房产项目开发流程简化版.xls

现状图 规划设计条件 现场踏勘 了解周边配套情况 了解该区域未来规划情况 了解地块的上市方式和土地款 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 了解当地的房地产市场状况 汇报土地初判结果 深判结果 研究并确定融资方式 引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段） 土地深判 可行性研究报告 寻找合作资金 土 地 获 取 阶 段 土地初判 主要工作内容 土地信息收集 项目招商报告（前期阶段） 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 主要 阶段节点 主办部门工作内容 【全程策划系列文件之一】房地产项目开发流程 第 1 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 投方案标 投经济标 拍卖 挂牌 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 土地出让合同 出让金、交易费交费证明 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费） 土地出让合同 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 1：500现状地形图3份（反楼座） 详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份 证明 土地抵押贷款 土 地 获 取 阶 段 办理土地证 企业投资项目备案 投标、摘牌 用地规划许可证 确权 第 2 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部 分） 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分） 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 设计前期 规 划 设 计 阶 段 项目定位 项目发展报告 区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 明确产品设计思路 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 第 3 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 规划方案结合成本测算的研讨及确定 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）规划 设 计 阶 段 指标确认阶段 方案设计组织 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 项目成本指标确定 方案与设计院选择与合同签订 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 项目考核指标确定 年度考核指标调整 第 4 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书 （交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 地质勘察报告 规 划 设 计 阶 段 施工图设计组织 施工图成果 综合管网方案设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 景观扩初及施工图设计 施工图设计院的选择与合同签定 结构方案及设备选型研讨及确定 第 5 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 施工单位配合做记录、现场保护 取得许可证 建设工程规划许可证 开 工 开 盘 建设工程规划许可证 移交施工单位 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 建筑方案送审 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择 规划方案及市政方案送审 现场工程放线 第 6 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取面积计算成果表 交费各专业会签单 项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明 质量监督登记表 建设工程规划许可证 公用基础设施配套证明 安全施工措施登记表 安全措施 施工图审查 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上） 开 工 开 盘 销售许可证 施工许可证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 建设项目年度投资计划（当年计划） 资质证书 国有土地使用证或建设用地规划许可证 年度投资计划(项目备案) 建设工程施工许可证 获取前期物业备案证明 营业执照 第 7 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 组织监理、施工单位一起对图纸会审 会同设计院进行会审，签定会审记录 设计交底 临水、临电 规划成果 大配套 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场 开 工 开 盘 企业投资项目备案 开工准备 施工图会审 施工组织方案 临水、临电 招投标、签订合同 土建施工单位的公开招标及合同备案 质量监督手续 环卫、环保等相关手续 平整场地 第 8 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 开工 施工放线 规划验线 基础处理竣工结算 开 工 开 盘 开工 开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政 府部门） 桩基施工 桩基检测 基础施工 基础验收备案 地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加 第 9 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 亮相前项目知识培训 分卖场设立 开 工 开 盘 项目亮相前准备 推盘策略确定 确定外部资源 项目推广定位确定 项目核心识别系统确定 第 10 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 意向商家签约 开 工 开 盘 项目亮相前准备 确定项目亮相方案 联动工作的准备 销售道具准备 第 11 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 客户积累 开盘信息告知 开 工 开 盘 项目亮相 项目开盘前准备 客户接待、客户问题汇总及反馈 价格体系确定 银行大协议的签订 销售内部资料 合同准备 开盘前销售道具准备 项目形象的提升及深化 交工标准确定 项目亮相 第 12 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 