第章投资性房地产年中级讲义

.第四章投资性房地产考情分析本章内容在考试中一般以客观题型进行考核，在计算分析题和综合题中也有可能出现。重点是投资性房地产的范围；有关投资性房地产后续支出和计量；投资性房地产的处置等等。考点一：投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考问题】 甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？ 属于。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？属于。 3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？ 对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。 （2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。 【思考问题】“空置建筑物”能否确认投资性房地产？这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【思考问题】甲公司在长沙市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给中国银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？属于。（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【思考问题】（1）甲公司在郑州市中心有一个办公楼，共15层，作为为企业管理部门使用。15层能够单独计量和出售。2010年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 210层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层15层仍然作为办公使用。 第1层，210层属于投资性房地产？属于。（2）甲公司在济南市中心有一个旅馆，共10层，作为提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售的。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他17层仍然作为旅馆提供住宿服务。 第8、9和10层能否作为投资性房地产？可以。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。（3）出租柜台？不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。（4）炒楼花？是违法的行为，不属于投资性房地产（是一种投机行为）。（5）闲置土地是否属于持有并准备增值后转让的土地使用权？不属于投资性房地产。理由：根据闲置土地处置办法(中华人民共和国国土资源部令第5号)的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25且未经批准中止开发建设连续满1 年的。（6）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，是否属于投资性房地产？企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。【例题】（2007年考题）下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产；C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。【例题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。A.企业已出租给子公司的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】C【解析】选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。【例题】下列各项中，不属于投资性房地产的是（ACD）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【解析】房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。 考点二：投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产成本 贷：银行存款 【例题】2010年3月,甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业,为期5年。4月5日,甲企业实际购入写字楼,支付价款共计1200万元(假设不考虑其他因素下同)。甲公司的账务处理如下: 采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产写字楼 1200贷：银行存款 1200借：投资性房地产成本 1200 贷：银行存款 1200 （二）自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产【实际成本】贷：在建工程 【一般企业】 开发成本【房地产企业】借：投资性房地产成本【实际成本】贷：在建工程 【一般企业】 开发成本 【房地产企业】【例题】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（） 【答案】【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。 考点三：与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如,企业为了提高投资性房地产的使用效能,往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用,或者通过装修而改善其室内装潢,改扩建或装修支出满足确认条件的,应当将其资本化。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。(1)投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 (1)投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产在建 贷：银行存款等 （2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产在建 贷：银行存款等 （3）改扩建工程或装修完工 借：投资性房地产 贷；投资性房地产 在建 （3）改扩建工程或装修完工 借：投资性房地产成本贷；投资性房地产在建 【例题】2010年3月,甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期,该写字楼按照成本模式进行后续计量,为了提高写字楼的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日,与乙公司的租赁合同到期,写字楼随即进入改扩建工程，原价为10000万元,已计提折旧2000万元。12月15日,写字楼改扩建工程完工,共发生支出3000万元,即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为（）万元。A11000 B13000C3000 D10000 【答案】A【解析】改扩建完工后的投资性房地产入账价值10000-2000300011000（万元）2010年3月31日,投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 8000投资性房地产累计折旧 2000贷：投资性房地产写字楼 100002010年改扩建工程期间 借：投资性房地产在建 3000 贷：银行存款 30002010年12月15日,改扩建工程完工 借：投资性房地产写字楼 11000 贷：投资性房地产在建 11000【例题】2010年3月,甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期,该写字楼按照公允价值模式进行后续计量,为了提高写字楼的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日,与乙公司的租赁合同到期,写字楼随即进入改扩建工程，当日“投资性房地产成本”科目余额为10000万元, “投资性房地产公允价值变动”借方科目余额为2000万元。12月10日,写字楼改扩建工程完工,共发生支出5000万元,即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为（）万元。