商业地产项目商业服务合同

*项目商业服务合同甲 方：法定地址：法定代表人： 职务：电话： 传真：乙 方：法定地址：法定代表人： 职务：电话： 传真：根据民法通则、合同法的规定，上列双方经充分平等协商，本着互利互惠的原则，就甲方委托乙方为 项目的配套商业设施服务的事宜，达成如下条款，共同遵守。第一条 委托项目的概况甲方委托乙方提供商业服务的项目名称为 （以下简称“该项目”），该项目位于 ，该项目商业部分总建筑面积为 平方米，拟建成 商业配套设施。第二条 委托商业服务事项以及期限1、 委托商业服务事项：甲方委托乙方就该项目进行组建项目负责公司（部门）、招商、策划推广、营运管理等全程经营管理商业服务；2、 委托期限：委托期限为签约之日起至该项目开始营业后5年。第三条 具体工作内容1、 开业前的全面招商、策划推广、规划装修、开业筹备工作（1） 前期招商及规划装修工作（自签约后10天内开始） 搭建经营管理架构（详见附件），组织专业队伍，实施专项专业培训； 对现有的规划布局进行重新设计、规划调整； 拟定商铺招商价格等商务条件； 拟定招商工作流程安排，操作规则以及租赁合同、管理公约、装修管理手册等相关法律规范文本； 根据宣传推广计划负责完成各项设计及文案，安排并监督完成对应的物料制作，统筹监督各项地面宣传推广活动的开展执行，统筹组织软文撰写及媒体投放等（须外聘广告公司完成）； 监督审核商场的内部格局改造、装修的方案及实施； 全面向目标客户推介项目； 安排有兴趣的客户现场考察； 与客户进行商务谈判； 安排客户与甲方签署租赁等合同文书；（2） 开业前营运管理的准备工作（项目开始之日倒算2个月开始） 提出项目经营目标，经营策略及各阶段的实施方案； 提出项目经营管理工作方案，奖励相关的工作制度，工作程序，工作规范和工作实施细则； 招聘、培训营运管理队伍人员； 营运宣传推广工作计划 项目整体形象定位，营运策划推广宣传 内外布置、装饰及设计； 场内外定位设置广告位 商场内外的临租推广活动； 大型公共推广活动2、 后期经营管理服务（自开始营业起计5年）（1） 在不同阶段提出项目各阶段的经营目标，经营策略及各阶段的实施方案；（2） 执行项目日常的管理工作，并做好各项营运管理工作过程的相关记录等；（3） 租金及其他相关费用的收取；（收取后存入甲方指定账户）；（4） 执行营运宣传推广工作；（5） 开始营业后的后续招商工作以及经营过程中的二次招商调整工作；（6） 乙方保证能为甲方组建经营管理公司及保证能经营管理公司正常运营。就经营管理公司，乙方仅为甲方提供营运及相关服务，不在该项目经营管理公司中占有任何股份。第四条 工作方式1、 乙方协助甲方成立项目经营管理公司，对项目实施全面经营管理。同时，由甲方委派两名，乙方委派一名高层人员共同组成项目经营管理委员会，对项目经营管理公司实施监督管理，费用超过人民币2万元的项目或重大事项的决策由经营管理委员会表决，日常运营项目管理实行经营管理公司总经理负责制，总经理向经营管理委员会直接汇报，并对经营管理委员会负责。2、 乙方派员整体统筹负责项目的租赁、策划推广等工作。乙方负责派出专业人员4名分别担任项目经营管理公司经营班子的主要职位，包括项目经营管理公司的总经理、招商营运总监、招商经理、策划推广经理（人员由乙方推荐、甲方确认）。3、 以项目经营管理公司的名义向社会分阶段招聘岗位人员，进行专项培训后由经营管理公司开展全面工作。4、 甲方指派专人与乙方对接各项工作，并协助完成前期工程、保安、保洁、财务、行政人事、外联等配合工作。5、 该项工作开展期间乙方派出的总经理全权负责项目的人事招聘、招商、策划推广业务以及工程监理等日常运作；6、 项目经营管理公司的对外合同，应经过甲方指定人员审核后方可盖章，乙方派驻人员不得以公司名义擅自签订合同。第五条 费用1、 人员基本开支（1） 乙方派出人员的基本开支自签约之日起，甲方于每月10日前向乙方支付人民币伍万元（即￥50,000元）作为乙方人员的基本开支费用，包括：乙方派驻项目核心管理团队（4人）的基本薪酬、社保费、乙方应负税项。乙方派驻项目的4人，属于乙方聘请员工，由乙方支付薪酬及购买社保，与甲方不存在劳动关系。乙方每月应及时向派驻项目人员发放薪酬，购买社保及支付人员的有关费用。该四名员工的工薪分别为：经营管理公司总经理约 l2000 - 15000元、招商营运总监工薪约8000 - 12000元、招商经理工薪约8000 l0000元、策划推广部经理工薪约8000 l0000元。（2） 项目经营管理公司内聘用的其他所有人员的薪酬、福利由项目经营管理公司负责，甲方应保证在项目经营管理公司达到收支平衡前为其提供相应的资金支持。