南京商品房预售合同

.南京市商品房预售合同附件91、92前期物业服务合同临时管理规约宁房预售合字 号前期物业服务合同甲方：南京仙林房地产开发有限公司 ；法定代表人：徐益民 ； 住所地：南京市栖霞区仙林大学城王子楼村108号； 邮 编：210046 ；联系电话：025-85552159 。乙方：南京新鸿运物业管理有限公司 ； 法定代表人：王中宁 ； 住所地：南京市白下区汉中路185号鸿运大厦； 邮 编：210029 ； 资质等级：壹级 ； 证书编号：建1040092 ； 联系电话：025-86794977 。 根据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对学仕风华苑 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况: 1、物业名称：学仕风华苑 ； 物业类型：多层住宅、商铺、社区中心 ； 座落地址：栖霞 区/县 仙林大学城312国道南侧； 占地面积：231390平方米 ； 总建筑面积：329668.96平方米 2、物业管理区域四至： 东至：仙境路 ； 南至：规划道路 ； 西至：规划道路 ； 北至：312国道 。 （物业规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。 第二章 服务内容与质量 第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修养护（物业共用部位明细见附件三）； 2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同（物业共用设施设备明细见附件四）； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务； 4、公共绿化的养护服务； 5、车辆停放管理服务； 6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理； 9、 / 。 第三条 在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约性服务有： 1、家政服务（费用另议） ； 2、商务服务（费用另议） ； 3、 房屋中介服务（费用另议） ； 4、绿化租摆服务（费用另议）； 5、/ 。 第四条 乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。 第五条 甲方应于交钥匙前30天按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的物业管理用房（不含设备用房）。物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。 物业管理用房建筑面积989 平方米，其中：办公用房989 平方米，位于3F ；办公 用房/ 平方米，位于/ ；/ 用房 / 平方米，位于/ 。 分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，甲方应当事先交付符合要求的物业管理临时用房（物业管理用房平面图见附件六）。 第三章 服务费用 第六条 本物业管理区域物业服务收费实行以下第1 种方式： （一） 包干制 1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅： 0.85 元/月.平方米；办公楼： / 元/月.平方米；商业物业： / 元/月.平方米； / 物业： / 元/月.平方米。（实施普通住宅物业等级收费的，其物业服务标准及收费标准见附件七）2、物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业服务企业的利润；（11） / 。3、包干制服务费不含下列费用：（1）物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；（2）代收代交的公共能耗费；（3）停车费、停车管理服务费。4、乙方按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担。（二）酬金制1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅： / 元/月.平方米；高层住宅： / 元/月.平方米；别墅： / 元/月.平方米；办公楼： / 元/月.平方米；商业物业： / 元/月.平方米； / 物业： / 元/月.平方米。物业服务费用由物业服务支出和乙方的酬金构成。2、乙方在预收的物业服务费用中，采取以下第种方式先提取酬金：（1）乙方按/（每月/每季/每半年）/元的标准从预收的物业服务资金中提取。（2）乙方/（每月/每季/每半年）按应收的物业服务资金/%的比例提取。3、除酬金以外的物业服务费用归业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（1）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（2）物业管理区域清洁卫生费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域秩序维护费用；（5）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（6） / 。4、物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后不足部分由全体业主承担，结余部分接转至下一年度继续使用。5、对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：（1） / ；（2）/ 。第七条 物业服务费用的交纳 1、本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。2、因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担。 3、乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收 6个月的物业服务费和 多层住宅0.85元/月/平方米代收代交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过六个月。4、购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。5、因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的 15 %（15%-30%），其差额部分由甲方承担。6、纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因甲方原因未按时交给物业买售人的房屋，物业服务费由甲方全额交纳。 7、物业服务费用（物业服务资金）按每6个月 （每月/每季）交纳，业主应在（每月第/ 日/每6个月的第1 月第7 日）履行交纳义务。 8、本条第1款、第2款、第5款规定由甲方承担的物业服务费用应按每半年 （每季/每半年）拨付给乙方。 