社区实施方案

怀柔区庙城镇史山新型农村社区 建设实施方案 二 一一年三月 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 1 目 录 第一章 项目概况 3 1 项目概况 3 1 1 项目名称 3 1 2 建设单位 3 1 3 提出的理由 3 2 项目建设指导思想 4 2 1 土地利用平衡 4 2 2 资金投入平衡 4 2 3 产业发展平衡 5 2 4 其他原则 5 3 项目基本情况 7 3 1 项目实施条件 7 3 2 项目建设地点 8 4 项目所在地区人口情况及土地利用情况 9 5 村庄产业状况 12 6 存在问题 14 6 1 村民居住及生态环境方面 14 6 2 基础设施缺乏 14 第二章 规划设计方案 15 1 上位规划依据 15 2 产业发展策略 16 3 规划分析 17 3 1 选址分析 17 3 2 安置区周边交通分析 18 3 3 安置区用地现状分析 18 3 4 安置区周边环境资源分析 19 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 2 3 5 安置区周边基础设施分析 19 4 规划设计方案 20 4 1 总体规划 20 4 2 社区规划 22 4 3 功能分析 23 4 4 建筑设计 24 5 建设实施方案 26 5 1 建设规模 26 5 2 项目实施建设原则 26 5 3 设计方案 28 6 建设实施方案重难点 33 第三章 拆迁补偿安置方案 37 1 孙史山村拆迁补偿安置实施方案 37 1 1 项目拆迁概况 37 1 2 拆迁方式 37 1 3 拆迁补偿安置方式 37 1 4 拆迁补偿依据 37 1 5 房屋拆迁补偿 37 1 6 宅基地上 户 的认定 39 1 7 拆迁补助及奖励 39 1 8 优惠购房政策 39 第四章 投资估算及资金筹措 44 1 投资估算的依据 44 2 工程建安费 44 3 投资估算 47 4 资金筹措 47 5 投资效益分析 49 第五章 结论及问题 50 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 3 1 结论 50 2 问题 50 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 4 第一章 项目概况 1 项目概况 1 1 项目名称 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设项目 1 2 建设单位 北京市怀柔区庙城镇人民政府 北京市怀柔区庙城镇孙史山村村民委员会 北京市怀柔区庙城镇王史山村村民委员会 1 3 提出的理由 1 3 1 社会需求的要求 我国是一个农业人口占绝大多数的国家 农业在国民经济中发挥着巨大作 用 随着改革进程不断深化 大量农村剩余劳动力涌入城镇 投入到城市化的 建设发展中 为了平衡有序地发展经济 一批又一批的农村开始向城镇化的道 路迈进 就在不久前 党的十七届五中全会中指出 要推进农业现代化 加快社会 主义新农村建设 统筹城乡发展 加快发展现代农业 加强农村基础设施建设 和公共服务 拓宽农民增收渠道 完善农村发展体制机制 建设农民幸福生活 的美好家园 要发展现代产业体系 提高产业核心竞争力 改造提升制造业 培育发展战略性新兴产业 加快发展服务业 加强现代能源产业和综合运输体 系建设 全面提高信息化水平 发展海洋经济 本项目的实施 不仅符合党的十七届五中全会提出的农业发展和农村发展 的要求 更是推进北京市怀柔区庙城镇地区现代农业建设 深化农村改革 发 展产业农业 增加农民收入的重大举措 具有良好的社会效益 经济效益 自古以来庙城镇的孙 王史山村就有 入怀第一村 的美名 推动庙城镇孙 史山村 王史山村两村新型农村社区建设实施项目 加快现代化新型农村社区 建设的步伐 引领广大农业从业人员不断走向富裕显得尤为重要 这不仅适应 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 5 了改革的需求 更推动了农村经济不断发展 充分利用本地资源发展经济 具 有巨大的社会价值和经济价值 1 3 2 环境改善的要求 怀柔区位于北京市东北部 而庙城镇位于怀柔的最南部 紧挨顺义区 怀 柔区除东南部为华北平原北缘的平原区外 其余均为山地 怀柔区平原区域总 面积 24 73 万亩 土层深厚 地势平坦 土地集中连片 现代化水平较高 是 全区粮 经作物和畜牧业的主要生产区域 也是全区人口密集 交通发达 经 济繁荣的政治文化中心区 庙城镇正处于平原地区 除交通便利 同时紧邻京 承高速公路 周边路网发达 地理位置十分优越 庙城镇孙史山村 王史山村两村毗邻 在其北侧 现有垃圾综合处理厂一 座 由于本区域常年风向为偏北风 每到刮风季节 填埋场产生的恶臭气味直 接影响到位于南部的孙史山村 王史山村两村村民的正常生产生活 且随着垃 圾填埋场规模日益渐大 垃圾处理过程中产生的刺激气味不断加重 对两村村 民的影像越来越大 根据上位规划要求 为改善两村村民居住环境 保护村民 饮用水水源安全 须对两村住宅进行搬迁重建 同时尽量改善村民居住条件 建立配套安置房工程 完善用水 用电 燃气等基础设施建设 发挥农村产业 优势 建设绿色生态产业 将两村原貌改建成为集合居住 种植 休闲娱乐的 现代化的新型农村社区 2 项目建设指导思想 2 1 土地利用平衡 随着我国经济快速发展 城市化进程的不断加快 对土地利用空间和土地 产品的需求不断扩大 土地供给的紧缺性与社会经济需求的增长性之间失衡发 展的态势日益凸显 通过制定和实施一系列加强土地宏观调控和管理的政策措 施 使土地用途管制制度逐步得到落实 现代化新型农村社区的建设 是紧紧 围绕现有土地利用问题展开 如何转变土地利用模式 优化区域土地利用结构 是土地利用中需要着重考虑的问题 为实施庙城镇地区土地发展战略 庙城镇 政府对土地利用现状及规划都提出了更高要求 2 2 资金投入平衡 在农村社区建设的实施过程中 开发资金的需求量十分巨大 这是因为从 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 6 原有旧的农村生活体制调整成为新型农村社区模式 