2、 招商提成奖励：项目经营管理公司内部的前期招商提成奖励标准，由经营管理委员会商讨决定，奖励技术不低于同类型招商业务；具体奖励办法由经营管理公司总经理提方案报经营管理委员会审批后执行。3、 住宿费（1） 乙方派驻人员的当地住宿费及基本生活设施由甲方负责（但住宿费标准及基本生活设施的开支标准由甲方确定），伙食和生活用品自理。（2） 招商期间乙方其他人员为本项目前往项目当地所需的住宿费用有甲方承担（具体住宿费标准由甲方决定）；4、 经营管理服务费标准：根据项目每月的营运收入（除物业管理费外，其余包括租金收入、营业扣点提成收入、广告收入以及临时性出租收入）按8%计提（具体按照本合同第六条执行），甲方须在每月10日之前向乙方支付上个月度的经营管理费用。（1） 甲方所支付的经营管理费用已经包括乙方按本合同约定为本项目提供所有服务的对价、应付税项以及一切相关费用（另外约定的乙方派出人员的基本费用除外）。（2） 项目经营管理公司因经营需要聘用其他员工的薪资福利和日常费用作为项目经营管理公司的成本列支。5、 其他费用：项目经营管理公司为本项目建设、招商、营运及推广等所有费用由甲方承担，其中包括但不限于在项目的办公场地、办公设备（台式电脑、打印机、传真机、办公台等设备）、公关外联及接待应酬费用、差旅费、办公车辆及路桥费、汽油费、日常办公费用、宣传推广费（指需外判第三方企业完成的，如物料制作，媒体投放、活动执行等），项目改造装修建设费、设施设备维修保养、营运水电费等等。但总经理要对以上费用预先做出预算报告交甲方指定人员审批，否则甲方有权拒付，并要求乙方承担相关费用。第六条 经营管理服务考核目标：（以下考核目标中提及的开业率计算基准商业面积按实际可出租建筑面积计算，具体位置详见附图所示）1、 项目在开始营业之日起开业率须达到70%（含），否则甲方仅需支付乙方派出人员基本费用（￥50,000元），即有权解除合同；当开业率须达到60.00%（含）至69.99%，甲方解除合同时须一次性向乙方支付前期服务补偿金，补偿金额按开业签约面积10元/平方米的标准计算支付，开业率在60.00%（不含本数）以下，甲方可不做补偿直接解除合同；2、 项目在开始营业之日起六个月内，商铺开业率须达到80%（含），否则甲方仅需支付乙方派出人员基本费用（￥50,000元），以及经营管理服务费按项目每月营业收入的5%计提支付乙方，即有权解除合同；当阶段开业率须达到70.00%（含）至79.99%，甲方解除合同时须一次性向乙方支付前期服务补偿金，补偿金额按开业签约面积10元/平方米的标准计算支付，开业率在70.00%（不含本数）以下，甲方可不做补偿直接解除合同；3、 项目在开始营业之日起第七个月至第十二个月内，商铺开业率须达到80.01% - 89.99%之间（含本数），若连续三个月时间开业面积平均水平租金在40（暂定）元/平方米（不含本数）以下则经营管理服务费按项目每月营业收入的5%计提支付乙方，同时甲方可不做补偿直接解除合同；若连续三个月时间开业面积平均水平租金在40（暂定）元/平方米（含本数）以上则经营管理服务费按项目每月营业收入的7%提支付乙方。4、 项目在开始营业之日起第七个月起，商铺开业率达到90% 以上（含本数），若连续三个月时间开业面积平均水平租金在40（暂定）元/平方米（不含本数）以下则经营管理服务费按项目每月营业收入的7%计提支付乙方，同时甲方可不做补偿直接解除合同；若连续三个月时间开业面积平均水平租金在40（暂定）元/平方米（含本数）以上则经营管理服务费按项目每月营业收入的8%提支付乙方 项目开业率达80%（含本数）以上之后，若甲方单方提出解除合同，甲方须向乙方一次性支付壹佰万元（即￥1,000,000元）的赔偿金后，本合同方予解除 第七条 双方职责1、 甲方的职责（1） 甲方负责该项目的投资与建设；确保项目的合法性。（2） 甲方需按商场基建工程进度向乙方提供有关该项目的详细资料。（3） 甲方负责协调与有关的政府部门和其他相关部门之间的关系，提供充分的工作条件。（4） 甲方须保证在本合同履行期间内不得以取代乙方为前提就本合同项下乙方所承担的义务与任何第三方进行合作。但乙方应也业绩不能达到本合同标准时，甲方有权为寻求乙方的取代者而与任何第三方进行相关的商谈，并签订相关合作协议。（5） 按照本合同约定的期限与金额向乙方支付本合同约定的相关费用。（6） 甲方须确保安排支付项目招商和宣传推广的相关费用，但总经理应提前做出预算交甲方。