9、物业管理开办费总额104300元、前期介入服务费186796.6元由甲方在在乙方全面进驻当月一次性支付给乙方。第八条 乙方应于（每半年/每年）6月30 日、12 月31 日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。 第九条 公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊： 1、 物业公共区域能耗费由全体业主按 建筑面积分摊。2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按 建筑面积 分摊。 3、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。 4、中央空调运行能耗费由 / 、 / 、 / 分摊。5、装修管理服务费在装修前交纳。6、停车服务费从实际停车开始交纳。第四章 物业的经营与管理 第十条 停车场服务内容及标准如下： 1、停车场共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用； 2、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维修养护及时； 3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等； 4、车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，专人定时巡视检查。 5、/ ； 6、/ 。 第十一条 停车场服务收费分别采取以下方式： 1、停车场属于全体业主共有，车位使用人应按露天机动车车位 150 元/个月、车库机动车位 220元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费用按露天机动车车位 150 元/个月、车库机动车车位 220 元/个月的标准提取停车管理服务费。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天机动车车 / 元/个月、车库机动车车 60 元/个月、立体机顶车位 / 元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。3、停车场属于甲方所有，委托乙方管理的立体机械车位，车位使用人应按 /元/个月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费用按 / 元/个月标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有。4、公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不得收费。业主搬家、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按照规定收费标准计次收费。5、临时停车管理服务收费标准为 4 元/次。6、停车管理服务费不包括车辆保管、保险费用，停入乙方所管理服务停车区域的业主车辆应自行办理相关保险，其中包括抢盗险等。业主如有车辆看管要求，应与乙方协商，在甲乙双方协商一致的前提下另行签定车辆看管协议，车辆看管费用按照双方在车辆看管协议中约定的标准执行。第十二条 停车管理服务费主要用于以下开支： 1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、 停车场共用车位和共用部位的维修养护费用。（业主自有车位的维修养护费用由其自行承担） 3、 停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护费用； 4、停车场的配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、道闸等系统）的运行能耗费用； 5、停车场的公共环境清洁卫生费用； 6、法定税费； 7、合理利润 。 第十三条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务合同，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。 车位使用人对车辆有保管要求的，应当另行与乙方签订车辆保管合同。 第十四条 会所的用途和管理 1、本物业区域内的会所属/ （全体业主/甲方）所有，会所总建筑面积/ 平方米，会所首先应满足本物业管理区域内业主的使用。 2、会所及内部规划设计用途： （1）/ ； （2）/ ； （3）/ ； （4）/ ； （5）/ 。 3、会所对外开放的范围及服务对象： （1）/ ； （2）/ ； （3）/ 。 4、会所出售或出租时，物业管理区域业主享有优先购买或租售权。 5、会所所有人或使用人保证按规划设计用途和约定的对外开放范围及服务对象使用会所，需改变会所规划设计用途、约定对外开放范围及服务对象的，需按南京市商品房买卖契约相关规定执行。 6、会所所有人委托乙方经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由乙方与所有人另行约定。 第十五条 在本合同期限内，乙方经营管理属全体业主所有的物业的，其经营收入按下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的30 %补贴乙方物业服务费用，70 %纳入专项维修资金。 第五章 物业的承接验收 第十六条 甲方应当于交付前30 天，通知乙方承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业管理用房及有关资料。乙方应当会同甲方对本合同附件三、附件四规定的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。（物业承接验收确认书文本见附件八） 第十七条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）； 5、 /； 6、/ 。 第十八条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。 第十九条 甲方按下列程序，向乙方办理承接验收手续： 1、甲方书面通知乙方办理承接验收手续，并提交有关资料； 2、乙方应对提交的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项； 3、甲方组织现场交付工作，并会同乙方和业主代表对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验。查验的物业必须已取得房屋建筑工程竣工验收合格的相关材料； 4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决； 5、经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，甲乙丙三方签定物业承接验收确认书。 