必须具备完善的基础设施 和良好的公共服务设施 道路交通 水电气供应等基础设施 在社区建设过程 中 从村民的切身利益出发 如何有效地完成旧房拆除 新房如何建设等问题 都是一笔不小的资金投入 资金来源问题上不仅要扩宽思路 在资金的统筹规 划中 更需要积极思考 利用有限的资金顺利开展本项目的实施工作 2 3 产业发展平衡 目前史山社区的产业主要是以农业为主的农村个体经营方式 经济增长方 式单一 产出效率低下 本项目的具体实施 既能从根本上解决土地规划中的 弊端 合理利用现有的土地资源开发农村经济建设 也能在产业发展道路上不 断探索新思路 将单一的粗放型经济模式向集约化的集体经营模式转变 合理 高效地完成农村产业向现代化模式转变 2 4 其他原则 项目实施过程中 第一要认真贯彻 十分珍惜 合理利用土地和切实保护耕 地 的基本国策 即一要吃饭 二要建设 三要保护环境的用地方针 第二 在 完成上级规划下达的土地整理 开发任务 确保必须的基本农田和耕地面积任 务的前提下 结合庙城镇社会经济发展的实际 合理调整用地结构 统筹安排 各项用地 保障土地资源的持续利用与社会经济的健康发展 针对本次对以孙 史山村 王史山村为主进行新型社区建设实施项目 应合理利用两村现有的土 地资源 高效有序地发展农村产业建设 第三 建设用地规模 布局要与农业 发展 工业规划 城镇规划 旅游规划等专项规划相协调 当前农村发展面临的困难主要表现在以下三方面 一是基础设施严重不足 包括农村交通 通讯 饮水 农田水利设施等 二是教育 文化 卫生等社会 公益事业发展严重滞后 三是农民收入水平明显偏低 增收难度偏大 由于这 些困境 进一步加剧了城乡差距 不利于社会和谐 本项目的实施正是为贯彻 落实市委 关于率先形成经济社会发展城乡一体化新格局的意见 文件精神 加快郊区的城市化 城镇化和新农村建设进程 通过加强基础设施建设 改善 村民居住生活条件 发展农村综合产业 落实并推动庙城镇孙史山村 王史山 村新农村建设进程 符合党的十七届五中全会提出加快建设社会主义新农村的 精神 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 7 北京市在上个世纪 90 年代后期提出要在 2010 年率先基本实现现代化 时 至今日 仍有一部分农村地区仍未能完成现代化建设 一直以来 北京市委市 政府非常重视解决 三农 问题 刘淇书记多次指出 全市现代化建设的薄弱环 节是农村 城乡之间差距是全市实现现代化的突出问题和主要矛盾 集中力量 开展农村基础设施建设 带动农村现代化建设进程刻不容缓 加快郊区工业化 城市化进程 加大政府投入 鼓励和引导各类社会资金 进入郊区基础设施建设领域 重点向山区倾斜 是北京市市政府早在 2005 年政 府工作报告中就提出的任务 但由于我国农业基础薄弱 设施落后的条件局限 全面推进农村产业向现代化新型农村产业发展还有一段路要走 本次以孙 王 史山村两村为主体的新型农村社区建设项目的实施 既是改善农民居住生活条 件的重要举措 也是充分发挥农村产业优势 大力促进农村改革 引领广大农 民走向富裕的必由之路 王史山村位于南侧 孙史山村则在北侧 两村的正北方向现有垃圾综合处 理厂一处 且与孙史山村紧挨 考虑到本区域常年的季风性气候 每年垃圾处 理厂作业时产生的废水废气不同程度地对两村居民造成了严重影响 目前村民 饱受垃圾综合处理厂产生的废气的困扰 遍布村庄的空气中均有异味气体 另 外一方面 由于京密引水渠在垃圾综合处理厂西侧经过 垃圾焚烧填埋处理过 程势必会对地下水产生严重影响 而京密引水渠承担了北京市饮水任务的重要 通渠 因此对沿途水土环境的保护必须严格控制 村庄目前没有任何污水收集及处理设施 村民日常生活多有不便 此问题 亟待解决 文化娱乐设施还不健全 村民业余生活不够丰富 村内没有公共浴 室 村民冬季洗澡不是很方便 村民取暖多以烧煤为主 加大了村民的经济负 担 还不可避免的污染到环境 自垃圾综合处理厂开始运行伊始 就一直对两 村村民的生活 生产 尤其是村民饮水产生了不良后果 地下水质的破坏直接 影响居民的饮水问题 不可避免对村民身体造成一定程度伤害 其后果不言而 喻 因此对两村进行搬迁 建设新型农村社区显得尤为必要 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 8 3 项目基本情况 3 1 项目实施条件 3 1 1 政策环境 为全面贯彻落实党的十七大精神和中央农村工作会议精神 北京市区县各 级党委 政府都把发展建设社会主义新农村作为解决好 三农 问题的重中之重 把生产发展 生活富裕 乡风文明 村容整洁 管理民主的目标作为建设社会 主义新农村建设的头等大事来抓 并制定出台了一系列的优惠政策和措施 极 大地调动了农民投身于基础设施建设的积极性 近年来 随着城市化进程的加快以及工业的发展和工业功能区块的建设 越来越多的行政村被连片集中安置在农民居住小区 这些村村务管理按原有体 制各自运行 势必出现农村社区资源难以整合 管理难以融合 服务难以到位 等情况 如何以加强党建工作为切入点 探索农村新型社区基层组织的优化设 置 完善组织功能 创新管理服务体系 对于提高新形势下基层党组织工作的 针对性 实效性 具有十分重要的现实意义 随着城市化进程加速推进 大量行政村村内土地被征用 由此形成了由一 个行政村或附近几个行政村集聚居住的新区域 目前 北京市已经在逐步开展 农村村民居住用地的整体拆迁 形成了中心村落举措 着力开展新型农村居住 环境的建设 各区县都已经有比较详细的规划 这些重新集聚后形成的集中居 住区域 不同于传统意义上一个行政村相对比较集中居住的地域概念 它们已 成为农村新型社区 庙城镇史山农村新型社区作为怀柔区庙城镇的重点项目 必须考虑从实际 出发 坚持积极筹措 稳妥发展的方针 着力提高农村新型社区居民集体意识 改善生活服务条件 完善社区基础设施建设 加强社区党组织领导服务群众的 能力 营造治安良好 环境整洁 文明祥和的农村新型社区 实现城乡经济社 会协调发展 3 1 2 交通环境 庙城镇孙史山村 王史山村两村位于庙城镇的东部 距北京市城区 50 公 里 其中王史山村更有 入怀第一村 的美名 京承高速公路与其仅 1 公里之遥 此次两个新型社区建设的开展 既是促进农村建设蓬勃发展之路 