房地产法章辅导

.第八章 房屋租赁一、 学习指南通过本章学习，学员应掌握房屋租赁的概念、种类；房屋租赁的禁止性规定；房屋租赁合同的概念、租赁合同的主要条款以及当事人的权利义务；掌握房屋转租；了解房屋租赁的备案制度。二、 重点难点1、什么是房屋租赁？是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、什么是房屋租赁合同？其法律特征是什么？房屋租赁合同是出租人与承租人签定的在一定期限以内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议。特征：双务性、有偿性、期限性以及租赁物的占有权、使用权在租赁期内的转移性，房屋租赁合同应明确租赁的用途，合同签定后应在房产管理部门登记备案。3、房屋租赁合同的主要条款有哪些？租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任及当事人的姓名或名称及住所、出租房屋的坐落面积、转租的约定、变更和解除合同的条件以及违约责任等。4、房屋租赁当事人的权利义务有哪些？（一）出租人的权利义务（1） 出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租；（2） 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督；（3） 租赁期限届满，承租人有权收回房屋；（4） 解除合同；（5） 交付房屋义务（6） 修缮房屋义务 （二）承租人的权利义务（1） 承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利；（2） 承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权。（3） 承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费；（4） 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；（5） 承租人必须按期缴纳租金，违约应当支付违约金；（6） 房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋。5、什么是房屋转租？是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。一、选择题1、房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有（）A所有权B占有权C使用权D支配权2、房屋所有人出卖已出租的房屋，须提前（ ）通知承租人。A 2个月B 3个月C 8个月D 10个月3、承租人不按时交纳租金的，出租人有权解除租赁合同，其法定条件是承租人不交纳租金累计达到（）A 5个月B 6个月C 8个月D 12个月4、城市私有房屋租赁，须由出租人和承租人签定租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地的（）A土地管理机关批准B房地产管理机关备案 C土地管理机关备案 D房地产管理机关批准5、甲于2000年将自己的房屋租给乙，租赁期限为两年。2001年,甲又将该房屋卖给丙，并办理了房产过户手续。下列说法不正确的是（）A租赁合同因房屋买卖行为而终止B租赁合同继续有效，乙可在原租赁合同规定期内承租该房C甲与丙的房屋买卖行为无效D丙取得房屋所有权，乙无权承租该房三、名词解释1、房屋租赁：2、房屋租赁合同： 3、房屋转租：四、问答题1、简述房屋租赁合同的概念及法律特征2、房屋租赁合同的主要条款3、房屋租赁当事人的权利义务4、试述房屋租赁合同的主要条款并结合实际谈谈订立房屋租赁合同应注意的问题五、案例分析1、2000年，甲将其一幢房屋出租给乙，双方订立了租赁合同，约定租期为5年，年租金为8000元。2003年3月，甲欲出卖该房屋，乙表示愿意购买，甲提出售价为10万元，乙认为售价过高。丙得知后，向甲表示愿以11万元的价格买下房屋。甲认为丙提出的价格较合理，决定将房屋买给丙。同时向丙说明：因乙租期未到，丙应允许乙继续承租房屋直至期满，丙表示同意。2003年5月，甲与丙办理了产权过户手续。对此乙提出异议。2003年8月，乙向法院起诉，要求甲将房屋优先卖给他。问题：（1）法律中承租人优先购买权的含义是什么？（2）乙的诉讼是否会得到法院的支持？2、某与周某是同事，张某长期借住周某一套住房居住，后张某购得一套商品房，遂以自己的名义将借住周某的房屋租给孙某，双方亦签定了书面的租赁合同，约定租金每月800元，租期1年。合同签定后，张某找到周某要求租赁该房屋，周某同意，双方签定了租赁合同，合同约定租期2年，租金600元每月。2个月后，周某发现此事，十分气愤，向法院起诉要求认定张某与孙某的租赁合同无效并赔偿其损失。问题：（1）张某与孙某的租赁合同是否有效？为什么？（2）此案如何处理？通过以上的学习和练习，应掌握的内容你是否都已掌握，如果还有什么问题可以进入电大在线课程讨论区寻求帮助。课程责任教师周世伟将及时回复您的在线提问。第九章 房地产抵押一、 学习指南通过本章学习，学员应掌握抵押的概念、特点、种类，进而掌握房地产抵押的概念、原则；掌握房地产抵押的范围，包括抵押担保的债权范围和抵押权标的物的范围；掌握房地产抵押权优先效力的含义；掌握房地产抵押与房屋租赁、房地产转让、房地产再抵押的关系；掌握房地产抵押权实现的条件、方式、程序、顺序。了解房地产抵押的设定，房地产抵押合同的主要条款、形式及抵押登记的法律效力。二、 重点难点1、 什么是抵押？什么是房地产抵押？房地产抵押的原则有哪些？抵押：是指债务人或者第三人不转移对法律允许抵押财产的占有，而将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿优先受偿。原则： （1）合法原则 （2）同一原则 （3）特定原则2、房地产抵押时就抵押权标的物的范围应注意哪些问题？（一）用于抵押的土地使用权的范围（1）土地所有权不得用于抵押（2）集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。（3）土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权（二）抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系（1）抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额。（2）房地产抵押后，其价值大于所担保债权金额的部分，在余额限度内可以再抵押。