第二十条 物业的承接验收，必须符合下列条件： 1、建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划、设计的使用功能； 2、建设工程全部施工完毕，并经验收合格，验收资料齐全； 3、消防、安全、供电、供气、给水排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备和设施正常使用并符合相关规定； 4、临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线； 5、施工单位及施工人员已完工退场，不再占用物业管理区域内房屋且临时施工用房已拆除； 6、绿化已按设计要求种植； 7、专用的机动车、非机动车停车场（车库、车棚）已按规定配置，物业管理区域室外道路建成并保持通畅； 8、共用区域垃圾中转站（箱、桶）已按规定配置； 9、物业管理区域入口处已设置平面示意标识； 10、共用部位消防设备设施及信报箱、公告栏已按规定配置； 11、物业管理区域内房屋的幢、户编号已经有关部门确定； 12、物业管理用房已按规定落实。 第六章 相关责任 第二十一条 甲方相关责任： 1、业主大会成立前，责成乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 2、督促业主、物业使用人遵守临时管理规约和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度； 3、及时依法履行对物业的保修责任； 4、因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知相关业主和乙方，共同商定施工方案； 5、支持和配合乙方做好物业管理工作和积极参与社区建设活动； 6、监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况； 7、成立业主大会条件成熟的，应书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料； 8、负责处理因甲方遗留问题引发的物业管理纠纷； 9、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任； 10、另见学仕风华苑前期物业服务合同补充协议。 第二十二条 乙方相关责任： 1、委派具有岗位资格的人员履行本合同，负责对全体业主提供物业管理服务。按有关合同要求参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议； 2、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题； 3、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督； 4、督促业主、物业使用人遵守临时管理规约和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度； 5、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为； 6、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告； 7、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告； 8、自本合同终止时起10日内，向甲方或业主委员会移交物业管理区域、资料和财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交； 9、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任； 10、另见学仕风华苑前期物业服务合同补充协议 。 第七章 违约责任 第二十三条 甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失。 第二十四条 乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。 第二十五条 甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方可以催交，预期仍不交纳的，乙方按每日万分之五加收滞纳金。 第二十六条 乙方违反本合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费用。 第二十七条 甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托他人修复，修复费用及造成的损失由甲方承担。 第二十八条 以下情况乙方不承担责任： 1、因不可抗力导致物业管理服务中断的； 2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； 3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； 5、因甲方或业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的； 6、业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门汇报等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的； 7、/ 。 第八章 其他事项 第二十九条 本合同中有关词语的含义是： 1、业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。 2、物业使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。 3、物业买受人，是指房屋销售合同中确定的购买人。 4、物业，是指房屋及其附属设施设备和相关场地。 5、物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已按规定办理相应手续。 6、共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 7、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 8、公共区域，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢房屋外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。 9、专有部分，是指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。 第三十条本合同期限自 2008 年 9 月 2 日起至 2012 年 7 月 30 日止；本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十一条 本合同期满前 3 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第三十二条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或/ 代管。 第三十三条 甲、乙双方应以本合同约定的住所地作为彼此联系的通邮地址；业主的通邮地址以其签订的房屋销售合同所预留的通邮地址为准；物业使用人的通邮地址以甲方或业主书面备案为准。 