也为以后合 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 9 理发展庙城镇新农村建设发展模式提供了借鉴 其重要意义不言而喻 3 1 3 自然人文景观 本次项目所在区域包含有有两处旅游景点 位于两村之间的白龙山以及孙 史山村内的三义庙 且历史悠久 具有极大的旅游开发潜力 白龙山地处两村之间 为丘陵地带山区 山势较为平缓 山腰处有名胜古 树 凉亭 山间绿树成荫 空气新鲜 沁人心脾 是茶余饭后 散步游玩的绝 佳去处 位于孙史山村东侧的三义庙 是三国时代刘关张桃园结义的象征 寓意深 远 是中华民族千百年来对友情的最高阐述 每天都有络绎不绝的村民及外来 游客参观膜拜 使得三义庙远近闻名 庙内香火不断 3 1 4 怀柔区整体发展趋势 怀柔区作为北京市占地面积仅次于密云县 排列第二的远郊区县 拥有丰 富的自然资源和人文景观 密云水库是北京市现有最大的水库 承担了北京市 绝大部分饮用水资源任务 而怀柔水库就好比是密云水库的第二道防线 北京 是一座水资源极度匮乏的城市 地下水水位逐年下降 合理利用现有水库 对 水资源进行宏观调控是今后解决北京市民饮水问题的关键 怀柔水库对水资源 的储备及调控起到了举足轻重的作用 立足于水资源丰富这个地理优势 大力 发展怀柔区建设 是发展北京 发展远郊区县的必由之路 孙史山村 王史山村两村在历史上被统称为史山 是名副其实的 入怀第一 村 因此 大力发展庙城镇新型社区建设项目 尤其是与市区紧密相连的部分 典型村庄 既符合怀柔区的城镇建设发展目标 也符合北京的远景发展战略 只有这样才能更好地建设怀柔新城 发展怀柔优势 展现怀柔风貌 3 2 项目建设地点 本项目建设地点位于北京市怀柔区庙城镇东部的孙史山村和王史山村两村 村内 项目建设选址参见下图 图 2 1 图中红色区域为拟建项目的规划用地 范围 项目总占地 21 公顷 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 10 图 2 1 项目规划用地图 4 项目所在地区人口情况及土地利用情况 为实现土地的可持续利用 加强宏观管理和调控 合理利用土地资源 优 化配置和集约利用土地 提高土地利用的经济效益 生态效益和社会效益 加 强庙城镇新农村建设 促进全镇各项事业全面协调发展 充分体现 三个代表 重要思想在基层的具体实践 与时俱进 开拓创新 实现全面进入小康社会的 宏伟目标 孙 王史山村两村共占地约 353 67 公顷 合 5305 1 亩 其中孙史山村 3247 7 亩 王史山村 2057 4 亩 两村村民户数为 781 户 人口 1538 人 孙史 山村 472 户 869 人 王史山村 309 户 669 人 其中 农业户数 541 户 人口 1227 人 孙史山村 325 户 678 人 王史山村 216 户 549 人 孙史山村农村劳 动力 415 人 王史山村农村劳动力 410 人 2009 年集体经济总收入孙史山村 2116 万元 王史山村 1718 8 万元 2009 年农民人均纯收入孙史山村 9636 元 王史山村 9876 元 孙史山村村域面积为 216 51 公顷 约合 3247 7 亩 村域范围内有 5 45 公 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 11 顷的军事用地 大秦铁路占地 9 3 公顷 王史山村村域面积为 137 16 公顷 约 合 2057 4 亩 京承高速公路穿过本村村域 占地 1 64 公顷 孙史山村村庄规划范围村民住宅用地约为 14 37 公顷 闲置地 2 83 公顷 村庄内有 0 26 公顷的公共绿地 现状人均建设用地面积 252 4 王史山村 村庄规划范围为 19 65 公顷 其中村民住宅用地 11 49 公顷 占总建设用地的 60 闲置地 2 92 公顷 公共绿地 0 17 公顷 现状人均建设用地面积 279 6 表 2 1 孙史山村域现状用地平衡表 用地性质 用地面积 公顷 百分比 管理性 公益性公共设施用地 0 36 0 5 市场性公共设施用地 1 42 1 9 村民住宅用地 14 37 19 5 道路用地 10 24 13 9 广场用地 0 39 0 5 环卫设施用地 6 31 8 6 公共绿地 0 26 0 4 防护绿地 3 26 4 4 村庄产业用地 31 30 42 4 农业生产设施用地 3 03 4 1 闲置地 2 83 3 8 村庄建设用地 73 77 100 0 交通设施用地 9 30 水域 1 97 耕地 35 76 园地 46 93 林地 43 32 建设用地 5 45 规划总面积 216 51 目前庙城镇土地利用存在的主要问题在于 第一 土地利用较为粗放 工 业企业规模小 效益低 重复建设比较普遍 土地利用效益较差 急需实施土 地利用结构调整和产业置换 第二 农村居民点人均用地超标 庙城镇人均农 村居民点用地面积达 200m2 以上 远远超过了国家规定的最高限额标准 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 12 表 2 2 王史山村域现状用地平衡表 用地性质 用地面积 公顷 百分比 管理性 公益性公共设施用地 0 14 0 3 村民住宅用地 11 49 27 2 道路用地 5 83 13 7 广场用地 0 35 0 8 环卫设施用地 0 00 0 0 公共绿地 0 17 0 4 防护绿地 2 04 4 8 村庄产业用地 18 85 44 4 农业生产设施用地 0 63 1 5 闲置地 2 92 6 9 村庄建设用地 42 41 100 0 交通设施用地 1 64 水域 2 03 耕地 25 82 园地 55 33 林地 9 93 规划总面积 137 16 此次新型农村社区建设是将原孙史山村 王史山村两村 44 13 公顷上的宅 基地搬迁上楼至村庄规划中发展备用地位置 规划发展备用地为 21 公顷 按 照规划人口 1400 人计算 人均建设用地 150 平米 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 13 项目用地位于现状孙史山村西 全部位于孙史山村域范围内 部分为原有 建设用地 其他为一般农用地 