A17000 B13000C3000 D10000 【答案】A【解析】 2010年3月31日,投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 12 000贷：投资性房地产成本 10 000 公允价值变动 2 0002010年改扩建工程期间借：投资性房地产在建 5 000 贷：银行存款等 50002010年12月10日,改扩建工程完工 借：投资性房地产成本 17000 贷：投资性房地产在建 17000 （二）费用化的后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：其他业务成本贷：银行存款借：其他业务成本贷：银行存款 考点四：投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【例题】（2008年）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B满足特定条件时可以采用公允价值模式C同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。（一）成本模式计量（二）采用公允模式计量的投资性房地产1.相关规定在成本模式下，应当按照企业会计准则第4 号固定资产和企业会计准则第6 号无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第8 号资产减值的规定进行处理。1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。2.会计处理(1)按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销 2.会计处理投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。(1)投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。(2)取得的租金收入 借：银行存款贷：其他业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税(2)取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税(3)投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备 借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备 【例题】（2008年）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）【答案】【解析】采用公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。【例题】2009年4月初，甲公司从二级市场以拍卖方式取得一宗土地使用权，准备在该宗土地上建造两栋写字楼，支付土地使用权价款为50 000万元，预计剩余使用年限为50年，净残值为零，采用直线法摊销。2009年4月，开始建造两栋写字楼。2009年11月与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁合同规定写字楼于达到预定可以使用状态时开始起租。2010年1月写字楼完工达到预定可以使用状态，两栋写字楼的实际造价均为20000万元，均能够单独出售。假定甲公司采用成本模式进行后续计量。租期为3年，月租金为500万元，按月收取，投资性房地产采用直线法摊销，写字楼的预计使用年限为30年，不考虑净残值。营业税率为5。（1）编制2009年4月取得土地使用权的会计分录；借：无形资产土地使用权 50000贷：银行存款 50000（2）编制2009年摊销土地使用权的会计分录；借：管理费用 (50000/509/12)750贷：累计摊销 750（3）编制2010年初写字楼完工达到预定可以使用状态的会计分录；借：固定资产写字楼 20000投资性房地产写字楼 20000贷：在建工程 40000借：投资性房地产已出租土地使用权 50 000/2 累计摊销 750/2 贷：无形资产土地使用权 50 000/2投资性房地产累计摊销 750/2（4）编制2010年1月份相关会计分录；借：其他业务成本 (25000/501/12)41.67 贷：投资性房地产累计摊销 41.67 借：银行存款 500贷：其他业务收入 500借：营业税金及附加 500525 贷：应交税费应交营业税 25 （5）编制2010年2月份相关会计分录。借：其他业务成本 97.23 贷：投资性房地产累计折旧 (20000/301/12)55.56投资性房地产累计摊销 (25000/501/12) 41.67 借：银行存款 500贷：其他业务收入 500借：营业税金及附加 500525 贷：应交税费应交营业税 25 【例题】2010年9月，甲公司(房地产开发企业)与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为2年。2010年12月1日该写字楼开始出租，写字楼的工程造价为8000万元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了该房地产所处地区相近、结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房地产的特点。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为8400万元。（1）2010年12月1日出租写字楼借：投资性房地产成本 8000贷：开发成本 8000 （2）2010年12月31日公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产公允价值变动 400 贷：公允价值变动损益 400(三)投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。考点五：投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面:一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,，从自用状态改为出租状态。包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。(1)转换日为房地产达到自用状态，开始自用(1)固定资产(无形资产)(2)开发产品投资性房地产 (2)为租赁其届满、企业董事会的批准日期。（1）转换日为租赁期开始日（2）董事会批准相关的日期固定资产(无形资产)开发产品投资性房地产 【思考问题】2010年2月10日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2010年3月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。2010年3月20日，甲公司签订办公楼租赁合同，租赁期为自2010年4月1日起3年。计入“投资性房地产”的时间？ 2010年3月10日。（二）房地产转换的会计处理1成本模式下的转换2公允价值模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产） 【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 【原值】 累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）（1）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产） 【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产成本 公允价值变动公允价值变动损益【贷差】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品 【账面价值】投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 【账面金额】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品 【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产成本 公允价值变动公允价值变动损益【贷差】（3）自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。借：投资性房地产 【原值】 累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备 （3）自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。