本合同所述通知、书面征求意见、/ 等须以挂号信方式寄送，有证据证明该通知、书面征求意见、/ 已按本合同约定的通讯地址寄出，并经过合理的邮递期限后，即视为对方已收到该通知。通讯地址的变更须以书面的形式通知对方，否则不产生变更效力。 第三十四条 甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。 第三十五条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第三十六条 本合同未尽事宜，国家法律法规和政府文件有规定的按规定办,没有规定的双方友好协商。也可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。 第三十七条 本合同有关条款与国家法律法规相冲突的该条款无效，但不影响本合同的执行。第三十八条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 1 种方式处理： 1、向人民法院提起诉讼； 2、/ 。 第三十八条 本合同一式捌 份，甲方执 贰 份，乙方执壹 份，向市物管办等相关部门备案各一份。 甲方（签章）： 乙方（签章）： 法定代表人： 法定代表人： 2008年9 月2 日 2008年 9 月 2 日附件一：物业规划平面图 附件二：物业构成明细 类 型幢 数数 量建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅712460230235.96别墅商业用房1752商业用房工业用房办公楼地下普通车库71634辆64718.52地下机械车库露天车位413辆会 所学 校幼儿园其它31973.48物管用房989合 计329668.96附件三：物业共用部位明细 物业共用部位明细房屋承重结构；房屋主体结构；公共门厅；公共走廊；公共楼梯间；户外墙面；屋面；传达室。附件四：物业共用设施设备明细1、 绿地约73000；2、 道路约1800；3、 化粪池约10个；4、 污水井约108个；5、 雨水井约90个；6、 垃圾中转站1个；7、 信报箱2460个；8、 消防设施有中心监控室、室内外消火栓等；9、 变配电房1个；10、 公共照明设施有路灯、走廊灯等；11、 监控设施有闭路电视监视器、远红外探头等；12、 避雷设施有；13、 共用天线无；14、 地下机动车库约停车1634辆；15、 露天停车场约停车413辆；16、 非机动车库及储藏室约25229.42；17、 物业管理服务用房989（位置见建设工程规划许可证）；注：以上数据最终以设计图纸数据为准。附件五：前期物业管理服务质量标准 执行南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准一、 物业共用部位的维修、养护和管理 1、 房屋外观完好、无违章搭建 ；2、 房屋完好率达98%以上 ； 3、墙面整洁、无污渍 。 二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 1、 零修及时率95%以上 ；2、 零修合格率98%以上 ；3、 建立回访制度和回访记录 。三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 1、 小区实行标准化清扫保洁、垃圾实行分类收集、生活垃圾日产日清 ；2、 无违反规定饲养家禽、家畜 ；3、 公共楼梯、走道、地下室无堆放杂物和非法占用 。四、 公共绿化的养护和管理 1、按时浇水、定时修剪和杀虫及施肥 ； 2、叶面整洁无黄叶、枯死 。 五、车辆停放管理1、 机动车辆进出小区必须进行记录 ；2、 机动车辆按指定位置有序摆放 ；3、 / 。六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 1、 小区实行封闭管理；商业管理模式另定 ；2、 主出入口实行24小时安全值班，全天实行定时段巡查制 ；3、 无因管理责任产生的重大火灾、刑事和交通事故 。七、 装饰装修管理服务 1、 与业主或使用人签订装修管理协议和防火责任书 ；2、 及时采取措施制止违章装修、打拆承重墙体和破坏外墙 ；3、 及时采取措施制止违反规则、私搭、乱建现象 。八、 物业档案资料管理 1、 房屋资料档案齐全、管理完善 ；2、 建立业主入住档案（楼层、门号、房号清晰可查） ；3、 / 。九、 其他服务 1、 特约服务（与业主另行约定） ；2、 家政和商务服务（与业主另行约定） ；附件六：物业管理用房平面图附件七：物业服务标准及收费标准 按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准执行一、 综合管理服务标准与收费标准(见合同第三章第六条)； 按等级服务标准 五 级执行二、 公共区域秩序维护服务标准与收费标准(见合同第三章第六条)； 按等级服务标准 五 级执行三、 公共区域清洁卫生服务标准与收费标准 ；按等级服务标准 五 级执行四、 公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准(见合同第三章第六条)；收费标准：按等级服务标准 五 级执行五、 共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准与收费标准1、公共部位项目按等级服务标准 三 类执行。2、电梯项目按等级服务标准执行。3、排水系统项目按等级服务标准执行。4、供水系统项目按等级服务标准 三 类执行。5、公共照明系统项目按等级服务标准 三 类执行。6、消防系统项目等级服务标准 三 类执行。7、智能化系统项目按等级服务标准 三 类执行。8、避雷系统项目按等级服务标准执行。附件八：物业承接验收确认书 甲 方： 南京仙林房地产开发有限公司 法定代表人：徐益民 住 所 地： 南京市栖霞区仙林大学城王子楼村108号 邮 编：210046 联 系 电 话： 025-85552159 乙 方： 南京新鸿运物业管理有限公司 法定代表人：王中宁 住 所 地：南京市白下区汉中路185号鸿运大厦邮 编：210029 资 质 等 级：壹级 证 书 编 号：建1040092 联 系 电 话：025-86794977 根据国务院物业管理条例第二十八条、第二十九条等规定，甲方就乙方承接 学仕风华苑（物业名称）（座落位置：南京市栖霞区仙林大学城312国道南侧 ）的前期物业管理服务，办理物业承接验收等事宜，共同确认如下： 一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容 甲方已于 年 月 日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验： 1、 2、 3、 4、 二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属中选择） 经查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。 