5 村庄产业状况 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 14 孙 王史山两村地处庙城镇西部 依山傍水而建 两村中间有白龙山景区 一处 京密引水渠途径村北 山势虽然不高 但山间岩石 林木别具特色 山 间凉亭 长廊等景区的点缀 使得山体与村庄错落有致 相得益彰 目前两村周边路网已颇具成熟 孙 王史山两村四周有多条公路路网与外 界紧密相连 同时有一条高速公路 一条铁路途径两村 村内收入以农业为主 其中的樱桃园 葡萄园以及蔬菜果园等种植园已经具有一定规模 蔬菜瓜果等 依托种植的农业收入是全村村民收入的主要来源 同时开发以旅游业为主的第 三产业 以此拓展村民的收入渠道 种植樱桃已经在史山村中发展多年 从种 植技术的形成与发展 到果品的采摘与销售 以及樱桃品种的改良创新 给樱 桃的种植带来了新的活力 经过多年的发展 樱桃及葡萄的种植技术已经在全 村得到推广 得到村民普遍喜好 随着农业产业园区建设计划的推出 不仅能 给水果种植带来规模效应 也为该产品的种植技术走向市场化 并最终形成品 牌优势打下基础 表 2 3 两村整体情况一览表 抽样调查人均纯 收入 元 单位 2009 年 2008 年 2009 年末 劳动力 人 农村经济 总收入 万元 全年粮食 作物总产 量 吨 蔬菜播种 面积 亩 鲜果产量 吨 王史山 村 9876 10391 410 1718 8 101 70 0 孙史山 村 9636 10147 415 2116 0 127 160 5 表 2 4 村级企业主要经济指标 一 单位 万元 项目 单位 企业个 数 工业总产值 营业收入 利润总额 应纳税总 额 企业增加 值 王史山村 4 553 513 4 12 125 孙史山村 4 647 648 43 29 201 表 2 5 村级企业主要经济指标 二 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 15 单位 万元 项目 单位 职工人 数 固定资产原 值 固定资产净 值 资产总额 负债总额 王史山村 93 594 538 954 607 孙史山村 89 174 97 610 287 6 存在问题 6 1 村民居住及生态环境方面 王史山村和孙史山村两村南北相邻 位于怀柔区庙城镇西部 王史山村位 于南侧 孙史山村位于北侧 两村的正北方向现有垃圾综合处理厂一处 且与 孙史山村紧挨 考虑到本区域常年的季风性气候 每年垃圾处理厂作业时产生 的废水废气不同程度地对两村居民造成了严重影响 目前村民饱受垃圾综合处 理厂产生的废气的困扰 遍布村庄的空气中均有异味气体 另外一方面 由于 京密引水渠在垃圾综合处理厂西侧经过 垃圾焚烧填埋处理过程势必会对地下 水产生严重影响 而京密引水渠承担了北京市饮水任务的重要通渠 对沿途水 土环境的保护必须严格控制 自垃圾综合处理厂开始运行伊始 就一直对两村村民的生活 生产 尤其 是村民饮水问题上带来了不利影响 地下水质的破坏必定直接影响居民的饮水 安全问题 不可避免会给村民身体造成伤害 其后果不言而喻 因此对两村进 行搬迁 开展新型社区建设显得尤为重要 6 2 基础设施缺乏 村庄目前没有任何污水收集及处理设施 村民日常生活多有不便 此问题 亟待解决 文化娱乐设施还不健全 村民业余生活不够丰富 村内没有公共浴 室 村民冬季洗澡不是很方便 村民取暖多以烧煤为主 加大了村民的经济负 担 还不可避免的污染到环境 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 16 第二章 规划设计方案 1 上位规划依据 本项目实施依据 怀柔区庙城镇孙史山 王史山村村庄规划 2009 2014 年 的 要求 具体情况如下图所示 怀柔区庙城镇孙史山 王史山村村庄规划 2009 2014 怀柔区庙城镇总体规划 2008 2020 在村庄搬迁安置用地规划中将孙 史山 王史山村共同划入史山新村 规划人口 1400 人 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 17 怀柔区庙城镇总体规划 2008 2020 2 产业发展策略 用地策略 合理规划土地利用 整合闲置用地 规范用地比例 平衡各项 用地指标 严格保护基本农田 做好村庄搬迁安置工作 将节约下来土地做为 产业发展用地 为村庄远期发展预留充足空间 产业构成 充分发挥现有的区位 交通 产业 土地优势 结合上位规划 的有利条件 大力发展设施农业以及生态型 无公害的农产品 建立观光采摘 生态农业体验 农家乐旅游接待等农业旅游项目 及相关配套设施 逐步将村 庄发展为此区域中生态游览链条上的一个节点 利用村庄搬迁安置的大好机遇 制定科学的开发模式 建设高质量的房产 项目 平衡资金 建立农民可经营的物业 增加农民收入 积极促进现有的工业转型 努力打造一片环境友好型一类工业 基础设施策略 完善市政设置建设 改造村域内路网体系 为村庄发展打 下良好的基础 环境策略 对村中有污染的生产企业加强监督 严格管理废弃物的排放及 处理 建议签署有效的环境保护协议 避免在发展生产的同时破坏村庄生态环 境 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 18 通过实施村庄 道路 河道绿化美化和农田林网建设 实现环境优美 生 态良好 人居和谐的生态景观布局 建成较稳定的林业生态体系 塑造良好发 展环境 产业空间布局 3 规划分析 3 1 选址分析 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 19 3 2 安置区周边交通分析 3 3 安置区用地现状分析 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 20 3 4 安置区周边环境资源分析 3 5 安置区周边基础设施分析 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 21 4 规划设计方案 4 1 总体规划 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 22 史山总体规划用地平衡表 