年下半年北京房地产估价师《制度与政策》：注册房地产估价师继续教育考试试卷

.2016年下半年北京房地产估价师制度与政策：注册房地产估价师继续教育考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前_个月提出。 A1 B2 C3 D4 2、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章3、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同 4、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由_作行政裁决。 A政府 B房屋拆迁主管部门 C房管部门 D建委5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格 6、城市用地评价中下列哪项属于适宜修建的用地_。 A一类用地 B二类用地 C三类用地 D已征用的土地 7、_指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷。 A知情权 B行使权 C瑕疵权 D拍卖权 8、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。 A：前期价格指数 B：定基价格指数 C：长期价格指数 D：环比价格指数 E：工业用地的监测点评估价格 10、对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同11、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是_。 A甲乙丙 B丙乙甲 C乙甲丙 D乙丙甲 12、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元，2012年9月的市场价格为4654元。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。 A：107 B：111 C：120 D：125 E：工业用地的监测点评估价格 13、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007年试题) A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：借款合同14、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。 A不再产生收益 B不再发生成本 C成本等于收益 D收益超过成本 15、已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为_万元。 A109 B117 C124 D130 16、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。 A：住宅平均层数 B：住宅建筑净密度 C：住宅建筑面积净密度 D：住宅建筑面积毛密度 E：执行层的组织协调 17、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是_。 A在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9% B投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会 C特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策 D投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等 18、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 A：所得税前利润 B：所得税后利润 C：应分配利润 D：未分配利润 E：借款合同 19、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。 A0.25 B0.50 C1.5 D2.00 20、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择_。 A买方代理 B卖方代理 C联合代理 D双重代理 21、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定房地产的最佳用途。 A：最高最佳原理 B：收益递增递减原理 C：均衡原理 D：适合原理 E：工业用地的监测点评估价格 22、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。 A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同23、建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和_。 A总包合同 B包工包料合同 C计量估价合同 D包工不包料合同 24、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。 A难以采用假设开发法 B可以采用比较法 C难以采用成本法 D可以采用收益法25、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是_万元。 A96 B104 C140 D166二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、契税的税率采用_。 A定额税率 B超额累进税率 C比例税率 D各地适用税率 2、成本法中的利息计算，包括_的利息。 A土地取得成本和开发成本 B土地取得成本、开发成本和管理费用 C土地取得成本、开发成本、管理费用和利润 D借贷资金 E自有资金3、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。 A专家打分法 B“三项预测值”法 C解析法 D蒙特卡洛模拟法 4、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。 A：登记记载的內容 B：抵押合同为准 C：公证书内容 D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 E：执行层的组织协调5、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为_元/m2。 A1840 B2840 C2966 D3000 6、市场法的理论依据是房地产价格形成的_。 A收益递增递减原理 B适合原理 C均衡原理 D替代原理 7、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元建筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定，其到位资金原则上不少于_万元。 A100 B120 C150 D250 8、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由_裁决。 A上级房屋拆迁管理部门 B人民法院 C县级以上人民政府 D同级人民政府 9、注册房地产估价师禁止行为包括_。 A不履行注册房地产估价师义务 B在执业过程中实施商业贿赂 C允许他人以自己的名义从事房地产估价业务 D同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业 E以个人名义承揽房地产估价业务 10、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。 A资质年检制度 B资质审查制度 C资质复查制度 D资质审批制度11、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是_。 A项目风险越大，风险等级系数值越大 B贷款期限越长，期限系数值越小 C企业信用等级越高，信用等级系数值越低 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 12、下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是。 A：实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 B：房屋拆迁裁决应当自收到申请之日起60日内作出 C：实施强制拆迁必须以裁决为前提 D：实施行政强制拆迁，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行 E：没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会应予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院应子受理 13、下列关于资产负债率的表述中，正确的是。 A：表明了负债占资产的比例 B：反映了项目的财务风险程度 C：资产负债率越高，则企业应变能力越强 D：属于长期偿债能力指标 E：房地产开发企业的资产负债率一般较高14、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。 A个别偏好市场 B集群偏好市场 C弥隙市场 D同质偏好市场 E分散偏好市场 15、住房公积金管理的中心环节是。 A：住房公积金的决策 B：住房公积金的运作 C：银行专户存储 D：财政监督 E：执行层的组织协调 16、确定估价对象及其范围和内容时，应根据_，依据法律法规：并征求委托人同意后综合确定。 A估价原则 B估价目的 C估价方法 D估价程序 17、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括_两种。 A收集式 B开放式 C闭合式 D检索式 E收敛式 18、在估价报告中应包含一份由_的估价师签名、盖章的声明。 A本估价机构所有 B所有参加该估价项目 C由引交估价项目负第一责任 D任本估价机构法定代表人 19、国际货币基金组织就是使用_这种“投资”定义统计国际收支平衡。 A以资产为基础 B以企业为基础 C以交易为基础 D以价值为基础 20、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收负实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出原则 21、下列，不属于房地产有偿转让。 A：房地产买卖 B：房地产入股 C：房地产继承 D：房地产抵债 E：房地产赠与 22、土建工程计划利润的计算基数是_。 A人工费 B直接工程费 C间接费 D直接工程费+间接费23、下列关于成本理论的关系式，正确的是。 A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本 B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本 C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本 D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本 E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本 24、下列关于抵押的说法不正确的是_。 A以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 B以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 C预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 D订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容25、房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括。 A：建设工程用地批准手续已经办理 B：建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30 C：已按规定办理了工程安全监督手续 D：已按规定确定了施工企业 E：施工图设计文件已按规定进行了审查8.