物业服务管理合同

物业服务管理合同筑源置地创新小区榆林市润格伟物业有限公司2018年小区前期物业服务管理合同(合同编号:20180808)第一章 总则第一条 合同双方当事人委托方(以下简称甲方):企业资质证书号:_ 法定代表人: 联系电话: 受委托方(以下简称乙方): 注册地址: 营业执照注册号: 企业资质证书号: 法定代表人: 联系电话: 根据中华人民共和国合同法、物业管理条例及其他有关法律、法规之规定，甲方将位于榆林市的伟业新天地小区项目委托乙方实行前期物业服务管理。甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就前期物业服务管理订立本合同。第2条 物业基本情况:委托管理的伟业新天地物业区域内有九栋为框架结构的建筑物;配套建筑物有地下车库，以及与之相配套的一切设施设备、场地、附属建筑物、空间等。坐落位置: 占地面积: 平方米;建筑面积 平方米其中:高层:_ _ _平方米;多层: 平方米;商铺: 平方米;地下停车场: 平方米;物业用房: 平方米。土地使用权证书号: 建设工程规划许可证号: 施工许可证号: 商品房预售许可证号: 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托服务内容第四条 物业共用部位的维护与管理。包括房屋主体承重结构、梁板、户外墙面、门厅、电梯、楼梯间、走郎通道、管道井、停车场、庭院、排烟道、屋面、通讯设施等。第五条 物业共用设备、设施、附属建筑物及其运行的维护与管理。所谓“设备”主要指小区水循环系统、安防监控系统、对讲系统、燃气管道、通风、避雷、污水处理系统、供水泵、上下水管、供电线路、室外照明、暧气管道、消防设备系统等;所谓“设施”是指小区围墙(栏)、大门出入口、公用桌椅、公共活动场所、公共照明及灯具系统、喷泉、非经营性文体设施及小区内各种提示说明牌等;所谓“附属建筑物”是指设施设备用房、道路、室外上下水管、化粪池、沟渠、井、自行车棚、水箱、绿化、排污设备、公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。第六条 物业区域内商业用房的维护与管理。第七条 环境卫生管理服务。主要包括楼道、走道、电梯、门厅、屋顶、天台、庭院、停车场等共用部位的定时清扫、内墙壁的除尘、公共门窗的清洁、路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的收集、清运、灭鼠、洒药、美化及其他共用设备设施及附属建筑物的清洁美化等。第八条 物业管理区域内公共秩序、安全管理服务、交通等的管理。包括安全宣传教育、安全控制、安全协助、群防群治等，提供24小时公共区域安全巡视以及门岗值勤、车辆行驶与停车管理等项服务。第九条 物业装饰装修管理服务。包括装修范围和设计之安全技术核定;装修企业资质审查;装修管理权利与义务的约定;装修人员、装修秩序、装修设计图纸的审核;房屋装修的工程技术、隐蔽工程、重大改项、现场安全等方面的巡检服务，建筑垃圾处理。第十条 物业档案资料的管理。具体包括物业管理区域内的各类物业、设施的验收接管档案(物业区域产权资料、设计和竣工图纸、安装、以及技术资料之图、卡、册);物业分户产权清册、业主使用人情况表、共用设备、公共设施运行、保养、维修记录、财务以及物业管理各环节之过程所有原始记录和档案。第十一条 业主房屋自用部位、自用设施设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。“自用部位”是指一-套住宅或商铺内部，由住宅或使用的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;“自用设备”是指一套住宅或商铺内部，由住宅或使用的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线、以及水、电、天然气、等设备。乙方负责小区的绿地、花木的养护与管理及设施的维修。第十二条 物业区域内车辆的出入、行驶、停放之管理服务。本物业管理区域内的业主及使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签定专项合同。第十三条 其他委托事项1、本物业区域对外的公共关系的维护处理。2、向业主提供有关之特约服务。 3、物业管理区域内的公益事业、文化娱乐活动的组织与开展。 4、在本物业保修期内由乙方代为保修的费用由保修责任人承担。第三章 物业服务质量第十四条 物业综合服务管理 1、负责制定物业服务管理工作计划，并组织开展全面实施。 2、做到每年两次对房屋及设施设备等进行性能、功能以及安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施;确保设备性能、功能良好。 3、白天有专职管理服务人员接待服务，处理服务好公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性保修，急修时间不过夜，随报随修，建立完善严密的服务信息收集、处理和回馈程序; 4、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全; 5、受甲方委托与业主签定前期物业管理服务合同、业主临时公约等文件;公开服务标准、收费依据及标准等; 6、应用计算机对业主及房产档案、物业管理服务及收费等进行管理;7、全体员工统一着装，持证上岗，实行全员服务制度;8、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，确保征求意见用户不低于总户数80%,服务满意率80%以上。