用地名称 用地代码 面积 公顷 百分比 行政办公用地 C1 0 91 0 3 商业金融用地 C2 1 65 0 5 村庄居住用地 R 14 92 4 2 环卫设施用地 U2 0 02 1 9 工业用地 M 6 81 1 9 市政供应设施用地 U1 0 34 0 1 发展预留用地 E6 31 69 9 0 道路广场用地 S2 24 91 7 0 环卫设施用地 U2 3 27 0 9 其他交通 T2 9 30 2 6 发展预留地 31 69 9 0 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 23 村庄建设用地 125 51 35 5 公共绿地 G1 0 17 0 0 水域和其他 E1 4 20 1 2 耕地 E2 8 38 2 4 园地 E3 162 57 46 0 林地 E4 52 84 14 9 规划总面积 353 67 100 0 4 2 社区规划 史山社区规划用地平衡表 用地名称 用地代码 面积 公顷 百分比 行政办公用地 C1 0 91 4 3 商业金融用地 C2 1 65 7 9 村庄居住用地 R 14 92 0 8 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 24 道路用地 S2 3 33 71 0 环卫设施用地 U2 0 02 15 9 公共绿地 G1 0 17 0 1 总计 21 00 100 0 4 3 功能分析 村庄搬迁规划由两地块组成 北部地块承担市政公共服务功能 南部地块 承担居住功能辅以部分沿街商业 临近白龙山景区位置配置为旅游服务的商业 设施 经济技术指标表 名称 面积 m 2 比例 孙史山村安置住宅建筑面积 58727 29 1 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 25 王史山村安置住宅建筑面积 44447 22 1 经营性住宅建筑面积 85167 42 2 商业配套建筑面积 8740 4 3 公服建筑面积 4638 2 3 总建筑面积 201718 100 容积率 0 96 4 4 建筑设计 根据近期及远期住宅需求 采用 4 6 层的 多层中密度 模式进行建筑设 计 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 26 户型共分为 7 种 普通户型和特殊户型 普通户型包括大三居 三居 小 三居 大二居 二居和小二居 从 71 6 124 平米不等 特殊户型为 150 200 平米的联排住宅 户型 面积 m2 户数 总面积 m2 A 大三居 124 0 336 41664 B 三居 100 8 204 20563 2 C 小三居 86 9 360 31284 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 27 D 大二居 87 9 660 58014 E 二居 77 4 180 12852 F 小二居 71 6 180 12888 G 联排 150 200 64 11076 5 建设实施方案 5 1 建设规模 本次庙城镇新型农村社区建设实施项目计划 4 年完成 第 1 2 年计划在完 成项目前期规划及可行性研究的基础上 尽快开始安置房建设 保障现有村民 居住环境得以改善 第 3 4 年计划将现有农业改造成为规模化的农业种植产业 园 通过旅游人文景观的建设 将孙 王史山村建设成为集合旅游 渡假 休 闲 消费的综合民俗文化度假胜地 围绕庙城镇孙史山村 王史山村两个村的新型农村社区建设展开 改善村 民居住条件及生活方式 项目的建设重点在于对两村原建筑布局的改造及相关 配套农业产业园区建设的合理规划 在新型农村社区建设过程中 主要包括村 民安置房建设 设施农业等产业园区建设 民俗风景旅游建设 野营拓展训练 的开展 文化休闲娱乐项目开发等内容的实施 5 2 项目实施建设原则 项目建设利用现有两村西部的空地 集中建设融合了住宅区 公共服务区 及商业区 种植区等综合利用的现代化农业住宅及产业园区 5 2 1 村民住宅安置区建设原则 根据两村现有居住条件情况 综合考虑采用多层中密度型模式开发建设新 农村民居建设 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 28 图 5 1 多层中密度住宅楼示意图 由于采用了 4 6 层楼的多层中密度住宅设计 考虑到充分合理地利用孙 王史山村两村现有土地资源情况 提高产能比 居民住宅安置区建议采用 多 层中密度 的开发模式 一方面可以保护现有的农业种植用地不被侵占 另一 方面便于进行与住宅相关基础设施条件的改造 比如集中供暖 供水 供气等 5 2 2 商业区建设原则 商业与居民生活息息相关 新型的农村社区中 除了要建设统一住宅安置 房外 还应有一套成熟的社区商业 卫生 医疗等服务行业与之配套 其中商 业是提现农村经济面貌的窗口 拉动经济增长依靠的是商业 而满足村民最基 本的穿衣吃饭的需求 需要通过消费的形式完成商业活动 本次商业区的规划 应立足与农村中基本的消费市场 销售物美价廉的产 品 同时 还应当充分利用本地的资源优势 如自然资源 水果等农产品 开辟新型的农产品销售渠道 也为本地的优势产品走向自由化的市场经济做出 了巨大贡献 另外 商业区域的建筑规模应依据农业产品种类及规模严格制定 而建设 地址的选择应综合考虑与住宅区间隔 本区域周边绿化照明基础设施以及交通 等诸多影响因素 5 2 3 农业种植区建设原则 应结合本地土壤 水源 季节 温度 湿度 交通及环境等因素 综合确 定农产品类型 农产品的数量与质量直接关系到农业收入的高低 因此可充分 发挥本地区现有的农业经济走廊优势 因地制宜发展适合本地区生长的经济作 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 29 物和水果蔬菜 比较经济可行的办法是建立多元化的种植区 例如葡萄 樱桃 薰衣草 大棚蔬菜等 5 2 4 旅游休闲区建设原则 由于孙史山村 王史山村紧邻京承高速公路 宽沟出口 距离北京城区 车程 15 分钟 具有得天独厚的地理优势 发展轻松悠闲的游乐项目 再配合 白龙山景区及三义庙的三国文化 