威海双岛湾项目产品建议书.ppt

威海双岛湾项目产品建议书,西安市城市建设开发总公司营销部,序言,威海位于山东半岛最东端，是我国沿海最东部的城市，中国沿海开发城市之一，中国第一个“国家级卫生城市”，也是中国首批“国家环境保护模范城市”和第一批“优秀旅游城市”，两次被联合国2003年又获得了联合国“人居奖”，是最适合人类居住的生态城市。随着山东半岛蓝色经济区上升为国家战略，威海获得了巨大的发展机遇，双岛湾也成为发展的重中之重被提上议事日程。,汇报内容,威海介绍,第一部分,威海房地产市场分析,第二部分,第三部分,第四部分,双岛湾综合规划的思考,项目的开发主题定位及产品定位,山东省位于中国东部沿海、黄河下游、京杭大运河的中北段，省会济南。山东西部连接内陆，东部山东半岛伸入黄海，北隔渤海海峡与辽东半岛相对、拱卫京津与渤海湾，东隔黄海与朝鲜半岛相望，东南侧临靠较宽阔的黄海、遥望东海及日本南部列岛。山东历史悠久，是中国文化的源头和中华民族的重要发祥地之一。,威海位于山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台接壤。总面积5797平方公里，其中市区面积777平方公里，海岸线长985.9公里。威海是中国著名的港口及旅游城市，是中国沿海开放城市之一，是中国第一个国家卫生城市，是中国首批国家环境保护模范城市之一，是全国投资硬环境40优城市，也是全国综合经济实力50强城市。,汇报内容,威海介绍,第一部分,威海房地产市场分析,第二部分,第三部分,第四部分,双岛湾综合规划的思考,项目的开发主题定位及产品定位,“十一五”期间威海房地产市场发展情况分析,房地产开发投资高速增长，占全市固定资产投资比重逐年提高；房地产开发建设规模不断扩大，住宅一直占主体地位；商品房销售市场活跃，住宅销售占九成以上；商品房供求结构性矛盾依然突出，普通商品住宅占比偏低；房地产开发土地购置面积高速增长；房地产开发企业整体实力仍然较弱；,1、房地产开发投资高速增长，占全市固定资产投资比重逐年提高随着威海市经济的快速发展，城市建设进程的加快，房地产开发企业队伍不断壮大。截止2010年末，全市的房地产开发企业达450家，比2005年净增158家，增长54.1%。“十一五”以来，在国家加大投资、扩大内需的宏观政策作用下，全市固定资产投资规模大幅扩张，而作为固定资产投资重要组成部分的房地产投资，占比逐年提升，得到快速发展。“十一五”期间，全市房地产开发投资共完成805.6亿元，以35.8%的年均速度高速增长，占全市固定资产投资的17.1%，比“十五”期间占比提高6.8个百分点。2010年，全市房地产开发投资完成269.8亿元，同比增长28.8%，房地产开发投资占全市固定资产投资比重为23.1%，分别比2006年、2007年、2008年、2009年提高了11.6、10.3、6.9、5.1个百分点。从房地产投资结构看，商品住宅投资占据了主要地位，“十一五”期间，住宅投资占全部房地产开发投资的88.0%，最高年份为2009年，占比达89.8%，至2010年，全市住宅投资共完成236.9亿元，年均增长36.6%，是2005年的4.8倍。,2、房地产开发建设规模不断扩大，住宅一直占主体地位伴随着房地产开发投资的快速增长，全市房地产开发建设规模不断扩大。2010年全市商品房施工面积达到2043.0万平方米,是2005年的2.6倍，“十一五”期间年均增长21.1%。其中，2010年新开工面积1207.6万平方米，是2005年的2.2倍，“十一五”期间年均增长17.4%。从开发规模结构看，住宅开发占据了主要地位。“十一五”期间，住宅施工面积占全部商品房施工面积的87%以上，最高的年份为2006年，达到了90.5%。2010年全市住宅施工面积1779.3万平方米，是2005年的2.5倍，年均增长20.3%；其中新开工住宅758.9万平方米，是2005年的2.1倍，年均增长16.1%。办公楼建设增长幅度不大，2010年办公楼施工面积7.7万平方米，与2005年相比，微增8.5%。商业营业用房逐渐趋热，“十一五”期间高速扩张。