开盘 开盘庆典活动 客户转化 月度指标分解 产品分析、聚焦销售重点 月度操作手册制定 价格监控及调整 开 工 开 盘 日常销售 回款落实 月度推广计划执行 开盘 第 13 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 回款 清盘 项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档 开 工 开 盘 清盘 日常销售 月度付款计划及支付 合作方合同签订 月度指标考核 清盘后项目各种资料移交 客户到访及接待成交工作 第 14 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 审核施工方案、施工组织设计 配套管线预埋 设计变更 工程进度的确认 工程款申请表审批 工程款支付 施工单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程（主体）验收表 工程款支付 主体验收备案 变更签证 工 程 建 设 主体施工 重要分项工程及隐蔽工程质量验收 图纸问题解决 施工质量问题、事故处理 工程变更 材料进场验收 钢筋混凝土工程（过程监控） 第 15 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 设计、研发定板 施工样板制作 材料确定 制定招标计划 考察投标单位 招标、定标 外檐装修材料确定 工 程 建 设 甲供、甲分包材料招标 （工作应有针对性的提 前展开） 编制招标文件 地面 涂饰 饰面板（砖） 门窗 内外檐装修 幕墙 防水 抹灰 各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调 轻质隔墙 第 16 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 卫生器具安装 室内采暖系统 工 程 建 设 水、暖、电安装 变配电室 供电干线 室内给水系统 室内排水系统 室内热水供应系统 第 17 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 工 程 建 设 水、暖、电安装 防雷及接地安装 备用和不间断电源安装 电气动力 电气照明安装 第 18 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 通信网络系统 办公自动化系统 建筑设备监控系统 火灾报警及消防联动系统 安全防范系统 综合布线系统 智能化集成系统 电源与接地 环境 住宅（小区）智能化系统 送排风系统 防排烟系统 除尘系统 空调风系统 净化空调系统 制冷设备系统 空调水系统 工 程 建 设 智能化 通风与空调 第 19 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 招标选定安装单位 提供电梯井道土建节点图 指导电梯井道土建施工 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书 组织销售、研发、运营、物业共同验收。 报建委质监部门审定备案 与物业进行交接。（包括图纸） 毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算 护栏和扶手制作与安装 门窗套制作与安装 花饰制作与安装 窗帘盒、窗台板 做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接 涂饰 橱柜制作与安装 成品房装修 从使用 功能角度对室内装修进 行查验 土建工作面移交 吊顶 洁具 饰面板（砖） 暖气片安装 工 程 建 设 电梯安装 毛坯房竣工验收备案 各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理 裱糊与软包 细部 电梯安装及调试 第 20 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 成品房竣工结算 配套手续及施工 排水 成品房验收备案 工 程 建 设 热力、排水 热力 自来水 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。 精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 园林用水、换热站用水 中水 与物业进行交接。 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书 组织销售、研发、运营、物业共同验收。 报建委质监部门审定备案 第 21 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 场站点位置 排水、热力招标手续 竣工结算 排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算 结算稽核 全部合同结算并做项目整体结算报告 电力 配套手续及施工 附属建筑 景观 环境施工 综合管网 给排水与采暖 电气配套施工 工 程 建 设 视讯 燃气 第 22 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 室内空气检测 选择单位，组织招投标，定队伍 项目竣工验收报告 建设工程规划验收合格证 非经营性公建配套证明 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 土地使用权证书 地名管理部门批准的地名文件 小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张 、非经营性公建配比表） 人防验收 规划验收 消防验收 通水、通电 大配套验收 竣工验收备案通知书 小配套验收 供热验收 人防验收 工程质量保证书 住宅使用说明书 寄发商品房交付使用通知书 楼牌标识 协调地名办办理地名手续 物业用品储备 物业接收钥匙、验房 入住 寄发入住通知书，销售客户资料移交客服 制定入住流程 对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修 协议和第三方维修合同，制定维修流程 住宅准入证 住宅准入证 竣 工 入 住 办理入住 入住准备 第 23 页，共 24 页 主要工作内容主要 阶段节点 主办部门工作内容 售后维修 投诉处理 装修管理 施工资料整理及移交 供暖 通煤气 整体移交物业 产品问题总结及反馈 初始登记 产权证办理 分户土地证 土地证办理 供热移交 保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续 工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 竣 工 入 住 办理入住 售 后 及 移 交 区局办理初始登记手续 工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场 业主保证供热 为客户办理产权证前期手续 审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 验房问题汇总 为客户办理土地证前期手续 移交建筑物及相关资料 第 24 页，共 24 页