建设适合都市人群休闲娱乐的游戏项目 能 更好地吸引游客流连忘返 5 3 设计方案 本次庙城镇新型农村社区建设实施方案拟采用分阶段 分步骤的方式进行 考虑到项目较大 拟采取分期投资 分批建设的方针有序开展 这在整体上不 仅符合项目开展的正常程序 也在资金来源 用地拆迁规划上降低了难度 增 加了项目的可实施性 庙城镇新型农村社区建设实施项目分为一 二期开展 总建设周期计划 4 年 其中一期项目主要为安置房住宅区域建设 计划在第 1 至第 2 年实施 二 期项目主要为生态农业 旅游开发及度假区建设 计划在第 3 至第 4 年实施 一期工程计划在项目建设审批通过后 2 年内完成 主要以村民住宅安置房 为核心 同步实施村委会办公楼 卫生服务站及住宅小区内的市政道路及管网 等配套工程建设 住宅小区的建设快慢与否 直接关系到孙 王史山村两村村 民拆迁工作能否顺利进行 因此须做到住房早建设 早使用 小区楼群建成一 幢安置一幢 本次新型农村社区建设的宗旨主要就是在为村民营造一个良好舒 适的居住环境 并适当发展农村经济建设 提高村民生活水平 村委会办公楼 及卫生服务站的建立 能为村民的工作及生活带来更大便利 小区配套的道路 管线 供水 供电 供暖 供气等附属配套设施与住宅小区同步进行 二期工程为扩大化生产阶段 计划在第 3 年至第 4 年完成 本阶段主要围 绕两村现有的农副产品的优势 大力发展适合本村经济发展的农业园区建设 集中发展本地的优势水果 例如樱桃 葡萄等 合理利用生长周期 完善不同 季节蔬菜水果品种的开发 因地制宜开发新型农产品及园区建设 依托两村优 美的自然风光及三国历史文化底蕴 深化景区建设内容 扩大景区规模 发展 与景区配套的旅游 文化 摄影 度假等附属产业建设 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 30 5 3 1 安置房建设工程 孙史山村 王史山村建村历史悠久 已有 300 多年的历史 目前两村现有 村民总户数为 781 户 其中农业户数为 541 户 所住房屋均为砖瓦平房 平均 有二 三十年房龄 屋内多为祖孙三代同住 考虑到村民所居住房屋年久失修 损坏程度较严重 很大一部分属于危房 故需对现有的住房统一进行拆迁改建 为了大力发展新农村建设 建设社会主义新农村 利用两村现有土地资源 可在两村西侧的空地建设村民安置房工程 对村内原有的危房及旧房拆迁重建 建设农村新型住房体系 安置房建筑面积主要参考村民户数 并合理考虑到几 代人一户及外来人口租房等因素来进行计算 详情如下 平均按一套宅基地换两套住房 每户面积按 85m2 计算 即 170 m2 本次 搬迁暂以每户 170 m2 住宅面积计算 则安置房项目所需的总建筑面积为 578 户 170 m2 户 98260 m2 在此基础上 考虑到一部分符合新批宅基地条件 的村民也有居住需求 故需设置安置房总建筑面积为 98260 105 103173 m2 综合考虑村民户数及以上因素 楼层结构采用低层或中低层的板楼结构 楼层层数以 6 层为主 楼房周围再配以树木 草坪等绿化设施 并设置一定数 量的停车泊位 另外 为提高居住环境及舒适程度 适当建设少量数目的连排 别墅 供游客临时居住 5 3 2 公共服务设施工程 公共服务区建设主要包含村委会办公楼 村民健身广场 卫生服务站老年 活动中心 公共浴室 商业区等 1 村委会 村委会办公楼分为值班室 办公室 会议接待室 休闲娱乐室等 建筑面 积按 1500m2 规划 2 村民健身广场 广场须临近住宅区 为方面村民日常生活中进行体育锻炼 应利用建筑布 局将健身广场建立在村民住宅区的中心位置 健身广场按 2000 m2 进行设计 建筑形式以圆形或矩形为宜 3 卫生服务站 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 31 卫生服务站建筑面积以 500 m2 以内为宜 4 老年活动室 鉴于两村村内老年人口较多 老年活动室按 600 m2 进行规划 5 公共浴室 目前两村村内没有一座公共浴室 为了更好服务外来旅游人员 可设立一 座公共浴室 建筑面积以 470 m2 以内为宜 6 集中商业区 商业区应靠近水果蔬菜采摘区 方便休闲及采摘 建筑面积按 8770 m2 考 虑 规划形式可在设计阶段进一步深化 7 新能源利用 太阳能热水器按照户数进行统一安装 村民户数为 578 户 考虑三代同为 一户等普遍情况 以及外来人口或临时游客 热水器按 578 3 130 2262 部考 虑 对应每户村民的分户沼气池为 2262 个 8 监控摄像头 在重要位置 比如旅游接待中心 住宅小区门口等 设置摄像头 21 处 5 3 3 重点农业产业建设项目 本项目建设围绕农业为基础 兼顾旅游休闲文化 农业种植以花卉及蔬菜 水果为主 种植园区选择靠近道路或水源的区域建设 一方面利于引水灌溉 第二方面能够将成熟瓜果蔬菜及时外运并销往其他地区 1 设施农业 孙史山村规划设施农业规模约为 500 亩 其中蔬菜暖棚种植区 40 亩 薰 衣草及樱桃园 115 亩 葡萄园 120 亩 另有其他靠近公路周边的用地约 220 多 亩可根据实际需要修建绿化带或果园 王史山村以香菇种植为主 规划 400 亩土地全部用于香菇种植 2 旅游服务接待中心 旅游服务接待中心设置在孙史山村的东部 北台路与进村道路路口处 并 在京承高速宽沟出口处沿路设置明显指示标牌 3 生态养殖 怀柔区内水资源极为丰富 因地制宜发展生态养殖 建立完善的养殖体系 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 32 既为新农村建设的经济发展提供了新想法 也是立足村民 服务村民的重要举 措 5 3 4 市政设施配套工程 5 3 4 1 道路设施工程 目前两村村内现有道路多为石板路或土路 且因年久失修 遭到了不同程 度的毁损 路面坑洼 雨天泥泞 严重影像了村民正常的生产 生活秩序 同 周边已经修建晚上的路网结构格格不入 村内道路以及村庄与外部路网联络线 道路不畅 道路基础薄弱的问题也在很大程度上影像到了两村经济的持续快速 发展 乡村与周边路网联络线道路标准参照 公路工程技术标准 JTGB01 2003 执行 主要技术指标为 1 路面宽度 3 6 米 2 