9、保证房屋外观完好、整洁，无乱搭乱建、室外集体场地清洁卫生，绿化整齐有序，集水池清洁无杂物。第十五条 房屋及小区共用部位、共用设施设备日常维护和管理。 (一)、共用部位公用设施设备范围为本合同第五条的内容，但不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵等。 (二)、确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用、运行和小修养护,服务满意率80%以上。 1、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修;2、保证护栏、围墙、景观小品、桌、椅、楼道灯等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地保持平整，边沟涵洞保证通畅; 3、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损，定期清洁外墙; 4、负责小区智能化设施的日常运行维护;并做到设施完整无损坏。 5、有系统的管理制度、实施方案、责任制、监督措施，所有制度方案有序可查。 (三)、保洁，小区规划红线以内业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，保证服务满意率80%以上。 1、有健全的保洁制度和工作责任制，有明确的分工和责任范围; 2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾桶、站、箱、垃圾进行清理; 3、定时对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物，干净整洁，无浮尘，无污痕; 4、必须做到对电梯、楼梯扶手、楼梯、单元门、门厅、室外道路、公共区域、文体设施、共用坐椅(桌)、岗亭、垃圾箱.(桶)等类似部位要根据实际情况每日进行一次或数次清洁和保洁;对于栏杆、围墙、景观小品、楼道灯和窗及其他公共设施设备附属建筑物进行每周每日的清洁以及保养。 5、按照需要向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂; 6、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫，确保不影响住户出行方便。 (四)安全服务管理。小区规划红线以内，业主户门以外。公共区域的秩序维护和公共财产的看管维护。服务满意率90%以上。 1、小区主要出入口全天有专人值守服务，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施;对公共区域进行24小时安全巡逻(主要出入口、地下停车场、小区院内)。 2、维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、停放、噪音进行管理; 3、看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、景观小品、花、草、树木、果实等; 4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录; 5、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。 6、对业主及物业使用人提供紧急协助，如突发急病等，保证救助到位。 7、秩序维护人员必须做到人员统一着装、语言文明、行为规范，协助各部门维护和保护本物业区内的公共秩序和财产安全。 (五)车辆停放管理。服务满意率80%以上。 1、在本物业区域内停车需与陕西润格伟物业有限公司伟业新天地服务中心签署伟业新天地小区车辆停放管理协议书，明确各方的权利义务及有关事项。地面占道停车仅为特殊临时停车,原则上优先提供给业主和小区的物业使用人。 2、有健全的机动车辆在停车场的管理制度和管理方案;3、对进入小区的机动车辆进行智能卡管理;4、保证车辆有序停放。 (六)消防管理。公共区域消防管理及其设施的维护。服务满意率98%。 1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制; 2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护; 3、定期进行消防训练和演练，保证有关人员掌握消防基本技能。 4、确保消防系统良好，设备配置到位。(七)高压供水的养护、运行、维修。服务满意率98%以上。 1、保证业主正常生活用水的需要; 2、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格; 3、对水泵、供水管道及附属设备进行必须的维修养护，并做好记录。定期检查、维修、保养。 