（三）房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的同一关系。（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，即“房随地走”。（2）地上建筑物、其他附着物抵押时土地使用权随之抵押，即“地随房走”。（四）房地产抵押与地上新增建筑物的关系房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。3、实现房地产抵押权的条件、方式、程序是什么？（1）条件：债务履行期限届满，抵押权人的债权未受清偿。（2）方式：依房地产法的规定房地产抵押权的实现只能采取拍卖的方式。（3）程序：协商诉讼。4、房地产抵押权实现的顺序是什么？抵押权实现的顺序是指在同一财产上设定了两个或两个以上的抵押权时，各抵押权人受偿的先后次序。担保法54条规定抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。5、划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序是什么？（1）拍卖该土地使用权，必须报经有批准权的人民政府审批（2）拍卖所得价款必须首先依法缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。6、哪些土地使用权可以设定抵押？（即用于抵押的土地使用权的范围）（1）以出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权 （2）集体所有的土地使用权抵押仅限于：A抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权 B乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。7、房地产抵押与地上新增建筑物的关系是什么？房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。8、房地产抵押权所担保的债权范围有哪些？答案要点：（1）原（主）债权（2）利息 包括约定利息和法定利息（3）违约金（4）赔偿金（5）费用 包括保全抵押权和实现抵押权的费用通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。一、单选题1、下列各项中，不得设立抵押的有（）A学校教学楼B已列入文物保护的建筑物C依法公告列入拆迁范围的私房D医院病房E市政府大楼2、城市房地产管理法规定房地产抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）A要分别抵押B必须同时抵押C可以先后抵押D不得同时抵押3、下列房产抵押合同中，属于有效合同的是（）A甲与乙之间签订了抵押合同，并由第三人丙做证B甲未经共有人书面同意，而将共有的房产抵押给乙C甲将自己合法所有的房产抵押给乙，并办理了抵押登记D甲将其被查封的房产抵押给乙，并签订抵押合同4、房地产抵押合同的生效日期为（）A自抵押人和抵押权人签字，盖章时 B自房地产抵押合同办完抵押登记时C抵押人和抵押权人协商一致时D自房地产抵押合同成立时5、 房地产法所称房地产交易包括房地产转让，房屋租赁和（）A房屋抵押B房地产抵押C土地使用权出让D土地征用6、房地产抵押合同签订后，土地上又新增房屋，需实现抵押时，应如何处理（）A新增房屋不得拍卖B原房屋连带新增房屋都不得拍卖，原抵押合同失效C新增房屋与抵押财产一同拍卖，对于拍卖所得的全部，抵押权人都可优先受尝D可以将新增房屋与抵押财产一同拍卖，但拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿7、根据房地产法第46条的规定，房地产抵押权的实现只能采取的方式是（ ） A折价 B拍卖 C变卖 D其他方式8、以下属于土地使用权抵押的生效要件是（）A设定抵押的人必须是合法的土地所有权人或使用权人B抵押人和抵押权人签订书面的抵押合同C抵押必须办理登记D抵押必须经县级以上人民政府批准9、有关房地产的抵押,下列表述哪些是正确的()A房地产抵押时,同一物上可以设立多个抵押B房地产抵押时, 房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地所有权应当同时抵押C房地产抵押时, 房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权应当同时抵押D房地产抵押合同签订时,土地上新增的房屋不属于抵押财产 答案及注释AC.城市房地产管理法第31条和第51条10、房地产抵押权所担保的债权范围包括（）A原债权B利息C违约金与赔偿金D费用三、名词解释1、抵押：2、房地产抵押：四、问答题1、简述房地产抵押的原则2、简述房地产抵押时就抵押权标的物的范围应注意哪些问题3、实现房地产抵押权的条件、方式、程序4、简述房地产抵押权实现的顺序5、划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序6、简述用于抵押的土地使用权的范围7、简述房地产抵押与地上新增建筑物的关系8、简述房地产抵押权所担保的债权范围9、试述房地产抵押时就抵押权标的物的范围应注意哪些问题？五、案例分析1、2000年，甲向乙借款10万元，借款期限1年，乙要求甲提供担保，甲遂以其所拥有的一幢楼房作为抵押，双方签订了借款抵押协议，约定以甲所有的一套房屋作为抵押物，借款期满后，乙多次向甲催还借款，甲始终不还。2002年，甲又将上述抵押房卖给了丙，双方办理了房屋产权登记手续。乙得知了情况后，向法院起诉，要求判令甲与丙买卖关系无效。问题：（1）甲与乙之间的借款协议是否有效？抵押协议是否有效？（2）甲与丙之间的房屋买卖行为是否有效？（3）此案如何处理？2、张好和李立共有一幢房屋，租给周利开办一商店。现李立为担保孙兵所负的债务，将其对上述房屋中的共有份额抵押给吴刚，该抵押已得到张好同意，并在通知了周利后在房屋管理局作了登记。问题：1、房屋抵押后，张好、李立与周利间的租赁合同是否继续有效？为什么？2、以出卖共有份额的方式实现该抵押时，如果张好与周利都愿意购买，谁有优先购买权？为什么？通过以上的学习和练习，应掌握的内容你是否都已掌握，如果还有什么问题可以进入电大在线课程讨论区寻求帮助。课程责任教师周世伟将及时回复您的在线提问。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求ppt课件设计制作,word文档制作,图文设计制作、发布广告等，公司秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档9.