竖曲线最小曲线半径 凸形 200 米 凹形 200 米 最小长度 20 米 3 最大纵坡坡度 9 停车视距 20 米 会车视距 40 米 4 路面面层为中 低级路面 其中 主要道路 比如北台路与村庄连接路段 宽 5 7m 长约 1000m 次要道路宽 3 4m 长 300m 太阳能路灯 88 盏 间距 40m 设置大型停车场一处 约 2200m2 5 3 4 2 市政供水排水管道 供水采用自备井取水 修建干管 3000m 支管 1500m 消防栓采用室外地 下式 设置 15 个 修建污水管道干管 2600m 支管 1960m 汇合后由干管排至村庄以北的垃 圾综合处理厂进行处理 修建雨水沟渠 含盖板 3800m 5 3 4 3 供电线路改造 改造供电线路 2400m 将原有变压器扩容增至 3 台 有线电视入户数目为 2262 户 5 3 4 4 房屋供暖设施 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 33 房屋采暖拟采用地源热泵技术 冬季采暖 夏季制冷 5 3 4 5 环境卫生整治工程 1 绿化工程 根据土地使用情况 居住及公共建筑以中低层为主 并尽可能提高项目容 积率 规划公共绿地按 8640 m2 进行建设 2 建筑外墙粉饰 对住宅楼以及公共服务设施等用房进行外立面粉刷 达到美化效果 3 新建公厕 新建公共厕所 3 处 采用水冲式设计 4 户厕改造 完成上楼后 自行解决厕所设备安装问题 5 垃圾清运车 购买垃圾清运车一辆 用于及时将生活和生产垃圾集中运输至孙史山村北 侧的垃圾综合处理厂 6 垃圾箱 在社区范围内合理布置垃圾箱 20 个 5 3 5 传承历史文化 以三义庙为主的三国历史文化源远流长 孙史山村每隔几年便会对三义庙 破损之处进行修缮翻新 伴随着新型社区建设的逐步推进 这一有着三国文化 特色的人文景观势必将迎来更多游人驻足观赏 5 3 6 远景规划方案 前文中阐述的安置房建设实施方案为在两村村西的自有空地重新建设新的 住宅小区 将原两村中的居民直接搬迁至新房 对村民现居住的房屋除正常拆 除之外 还可按以下内容深入规划 5 3 6 1 古房屋建筑保留方案 两村内现有房龄比较久远但面貌保存较好的房屋 可适当修缮后进行保护 作为旅游观光景观保留 村内的房屋年代久远 其中一部分房屋居住工程布局和建筑设计构思均有 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 34 一定的代表性 对于研究之前村民的生活起居环境具有很高的价值 另外 房 屋各部分选用的建筑材料型式和保存状态也能反映出建筑材料的变革 5 3 6 2 农业种植产业开发 两村周围已有依托京承高速公路的农业产业化种植回廊 种植行业向集约 化 规模化买进 合理利用旧屋拆除后的空地 发展适合生长的种植农业 既 是行程规模化农业产业园的又一举措 也为建设资金的筹措提供了可行办法 在发展农村经济 扩大农民收入的同时 也积极发展自给自足式的农业模式 依托农村 发展农村 推进农业改革 加快现代新型农村建设 5 3 6 3 发展人文旅游景观 目前村里已有的白龙山景区和三义庙三国文化旅游胜地具有极高的开发潜 力 随着新型农村建设 势必会吸引更多游客前来游玩 尤其以三义庙文化最 为突出 两村从原址搬迁后 保留下来的三义庙可在原基础上扩大规模 同时 重点建设与三国文化为关的影视基地及配套设施 不近可拓宽民俗旅游事业的 发展 也为三国文化的传承的发扬奠定了坚实的基础 6 建设实施方案重难点 6 1 两村住宅安置用地协调 依前文所述 本次项目拟规划 14 92 公顷土地用于住宅安置项目 且孙史 山村 王史山村两村村民人数分别为 869 人和 669 人 两村安置房合并建设后 王史山村村民将直接搬入现位于孙史山村村界内的住宅规划基地 因此王史山 村村委会需要对本村所占用的非本村住宅用地与孙史山进行土地置换 置换的 面积与置换土地资源类型需要两村协商解决 在不影响原有两村规划用地基础 上 两村间合理有效地进行土地置换 不仅关系到孙 王史山村两村各自建设 发展 也是史山新型农村社区建设顺利开展 村民生活条件得到改善的关键 6 2 旧房拆除问题 目前两村中村民均较多 村民中除少数人员在家务农 很多部分外出工作 或自谋职业 给房屋拆迁工作带来了很多困难 为保证项目整体的实施 拆迁 工作进行的同时 应充分保证拆迁村民能够入住新住宅安置房 而对于各种原 因不能完成拆迁的住户 本着谁拆迁 谁入住 先拆迁 先入住的原则 鼓励 村民积极配合这个新农村社区改造工作 有序对自家旧房进行有效拆除 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 35 鉴于本次新型农村社区建设实施项目资金主要由孙史山 王史山村两村村 委会自行筹措解决 故需对现有资金进行合理规划 并大力依靠招商引资等举 措吸引大量外部投资 尤其是在项目的启动阶段 不仅要保证有充足的启动资 金开展项目的前期工作 同时旧房拆除安置措施 村民腾挪住宅用地后的补偿 也应当妥善考虑 在保证可利用资金的前提下 合理地对占用其住宅用地的村 民进行拆迁补偿 旧房拆除工作中 应对住户家庭中成员人数 年龄结构 祖孙情况等因素 综合考虑 针对不同的家庭 应制定出与之适应的拆迁方案和住房解决措施 拆迁方案以及村民住宅楼建设均可采用分阶段分批次进行 首先应对村中危房 以及具备拆除条件的房屋进行拆迁安置 落实新住宅房屋情况及相应补偿 补 偿标准应做到切实可行 在不影响新型社区住宅建设项目的前提下 制定出一 套合理可行的补偿方案及措施 并以此作为全部村民补偿标准 村民拆除旧房 腾挪出的原住宅用地可作为建设用地储备发展 进行合理利用 对剩余村民的 拆除安置工作应稳步开展 一旦拆除到位 便可按照已经制定实行的补偿方案 逐步开展 从而做到拆除后即可入住 拆迁与入住同步进行 同时到位 6 3 搬迁计划 本项目中涉及到孙史山 王史山两村村民房屋的整体搬迁 因此搬迁工作 也应当根据行政区域分村分别开展 对各村中具备拆迁条件的一部分住户统计 后按相应的配套住房套数进行安置 搬迁计划分为三个步骤进行 第一步 项目初期大力建设一部分安置住宅楼 定义为安置房一期项目 对已经响应搬迁 且拆迁已到位的房屋进行登记注册并及时安置 补偿 让这 