目,重要项目,重要项目,商业竞争分析,主要竞争项目分析,本项目主要比较优势：处于发展中的新区中心，未来发展机会较多,位于街区的转角处，位置较好，具有较长的商业临街面；,本项目主要比较劣势：位于新区，对吸引城市老区的客群较为不利市场培养期较长，早期收益较低,控制商业的规模，使其主要作为公寓、写字楼和酒店的配套；,将商业分割为中等大小的一托三店铺，且设计独立入口，提高商铺的产品销售力；,在发展日常消费的同时，增加主题会所、餐饮、健身等商务类消费比例，使其吸引多种人群的消费，既可以对外开放，又可以作为高档写字楼及酒店、公寓的配套；,商业竞争分析,小结,本项目特征商业规模适中，主要作为本项目的配套商业，服务于自身写字楼办公人员和酒店住客；业态多样，但要有自身独有特色，作为本项目配套，既可以提高项目档次，又可吸引区域内多种类型的消费者。,产品定位,通过以上分析，我们将产品定位为：以餐饮娱乐为主要业态、日常零售、服务为辅的商街。,具体来说：东凯万鸿一期商业明确面向餐饮业招商（亦可兼顾洗浴、KTV、娱乐城），每栋最多可规划三家餐饮品牌进驻。整条街最终形成类似饮食娱乐一条街街的感觉。目前铁西区尚未形成集中规模的餐饮区域，而餐饮娱乐的扎堆经营对于商家是极为有利的。,二、B座写字楼调研及分析,写字楼整体市场研究,研究范围,标准,本次市场分析包括了鄂尔多斯市场中优质写字楼（类似甲级写字楼）和普通写字楼（类似乙级写字楼），相关标准后文将有表述。根据鄂尔多斯的现状，部分优质写字楼并不能全部满足相关要求，我们在界定写字楼标准时，也会根据专业经营进行判定。,区域,研究区域：东胜旧城区、铁西新区,面积,主要包括建筑面积在10000平米以上的项目,时段,重点研究时段：2000年20010年,参数,供应量、面积、租金、空置率、入住企业等,总体写字楼市场研究,商务区分布,现有写字楼分布图,总体写字楼市场研究,商务区分布,老城区写字楼分布图,总体写字楼市场研究,商务区分布,天骄路写字楼分布图,总体写字楼市场研究,以创业大厦为标志，东胜写字楼市场从2000年开始步入快速发展期，特别是2003年以后，每年都有23个新项目入市。由于地理位置优越，天骄路聚集了目前东胜档次最高的一批写字楼。天骄路区域近几年土地供应大幅增加，交通条件不断改善，目前写字楼数量最多。根据我们的研究，东胜市场尚无真正意义上的甲级写字楼，为了研究方便，我们将其中档次稍高的3个项目定义为优质写字楼，其供应量约8万平米；其余项目为普通写字楼。铁西区未来中高档写字楼供应相对较多，存在大量竞争对手。,总体写字楼市场研究,现有供应项目,总体写字楼市场研究,未来供应,.随着未来两年写字楼供应量加大，未来市场竞争程度会更激烈。.未来新增项目优质写字楼比重将有所提高，市场整体品质出现进一步提升。.新增写字楼仍然集中于铁西区，老城区写字楼供应相对较少。,未来写字楼分布图,总体写字楼市场研究,供应,总体写字楼市场研究,供应,总体写字楼市场研究,供应,总体写字楼市场研究,供应,总体写字楼市场研究,租金,总体写字楼市场研究,总体写字楼市场研究,入住率,总体写字楼市场研究,产品特征,总体写字楼市场研究,产品特征,总体写字楼市场研究,产品特征,总体写字楼市场研究,客户特征,总体写字楼市场研究,未来趋势和小结,市场分布,东胜现有写字楼供应主要分布在老城区和天骄路两大区域，其他区域写字楼供应非常少；随着东胜商务中心区规划（CBD）的实施，铁西区将成为未来写字楼供应集中的区域；铁西区土地供应充足，随着城市重心的西移，市政基础实施及道路交通条件的不断改善，未来将成为最重要的商务区,市场表现,由于市场规模较小，过去几年写字楼需求不旺，价格较为稳定散售进程中的价格和销售速度很难两全，对于开发商来说收益将受到影响随着供应和需求的同步增加，核心区域优质写字楼租金和售价将维持稳定，而普通写字楼项目由于受价格较低公寓项目的影响，售价可能出现下降,产品特征,随着市场竞争的加剧，未来供应项目应在产品设计上超越现有市场，到达真正意义的甲级写字楼标准,投资市场,在建写字楼市场以整售为主，中小规模案例较少但整售投资者对项目的地理位置、交通便利度、地标性、规模和档次等都有较高要求,从市场表现上看，普通写字楼销售周期普遍较长，回报率较低，而优质写字楼对地段有苛刻的要求。