经查验、甲乙方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下： 1、 2、 3、 4、 经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下： 1、 2、 3、 4、 三、物业资料的移交 甲方已于 年 月 日，向乙方提供和移交了下列物业资料（具体清单另附）： 1、规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、 甲方（签章）： 乙方（签章）：法定代表人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日 临时管理规约第一章 总则第一条 为了保障物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据物权法、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法及相关法律法规的规定，制定本临时规约。第二条 本临时管理规约作为房屋销售合同的附件，由建设单位与物业买受人签订，对业主和使用人均具有约束力。第二章 物业基本情况第三条 本物业管理区域的基本情况：1、物业名称：学仕风华苑 ； 物业类型：多层住宅、商铺、社区中心 ； 座落地址： 南京 市 栖霞 区 仙林大学城312国道南侧； 占地面积： 231390平方米 ； 建筑面积：329668.96平方米。 2、本区域物业管理企业：南京新鸿运物业管理有限公司（国家一级资质）3、物业管理区域四至： 东至：仙境路 ； 南至：规划道路 ； 西至：规划道路 ； 北至：312国道 。（一） 共用部位、共用设施设备：1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、杭震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面等。2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施等。3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、沟渠、池井、共用车库、信报箱、公益性文体设施、围墙、给排水管道、水箱、水泵、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。以上共用部位、共用设施设备如与商品房销售合同有不一致的，以商品房销售合同为准。第三章 业主的权利和义务第四条 业主的权利（一） 享有所拥有物业的各项法定权利。（二） 通过业主大会对本物业实施自治管理。（三） 按照前期物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；监督物业管理企业履行前期物业服务合同。（四） 提出制定和修改业主规约和业主大会议事规则的建议。（五） 联合提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权。（六） 选举业主委员会委员，并享有被选举权。（七） 对本物业区域内物业管理的公共事项向物业管理企业提出意见和建议。（八） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。（九） 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。（十） 投诉本物业区域内装饰装修等影响和侵害业主共同利益的行为。（十一） 法律、法规规定的其他权利。第五条 业主的义务（一）自觉遵守本临时规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并积极配合物业管理企业和相关单位做好物业管理方面的工作。（二）业主转让或者出租物业时，将本临时规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。业主转让物业，应及时与物业管理企业结清物业服务费用；业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（三）按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用以及物业管理企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。将原住宅设计用途改为非住宅用途的，物业服务费用收费标准应按照本物业管理区域住宅物业服务收费标准的 1.8 倍计算； （四）按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金；业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。（五）委托物业管理企业对自用部位的有关设施、设备进行维修养护的，应由委托人另行支付相关费用。（六）业主大会的筹备、业主委员会的选举按照南京市业主大会导则相关条款执行；业主应积极参加业主大会的筹备工作，积极参与业主大会、选举业主委员会。（七）业主和使用人不得从事相关法律、法规、规章禁止的其他行为。（八）法律、法规规定的其他义务。第四章 物业的使用和维修养护第六条 业主对物业的专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主对物业的正常使用。第七条 相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、动物饲养等方面的问题。第八条 业主和使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业；合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业；业主和使用人不得改变物业使用性质。第九条 业主和使用人在本物业区域，不得有以下行为：（一） 擅自改变物业的原设计用途；损坏或者擅自变动建筑主体和承重 结构、建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）。（二） 擅自占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等物业共用部位、共用设施设备及相关场地。（三） 擅自拆除、移装、占用或损坏供水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施。（四） 在公共场所晾晒衣物（预留的固定晾晒处除外）。（五） 在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。（六） 在本物业区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；排放有毒有害物质；发出超标噪声。（七） 在物业共用部位和相关场所随意悬挂、张贴、涂鸦或刻画；违反规划设计擅自在外墙安装空调室外机等物。（八） 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。（九） 高空抛洒物品（对高空悬挂、搁置的物品应妥善管理）。（十） 法律法规禁止的其他行为。第十条 业主和使用人在本物业区域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类；对于允许饲养的动物，应遵守以下约定：（一） 应办理合法手续，并及时到本物业区域物业管理企业备案。