2010年商业营业用房施工面积为139.3万平方米，是2005年的3.0倍，年均增长24.4%，其中新开工面积为84.4万平方米，是2005年的4.7倍，年均增长36.0%。,3、商品房销售市场活跃，住宅销售占九成以上“十一五”期间，全市商品房销售面积累计2362.7万平方米，是整个“十五”时期的2.9倍；销售额累计771.4亿元，是“十五”时期的5.5倍。“十一五”期间，全市商品房销售面积年均增长27.0%，销售额年均增长43.8%。随着经济的发展和人民生活水平的提高，住房消费需求快速释放，住宅销售面积占全市商品房销售面积九成以上。2010年，全市住宅销售面积696.1万平方米，是2005年的3.2倍，年均增长26.5%；销售额259.6亿元，是2005年的6.3倍，年均增长44.3%。,4、商品房供求结构性矛盾依然突出，普通商品住宅占比偏低目前全市房地产市场产品结构的主要问题是普通住房尤其是90平方米以下住房比重仍然偏低，高档商品房比重偏高，开发结构性矛盾依然突出。2010年，全市90平方米及以下住宅完成投资100.65亿元，仅占全部住宅投资的42.5%；施工面积770.07万平方米，占住宅施工面积的43.2%；新开工面积383.74万平方米，占住宅新开工面积的36.2%。,5、房地产开发土地购置面积高速增长随着房地产热的不断升温，土地成了房地产开发商的“生命线”，土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作，土地价格快速增长。2010年，全市房地产开发土地购置面积达到265.5万平方米，比上年增长104.0%；土地成交价款比上年增长141.7%，平均每平方米成交价款比上年上涨18.8%。土地购置面积和成交价款的较快上涨，需要引起重视，严防哄抬地价、囤积土地等违规行为的发生。,6、房地产开发企业整体实力仍然较弱2010年，全市450家房地产开发企业中仍然没有一级资质的，二级资质的只有12家，三级资质的67家，三级资质以下企业占全市房地产开发企业的82.4%。与我省兄弟地市青岛、烟台相比，开发企业的数量、规模和实力还有明显差距。以青岛市为例，2010年该市共有1025家房地产开发企业，其中一级资质的24家，二级资质的47家，三级资质的226家，三级资质以下企业占全市房地产开发企业的71.0%。,汇报内容,威海介绍,第一部分,威海房地产市场分析,第二部分,第三部分,第四部分,双岛湾综合规划的思考,项目的开发主题定位及产品定位,双岛湾区域是“环海发展”的重要板块。按照双岛湾科技城的战略定位，该区域大力积聚科教资源，加快创新创业载体建设，构建完善的科教研发体系；推进产业转型升级，积极承接国内外高端产业转移，打造以科技教育和高新技术产业为主的生态化科技城。,区域定位：以幸福西海岸为品牌，以旅游休闲为主题、科教研发为支撑、生态宜居为特色的绿色海湾、未来之城。,主要建设内容：国际顶级品牌滨海酒店带-28个滨海高级酒店、海洋公园及海滩服务设施；世界级游艇休闲社区-全天候热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫；国家级海洋科研与博览中心-国家海洋研究院与国家海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园、双岛湾旅游度假城等。,纵横交通网,目前有烟威高速、沈阳路、成大路、初张路、老烟威公路等相互连通，还将建成城际铁路站、长途汽车站及公共交通汽车站三站合一的枢纽交通站，这必将使双岛湾区域快速接轨城区，乃至融入胶东半岛城市群。,双岛湾科技城,四大景观节点，一脉相承,天然森林里口山风景区-国家级森林公园，面积1万余亩，山中水果品质颇佳，以蟠桃驰名，是休闲观光旅游美地。,万亩松林-释放出大量的氧气，同海量放出的负氧离子，将整个双岛湾变成一个天然氧吧，健康身心。,金沙滩与碧海-相互依偎，飞帆点点，海鸥偏偏。与家人，网球、游泳、沙滩排球、保龄球.动感无限。