本项目位于铁西区的中心商务区核心地带，在中长期又有多个商业项目等经济推动力，只要本项目的写字楼开发定位正确、营销得当，前景看好。,写字楼市场分析,主要项目创业大厦鑫通大厦万博广场凤凰城方圆一厦万正广场正东金地创世纪帝景峰会,项目分布图,周边项目分析,周边项目分析,周边项目分析,周边项目分析,周边项目分析,周边项目分析,周边项目分析,B座写字楼优劣分析,优势劣势规模较大，城市综合体支撑尚末完成拆迁无限停车位新开发地段，目前没有商业氛围对面就是鄂尔多斯新体育馆，未来繁华商圈机会威胁可以设计出最符合市场需求的产品；可以通过邀请知名的物业管理公司提升知名度；周边地块的竞争项目；政府的优惠政策；,产品定位,通过以上分析，我们将产品定位为：在层高、空调、电梯及大堂装修等方面都领先于市场的高档优质写字楼。,具体来说：层高：最好保证在3.5米以上。空调：中央空调。电梯：品牌进口电梯。监控系统：保证监控范围的监控系统。通信：无网络布线系统。大堂：高的挑高大堂及较高档的装修。卫生间：每层设男女公共卫生间。,销售以整层销售为主，至少半层才可以起售。,三、A座酒店、酒店公寓调研及分析,高端酒店整体市场,高端酒店市场研究范围,本项目规划的硬性条件为高档酒店，酒店未来的客户特征和酒店管理公司的选择针对高端酒店市场范围，因此，本项目酒店整体市场的研究范围为：东胜区现有(已经完工使用)和未来(在建或规划中)的三、四、五星级酒店酒店的评星标准符合国家挂牌星级旅游饭店标准,高端酒店整体市场,高端酒店市场研究范围,目前鄂尔多斯的高端酒店主要集中在范围内东胜老区和天骄路，体现有三个明显的集中区域：1.鄂尔多斯大街2.杭锦路3.天骄路酒店分布比较集中，尤其是天骄路和杭锦路两个区域。,本项目位于远离市区酒店集中地带的铁西新区.远离集中的酒店区域有利于避免同档次酒店之间的恶性竞争和抓住铁西新区的高端酒店客人。但是，由于距市区中心有一定的距离，目前看来对于市区的高端酒店客人的吸引力表现不足，需要一段时间的市场培育和客户积累。距离天骄路较近，只有2公里，且项目周边正在建设和规划中的酒店众多，形成了强烈的竞争。,现有酒店分布图,高端酒店整体市场,现有酒店列表一,高端酒店整体市场,现有酒店列表二,高端酒店整体市场,现有酒店列表三,高端酒店整体市场,现有酒店列表四,高端酒店整体市场,现有酒店列表五,高端酒店整体市场,投资及运营,鄂尔多斯三、四、五星级酒店大部分为大型民营企业管理和操作，市场商业化操作程度高。现有酒店市场强大的开发实力和稳定的客源对本项目的开发能力和运作能力形成挑战。,高端酒店整体市场,酒店硬件产品,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（1）,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（2）,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（3）,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（4）,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（5）,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（6）,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（7）,高端酒店整体市场,房价,目前来看，铁西区和老城区两个区域的平均客房价格最高，铁西区主要受两个五星级酒店高房价的带动，而老城区的品牌酒店数量居多，同时此地区稳定的客户群对该区域房价的拉动作用大。目前，五星级酒店的平均房价是933元(前台散客价)和568元(公司协议价)，四星级酒店的平均房价是552元(前台散客价)和228元(公司协议价)，三星级酒店的平均房价是371元(前台散客价)和221(公司协议价)。四、五星级酒店之间的价格差距较大。四、五星级酒店的房价仍然处于上升调整阶段，通过提高客房装修标准、增加配置等途径，提升品质增强竞争力。,受市场需求的驱动和商务活动的带动，五星级酒店价格增幅明显，价位和品质上与四星级差距很大，鄂尔多斯市五星级市场潜力很大。