（二） 应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便。（三） 应定期采取动物传染病的防疫措施。（四） 不得利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动。（五） 不得在上午 7:30分 至 12:30分、下午 13:30分至 19:00时携带动物搭乘载人电梯；不得在7:30-21:00 时间内遛犬。（六） 不得在晚间 21:00 时后放任动物发出持续的鸣叫。（七） 不得滋扰邻里，如造成相邻业主 5户 （5户/10户）以上书面 投诉，应自行将动物清离本物业区域。第十一条 业主和使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：（一）业主和使用人在装饰装修房屋的，应当事先向物业管理企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业管理企业的管理。（二）业主应遵守建设部住宅室内装饰装修管理办法和南京市房屋安全管理办法、南京市住宅装饰装修管理办法、南京市物业服务收费管理实施办法等相关法律法规规定，按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。涉及变动建筑主体结构和承重结构或者增加楼面荷载的，应当向房屋安全管理部门办理相关审批手续，将批准文件向物业管理企业备案后方可施工。（三）业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。（四）业主应严格遵守本物业区域装修施工时间日常期别墅住宅：上午8：00至12：00下午14：00至18：00夜间和周末禁止装修，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。（五）业主应按设计预留的位置安装空调室外机。未预留位置的，应按建设单位要求或物业管理企业统一指定的位置安装，空调室外机要注意安装牢固，防止跌落，空调机冷凝水集中收集；空调室外机如发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。（六）商铺业主和使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如经批准悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。（七）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。如需安装上述遮阳篷等物件或封闭阳台的，要注意安装牢固，防止跌落，并应按照物业管理企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。（八）安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。（九）如因上述（五）、（六）、（七）、（八）条款所涉空调室外机等安装不牢固造成公共财产受损，相关责任人应承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元（或楼幢）全体业主共同承担维修费用，如造成人员伤亡的，按相关法规处理。第十二条 业主和使用人在治安、消防管理方面，应遵守以下约定：（一） 在本物业区域内发现行为可疑人员应及时与物业管理企业联系。（二） 加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施。（三） 加强消防安全意识，了解防火、自救常识。（四） 爱护各种消防设施设备，遵守消防各项规定，禁止封堵消防设施，挤占消防通道；发现火灾隐患，应及时通知物业管理企业处理。（五） 不得在本物业区域内燃放烟花爆竹。第十三条 业主和使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守以下规定和约定：（一） 辆应在指定的停车位（停车区域）停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等。（二） 按照规定或约定交纳停车管理服务费用。（三） 严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业区域应低速行驶（每小时5公里）。（四） 爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用。（五） 不得在本物业区域内试车、练车。（六） 机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，服从管理人员的指挥。（七） 在本物业区域内机动车辆严禁鸣喇叭。（八） 业主和使用人对车辆有保管要求的，应与物业管理企业另行签订车辆保管协议。第十四条 物业的维修养护（一） 业主对其拥有的物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。（二） 因维修养护物业或者因公共利益，业主和使用人确需临时占用，挖掘道路、场地的，须按本临时规约的要求向物业管理企业提出书面申请，物业管理企业应在接到申请之日起 7 日内作出答复；逾期不作出答复的，视为同意业主和使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定期限或合理期限内恢复原状；给他人造成损失的，应当作相应补偿。（三） 物业存在安全隐患，危及公共利益或者其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。（四） 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，并在第三方（当地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，由此造成的损失相关责任人应承担相应赔偿责任。（五） 物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，相关业主须予以配合；业主阻挠维修养护的进行造成损失的，由其承担修复或者赔偿责任；对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积仍支持，不得无故阻挠维修。第十五条 其他需要约定的行为：（一） / （二） / （三） / （四） / 第五章 违约责任 第十六条 业主或使用人违反本临时规约，未按前期物业服务合同约定交纳物业服务费用的处理： （一）未按时交纳物业服务费用的，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的每日万分之五的违约金。 （二）未按时交纳物业服务费用的，物业管理企业可以采取电话或上门催缴措施；逾期仍未交纳的，物业管理企业可以在本物业管理区域内公布的物业服务费收交情况中列明欠交费用业主室号并限期补交；仍不补交的，物业管理企业可依法向人民法院提起诉讼。第十七条 业主如不按指定的停车位（停车区域）停放车辆的，物业管理企业有权