借：投资性房地产成本 【公允价值】 累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值变动损益 【借差】贷：固定资产（无形资产）【原值】资本公积其他资本公积【贷差】 待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期损益（其他业务成本）。（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产。借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品 【账面余额】（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产。借：投资性房地产成本【公允价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】公允价值变动损益 【借差】贷：开发产品 【账面余额】资本公积其他资本公积【贷差】 【例题】甲公司采用成本模式计量的投资性房地产，2009年9月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元。2009年9月30日为租赁期开始日。该写字楼原值为19200万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。每季度初支付租金，假定按季度确认收入，营业税率为5。2012年9月30日，租赁期届满时，收回仍然作为办公楼，当日达到自用状态。(1)2009年9月30日将写字楼转为投资性房地产 借：投资性房地产办公楼 19200累计折旧 500贷：固定资产 19200 投资性房地产累计折旧 500(2)收到租金 借：银行存款 （2003）600 贷：其他业务收入 600借：营业税金及附加 600530 贷：应交税费应交营业税 30(3)对投资性房地产计提折旧 借：其他业务成本 120贷：投资性房地产累计折旧 120（19200403/12）(4)2012年9月30日为转换日借：固定资产 19200 投资性房地产累计折旧（500+19200403） 1940贷：投资性房地产 19200 累计折旧 1940【例题】甲公司是从事房地产开发业务的企业,2009年3月31日, 甲公司董事会就其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议，甲公司与乙企业签订了租赁协议,租赁期开始日为2009年3月31日，预计使用年限为50年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2009年3月31日,该写字楼的账面余额55000万元,未计提存货跌价准备。甲公司采用成本模式计量的投资性房地产。2012年3月31日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将用于该房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。2012年12月31日转换日该房地产的公允价值为60000万元。(1)2009年3月31日借：投资性房地产 55000贷：开发产品55000 (2)2009年计提投资性房地产折旧借：其他业务成本 825贷：投资性房地产累计折旧 825（55000509/12）（3）2012年12月31日从投资性房地产转换为存货借：开发产品 51700 投资性房地产累计折旧 （55000503）3300贷：投资性房地产 55000【例题】甲公司采用公允价值模式计量的投资性房地产。不考虑营业税。（1）2009年9月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元。2009年9月30日为租赁期开始日，当日的公允价值为30000万元。该写字楼原值为20000万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元。借：投资性房地产成本 30 000累计折旧 500贷：固定资产 20 000 资本公积其他资本公积 10 500(2) 2009年末收到租金。每季度初支付租金，假定按季度确认收入。借：银行存款 （2003）600 贷：其他业务收入 600（3）2009年末该房地产的公允价值为31000万元。借：投资性房地产公允价值变动 1000贷：公允价值变动损益 （3100030000）1000 （4）计算影响2009年利润表营业利润的金额=600+1000=1600万元（5）2010年末该房地产的公允价值为35000万元。借：投资性房地产公允价值变动 4000贷：公允价值变动损益 （3500031000）4000 （4）2011年末该房地产的公允价值为32000万元。借：公允价值变动损益 （32000350003000）3000贷：投资性房地产公允价值变动 3000（5）2012年9月30日,因租赁期满,将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于本企业的行政管理。当日该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换为自用房地产,当日的公允价值为33000万元。借：固定资产写字楼 33 000贷：投资性房地产成本 30 000公允价值变动 1000+4000-3000=2000公允价值变动损益 1000公允价值模式的总结：大于：贷差：资本公积其他资本公积 小于：借差：公允价值变动损益 自用房地产转换为投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额大于：贷差：公允价值变动损益 小于：借差：公允价值变动损益 投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额【例题】（2010年考题）自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入资本公积B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益 【答案】A【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积其他资本公积”科目。 【例题】（2008年考题）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（）。A资本公积 B营业外收入C其他业务收入 D公允价值变动损益【答案】A【解析】作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，差额记入“资本公积其他资本公积”。考点六：投资性房地产的处置企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,非货币性交易等而减少投资性房地产业也属于投资性房地产的处置。 （一）成本模式计量的投资性房地产（二）成本模式计量的投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：其他业务成本 公允价值变动损益 资本公积其他资本公积 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 【例题】A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有关资料如下： （1）2008年12月18日A公司与B公司签订租赁合同，A公司将一栋写字楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2 000万元，每年年初支付。（2）2008年12月31日为租赁期开始日。该写字楼原值为50 000万元、写字楼预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧1 250万元。写字楼的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。（3）2009年支付写字楼的修理费用2万元。（4）假定2011年12月31日租赁期满后收回，为了提高写字楼的租金收入，决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建,并与C企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将办公楼出租给C公司。随即进入改扩建工程。2012年3日31日,写字楼改扩建工程完工,共发生支出2000万元均银行存款支付。同时出租给C公司。（5）假定按年计提折旧。