,高端酒店整体市场,入住率和淡旺季,通过消费者调研发现，鄂市住店的客人不太在乎星级和服务质量，价格为考虑的重要因素，所以，三星和四星级酒店的入住率要高于五星级酒店。淡旺季划分不明显，酒店市场处于较为稳定的状态，运行较好，市场波动小。,高端酒店整体市场,酒店供应一,高端酒店整体市场,酒店供应二,高端酒店整体市场,酒店供应三,高端酒店整体市场,酒店供应,本项目周边未来酒店项目较多，均为三星级以上，如万正广场的一个四星级酒店、两个三星级酒店，汇能的五星级酒店，导致未来的竞争压力加剧。,酒店分布图,A座酒店优劣分析,优势劣势规模较大，城市综合体支撑；项目施工进度慢，尚未完成拆迁。无限停车位；新开发地段，目前没有商业氛围；对面就是鄂尔多斯新体育馆，会展活动及体育赛事频繁；离老城区有一段距离；机会威胁具备着开发星级酒店的条件，可以设计出最符合市场需求的酒店产品；可以通过邀请知名的酒店管理公司提升知名度；周边地块的竞争项目；,产品定位,通过以上分析，我们将产品定位为：10层（413层约15000）的三、四星酒店。6层（49层8000）的商务快捷酒店,根据招商情况最终确定。,服务式酒店公寓服务式酒店公寓是目前在东胜尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的、具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，服务式酒店公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士青睐。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。与普通高档公寓相比，服务式酒店公寓的租金水平更坚挺。,精品物业境外案例写真,香港逸兰精品酒店（LansonPlaceBoutiqueHotel&Residences）混合了便捷服务和温暖的住宿为延伸的亚洲人找到了最理想的平衡点,新加坡佳乐丽酒店(TheGalleryBoutiqueHotel)反传统的建筑外貌和注重细节的生活空间。把度假感觉带回家。,地址：东直门外大街乙36号项目简介：共有27栋住宅建筑，一期13栋，二期9栋，三期5栋，五期共800套，住宅总建筑面积212803平方米。其中2号楼为“boutiqueapartment”房型面积：45-70平米装修状况：精装+家具物业管理：仲量联行产品特色：德国大师迷丽优雅的经典室内设计、人性化的空间铸造和全球私人服务，营造出业主适应、认同、喜爱的生活环境，达到生活的最大愉悦。,国内案例一：海晟国际公寓（北京）,地址：马当路588号项目介绍：由7幢樓高18層至32層的豪宅，1幢全新概念的商務精品酒店式公寓東方天地8號，及面積約19000平方米的商務組成，總戶數723戶。房型面积：116188平米装修标准：3000元/平米酒店管理：Kingston酒店管理公司产品特色：將一個小型的現代化辦公室融合到酒店客房中，令旅居於此的公幹人士享受不單是家或辦公室的服務，而是結合二者於一身的HomeandOffice商住酒店,国内案例二：淡水湾花园（上海）,共享,居家,商务,个性及生活气息浓郁的家具家饰,具备高档装修标准的个性化品质酒店公寓,匹配商务需求的硬软件服务,高端酒店公寓物理要素解读,装修标准,绝对3000元豪装，绝对拎包即入住,共享装修+生活元素(灵活组合),=3000元/M2,共享装修+商务元素(灵活组合),总结对于本案来讲，写字楼、底商、酒店由于所处的地理位置优越，车位充足，市场前景看好；酒店式服务公寓目前在东胜属于尚不多见的物业类型，由于其集住宅、酒店、会所等多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效，市场潜力也非常乐观。所以，全面考量本案的在市场的表现，三种产品类型恰逢良好的市场契机，产品综合实力上，具有很强的市场竞争力，能够满足不同客户的置业投资需求。但由于周边配套还不成熟需要一定的成长周期，同时产品尚末完成拆迁且市场竞争压力大；建议明年再正式发售，在今年以C栋公寓为主进行销售，以及做好酒店的招商工作。与此同时为明年的写字楼、底商、酒店公寓的正式发售打好坚实的客户基础。,Thanks,成功源自双方的信任与配合，让我们为目标而努力！,