4、确保消防系统良好，设备配置到位。 (八)供电设备的养护、运行、维修。服务满意率保证达到98%以上。 1、供电运行和维修人员必须持证，上岗; 2、配电室24小时值班，供电设备定期维护; 3、定期加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好; 4、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜; 5、严格执行用电安全规范，确保用电安全;6、保证避雷设备完好、有效、安全。(九)电梯的养护、运行、维修。服务满意率98%以上。1、电梯采用无人驾驶，24小时运行;2、安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态; 3、通风、照明及其它附属设施完好; 4、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备;5、轿厢、井道保持清洁; 6、因故障停梯，接到报修后维修人员应在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。 (十)装修管理服务。房屋装饰装修管理，服务满意率85%以上。 1、有健全的装修管理服务制度; 2、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议告知业主装修时的权利与义务和注意事项; 3、业主装修期间对施工现场进行巡视与检查的服务，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理制度,调解因装修引发的邻里纠纷; 4、业主装修期间向其提供工程技术方面的咨询、巡检、指导、提示。对隐蔽工程和重大改项要做好服务、记录; 5、业主装修结束后，应进行竣工验收。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门; 6、及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过7天。7、向业主提供菜单式装修服务，将装修企业、设计类型、装修材料、价格档次等列入菜单，供业主需要之选择。第四章 物业服务期限第十六条 物业服务期限:本合同从签定之日起至业主委员会成立止。第五章 物业服务费用第十七条 物业服务费成本构成，一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位，共用设备设施的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;乙方固定资产折旧;物业共用部位、共用设备设施及公共责任保险费用;经甲方同意的其他费用。第十八 条物业服务费计费方式及费用，采取包干制约定物业服务费。业主向乙方支付固定物业管理费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。 1、物业服务费 高层住宅:1元/月/平方米办公用房:2元/月/平方米 商业用房:3元/月/平方米业主逾期缴纳物业服务费及其它各项有关费用的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费额的千分之三的违约金。 2、地下停车库物业管理费:90元/月/辆 3、装修垃圾收集清运费。按照陕西省物业服务收费管理办法规定执行。垃圾收集清运费:3元/平方米。 4、生活垃圾清运费按照榆政价发10号规定执行，生活垃圾清运费:60元/年/户 5、水电费按照榆政价发201362号文件和陕价商发201273号文件规定执行。 居民用水费3元/立方米;非居民水费12元/立方米;特行业用水费，20元/立方米;居民用电费0.49元/度;商业用电费1元/度;公摊电费17元/月 6、电梯费:一层0.25元/月/平方米，每增一层另加0.02元/月/平方米。7、装修许可证:10元/个;装修人员出入证5元/个。8、装修押金:100平米及以下2000元/户，100平米以上2500元/户，在装饰装修工程完成，第一个采暖期结束后15白内应当全额退回。装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等共公设施的情况，其修复所需费用由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可在其装修押金中据实扣除，其余部分应如数退回。 9、房屋共用部位、共用设施、设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。 10、纳入物业管理范围的已竣的房屋，自2017年3月1日之前已出售给业主的房屋按照2017年3月1日起收取物业费，2017年3月1日以后卖出的房屋按实际签订商品房买卖合同之日起收取物业费。业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%缴纳;入住后(含房屋装修)，因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。业主空置房物业管理服务费按全额的70%收取。 11、本小区物业管理服务费按半年缴纳一次或一年，其它各项有关费用可根据具体缴纳。 