撤销抵押权案例

某房屋土地管理部门基于沈某的申请向其补发了建设用地使用权证，及向沈某颁发了二间二层房屋的房产证。之后，沈某以该房产作抵押向李某借款30万元用于购货，期限三个月，并且在房管部门办理了抵押登记手续。沈某借款后不幸遇车祸身亡。借款到期后，李某遂向法院起诉，要求沈某的继承人在接受遗产的范围内偿还贷款，并要求行使抵押权。法院判决沈某的继承人在判决，以其继承财产偿还李某借款30万元及利息，逾期以抵押的房产折价清偿。当事人均未上诉。案件执行过程中，沈某舅舅吴某以房屋应属其所有，房屋管理部门发证有误为由，向法院提起行政诉讼，要求撤销沈某的房产证和土地使用证，并要求赔偿经济损失；沈某的继承人也以第三人的身份参加诉讼，要求撤销沈某的房产证和土地使用证。法院遂裁定中止民事案件的执行。法院对行政案件审理后认为，有关部门在向沈某颁发房产证时未能核实房屋土地的真实来源及相关事实证据，致颁发房屋产证及土地使用权证有误，遂撤销沈某的房产证和土地使用证，对吴某要求赔偿的请求予以驳回。当事人均未上诉。而李某的民事案件也未恢复执行。【评析】本案涉及了房产权证被撤销是否应影响抵押权的效力？从而引出行政案件的审理是否应中止民事案件的执行问题？吴某的损失应有谁承担等问题。本案有以下法律问题应予明确：一、房屋产权登记的性质与效力。房屋产权登记是房产管理部门根据房屋产权人的申请，依照法定程序对其房屋产权进行审查，核实、注册登记，颁发产权证书的行为。包括房屋所有权和房屋他项权利登记。房地产的权属登记是一种物权的公示方式，房屋的公示是指房屋的享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。其功能在于对正在交易的第三人提供信赖利益，即只要公示，就以此判定物权归属，进而维护交易安全。而与之相辅相成的公信原则，则保护信赖公示的第三人取得经过公示但非实际权利人处分的权利。我国物权法已明确规定了“不动产登记的权利正确性推定作用”原则。该法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生效力。”房屋登记后即发生推定为所有权人的效力。本案李某基于信任沈某是房地产权利人，沈某用房屋抵押而设定了物权，李某由此出借30万，其债权在法律上是获的物的担保的。二、抵押人的房产证被判撤销，不影响李某的抵押权的效力。财产登记簿上列明的所有人，实际并非财产的所有人，就该财产设定抵押权时，债权人善意信赖该登记而与之设定抵押权的，基于登记的公信力原则，债权人仍然可以取得抵押权。本案沈某是房产证上列明的所有权人，后房产证虽被法院判决限期撤销，但其在设定抵押权时，是以房屋所有权人的身份进行的，李某不知道也不可能知道该房产证有瑕疵，而是善意信赖所有权证上的登记事项，与沈某签订抵押合同，并办理了抵押登记手续，受登记公信力的保护，李某仍可行使抵押权。本案涉及的是登记的公信力，它是指物权登记机关在登记簿上所作出的各种登记，具有使社会公众信其正确的效力。即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记权利人进行交易的第三人，其所得利益仍将受到法律保护。因此，第三人根据国家建立的不动产登记簿取得不动产物权，国家应该予以保护。因此，行政案件的审理不应中止民事案件的执行。三、吴某损失的承担问题，本案所涉房屋，如最后确认为吴某所有的，根据物权法第二十一条“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”因此，在确认由谁引起的本案登记错误后，可确认赔偿责任的承担。2011年11月，被告谢某向原告某工商银行申请个人房屋抵押贷款，原告于同年12月与被告签订了个人借款合同，约定：贷款金额为960,000元，贷款期限为10年。同时，抵押人谢某及房屋共有人被告吴某（谢某之妻）、被告吴某一（吴某之弟）、被告黄某（吴某一之妻）以总面积856.01平方米的房产作抵押，且均在抵押合同上签名捺印。此后，谢某按照约定偿还原告贷款本息。但从2012年11月开始，谢某未再履行合同约定进行还贷。原告多次派人向借款人电话催收和上门催收，借款人都拒不履行还款约定。原告于是起诉至法院，要求：1、解除合同；2、被告谢某提前归还贷款本息（无法偿还的则处置抵押物优先受偿）。另查明：1、本案中用作设定抵押的抵押房屋权属证书因房屋权属有争议在合同履行期间被依法撤销；2、设定抵押的抵押房屋权属证书被撤销与被告被告吴某一、黄某无关。【判决】法院审理后认为，本案中原、被告签订的个人借款合同与抵押合同均合法有效。在综合全案案情后法院依法作出判决：一、解除原告与被告谢某签订的个人借款合同；二、四被告于判决生效后偿还原告借款本息，逾期不能清偿的，依法处置四被告与原告设定的抵押房产，原告对上述抵押物处置后的价款有优先受偿权；三、被告吴某一、黄某在承担抵押担保责任后，有权向被告谢某、吴某追偿。【评析】笔者认为，本案争执的焦点是原告工商银行与四被告签订的房地产抵押合同否有效问题。（一）法院在审理过程中认为原告与四被告签订的抵押合同合法有效，笔者对此存在不同的看法。因为，该案中设置抵押的房产证已因房屋权属有争议在合同履行期间被依法撤销，那么，依照我国担保法第三十七条第（四）项的规定，“抵押物权属不明的，不得抵押，其抵押行为无效”。即原告与四被告签订的房地产抵押合同无效。为此，原告要求处置抵押物的诉讼请求不应支持。（二）由于被告谢某、吴某在抵押合同上签名捺印，是其真实意思表示，且当时被告谢某、吴某均未向原告陈述抵押的房屋权属有争议，故导致抵押无效，原告不存在过错。我国最高人民法院关于适用若干问题的解释第七条规定，“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”。根据此规定，被告吴某一、黄某应对被告谢某、吴某不能按时偿还原告贷款的部分承担连带清偿责任。但是由于已经查明设定抵押的抵押房屋权属证书被撤销与被告被告吴某一、黄某无关，故而被告吴某一、黄某在承担连带清偿责任后，有权向债务人被告谢某、吴某追偿。如此处理，债权人的权利同样能够实现，同时，也符合中华人民共和国担保法第三十七条第（四）项的规定。