【答案】（1）编制2008年12月31日将写字楼转为投资性房地产的会计分录借：投资性房地产写字楼 50 000累计折旧 1 250贷：固定资产 50 000 投资性房地产累计折旧 1 250 （2）编制收到租金的相关会计分录借：银行存款 2 000 贷：其他业务收入 2 000（3）编制按年对投资性房地产计提折旧的会计分录借：其他业务成本 1 250贷：投资性房地产累计折旧 （50 00040）1 250（4）编制2009年支付写字楼的修理费用的会计分录借：其他业务成本 2 贷：银行存款 2（5）编制2011年12月31日至2012年3月31日有关改扩建会计分录投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产写字楼在建 45 000投资性房地产累计折旧 （1 2501 2503）5 000贷：投资性房地产写字楼 50 000发生支出 借：投资性房地产写字楼在建 2000 贷：银行存款 2000改扩建工程完工 借：投资性房地产写字楼 47 000 贷：投资性房地产写字楼在建 47 000【思考问题】写字楼重新装修所发生的支出直接计入当期损益？错。应资本化。（6）假定2011年12月31日租赁期满后收回，编制有关租赁期满后将写字楼转为自用办公楼的会计分录借：固定资产 50 000 投资性房地产累计折旧 （1 2501 2503）5 000贷：投资性房地产写字楼 50 000 累计折旧 5 000 （7）假定2011年12月31日租赁期满后将其出售，售价为60 000万元，编制有关租赁期满后将写字楼出售的会计分录借：银行存款 60 000贷：其他业务收入 60 000借：其他业务成本 45 000投资性房地产累计折旧（1 2501 2503）5 000贷：投资性房地产写字楼 50 000 【思考问题】出售时影响损益的金额？60000-4500015000（万元）【例题】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产，营业税税率为5。有关资料如下： （1）2007年12月1日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为1 000万元，于每年年初收取，2008年1月1日为租赁期开始日，2010年12月31日到期。2008年1月1日转换日的公允价值为30 000万元，该固定资产账面原值为20 000万元，已计提的累计折旧为10 000万元， 未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2008年12月31日该投资性房地产的公允价值为30 500万元。（3）2009年12月31日该投资性房地产的公允价值为30 800万元。（4）为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期届满后对办公楼进行改扩建和装修，并与B公司签订经营租赁合同，约定完工时将办公楼出租给B公司,每季度初收取租金600万元。（5）2010年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼并转入改扩建和装修工程。 （6）2011年1月1日支付工程款项1 050万元。（7）2012年3月31日完工，支付工程款项750万元。（8）2012年3月31日将办公楼出租给B公司。（9）2015年3月31日出租给B公司的办公楼租赁期届满，收回后直接出售给C公司，取得价款40 000万元。2012年3月31日至2015年3月31日累计公允价值变动收益为2 000万元。【答案】（1）编制2008年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录借：投资性房地产成本 30 000累计折旧 10 000贷：固定资产 20 000资本公积其他资本公积 20 000（2）编制每年收到A公司租金及相关营业税的会计分录借：银行存款 1 000 贷：其他业务收入 1 000借：营业税金及附加 （1 0005）50贷：应交税费应交营业税 50（3）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录 借：投资性房地产公允价值变动 500贷：公允价值变动损益 （3050030000）500【思考问题】（1）影响2008年营业利润的金额？1000-50+5001450（万元）（2）2008年末资产负债表“投资性房地产”项目列示的金额？2008年末资产负债表“投资性房地产”项目列示30500万元（4）编制2009年12月31日调整投资性房地产的会计分录 借：投资性房地产-公允价值变动 300贷：公允价值变动损益 （3080030500）300（5）编制2010年12月31日租赁协议到期收回办公楼转入改扩建和装修工程的相关会计分录借：投资性房地产在建 30 800 贷：投资性房地产成本 30 000投资性房地产公允价值变动 800【思考问题】2010年12月31日资产负债表列报项目？；金额？ “投资性房地产”项目30 800万元（6）编制2011年1月1日支付工程款的相关会计分录借：投资性房地产在建1 050 贷：银行存款 1 050（7）编制2012年3月31日有关改扩建和装修工程完工的相关会计分录借：投资性房地产在建750贷：银行存款 750借：投资性房地产成本 20800+1050+75022600贷：投资性房地产在建 22600（8）编制2015年3月31日出售办公楼相关会计分录借：银行存款 40 000贷：其他业务收入 40 000借：其他业务成本 1 800公允价值变动损益 800+20002 800资本公积其他资本公积 20 000贷：投资性房地产成本 22 600投资性房地产公允价值变动 2 000【思考问题】出售时的损益？40 000（1800+2800）35400（万元）【例题】甲公司从事房地产开发经营业务，对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。2010年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日, 甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。2010年1月出租商品房借：投资性房地产商品房 9000 贷：开发产品 9000出租商品房2010年度应当计提的折旧 1月出租后是用成本模式进行后续计量，所以计提折旧的时间就应该是11个月，所以折旧金额是9000/5011/12=165（万元）。（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，预计可使用50年，采用直线法摊销已摊销10年，摊销额为550万元，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元以银行存款支付。借：无形资产 2750 投资性房地产累计摊销 550贷：投资性房地产土地使用权 2750 累计摊销 550借：管理费用 2750/50=55贷：累计摊销 55借：在建工程 3500 贷：银行存款 3500（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元以银行存款支付。装修后预计租金收入将大幅增加。借：投资性房地产商铺在建 4500 投资性房地产累计折旧 2000贷：投资性房地产商铺 6500借：投资性房地产商铺在建 1500贷：银行存款 1500借：投资性房地产商铺 4500+15006000贷：投资性房地产商铺在建 6000（4）根据上述业务计算甲公司2010年12月31日资产负债表项目“存货”、“无形资产”、“在建工程”、“固定资产”、“投资性房地产”项目列报金额. 存货的0；（资料1）无形资产2750-550-552145（万元）在建工程3500万元；至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。（资料2）固定资产0；投资性房地产（资料1）9000-165+（资料3）6000=14835（万元）。【例题】（2007年试题）下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。A. 采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B. 采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C. 采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D. 采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量【答案】D欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求ppt课件设计制作,word文档制作,图文设计制作、发布广告等，公司秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档16.