12、物业管理服务费中的物业共用部位、设施设备日常运行、维护费不包含其中修、大修、正常损耗和专项设备设施的能耗费用等。13、业主对出租房屋的物业管理费和其他各项应交费用负有连带清偿责任。第十九条 计费起始时间 物业管理费应从物业买受人与甲方约定房屋交付之日起计(如果甲方延期交房即以业主接房通知书的接房时间为准计，延期所造成的物业费损失由甲方负担，并且不得抵减首位业主接房前甲方应承担的物业管理费用)。业主接房时应缴纳半年的物业费。从第一位物业买受人办理接房手续之日起，已竣工但尚未出售或者由于甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由甲方按正常物业服务费收费标准的70%缴纳。第二十条 维修责任 1、物业共用部位、共用设备设施的小修、维护费用在保修期满后，由乙方承担，保修期间由甲方承担。物业共用部位、共用设备设施大修、中修和更新改造费用，保修期内由甲方承担，保修期满后，应当通过房屋专项维修资金支付乙方，如果专项维修资金不能满足保修费用内由乙方负责。 2、物业服务区域内供气、通讯、有线电视等相关管线和设备设施的维修养护，应由其供应单位承担。 3、由于乙方未按照本合同和物业服务方案及补充方案履行设备、设施的保养、维护等措施，出现相关的事故一切责任由乙方负责。第二十一条 乙方对业主房屋自用部位自用设备维修养护及其它特约服务的费用，按与当事人的约定收取。第六章 双方权利义务第二十二条 甲方权利义务 1、审定乙方制定的物业管理服务工作计划，按照乙方制定的本小区物业服务方案和补充方案检查监督乙方物业管理的服务实施情况。 2、负责制定业主临时公约，并向物业买受人明示和说明。 3、负责将本合同约定的内容，在商品房买卖合同中载明。 4、按照国家有关规定，在销售物业时，向购房人代收专项维修资金。 5、合同生效之日起30日内，在项目区域内向乙方提供可以使用的且不少于建筑面积的3%平方米物业管理用房。物业管理用房产权归全体业主所有，由乙方直接用于本小区的物业管理。6、甲方应在合同生效之日起50日内向乙方移交以下资料: (1)竣工总平面图、单体建设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)、房屋质量保证保修用说明书和房屋使用说明书;7、按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。8、当业主和使用人不按规定缴纳物业服务费时，协助催缴。9、因为甲方设施设备不健全或质量问题引发的损失，由甲方承担。10、协助乙方做好物业管理区域内的物业管理工作。11、如果乙方未能按照本合同和本小区物业服务方案进行执行者各方面服务未达到合同约定要求的，甲方有权终止合同，乙方无条件撤出小区，合同终止。第二十三条 乙方的权利义务 1、根据物业管理条例及本合同之约定，对本物业区域实施有效的物业管理服务，并为此负责;有权依据本合同制定本项目的物业管理规定和管理服务工作程序，并在实施中不断完善和改进;向业主或者物业使用人收取合同内的物业服务费用。 2、承接本物业时，负责对共用部位、共用设备设施进行查验承接。在查验承接时未提出问题确定设备、设施完好。后期发生和出现相关问题，乙方负责。 3、有建议甲方要求业主及物业使用人配合乙方的管理服务工作。 4、乙方负责的物业的共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修善、保养、服务的管理并承担其相关的费用。 5、乙方无权将本小区物业管理责任委托其他物业管理企业进行实施，无权转包。有权委托专业性服务的企业承担本物业的专项服务。 6、对业主和使用人违反业主临时公约的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、举报直至追究违约责任。 7、可以接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的委托，向最终用户代收相关费用。(要有具体的协作协议书和合同后实施)。 8、对物业管理区域内违反有关治安、环保、公共秩序、习俗、物业管理、装饰装修和物业使用等方面法津、法规、道德的行为，应当劝阻，及时向有关行政部门报告或制止。保持物业区域内的正常秩序。 9、控制物业管理区域内的车辆停放、行人交通、安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作，保护好现场，并保全好有关证据。对公共区域进行24小时安全巡逻。 10、遵守国家有关规定，教育物业安全管理人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，履行安全管理服务职责，不得侵害业主的合法权益。由于服务过程中出现业主投诉和相关物业服务事项的纠纷自负责任。 11、向业主和物业使用人告知规定和装饰装修禁止行为及注意事项。防止任何未经乙方同意或未按本合同的规定而占用或使用共用部位及公共服务设施防止任何变更和损坏房屋及公共设施的事件发生。 12、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备的年度维修计划，经甲方审定后组织实施。 