一部分相应搬迁计划的村民能够第一时间进入新建住宅楼内生活 第二步 对已经同意拆迁 但由于其他不利因素 造成不能马上搬迁到位 但经过一段时间也能确保搬迁完成的村民 待一期安置房安排满员后 开展安 置房二期项目的建设 补足逐渐搬迁到位的两村村民 第三步 外来租户的安置房建设安排在安置房三期项目中开展 本批建设 数量较少 主要以房源调配为主 且建设的住宅楼户型以小户型为准 面积控 制在 80m2 以内 房屋租赁期限不应设置过长 以五年以内为宜 一方面既可 以提高租赁用房屋的利用率 保证租赁收入的稳定 另一方面也能及时对符合 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 36 租赁条件的租户进行定期检查与维护 6 4 拆迁安置资金来源 本项目建设单位是庙城镇镇政府 实施主体为孙史山村及王史山村两村村 民委员会 考虑到村民整体拆迁费用高 除镇政府给予一定的财政补助外 两 村村委会应当积极筹措资金 采取融资方式吸引外来投资开发商 带动发展两 村的农村经济收入增长 6 5 政府监管的落实 安置住房的建设资金主要由孙 王史山村两村村委会筹措解决 如何保证 融资的效果 是庙城镇政府及两村村委会面临的考验 第一 整个项目融资过程必须做到资金来源有法可依 合理高效 以最大 限度满足项目的建设顺利开展 第二 村委会对村内规划土地的建设实施方案必须批复核准的规划用地性 质进行建设 做到依法建设 为保证建设目标的实现 需建设社区公共服务机构 建立新型农村社区党 组织 发动两村村干部的模范带头作用 开展党员学习 调高社区服务组织管 理人员素质及业务水平 同时还需建设社区组织管理制度 在工作实际中对社 区管理中出现的问题积极思考 努力解决 使社区组织机构和管理制度得到不 断完善 将农村社区机构建设成为权责分明 管理到位 服务热情的新型社区 组织 6 6 项目实施保障措施 1 本项目建设单位为北京市怀柔区庙城镇镇政府 孙史山村村民委员会和 王史山村村民委员会 项目实施主体为 孙史山村村民委员会和王史山村村民 委员会 村委会应针对本次项目组织专项讨论会议 邀请具有代表性的村民参 加 商讨建设实施方案是否可行 从村民的自身利益出发 开展有效的民意调 查 积极稳妥地推进项目前期工作的开展 对过程中产生的问题 及时反馈 协商村民代表解决 同时要以老百姓的根本利益为出发点 以最大限度地满足 最广泛的人民群众的利益为目标 有序组织项目建设实施 2 在国家大力推进新型农村社区建设的大环境下 做好基层群众的思想工 作 组织村民学习社会主义建设新条件下农村工作的重点 尤其需要说明新型 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 37 农村社区建设的伟大意义 将项目建设的方案以及可能产生的不利影响阐述清 楚 使所有村民做到心中有数 能从自身的切实利益出发 努力配合项目的前 期工作开展 这就要求村委会领导仔细听取村民的合理意见 制定出一套行之 有效的前期安置方案和执行办法 3 制定有效的搬迁补偿方案 对前期搬迁过程可能出现的问题 要提前预 防 将不利因素的影响降到最低 对工作过程中遇到的矛盾 要及时反馈 争 取在第一时间解决 对暂时难以处理的矛盾也应及时反馈给相应主管部门或上 级单位 通过友好协商的方式寻求问题的解决办法 而在工作中如遇到突发事 件 应在维护好现场的正常秩序的同时 第一时间向上级单位或有管辖权的主 管部门汇报 4 村内的流动人口应根据实际情况 参考本村村民的基准酌情调整 制定 出相应的拆迁安置办法 6 7 其他 对新型农村社区建设工作进行合理的计划安排 征求广大村民的真实意见 在村民意见听取过程中 需以民意问卷调查或意见函的形式 听取每户村民的 意见 统计归纳出对本项目实施的意见 另外 还需控制和把握前期立项 规划意见 土地规划的办理时限 将拆 迁工作的启动和整体项目的开展结合起来 紧锣密鼓安排 加快新型农村社区 建设的进度 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 38 第三章 拆迁补偿安置方案 1 孙史山村拆迁补偿安置实施方案 1 1 适用范围 适用范围 孙史山 王史山村宅基地上房屋 1 2 拆迁方式 由村民委员会委托评估单位及拆迁单位进行拆迁 1 3 拆迁补偿安置方式 拆迁补偿安置实行实物补偿和货币补偿相结合的补偿安置方式 1 4 拆迁补偿依据 房屋重置成新价评估技术标准 京国土房管拆 2003 808 号 1 5 房屋拆迁补偿 1 5 1 宅基地面积的认定 宅基地面积应当经合法批准 以镇政府备案为准 且不超过控制标准 最高 0 4 亩 低于控制标准的宅基地面积 按实际批占宅基地面积认定 镇政府无备案的 宅基地面积可参照 庙城镇村民建房施工许可证 标注 的宅基地审批面积确认 实占面积大于标注面积的 按标注面积认定 小于标 注面积的 按实占面积认定 无法认定的宅基地面积 由镇 村出具相关证明 在拆迁范围内公示 10 天 无异议后 经拆迁人确定四至范围 对四至有争议的 由拆迁人组织相关 利益人核实 协商确定 按实际测量结合控制标准认定 经合法批准 实线以内部分 超过控制标准部分的宅基地面积的认定 按 照镇政府备案的 宅基地登记卡 标注的文字说明认定 但标注的占地性质不 属于宅基地的 含院内减 2 米走道部分 不认定为宅基地面积 被拆迁人在拆迁范围内有多处宅基地的 其宅基地面积合并计算 未经合法批准的宅基地和非法超占的宅基地 不予认定 不子补偿 1 5 2 宅基地上房屋面积的认定 宅基地上房屋建筑面积 以房屋所有权证标明的面积为准 未取得房屋所 有权证但持有相关行政主管部门批准建房手续的 按照批准的建筑面积认定 怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设实施方案 39 实际建房面积低于批准建房面积的 按实际建房面积认定 超出批准建房面积 的 按批建面积认定 超出部分按非正式房屋认定 无产权证或批建手续的 其宅基地内北房整体基础上的房屋 按正式房屋 面积经实际测量认定 其他房屋面积按非正式房屋认定 宅基地上的房屋一律 按照住宅房屋认定 1 5 3 宅基地上房屋的补偿 补偿采用实物补偿和货币补偿相结合的方式 按照以下公式