,中央电视台威海影视城-中央电视台所属的四大影视拍摄基地之一，城内设有浓郁的卡通风格的大型充气设施，孩子在充满童趣的游戏中开发智力、锻炼体魄、休闲娱乐。,美好前景,韵味东方水城提起“东方水城”，人们会不禁会想到意大利威尼斯蜿蜒的水巷，一种久久挥之不去的诗情画意。处处见海、一步一海景的自然资源，同样也会成就双岛湾“东方水城”的主题。打造东方水城并不是简单的模仿复制威尼斯，相反更突出威海的特色。,威海风情“集结地”提起哈尔滨，人们就会想到那尖层顶的俄罗斯建筑，提及青岛就会想起八大关的德式修建，而威海海滨城市的风情特色却一直不明显。相信双岛湾这块童贞地的开发，会为威海打造都会风情提供了大好的机缘。海洋文化正题园充分利用双岛湾地区范围的天然资源计划建设海洋公园，湿地公园，汽车驴友营地以及水上运动基地等，相信将来的双岛湾将成为海湾风情游，海岛休闲带，生活观光游，胶东渔家文化游等驴友品牌，建设驴友焦点都会区和闻名驴友目的地。创意财富新高地威海的天然资源对艺术家的魔力很大，可目前尚无形成有用的堆积，而构建一个艺术平台，设立艺术国际周年或者双年展，相信将对威海的文化成长起到极大的促进效用。,汇报内容,威海介绍,第一部分,威海房地产市场分析,第二部分,第三部分,第四部分,双岛湾综合规划的思考,项目的开发主题定位及产品定位,总体规划思路及建议：针对本项目的开发及我公司对威海双岛湾开发区的认知，我们提出了“品质地产”的开发理念。以品质花园洋房+高尔夫景观+配套商业的开发模式，从产品规划设计开始，引入国际一流的专业管理团队，追求低密度高质量的生活品质，打造具有国际品牌号召力的精品社区。,建筑风格建议：西班牙风格,1.海湾式布局：西班牙是海洋国家，所以水是西班牙风格的灵魂元素之一，通常在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑与水与人的完美和谐。2.层级分明的规划设计：西班牙建筑通常以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美。3.浅色调：西班牙风格的最大特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和的特殊涂料，不生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。4.具有典型的西班牙建筑元素及特征：从红陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO），从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺西班牙建筑挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。,景观风格建议：高尔夫果岭景观,简介：在高尔夫球场上，果岭指球洞所在的区域，草面平滑有助于推球。果岭没有固定的尺寸和形状，可以说，世界上找不出一模一样的两个果岭。标准球场每个果岭的面积一般都超过600平方米。果岭的草坪比高尔夫球场其他区域的草更娇贵更纤细，也更容易生病，所以需要更精心的养护。高尔夫果岭社区，强调“外有果岭内有田园”私密性生活空间，一方既满足了对于高尔夫原始自然的追求和向往，同时也全面打造丰富的景观配套，保证居住的舒适度与自然景观的双重结合，无论所占有的稀缺资源及倾力打造的景观体系，让景观与果岭无缝对接，每一处精心的设计均体现了国际化高尔夫生活圈层的理念。,商业风格建议：欧式商业街+社区专属会所,简介：欧式商业街既维持着中世纪建筑的古典特色，又拥有现代感极强的全新规划，集购物、旅游、商务、展示和文化功能于一体，市民可在此购物、餐饮、旅游、休闲等。欧式商业街的建筑风格较为统一，以石材为主要建筑材料，全部采用大橱窗设计，商业街的功能很完善，标志性广场代替绿化占据重要位置，地面铺装和雕塑小品体现功能和特色，整个商业街业态以小型零售为主，功能完善。会所是整个社区的运营中心，它集接待、休闲、娱乐、餐饮、商务、办公等功能于一体，是高端社区不可或缺的重要组成。,汇报结束,Thanks,