（7） 甲方有权对乙方派驻人员提出撤换要求，乙方应于甲方向乙方提出书面通知后10天内提供甲方认可的人选做出撤换安排，否则，从乙方违约时直到违约终止时止，甲方不必支付该违约期间乙方派驻人员费用（￥50,000元）；且有权要求乙方赔偿期间营业损失。如乙方派驻的四名核心人员均不称职，且甲方提出的书面通知后30天内乙方无法调换的，甲方有权要求解除合同并有权要求乙方赔偿期间营业损失。2、 乙方的职责（1） 全面统筹项目各项招商及经营管理工作，并定期（例如：一个月为一个周期）向甲方提交统筹项目各项招租或经营管理工作的工作汇报。（2） 推荐或委派有项目操作经验的核心人员为该项目提供相关服务，统筹组建或调整核心经营管理团队。（3） 乙方人员的委派和调整均须书面通知甲方，相关研讨及策略调整提出质疑的，乙方应当于收到甲方书面通知后10天内对委派进行调整，或于收到甲方书面通知后及时对策略重新进行调整。（4） 乙方切实维护甲方的合法权益，不做任何损害甲方合法权益的行为和事情。（5） 在双发协商一致的前提下，若乙方派驻任职的核心管理人员不称职，乙方有责任予以更换。（6） 乙方应为项目经营管理公司完善有关的经营管理制度并严格执行，使公司有序发展。第八条 违约责任1、 本合同任何一方违约，违约方必须赔偿守约方的经济损失。2、 合同期内甲方和乙方均不得无故终止本合同，否则须赔偿由此造成对方的一切损失。3、 如甲方未能按照本合同的付款约定按时足额支付乙方的相关应得款项的，应按照所欠金额以每天千分之五支付滞纳金；拖欠款项超过30日的，乙方有权单方面立即解除合同，滞纳金继续累计至甲方付清欠款为止。乙方有权通过法律途径向甲方追讨欠款和其他经济损失。4、 本合同解除（无论甲方或者乙方的原因）后2年内甲方不得聘用乙方派驻该项目的管理人员，否则甲方须按实际聘用乙方人员数，以每人人民币50万元的标准于聘用之日起向乙方支付赔偿金。若延期支付，则按本合同第八条第3点的约定向乙方支付滞纳金。第九条 合同的解除1、 本合同经甲方乙方协商一致，可以解除。2、 出现本合同第八条第3点所属情形的，乙方有权单方面解除合同而无须承担违约责任。3、 一方严重违反本合同约定，致使本合同无法实现其预期目标或给另一方造成严重损失，双方应先协商解决合同的履行和赔偿问题，协商无效时守约一方可以通过诉讼解除合同。4、 当解除合同情况出现时，提出解除合同的一方应当以书面形式向另一方发出通知，通知送达对方时，合同解除。5、 本合同的解除，不影响本合同中关于解决争议条款的效力及守约方向对方索赔的权力。第十条 不可抗力1、 本合同项下的不可抗力是指人力不能预见，不能克服且不能避免的客观事件，包括地震、水灾、火灾、台风等自然灾害，严重交通意外，战争，暴乱，政策或法律改变，政府行为。2、 任何乙方因不可抗力造成本合同的部分或全部义务无法履约，均不视为违规，不承担赔偿责任；但受到影响无法履行合同义务的一方应采取一切有可能的措施避免损失继续扩大，否则，该方应就扩大的损失部分向对方承担赔偿责任；同时，声称受到影响的而无法履行合同的一方，应当在24小时之内通知另一方，并在不可抗力事件发生后10日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其延续时间的适当证据。3、 不可抗力事件发生时，双方应立即友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件及其影响消除后，双方应立即恢复履行本合同项下的各项义务；如因不可抗力导致任何一方丧失履行合同的能力或导致本合同目标无法实现，则本合同即告终止。第十一条 通讯联络方式甲方、乙方各自确认其有效的通讯联络方式如下：1、 甲方地址：2、 乙方地址：甲方与乙方之间的文书可以快递或挂号信形式寄交对方，任何一方变更通讯地址时，均应及时以书面形式通知对方，否则另一方按上列地址投出文书的行为视为有效，由此导致的法律后果由变更地址的乙方承担。第十二条 适用法律本合同的解释和履行均适合中华人民共和国法律。第十三条 合同争议的解决合同履行期间，如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，可像合同履行地人民法院起诉。第十四条 合同生效本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。如有未尽事宜，由甲乙双方友好协商，本着互利互惠的原则签订补充合同。补充合同视为本合同不可分割的组成部分。补充合同与本合同不一致时，以最新签署的补充合同为准。本合同正本一式四份，甲乙双方各执两份，均具同等法律效力甲方（盖章）乙方（盖章）法定代表人（签名）法定代表人（签名）日期：日期：本合同签署于 市第 9页 /共 9页