13、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，制定业主手册和两书编写和发放工作。 14、定期总结物业管理工作，积极采纳甲方和业主提出的合理建议，每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查。 15、有权根据业主需要，从事物业经营或其它多种经营和有偿服务(必须经甲方同意后实施)。 16、节日期间可装饰小区,包括灯光及其它饰物。17、本小区内不提供中、大型车辆的停放服务。18、乙方及其员工在下列情况下无须对业主负责:A、因进行任何设施设备所必要的保养，而导致暂时性的停用;B、地震、飓风等不可抗力的损害、毁坏; C、非乙方责任造成的无法避免的材料、供水、供热、电力短缺及其他一切原因(如设备等已有安全隐患，而乙方因各种原因未及时检修，责任由乙方负责)。 18、每年向业主公布物业管理费收支帐目不少于一次。19、本小区所有建设性设施和公益性利益、广告等，未经甲方同意，乙方无权享有。 20、乙方不得有任何损害甲方的立场、信誉、利益等行为。 21、乙方在实施服务管理过程中所发生的任何纠纷都与甲方无关。第七章 其他事项第二十四条 首户业主入住前的物业服务内容为:物业的承接验收、物业档案资料的接收、物业的控制与管理、甲方扫尾工程的配合服务、人员出入及能源供应。服务要求为:确保秩序、安全和设施设备的正常运行;确保甲方按期完工离场。第二十五条 保修责任期内房屋、设施、设备维修按以下方式处理: 1、由于前期维修事宜较为集中，因此前期甲方应在乙方办公处设立“工程保修整改处”，集中统一协调及时处理保修事宜，乙方承接后后期保修由乙方负责。 2、甲方负责维修;凡甲方委托乙方的维修项目，费用由甲方承担。第二十六条 小区其它类型物业管理参照本合同及物业服务方案和补充方案执行。 本合同和乙方报与甲方的(榆林市伟业新天地小区物业服务方案)和补充方案，均为本合同的组成部分。第八章 合同变更、解除和终止第二十七条 本合同期满甲方决定不在委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不在接受委托的，也应提前三个月通知甲方。第二十八条 重新选聘物业管理企业或因其他原因，本合同终止时，乙方应在合同终止之日起15日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与物业管理有关的全部档案资料。第二十九条 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签订的各种协议等;乙方应协助甲方和业主大会、为业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。第三十条业主欠交的物业管理费用和其他各项费用由接管的物业企业一次结清付予乙方(如果是由乙方责任甲方终止合同后，乙方不能收回本年度的物业管理费，收回的一次性退给接管物业企业)。第九章 违约责任第三十一条 因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权追究甲方责任。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿。第三十二条 乙方提供的服务达不到合同约定标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或者整改后仍达不到约定服务标准的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济补偿。第三十三条 甲、乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付20万元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第十章附则第三十四条 双方约定自本合同生效之日起50日内，根据甲方委托管理事项，办理承接验收手续。第三十五条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按依法向榆林市中级人民法院起诉方式解决。第三十六条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。第三十七条 本合同之附件均为合同的有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第三十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法津、法规规定及时协议处理。第三十九条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结果为准。第四十条 本合同连同附件共19页，一式三份，由甲乙双方各执一份，具有同等法律效力;同时须在房屋行政主管部门备案一份。第四十一条 本合同如与有关法津、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。第四十二条 本合同自双方签字之日起生效。甲方:(盖章) 乙方:(盖章)法定代表人: 法定代表人:年 月 日 年 月 日第 20 页 共 19 页